臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第1520號
原 告 鍾畇蓁
鍾錦軍
共 同
訴訟代理人 魏雯祈律師
徐慧齡律師
被 告 劉文華
劉文銘
鄔春平
共 同
訴訟代理人 鍾明達律師
複 代理人 廖建榮律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國104 年4 月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告劉文華應將坐落桃園市○○區○○段○○○地號土地如附圖編號118A部分（面積一五八點四八平方公尺）所示之地上建物拆除，將土地返還原告及全體共有人。
被告劉文銘應將坐落桃園市○○區○○段○○○地號土地如附圖編號118B、B1、D 部分（面積一六五點九一平方公尺）所示之地上建物、車庫拆除，將土地返還原告及全體共有人。被告鄔春平應將坐落桃園市○○區○○段○○○地號土地如附圖118C部分（面積八六點六九平方公尺）所示之地上建物拆除，將土地返還原告及全體共有人。
訴訟費用由被告劉文華負擔五分之二、被告劉文銘負擔五分之二、餘由被告鄔春平負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾肆萬肆仟壹佰壹拾伍元為被告劉文華供擔保後，得假執行。但被告劉文華如以新臺幣壹佰陸拾叁萬貳仟叁佰肆拾肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣伍拾陸萬玖仟陸佰貳拾肆元為被告劉文銘供擔保後，得假執行。但被告劉文銘如以新臺幣壹佰柒拾萬捌仟捌佰柒拾叁元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第三項於原告以新臺幣貳拾玖萬柒仟陸佰叁拾陸元為被告鄔春平供擔保後，得假執行。但被告鄔春平如以新臺幣捌拾玖萬貳仟玖佰零柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序方面：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述， 非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查本 件原告起訴聲明本係：「一、被告劉文華應將坐落桃園市○
○區○○段000 地號土地（重測前為大坪段大坪小段84-5地 號土地，下稱系爭土地）如起訴狀附圖編號A 部分所示之地 上建物拆除，將土地返還原告及全體共有人。二、被告劉文 銘應將系爭土地如起訴狀附圖編號B 所示之地上建物拆除， 將土地返還原告及全體共有人。三、被告鄔春平應將系爭土 地如起訴狀附圖編號C 部分所示之地上建物拆除，將土地返 還原告及全體共有人。四、願供擔保，請准宣告假執行。」 等語；嗣於民國104 年1 月15日依桃園市大溪地政事務所土 地複丈成果圖具狀變更聲明為如後訴之聲明所示（見本院卷 第114 頁）。核原告上開就被告應返還系爭土地部分，僅係 將原訴之聲明請求被告返還之系爭土地之位置、範圍而為事 實上之補充、更正，並非訴之變更，按諸首揭規定，應予准 許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠系爭土地為原告鍾畇蓁、鍾錦軍與訴外人孫自揆所共有；詎 被告劉文華、劉文銘、鄔春平無權占用系爭土地分別興建如 附圖編號118A及118B、B1、D 與118C部分所示之地上建物、 車庫，致妨害原告及其他共有人所有權權能之行使，為此， 爰依民法第767 條、第821 條，提起本件訴訟等語。 ㈡並聲明：⒈被告劉文華應將坐落桃園市○○區○○段000 地 號土地如附圖編號118A部分（面積158.48平方公尺）所示之 地上建物拆除，將土地返還原告及全體共有人。⒉被告劉文 銘應將坐落桃園市○○區○○段000 地號土地如附圖編號11 8B、B1、D 部分（面積165.91平方公尺）所示之地上建物拆 除，將土地返還原告及全體共有人。⒊被告鄔春平應將坐落 桃園市○○區○○段000 地號土地如附圖編號118C部分（面 積86.69 平方公尺）所示之地上建物拆除，將土地返還原告 及全體共有人。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告之先祖早於日據時期即獲得原告先祖之同意 而在系爭土地上建屋居住迄今，此有被告劉文華、劉文銘之 門牌證明書、戶籍謄本，及被告鄔春平與訴外人劉信寬間之 建築改良物買賣所有權移轉契約書為憑，並有繳納地租予系 爭土地前所有權人之事實，此亦有系爭土地前共有人鍾日、 呂芳明開具之地租收據可憑，是以，被告對於系爭土地之使 用應屬租用基地建築房屋，而有基地租賃之優先承買權及基 地租賃期約之推定移轉，惟系爭土地於出賣時，並未踐行出 賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人之義務，是原告 與其等前手間之買賣契約自不得對抗被告具有相對的物權效
