臺灣桃園地方法院民事判決 103年度重訴字第286號
原 告 米春香
訴訟代理人 邱秀珠律師
複 代理人 溫俊富律師
陳湘君律師
被 告 陳成吉
訴訟代理人 蕭琪男律師
複 代理人 董怡辰律師
劉玉麟
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國104 年5
月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○地號土地及其上同段三八二建號建物（即門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號房屋）應有部分各二分之一移轉登記予原告，並將前開土地、建物交付原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落桃園市○○區○○段000 地號土地及坐落其 上382 建號建物（即門牌號碼桃園市○○區○○路000 號房 屋，以下合稱系爭房地），原為被告及訴外人陳成宜共有， 應有部分各2 分之1 。原告於民國103 年3 月8 日以新臺幣 （下同）1,300 萬元購買系爭房地全部，並與被告及陳成宜 簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。原告分別於 103 年3 月8 日給付250 萬元定金、同年6 月26日將50萬元 存入履約保證專戶、同年7 月3 日將1,000 萬元存入履約保 證專戶，原告業已給付系爭買賣契約之全部價金。陳成宜並 已將系爭房地之應有部分2 分之1 於103 年7 月7 日以買賣 為原因移轉登記為原告所有。詎被告竟不願履行系爭買賣契 約。為此，原告爰依系爭契約之法律關係提起本訴等語，並 聲明：被告應將系爭房地應有部分2 分之1 移轉登記予原告 ，並將系爭房地交付原告。
二、被告則以：被告於101 年5 月5 日曾授與出售系爭房地應有 部分之代理權予陳成宜，陳成宜復於同日與訴外人台灣房屋 仲介股份有限公司（下稱台灣房仲公司）就系爭房地簽定不 動產專任委託銷售契約書，委託期間自101 年5 月5 日起至 101 年12月31日止，是被告所授予代理權期間僅至101 年12 月31日。而被證6 之授權書上雖載有「授權時效至103 年6 月1 日」之記載，惟上開文字並非被告所書寫，被告自不受 拘束，況被告斯時人在泰國，該授權書亦未經駐外領事館之
公證，顯未依要式行為，自屬無效。被告既已拒絕無權代理 之行為，則系爭買賣契約對被告不生效力，原告基於買賣關 係請求被告履約，自屬無據。縱令原告請求移轉登記為有理 由，原告僅係將買賣價金存入履約保證專戶，倘原告怠於通 知履約保證公司撥款，被告仍得就價金之給付主張同時履行 抗辯等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）坐落桃園市○○區○○段000 地號土地及坐落其上382 建 號建物（即門牌號碼桃園市○○區○○路000 號房屋，以 下合稱系爭房地），原為被告及訴外人陳成宜共有，應有 部分各2 分之1 。（見本院卷第6-7 頁）
（二）被告於101 年5 月5 日簽立2 份授權書，就系爭房地之出 賣授權陳成宜「全權代理與台灣房屋仲介股份有限公司簽 訂專任委託銷售契約書及其他相關事項，並授與簽訂買賣 契約之代理相關事宜」。（見本院卷第65、75頁）（三）陳成宜於101 年5 月5 日與台灣房仲公司就系爭房地簽定 不動產專任委託銷售契約書，委託期間自101 年5 月5 日 起至101 年12月31日止。（見本院卷第66-70 頁）（四）原告於103 年3 月8 日以1,300 萬元買受系爭房地，並於 同日與陳成宜簽定系爭買賣契約，系爭買賣契約上被告之 簽名係由陳成宜代為簽署。
（五）原告於103 年3 月8 日給付250 萬元定金、於103 年6 月 26日將50萬元存入履約保證專戶、於103 年7 月3 日將1, 000 萬元存入履約保證專戶（見本院卷第12頁背面、第56 頁），原告已給付系爭買賣契約之價金完畢。
（六）陳成宜就系爭房地之應有部分2 分之1 於103 年7 月7 日 以買賣為原因移轉登記為原告所有。（見本院卷第57-58 頁）
（七）陳成宜庭呈電子郵件形式上真正不爭執。（見本院卷第95 -100頁）
四、本件兩造之爭點為：陳成宜是否有權代理被告與原告簽定系 爭買賣契約？原告依系爭買賣契約請求被告移轉登記系爭房 地應有部分2 分之1 予原告，有無理由？被告得否主張同時 履行抗辯？分述如下：
（一）按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直 接對本人發生效力，民法第103 條第1 項定有明文。本件 原告主張陳成宜有權代理被告簽署系爭買賣契約，有授權 書2 紙在卷可稽（見本院卷第65、75頁），被告雖辯稱伊 於101 年5 月5 日簽署授權書授與出售系爭房地應有部分 之代理權予陳成宜，陳成宜復於同日與台灣房仲公司就系
爭房地簽定不動產專任委託銷售契約書，委託期間自101 年5 月5 日起至101 年12月31日止，是被告所授予代理權 期間僅至101 年12月31日，且就被證6 之授權書有「授權 時效至103 年6 月1 日」之記載，斯時人在泰國，該授權 書亦未經駐外領事館之公證，顯未依要式行為，自屬無效 云云。惟觀諸該2 紙授權書，其中一紙並未記載授權期限 （見本院卷第65頁），應屬不定期限之授權，另一紙則有 「授權時效至103 年6 月1 日」之記載（見本院卷第75頁 ），被告辯稱「授權時效至103 年6 月1 日」之記載並非 被告所書寫，被告不受拘束云云，倘依被告所辯，被告不 受該授權期限記載之拘束，則該2 紙授權書均應屬不定期 限之授與代理權約定。