臺灣高等法院臺南分院民事判決 八十八年度上字第一六八號 ｅ
上 訴 人 甲 ○ ○
訴訟代理人 顏 志 銘 律師
複訴訟代理人 向 文 英 律師
上 訴 人 戊 ○ ○
上 訴 人 丙 ○ ○
乙 ○ ○
丁 ○ ○
右四人共同
訴訟代理人 張 雯 峰 律師
奚 淑 芳 律師
複訴訟代理人 林 崑 地 律師
上 訴 人 吳 輝 星 （即祭祀公業吳順記管理人)
訴訟代理人 蕭 世 芳 律師
複訴訟代理人 蕭 敦 仁 律師
右當事人間承租土地事件，兩造對於中華民國八十七年十二月九日臺灣嘉義地方法院
所為判決（八十六年度訴字第六九二號），各自提起上訴，並為部分訴之減縮，本院
判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人甲○○拆除如附圖一編號⒒所示之地上物及交還該部分土地，及
命上訴人甲○○給付超過新台幣玖萬叁仟捌佰叁拾元，暨命上訴人甲○○自民國八十
六年十二月六起至交還土地之日止，按年給付超過新台幣叁萬壹仟陸佰肆拾捌元計算
之損害金；並命上訴人戊○○給付部分，及各該部分假執行之宣告暨訴訟費用（除確
定部分外）之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）在第一審之訴及假執行
之聲請均駁回。
上訴人甲○○其餘上訴駁回。
上訴人丁○○、丙○○、乙○○之上訴駁回。
上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）之上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用關於上訴人甲○○部分，由上訴人吳輝星（即
祭祀公業吳順記之管理人）負擔四分之三，餘由上訴人甲○○負擔。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用關於上訴人戊○○部分，均由上訴人吳輝星（
即祭祀公業吳順記之管理人）負擔。
第二審訴訟費用關於上訴人丁○○、丙○○、乙○○上訴部分由上訴人丁○○、丙○
○、乙○○負擔，關於上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）上訴部分由上訴
人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）負擔。
事 實
甲、上訴人甲○○方面：
一、聲明：㈠、原審判決關於上訴人應將座落嘉義縣朴子市○○段二０一號土地上如
附圖所示五部分面積０‧００二七八六公頃、一一部分面積０‧０００八二三公
頃地上平房等物拆除，交還土地與上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）
；併給付原告新台幣壹拾貳萬壹仟伍佰伍拾元，及自民國八十六年十二月六日起
至交還土地日止，按年給付上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）新台幣
肆萬零玖佰玖拾捌元之損害金，均應廢棄。
㈡、右廢棄部分，被上訴人第一審之訴及其假執行之聲請應予駁回。
二、陳述：除與原審記載相同者，茲引用之外，另補稱：
㈠、上訴人於系爭土地上僅租用嘉義縣朴子市○○段二０一號土地上如附圖一所示
五部分面積０‧００二七八六公頃，另一一部分面積０‧０００八二三公頃之土
地，上訴人並未租用，原審判決認上訴人租用該部分顯與事實不符，而就該部分
部分命上訴人給付租金，亦與法不合。
㈡、原審判決認被上訴人已依法催告上訴人給付租金，而被上訴人拒不給付租金，
所以認可被上訴人已得依法終止租賃關係，然被上訴人對上訴人所發催告內容，
關於給付租金之數額顯然太高且與租約所定之租金數額不符，上訴人屢次向被上
訴人反應，然被上訴人卻一味要求上訴人需依嘉義縣稅捐稽徵處所課征地價稅額
繳付地價稅而充租金，上訴人雖知公告地價有所調高而須依次調整租金，但租金
之數額須依租賃雙方合意方足當之，若出租人任意提高租金，而租賃人不同意時
，出租人僅得訴請法院調整租金，而不得任意以單方之意思而提高租金，本件租
金數額雖依公告地價調整而地價稅隨之調高而有提高租金之可能，但租金之確定
數額仍須租賃雙方調整之，現被上訴人任意調高租金，在上訴人不同意之情形下
，被上訴人催告上訴人給付其調高後之租金數額，上訴人拒絕給付被上訴人調高
後之租金顯有理由。
㈢、按催告之內容須合於債務本旨方有催告之效力，本件租賃雙方對於租金數額尚
有爭議之情形下，被上訴人以催告函要求上訴人給付未確定且數額偏高之租金，
顯無催告之效力，上訴人本即願依租用之面積而依法給付租金，現若可得確定租
金數額，被上訴人應依確定後之租金數額催告上訴人給付租金，上訴人若拒絕給
付，被上訴人方得終止租賃關係，本件被上訴人之催告不生效力，故雙方租賃關
係仍然存在。
乙、上訴人戊○○方面：
一、聲明：㈠、原判決關於命上訴人戊○○應將座落於嘉義縣朴子市○○段第二０一