力之優先承買權，綜此，被告非屬無權占有系爭土地，原告 提起本件訴訟，實無理由，應予駁回等語，資為抗辯，並聲 明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告 假執行。
三、經查：原告主張其為系爭土地共有人，被告劉文華就附圖所 示118A、被告劉文銘就附圖所示118B、B1、D 、被告鄔春平 就附圖所示118C之地上物有事實上處分權，上開地上物占用 系爭土地之面積與範圍如附圖所示等情，為被告所不爭執（ 見本院卷第127 頁），復有土地登記謄本在卷可參（見本院 卷第37-38 頁），且經本院會同桃園大溪地政事務所人員至 現場履勘測量，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖（即附圖） 等件在卷可憑（見本院卷第100 、109 頁），均堪信為真實 。
四、本件經兩造協議簡化爭點如下（見本院卷第82頁）： 被告之地上物占用系爭土地是否具有基地租賃之正當權源？五、得心證之理由：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請 求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之， 民法第767 條第1 項前段、第821 條分別定有明文。復按當 事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事 訴訟法第277 條前段亦有規定。是以無權占有為原因，請求 返還土地者，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實 證明之，最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第 1120號、88年度台上字第1164號著有裁判意旨可資參照。被 告抗辯兩造間就系爭地上物與系爭土地間有基地租賃關係存 在，故其占用系爭土地具有正當權源乙節，為原告所否認， 揆諸前揭舉證責任分配原則之說明，自應由被告就此有利於 己之事實負舉證責任。
㈡按當事人聲明之證據，其證據資料如何判斷，為證據之評價 問題，而當事人提出之證據應如何評價，在自由心證主義之 下，係屬法院自由裁量權之範圍。因之法院在引用證據資料 時，應不受是否對舉證人有利及他造曾否引用該項證據之限 制，此即為證據共通原則（最高法院86年度台上字第931 號 判決意旨參照）。被告雖提出鍾日、呂芳明出具之收據為憑 （見本院卷第74-76 頁），惟依上開收據所載，為何自88年 1 月起至102 年12月止長達15年的地租，是在103 年1 月19 日當天始一次給付？此顯與一般定期給付租金（如按月、按 季或按年）之情形相違，被告何以無法提出過去定期付租之 證據？原告與訴外人孫自揆係於103 年1 月5 日與系爭土地
之前手訂立買賣契約，並分別於同年1 月24日、4 月1 日登 記完成，此有土地謄本可稽（見本院卷第9-10頁），而上開 鍾日之收據所載日期為103 年1 月19日，是否係被告知悉土 地前手已出售系爭土地，預慮將遭原告訴請拆屋還地而委請 土地前手臨訟製作？並非無疑。況據被告所舉之證人呂芳明 到庭證稱：「（問：證人是否曾將系爭土地出租？）否。」 、「（問：本院卷第75頁是否為證人出具之收據？何時出具 ？其上所載內容是否屬實？）是。本來是被告透過鍾日跟我 說要買系爭土地，但在103 年1 月5 日當天被告沒去，我就 賣給原告，我就透過鍾日跟被告說，土地用了這麼久，從沒 有拿過租金，是否也應補償地價稅給我？過了幾天後劉文華 跟他太太一起來找我，說要補償地價稅，在此之前我們都不 認識，他們拿了一張鍾日寫的單子說鍾日就收那麼多，我本 來覺得太少，但想說我土地已經賣了，就接受這個金額，就 寫了鈞院卷第75頁上方的收據，因為劉文華說還有其他的共 同使用人，過了幾天有一位鄔太太來找我，給我一萬元的地 價稅補償，就寫了鈞院卷第75頁下方的收據。…收據整張是 對方念給我寫的，我親自簽名蓋章。」（本院卷第127 頁反 面至第129 頁），由上述證詞可知，系爭土地之共有人呂芳 明並未將土地出租，故從未向被告等人收過租金，形成被告 等人長期占用土地，證人呂芳明卻仍需繳納地價稅之不合理 情況，因而在土地出售之後，乃向被告等人要求補償，方開 立本院卷第75頁之收據，且收據內容係照著被告所念之意思 抄寫，縱認為被告所給予之金額過少，但因土地業已出售而 予以接受，堪信雙方並未就租賃達成意思表示合致，而僅是 補償地價稅或過去相當租金之不當得利之用，足證上開證人 呂芳明所開立之收據，尚不足作為認定被告就系爭土地存有 基地租賃契約之依據。