再證人陳成宜於本院審理時證稱： 被告於101 年5 月5 日簽立2 份授權書，簽立當時授權書 上並未記載授權期限，被告係授權伊至系爭房地售出為止 ，本院卷第75頁授權書所載「授權時效至103 年6 月1 日 」字句，係於103 年3 月8 日簽定系爭買賣契約時將日期 填上，因為仲介稱大約85天左右可以將買賣房地後續事宜 處理完畢等語明確（見本院卷第90-91 頁），核與證人即 台灣房仲公司仲介江慶峰於本院審理時證述：因為被告長 期在泰國，若系爭房地出售後，必須給被告100 天的時間 處理屋內之祖宗牌位，因此於授權書上記載103 年6 月1 日等語（見本院卷第85頁背面至第87頁背面）大致相符， 堪認被告簽署授權書時並未約定授權陳成宜出售系爭房地 之期限。且陳成宜於101 年5 月5 日與台灣房仲公司就系 爭房地簽定之不動產專任委託銷售契約書，雖有約定委託 期間自101 年5 月5 日起至101 年12月31日止，惟衡諸常 情，出賣人將買賣標的委託仲介業者「專任」銷售，本即 會約定一定之銷售期間，以便於該期間屆滿後仍無法順利 出售買賣標的時，變更出售條件或另尋仲介業者，是陳成 宜委託台灣房仲公司銷售系爭房地與被告授權陳成宜出售 系爭房地應有部分1/ 2乃屬不同之法律關係，被告辯稱專 任委託銷售契約書之授權日期即為被告授與陳成宜代理權 之授權日期云云，洵無可採。再被告係於101 年5 月5 日 在我國境內簽署前述2 份授權書，與授權書上所定「授權 在國外者，授權書需經駐外領事館之公證（認證）」無涉 ，該授權書自無生是否須經我國駐外領事館公證之問題， 被告上開所辯亦無足取。
（二）再查，證人江慶峰證稱：簽定系爭買賣契約後，伊向被告 回報，並要被告準備履約之相關證件，然被告表明系爭房 地不願出售，想留給子女等語（見本院卷第89頁），及證
人陳成宜證稱：成交後被告女兒陳馥荃有至伊家中向伊道 歉，因為被告未能完成辦理過戶程序；被告本人數日後亦 有至伊家中向伊道歉，並表示想將系爭房地留給女兒等語 綦詳（見本院卷第92頁），由上開證人證述可知，被告係 於系爭買賣契約簽定之後，始反悔而不願出售系爭房地， 並自知毀約向陳成宜致歉，自不得於訴訟中再行主張陳成 宜乃無權代理被告出售系爭房地應有部分1/2。（三）綜上，陳成宜代理被告簽署系爭買賣契約係屬有權代理， 系爭買賣契約即應屬有效成立，並直接對被告發生效力。 再按買賣契約出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該 物所有權之義務，且系爭契約第9 條第6 項亦載明「本買 賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權 利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交…最遲不得逾民國 103 年6 月10日，同時買方應履行全部價金之交付…」等 文字（見本院卷第11頁背面），本件原告將系爭買賣契約 之所約定之買賣價金匯入履約保證專戶，已如前述兩造不 爭執事項第5 點，則原告依系爭買賣契約請求被告被告應 將系爭房地應有部分2 分之1 移轉登記予原告，並將系爭 房地交付原告，為有理由。
（四）另按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前， 得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項本文已有規定； 又所謂同時履行之抗辯，係指因契約互負債務者，於他方 當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付而言，如他方 就其所負債務已為給付，自不生同時履行抗辯之問題，最 高法院88年度台上字第1059號民事判決亦可參照。查系爭 買賣契約第9 條第1 項約定：「…買方依約完成價金給付 ，且買賣標的完成產權移轉登記、點交手續無誤後，即由 第一建經（第一建築經理股份有限公司）將賣方應收之買 賣價金餘款結算後匯入賣方指定之帳戶」（見本院卷第11 頁），本件原告於103 年3 月8 日給付250 萬元定金、於 103 年6 月26日將50萬元存入履約保證專戶、於103 年7 月3 日將1,000 萬元存入履約保證專戶，原告已給付系爭 買賣契約之價金完畢，已如前述兩造不爭執事項第5 點， 揆諸前揭說明，原告就自己所負債務已為給付，被告依系 爭買賣契約之約定辦理系爭房地所有權移轉登記及點交後 ，自得向訴外人第一建築經理股份有限公司請領履約保證 專戶中之買賣價金，自不生同時履行抗辯，被告前揭所辯 ，亦無可取。
五、綜上所述，陳成宜代理被告簽署系爭買賣契約係屬有權代理 ，系爭買賣契約即應屬有效成立，並直接對被告發生效力，
原告依系爭買賣契約請求被告應將系爭房地應有部分2 分之 1 移轉登記予原告，並將系爭房地交付原告，為有理由，應 予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，至被告聲請傳訊證人 陳馥荃、趙瑋強，證明被告於102 年12月間已委由陳馥荃終 止委任事宜，不再出售系爭房地云云，然就被告授與代理權 、系爭房地出售之經過、買賣契約之簽定等節，業據證人江 慶峰、陳成宜證述明確，倘被告曾於系爭買賣契約簽定前即 向陳成宜表示終止代理權或向江慶峰表示不願出售系爭房地 ，被告何須於系爭買賣契約簽定後再向陳成宜致歉，顯見被 告前揭聲請係臨訟杜撰，無調查之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 5 月 29 日
民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜
法 官 游智棋
法 官 何宗霖
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 5 月 29 日
書記官 許婉茹
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