號土地上如原審判決附圖所示七部分，面積０‧００五五六八公頃地上平房等物
拆除，交還土地與上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）；並給付上訴人
吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）新台幣壹拾玖萬肆仟壹佰柒拾貳元，及自
民國八十六年十二月九日起至交還土地日止，按年給付上訴人吳輝星（即祭祀公
業吳順記之管理人）新台幣伍萬捌仟參佰肆拾玖元之損害金，均應廢棄。
㈡、右廢棄部分，被上訴人第一審之訴及其假執行之聲請應予駁回。
二、陳述：除與原審記載相同者，茲引用之外，另補稱：
㈠、查就系爭建物之所有權上訴人固然於原審八十七年十月三十日筆錄第五頁第三
行自認房屋為其所有，查上訴人為八十餘歲之老嫗，又不識字，根本不懂法律上
之所有權之意思，且對其而言，先生或子所有之房屋，也屬於其所有，所以才會
答稱「房屋是我所有」，其後於八十六年十二月二十三日（筆錄第五頁第四行中
）詳細陳述時即稱系爭建物「是我先生（陳炳桐）向原告買的，我先生死了我有
二位兒子、七位女兒」，故此上訴人之前述陳述應非自認其為房屋之所有人。
㈡、第查系爭建物之所有權（或事實上處分權）係陳炳桐買受取得，且於其死亡前
即於民國八十年間分產予其子陳仁顯，此有房屋稅籍資料影本可證（證物一），
該房屋稅籍資料上即有載明門牌號碼，即可證明房屋稅籍單上所載之房屋即為系
爭土地上之建物，故此陳仁顯既因贈與取得房屋所有權（事實上處分權），被上
訴人即無理由訴請上訴人拆屋還地。
㈢、再按，訴外人陳仁顯如因贈與取得系爭建物之租賃權，被上訴人依法自應對陳
仁顯為租金催告及租約終止，又若認租賃權並未隨建物一併贈與陳仁顯，則該租
賃權自應由陳炳桐之繼承人全體繼承，是則被上訴人未向全體繼承人催告及中止
租約，據最高法院六十二年台上字第八九二號判例，應不生效力，自無理由維持
原審命戊○○拆屋還地等之判決。
㈣、末按其餘之部分另引用先前之主張，及援引丁○○等三人之理由。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提賣渡證影本乙件、嘉義縣稅捐稽徵處朴子
分處函影本乙件為證。
丙、上訴人丁○○、丙○○、乙○○（下稱上訴人丁○○等三人）方面：
一、聲明：㈠、原判決關於命上訴人即被上訴人丁○○、丙○○、乙○○應給付上訴
人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）新台幣貳拾壹萬壹仟貳佰捌拾壹元正部
分應予廢棄。㈡、右廢棄部分上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）在第
一審之訴及其假執行之聲請應予以駁回。
㈢、上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）對上訴人丁○○、丙○○、乙
○○等三人之上訴駁回。。
㈣、如受不利判決願供擔保請准免予假執行。
二、陳述：除與原審記載相同者，茲引用之外，另補稱：
㈠、上訴理由：
查被上訴人丁○○等部分租金計算以使用面積一六九點一六六平方公尺計算每
年地價稅之六分之一，惟上訴人即被上訴人等所租用之面積未達一六九點一六
六平方公尺，故上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）租金之計算基準
有錯誤。且依原審測量上訴人即被上訴人丁○○等使用之面積僅為一四四點六
一平方公尺，並非一六九點一六六平方公尺，故何以原審判決以使用面積一六
九點一六六平方公尺為計算基準，實令人不解。再者，原審所測量上訴人丁○
○等使用之面積為一四四點六一平方公尺之部分，包含公用之道路，就該部分
不應計算至上訴人丁○○確實使用之面積再為測量。末按，上訴人吳輝星（祭
祀公業吳順記之管理人）按使用面積之比例除以租金之方式計算其三年之租金
應為十八萬零九百六十六元正。
㈡、答辯理由：
⒈查上訴人丁○○等三人共有之嘉義縣朴子市○○里○○路二三號之房屋原門牌
號碼為光復路七號（稅籍號四三一六）係因繼承張樹木（父）於民國六十一年
取得，此有原審附卷之嘉義縣稅捐稽徵處朴子分處八十七年四月二十四日嘉縣
稅分二字第八七二０五六三三號函檢附之房屋稅籍登記資料表可查，從而該系
爭建物為上訴人丁○○等三人共有應殆無可疑，合先敘明。且上訴人吳輝星（
即祭祀公業吳順記之管理人）於八十七年六月二十九日追加丙○○、乙○○等
二人為被告，顯然對於該函並不否認，依民事訴訟法第二百八十條規定「當事
人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。」另上訴人吳輝
星（即祭祀公業吳順記之管理人）於八十七年十月三十日稱「他們三人皆為承
租人，三人都是地上物所有人，所以三人都應拆除。」（參該次筆錄第四頁第