㈢被告雖提出門牌證明書、戶籍謄本、買賣契約書、契稅課徵 明細單、繳納通知書、房屋稅籍證明書等件為證（本院卷第 46-73 頁），惟查：
⒈門牌證明書僅得證明系爭土地上之建物有編列門牌號碼爾， 與其占用系爭土地是否有正當權源無涉，此觀被告提出之門 牌證明書上有「門牌編釘旨在便利公私行為之行使，與房屋 土地等產權無關」等語之註記益徵（見本院卷第46、55頁） 。
⒉按遷出原鄉（鎮、市、區）3 個月以上，應為遷出登記；由 他鄉（鎮、市、區）遷入3 個月以上，應為遷入登記；同一 鄉（鎮、市、區）內變更住址3 個月以上，應為住址變更登 記，戶籍法第16條第1 項前段、第17條第1 項及第18條分別
定有明文。是以，戶政機關所為戶籍地址之記載，僅反應人 民遷徙之情況，尚不得認設籍者即為居住房屋之所有人，更 不得認設籍者就其居住房屋坐落基地即有正當使用權源。 ⒊被告鄔春平雖提出其買受桃園市○○區○○村00鄰00號之買 賣契約書、契稅課徵明細單、繳納通知書，惟按建物之所有 權與建物坐落基地之使用權利，在法律上乃屬個別獨立之權 源，是縱被告已買受取得系爭地上物之事實上處分權，然此 並不代表被告即可合法享有占有使用「系爭地上物坐落基地 」之權利，尚不得執此債之關係對原告主張有權占有。 ⒋按房屋稅向房屋所有人徵收之，所有權人住址不明，或非居 住房屋所在地者，應由管理人或現住人繳納之；如屬出租， 應由承租人負責代繳，抵扣房租，房屋稅條例第4 條第1 項 及第3 項定有明文，可知繳納房屋稅者，未必為其權利人， 稅籍資料所載納稅義務人乃稅捐機關設籍課稅之對象，其依 據為使用人所陳報之資料，繳納房屋稅之人是否確實為其權 利人，為私法上之權利義務關係，稅捐稽徵機關為行政機關 ，並無權責逕為認定。況按「建物之所有權」與「建物坐落 基地之使用權利」，在法律上乃屬個別獨立之權源，縱被告 合法買受系爭土地上之建物而為各該建物之事實上處分權人 ，然此並不代表被告即可合法享有占有使用「系爭建物坐落 基地」之權利，業如前述，是亦難憑房屋稅籍證明書（本院 卷第72-73 頁、第94-97 頁）即認被告就各該建物占用系爭 土地有正當權源。
㈣按當事人聲明之證據，除認為不必要者外，法院應為調查， 民事訴訟法第286 條規定甚明。所謂不必要者，係指聲明之 證據中，依當事人聲明之意旨與待證之事實，毫無關聯，或 法院就某事項已得心證而當事人仍聲明關於該事項之證據方 法等情形而言（最高法院92年度台上字第2577號判決意旨參 照）。被告雖聲請傳喚證人鍾日，以證明鍾日曾出具本院卷 第74、76頁之地租收據予被告，惟按共有土地之出租，為共 有物管理行為，依98年1 月23日修正前民法第820 條第1 項 規定，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之，如共 有人中之一人擅將共有土地出租與他人，對其他共有人應不 生效力，最高法院92年度台上字第1734號、88年度台上字第 584 號、86年度台上字第3020號裁判要旨可資參照。是縱證 人鍾日曾自行向被告收取地租，對其他共有人亦不生效力， 被告不得以其與鍾日間之租賃契約對原告主張有權占有，且 證人呂芳明已明白否認有將系爭土地出租之情，亦證稱系爭 土地並無分管契約存在（見本院卷第128 頁反面），是證人 鍾日已無傳喚之必要。
㈤被告所舉之證據既不足證明其占用系爭土地具有基地租賃關 係存在，難認其就系爭土地有何優先承買權及占用之正當權 源，是被告抗辯其係有權占有系爭土地，無足憑採。六、綜上所述，被告所舉之證據，不足證明其係有權占有使用系 爭土地，則原告主張被告為無權占有，依民法第 767 、821 條之規定，請求被告，洵屬有據，應予准許。
七、又兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，與法均無 不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 5 月 12 日
民事第二庭 法 官 游智棋
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 5 月 13 日
書記官 塗蕙如