一行以下），依民事訴訟法第二百七十九條規定「當事人主張之事實，經他造
於準備書狀內或言詞辯論時、或在受命法官、受託法官前自認者，毋庸舉證。
」因此就該上訴人即被上訴人丁○○等三人為承租人毋庸舉證。
⒉次查，被上訴人即上訴人吳輝星（祭祀公業吳順記之管理人）主張上訴人即被
上訴人丁○○於原審並不否認僅由其一人承租，而視同自認等，就該部分恐有
誤認，蓋查上訴人丁○○於原審即主張系爭房屋係兄弟三人所有，而非如上訴
上訴人吳輝星（祭祀公業吳順記之管理人）所主張上訴人丁○○不否認由其一
人承租。
⒊再查，上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）主張系爭土地歷年租金均
由稅捐稽徵機關向上訴人丁○○開徵，稅單上僅記載承租人繳納義務人為丁○
○乙節，上訴人丁○○等三人否認之，就該部分事實應由上訴人吳輝星（即祭
祀公業吳順記之管理人）舉證，且稅金究竟由何人繳納與何人為承租人並無必
要之關聯性，蓋租金由何人繳納係上訴人丁○○三兄弟之內部約定，上訴人吳
輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）對於租金之催繳仍應對全體之承租人為之
。另上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）主張稅單上僅載納稅義務人
為上訴人即被上訴人丁○○一人，亦為不實。查系爭土地稅單上納稅義務人係
記載「吳榮茂等五人」，並非記載丁○○一人，且納稅義務人係上訴人吳輝星
（即祭祀公業吳順記之管理人）單方面向稅捐處陳明，並未會同承租人，因此
其上進記載「使用人」，並未載明為承租人，自不得以該稅單上之使用人，即
認定租約是存在於被上訴人即上訴人與使用人之間，特此應予以陳明。
⒋另查，上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）主張嘉義縣稅捐處朴子分
處函附房屋稅籍登記資料並未證明資料上之房屋為系爭房屋，且房屋納稅義務
人非即房屋所有人，基地承租人亦非必地上物所有人‧‧‧等等。然查上訴人
丁○○等三人依據該函主張承租人為三人之事實業經上訴人吳輝星（即祭祀公
業吳順記之管理人）自認；另該稅單上記載「房屋座落：朴子鎮○○里○○○
○路二三號。基地標示：朴子鎮三三五之六號系爭（土地七十二年重測，重測
前為朴子段三三五之六號，參土地謄本），備註：自助餐店」，可證明該函上
之房屋確實為系爭土地上之建物。另依據上訴人即被上訴人丁○○等三人於原
審所提出之嘉義縣政府於五十六年十月二十日所發之修建證准予上訴人即被上
訴人之父張樹木於平和里光復路七號（門牌經過編整現為光復路二三號）朴子
鎮○○段三三五之六號側面木造平房局部改建，亦可證明，蓋房屋之所有人方
有權申請改建，故依該修證書應可證明張樹木不僅為房屋之納稅義務人，同時
為房屋所有權人，此應無爭議。另上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人
）於起訴狀主張「被告等分別承租吳順記祭祀公業所有（如附表一被告等承租
土地明細表）所載土地興建房屋居住」，由其起訴實之主張可知系爭房屋之所
有人即為土地之承租人，且按經驗法則可知該承租人係承租該土地興建房屋居
住，因此房屋所有權人為承租人乃為常態，而另以他人為承租人應為少數、例
外之情況，此變態事實應由被上訴人即上訴人吳輝星（祭祀公業吳順記之管理
人）舉證證明之。
⒌第查，被上訴人即上訴人既對系爭建物所有權（或事實上處分權）及租賃權之
繼承人等以租金積欠二年以上之緣由中止租約，自應定相當期間對承租人催告
不付後始得中止租約，另如租賃權系經繼承為公同共有者，應向全體繼承人為
之，始生中止租約之效力，此併有最高法院六十二年台上字第八九二號判例可
稽，故上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）既未合法對於繼承租賃權
之上訴人即被上訴人丙○○、乙○○二人催告及中止租約，則其催告及中止即
於法不合，應不生效力。被上訴人即上訴人催告繳付租金及中止租約既不生效
力，則其自無請求上訴人即被上訴人等拆屋還地之權。
⒍另，複丈成果圖１之１房屋並非獨立在，係為原有房屋破落為鐵皮修繕。再者
，該鐵皮屋係依附於主結構上，無法獨立成一建物，依民法第八百十一條規定
「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權。」即
屬於原不動產之一部份，而非獨立之建物，且其處分權或所有權屬於上訴人即
被上訴人等三人所有，而非上訴人即被上訴人丁○○一人所有。另如前所述，
上訴人即被上訴人等所承租之土地面積為一四四點六一平方公尺，包含１之１
部分之基地面積，因此上訴人即被上訴人等自有權利利用該土地修繕或增建房
屋，被上訴人即上訴人吳興輝（祭祀公業吳順記之管理人）不得以此為由主張
收回土地並要求拆除。
三、證據：除援用第一審所提證據。
丁、上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）方面：
一、聲明：㈠、上訴聲明：
１、原判決駁回上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記管理人）後開之訴及命負擔訴
訟費用部分廢棄。
２、前項廢棄部分，上訴人丁○○應將座落嘉義縣朴子市○○段一五一號土地如
朴子地政事務所八十八年八月二十六日複丈圖所示１之１部分面積０‧００
二九一五公頃，上訴人丁○○等三人應將該地如上複丈圖所示１部分面積０
‧０一一五四六公頃地上建物拆除，分別拆除，交還土地與上訴人吳輝星（
即祭祀公業吳順記之管理人）。上訴人丁○○等三人另應自民國八十六年一
月一日起至交還土地日止，按稅捐機關課征地價稅額計付損害金與上訴人吳
輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）。
３、本判決准被上訴人即上訴人供擔保宣告假執行。
㈡、被上訴答辯聲明：
駁回上訴人甲○○、上訴人戊○○、上訴人丁○○、丙○○、乙○○之上訴
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，另補稱：
㈠、關於上訴人甲○○部分：
１、系爭座落嘉義縣朴子市○○段二０一號地上如原審判決附圖所示５部分面積
０‧００二七八六公頃、及部分面積０‧０００八二三公頃，由上訴人甲
○○所承租，約定租金按稅捐機關開徵地價稅額計算繳納，為上訴人甲○○
在原審所未爭執之事實，依民事訴訟法第二七九條及第二八０條規定，應認
為真正。
２、上訴人甲○○雖主張未占有原審判決附圖部分，惟未舉證以實其說，依民
事訴訟法第二七九條第三項反面解釋，應認其「自認之撤銷」無理由。則應
請判決駁回其上訴。
㈡ 、關於上訴人戊○○部分：
１、上訴人戊○○就系爭座落嘉義縣朴子市○○段二０一號土地上如原審判決附
圖所示７部分地上平房，自認為其所有，及由伊向被上訴人吳輝星承租（見
原審八十七年十月三十日筆錄），有該筆錄及上訴人八十八年五月二十六日
上訴理由狀事實理由欄第一項記載可考。原審判決依民事訴訟法第二七九條
及第二八０條規定，判命上訴人戊○○拆屋交還土地與被上訴人吳輝星，洵
無不合。
２、按「自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意
者，始得為之。」民事訴訟法第二七九條第三項定有明文。上訴人雖提出陳
炳桐與吳水樹間「朴子鎮平和理市東房屋」賣渡證、嘉義縣稅捐處朴子分處
函就朴子市市○路二八號房屋贈與陳仁顯為證，為該賣渡證及朴子稅捐分處
函所指房屋，是否真正？是否為系爭房屋，為被上訴人所質疑否認；上訴人
戊○○未能舉證證實，揆之上開規定，不足撤銷其自認，應請判決駁回其上
訴。
㈢、關於上訴人丁○○、丙○○、乙○○部分：
⒈緣上訴人丁○○向上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）承租系爭座落
嘉義縣朴子市○○段一五一號土地內如附圖一（即朴子地政事務所八十八年八
月二十六日複丈圖）所示⒈部分面積０‧０一一五四六公頃及１之１部分面積
０‧００二九一五公頃，約定租金按稅捐機關課征地價稅額計算繳納。承租人
即丁○○積欠八十三年至八十五年租金（即稅金、包括遲延利息、滯納金及執
行費）新台幣（以下同）二十一萬一千二百八十一元，經以嘉義地方法院八十
六年度認字第二二五六三號認證通知於文到後五日內完納積欠租金二十一萬一
千二百八十一元五角二分，上訴人丁○○於八十六年八月二十六日收受該認證
書，有該認證書及送達回執可稽，且為上訴人即被上訴人丁○○所未爭執（依
法視為承認）之事實。則被上訴人即上訴人吳輝星因上訴人即被上訴人丁○○
逾期未完納所積欠二年以上租金，依民法第四四０條第一項及土地法第一００
條第一項第三款規定，藉本件起訴狀繕本送達表示終止租約，並以系爭地上如
附圖一１之１部分係上訴人即被上訴人丁○○所建，附圖１部分係上訴人即被
上訴人等繼承取得之房屋，無合法占有權源，請求系爭地上房屋所有人即丁○
○、丙○○、乙○○等將系爭地上平房拆除，交還土地與被上訴人即上訴人吳
輝星，並自八十六年一月一日起按稅捐機關課征地價稅額計算支付相當於租金
之損害金，洵無不合。
⒉良以，系爭地承租人為上訴人即被上訴人丁○○一人，非上訴人即被上訴人等
三人。此觀：⒈上訴人即被上訴人丁○○僅否認租金（地價稅）太高外，未否
認由伊一人承租，對被上訴人即上訴人吳輝星主張係由伊一人承租，亦未否認
（見原審卷一三二頁）。依民事訴訟法第二百八十條規定：「當事人對於他造
主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。」及同法第二百七十九條規
定：「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、
受託法官前自認者，毋庸舉證。」無須被上訴人即上訴人舉證證明，應認上訴
人即被上訴人丁○○之自認伊單獨承租為事實。⒉參乎系爭地歷年租金（稅金
），均由稅捐機關向上訴人丁○○開征，亦僅由上訴人丁○○一人繳納，稅單
上亦謹記載承租人（納稅義務人）為丁○○，在在足證系爭地實際承租人為丁
○○一人。從而，被上訴人即上訴人限期催告上訴人即被上訴人丁○○繳租，
顯然合法。因上訴人丁○○逾期未繳，經藉起訴狀繕本送達，表示終止租約，
請求系爭地上房屋所有人等拆屋交還土地，應無不合。原審判決，誤以為承租
人為上訴人即被上訴人等三人，進而讜論被上訴人即上訴人僅對丁○○表示終
止租約，無對上訴人即被上訴人丙○○、乙○○終止租約效力云云，不無誤會
。蓋上訴人即被上訴人丙○○、乙○○等二人均非承租人也。
⒊況民事訴訟法第二百七十九條第三項規定：「自認之撤銷，除別有規定外，以
自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。」上訴人即被上訴人丁
○○等雖提出嘉義縣稅捐處朴子分處函附房屋稅籍登記資料表，證明系爭地上
房屋為其父張樹木所有，應由上訴人即被上訴人丁○○、丙○○、乙○○等三
人繼承承租權云云。惟查，房屋納稅義務人，非即房屋所有權人；基地承租人
亦非必為地上房屋所有人，事理法理甚明，不待費舌。上訴人即被上訴人丁○
○等徒依稅捐處稅籍登記資料表記載張樹木，主張系爭地由張樹木承租，地上
房屋係張樹木所有，已乏理由，又未證明資料表上房屋為系爭房屋，猶嫌未洽
。此外，復無其他證據足資證明系爭地上房屋係張樹木所有，或由張樹木承租
⒊上訴人甲○○雖主張未占有原審判決附圖部分，惟未舉證以實其說，依民事
訴訟法第二七九條第三項反面解釋，應認其「自認之撤銷」無理由。則應請判
決駁回其上訴。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提嘉義稅捐稽徵處朴子分處八十五年一期補
發催繳繳款書影本乙件、八十五年祭祀公業吳順記積欠地價稅清理表影本貳件為
證。
理 由
一、上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）起訴主張：坐落嘉義縣朴子市○○
段一五一、二０一號二筆土地係伊所有，上訴人甲○○承租二０一號土地上如附
圖一所示５部分面積０‧００二七八六公頃、部分面積０‧０００八二三公頃
，興建房屋居住；上訴人戊○○承租二０一號土地上如附圖一所示７部分面積０
‧００五五六八公頃，興建房屋居住；上訴人丁○○、丙○○、乙○○承租一五
一號土地上如附圖一所示１部分面積０‧０一四四六一公頃，興建房屋居住。約
定租金按稅捐機關課徵地價稅額計算。茲上訴人甲○○、戊○○、丁○○、丙○
○、乙○○分別積欠如附表積欠租金明細表所示八十三年至八十五年度租金及應
負擔遲延利息（滯納金）及法院執行費，經分別通知限期催告渠等於五日內完納
欠稅，否則終止租約，收回土地。上訴人甲○○於八十六年八月十六日、丁○○
於同年八月二十六日收到該通知書，戊○○則於八十六年七月十七日拒收，惟該
書信已達到上訴人戊○○支配範圍內，應認為已合法送達認證通知。上訴人甲○
○、上訴人戊○○、上訴人丁○○竟逾五日期限，拒納租金，則伊以起訴狀繕本
之送達，為終止租約之意思表示，爰本於租賃物返還請求權、租金給付請求權、
無權占有、及相當於租金之損害金請求權等法律關係，提起本訴。求為命上訴人
甲○○、上訴人戊○○、上訴人丁○○、丙○○、乙○○拆除前開建物返還系爭
土地，並命上訴人甲○○、上訴人戊○○、上訴人丁○○等三人應給付如附表所
示之積欠租金，暨命上訴人甲○○、上訴人戊○○、上訴人丁○○等三人給付自
八十六年一月一日起至交還土地日止，按稅捐機關課徵地價稅額計付損害金之判
決【按原判決准上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）有關上訴人甲○○
、上訴人戊○○拆屋交地之請求，並命上訴人甲○○給付租金十二萬一千五百五
十元及自八十六年十二月六日起至交還土地之日止，按年以四萬零九百九十八元
之損害金；命上訴人戊○○應給十九萬四千一百七十二元及自八十六年十二月九
日起至交還土地之日止，按年以五萬八千三百四十九元計算之損害金；命上訴人
丁○○、丙○○、乙○○給付二十一萬一千二百八十一元之判決，而駁回上訴人
吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）其餘請求。而上訴人甲○○、上訴人戊○
○、上訴人丁○○、丙○○、乙○○就其敗訴部分聲明不服；而上訴人吳輝星（
即祭祀公業吳順記之管理人）則僅就對上訴人丁○○、丙○○、乙○○請求敗訴
部分聲明不服，並於本院為訴之減縮即命上訴人丁○○應將座落嘉義縣朴子市○
○段一五一號土地如朴子地政事務所八十八年八月二十六日複丈圖即附圖二所示
１之１部分面積０‧００二九一五公頃，上訴人丁○○等三人應將該地如上複丈
圖即附圖二所示１部分面積０‧０一一五四六公頃地上建物，分別拆除，交還土
地與上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）】。
二、㈠上訴人甲○○則以：伊未承租占用附圖一編號所示部分，上訴人吳輝星（即
祭祀公業吳順記之管理人）片面調高租金，伊得拒絕給付，且上訴人吳輝星（即
祭祀公業吳順記之管理人）終止租約不合法。㈡上訴人戊○○則以：如附圖一編
號７所示之建物係其子陳仁顯所有，而非伊所有，上訴人吳輝星（即祭祀公業吳
順記之管理人）自不得請其拆屋還地，且上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管
理人）未向陳仁顯或其夫陳炳桐之全體繼承人催告即終止租約，並不合法，自不
生終止租約之效力。㈢上訴人丁○○、丙○○、乙○○則以：系爭建物為其三人
所共有，且系爭租賃權係渠因繼承而公同共有，上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順
記之管理人）僅向上訴人丁○○一人為催告及終止租約，於法不合，各等語資為
抗辯。
三、關於上訴人甲○○部分：
經查上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）主張坐落嘉義縣朴子市○○段
二０一號土地係其所有，上訴人甲○○租用該土地上如附圖一所示５部分面積０
‧００二七八六公頃，興建房屋居住，租金則按稅捐機關開徵地價稅額計算繳納
等事實，為上訴人甲○○所自認，並有土地登記簿謄本（見原審卷第二五頁－第
二七頁）在卷可稽，且經原審勘驗現場查明屬實，製有勘驗筆錄、現場圖（見原
審卷第一三一頁－第一三三頁）可據，且有嘉義縣朴子地政事務所測製複丈成果
圖在卷可按，而應信為真實。惟上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）主
張上訴人甲○○另承租附圖一編號所示（面積０‧０００八二三公頃）土地及
上訴人甲○○積欠租金，經伊合法終止租約，則上訴人甲○○占用系爭土地，已
無任何合法權源，上訴人應將系爭附圖一編號５、所示之地上物拆除，將土地
交還上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人），並返還欠租及相當租金之損
害金乙節，則為上訴人所否認，並以前開等語置辯。是本件所應審究者乃⑴上訴
人甲○○有無承租占用系爭土地如附圖一所示（面積０‧０００八二三 公頃
）部分？⑵上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）終止租約是否合法？茲
查：
⑴、如附圖一所示（面積０‧０００八二三公頃）部分為一間小㕑房及小浴室，
業經本院勘驗現場查明屬實，有本院八十八年八月二十六日勘驗筆錄及現場圖
可據。而原審勘驗時，上訴人甲○○並未自認如附圖一所示部分係其占有使
用，而原審勘驗筆錄及現場圖亦未記明前開小㕑房及小浴室係上訴人甲○○所
有等情（見原審卷第一三一頁－第一三三頁）。再上訴人甲○○所有之平房（
門牌朴子市○○路十一之五號），位於系爭二０一號土地之最北側，而如附圖
一所示之小㕑房及小浴室則位於該土地之南側，以比例尺核算其直線距離將
近三十公尺，且其間隔有原審共同被告翁水連、上訴人戊○○、原審共同被告
詹富雄、周有謀、周有勇之建物而緊臨周有勇之建物，上訴人甲○○須繞遠道
始能到達該小浴室等情，有嘉義縣朴子地政事務所八十七年一月二十六日複丈
成果圖、及本院勘驗現場現場圖在卷可按。再上訴人戊○○於本院勘驗時亦證
稱如附圖一所示部分，係周有勇所有等語。又上訴人甲○○之前開房屋原有
浴室，有相片二張附卷可參。本院參酌上訴人甲○○之房屋既有浴室，而浴室
、㕑房為生活所不可或缺，首重便利，衡情上訴人甲○○當不致於數十公尺外
租用如附圖一所示部分，供作浴室㕑房之用，造成生活之不便，由此益顯，
上訴人甲○○所辯如附圖一所示部分非其占有使用，應屬可採。則上訴人吳
輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）主張上訴人甲○○租用如附圖一所示部
分，即不足取。
⑵、按承租人租金之支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如
承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。又租用建築房屋之基地，承
租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二年以上時，出租人得收回。民法第
四百四十條第一項、土地法第一百零三條第四款分別定有明文。又按出租人限
期催告承租人支付欠租，其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分
不發生效力，並非該催告全不發生效力，最高法院著有六十六年台上字第一二
四號判例足資參照。查上訴人甲○○積欠八十三年至八十五年度租金未給付，
已達二年之總額，經上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）催告其五日
完納欠租及應負擔之遲延利息（滯納金）及法院執行費，計十九萬四千一百七
十二元，否則終止租約收回土地，上訴人甲○○於八十六年八月十八日收受該
通知，有原法院認證書、催告書、送達證書在卷可憑（見原審卷第四七頁－四
九頁），而上訴人甲○○逾期仍拒繳租金，上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記
之管理人）以起訴狀繕本送達，表示終止租約，上訴人甲○○於八十六年十二
月五日收送起訴狀繕本，有送達證書在卷可按（見原審卷第七一頁）。雖上訴
人甲○○抗辯上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）催告給付之租金額
偏高，且與租約所定數額不符，顯無催告效力云云。然查兩造間有關租金之支
付係以嘉義縣稅捐稽徵處所課徵地價稅額繳付地價稅充作租金，乃為兩造所不
爭執之事實（見原審卷第一三二頁），則上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之
管理人）按地價稅之增減，而向上訴人甲○○催告收取租金，並無不合，況縱
認上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）催告給付之租金超過承租人應
付之金額，依前揭判例意旨，亦僅超過部分不生催告效力，並非該催告全不發
生效力，是上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）既已定相當期限催告
上訴支付八十三年至八十五年計三年份之租金，上訴人甲○○於期限內仍不支
付，依首揭規定上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）終止租約，自無
不合。兩造間之租約既已終止，則上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人
）本於租賃物返還請求權，請求上訴人甲○○拆除如附圖一所示５部分建物，
並將該土地交還，即屬有據，應予准許。上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之
管理人）本於租賃物返還請求權之法律關係請求上訴人甲○○拆屋交地，既有
理由，則其另依所有物返還請求權之法律關係請求，即無再予審酌之必要，併
予敘明。
⑶、又按租用基地建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限。
又土地價額指法定地價，土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價，
於平均地權條例施行區域，係指地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，土
地所有權人在公告申報地價期間內自行申報之地價，土地法第一百零五條、第
九十七條第一項、第一百四十八條、土地法施行法第二十五條、平均地權條例
第十六條分別定有明文。又土地法第一百零五條、第九十七條第一項所定基地
之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，係屬強制規定，如當事
人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院四十三年台上字
第三九二號判例參照）。查兩造間之租金係按地價稅繳納，而上訴人甲○○積
欠八十三年至八十五度租金，已如前述。惟查，系爭二０一號土地八十年申報
地價每平方公尺一０五六０元，八十三年後每平方公尺一一三六０元，有嘉義
縣朴子地政事務所八十七年五月七日八十七朴地三字第二二五七號函一份附卷
可稽。則依上開說明：①八十三年一月一日至八十三年六月三十日（半年）之
租金不得超過一萬四千七百十元（計算式為：面積（平方公尺）×八十年申報
地價×年息0.10÷2＝租金，即27.86×10560×0.10÷2＝14710元（元以下不
計，下同），八十三年七月一日至八十三年十二月三十一日（半年）之租金不
得逾一萬五千八百二十四元（27.86×11360×0.10÷2＝15824元），亦即八十
三年之租金不得超過三萬零五百三十四元（14710＋15824=30534）。②八十四
年之租金不得逾三萬一千六百四十八元（27.86×11360×0.1＝31648）。③八
十五年之租金不得逾三萬一千六百四十八元（27.86×11360×0.1＝31648）。
然上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）請求上訴人甲○○給付之八十
三年度租金為六萬六千三百五十二元、八十四年度租金為六萬九千零六十一元
，八十五年度租金為五萬八千七百五十九元，均超過系爭土地申報總價額年息
百分之十，則依前開判例意旨，超過部分無請求權，則上訴人吳輝星（即祭祀
公業吳順記之管理人所得請求之八十三年至八十五年租金為九萬三千八百三十
元（30534＋31648＋31648=93830），逾此範圍之請求為無理由。
⑷、又按上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）與上訴人甲○○間之租賃關
係，既於八十六年十二月五日終止，則自是時起上訴人甲○○繼續占有該土地
，自屬侵害上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）之土地所有權，上訴
人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）對於上訴人甲○○非不得請求賠償相
當於租金之損害金（參照最高法院六十七年台上字第三六二二號判例），即上
訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）請求上訴人甲○○給付自八十六年
十二月五日起至交還土地之日止，按年給付如前所述相當租金即三萬一千六百
四十八元之損害金，即無不，逾此範圍之請求為無理由。
四、關於上訴人戊○○部分：
上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）主張其所有系爭二０一號土地，
其中如附圖一所示７部分面積０‧００五五六八公頃部分，係由上訴人戊○○
承租興建房屋居住使用，租金則按稅捐機關開徵地價稅額計算繳納，而上訴人
戊○○積欠如附表所示八十三年至八十五年之租金，經其限期催告上訴人戊○
○給付租金，上訴人戊○○未依限給付，經其以起訴狀繕本送達，為租約之終
止等情，固據上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）提出土地登記簿謄
本（見原審卷第二五頁－第二七頁）、稅單影本五紙（附本院卷證物袋）、原
審法院認證書、催告書、拒收退回之信封在卷可憑（見原審卷第四九頁－第五
一頁），然為上訴人戊○○所否認，並以前開等詞為辯，是本院應審酌者為系
爭如附圖一所示７部分之土地承租人是否為上訴人戊○○？該建物是否為上訴
人戊○○所有？等項。
⑴、按租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時
即已同意租賃權得隨租賃建築物而移轉於他人，最高法院著有四十三年台上字
第四七九號判例、四十八年台上字第二二七號判例足資參照。查系爭如附圖一
所示７部分之建物，其門牌係嘉義縣朴子市市○路二八號，為未保存登記建物
，係上訴人戊○○之夫陳炳桐（已死亡）於民國四十三年五月十四日向第三人
吳水樹買受，陳炳桐再於八十年間贈與其子陳顯仁，並辦理房屋稅籍名義變更
等情，業據上訴人戊○○提出賣渡證、嘉義縣稅捐稽徵處朴子分處函影本在卷
可稽。雖上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）否認該賣渡證之真正，
然由前開有關稅籍名義變更之嘉義縣稅捐稽徵處朴子分處函，可推知系爭房屋
係由陳炳桐買受而為該房屋之納稅義務人，其後再贈與陳顯仁，且前開賣渡證
與原審共同被告曾富雄、翁水連等向其前手購買房屋均以賣渡書等為憑之方式
相同，有上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）所不爭執之賣渡書及買
賣契約書在卷可參（見原審卷第二二八頁－第二七０頁），再者前揭嘉義縣稅
捐稽徵處朴子分處函、賣渡證早在本件訴訟前即已存在，其時上訴人戊○○並
未預知有本件訴訟，其無臨訟杜撰之可能，由此益顯，該賣渡證書為真正，而
上訴人戊○○所辯系爭房屋係其夫陳炳桐向他人購買而贈與陳顯仁乙節為可採
。雖上訴人戊○○於原審八十七年十月三十日言詞辯論時自認系爭房屋係其所
有（見原審卷第二五三頁）。然上訴人戊○○於本院主張其為八十餘歲之老嫗
，又不識字，根本不懂法律上之所有權之意思，且對其而言，先生或子所有之
房屋，也屬於其所有，所以才會答稱「房屋是我所有」，其於八十六年十二月
二十三日言詞辯論（見原審卷第八二頁）時詳細陳述時即稱系爭建物「是我先
生（陳炳桐）向原告買的我先生死了我有二位兒子、七位女兒」，其前述陳述
應非自認其為房屋之所有人等情。按自認人能證明與事實不符者，原得撤銷自
認，此觀民事訴訟法第二百七十九條第三項之規定自明。上訴人戊○○雖於原
審自認系爭房屋係其所有，然其既證明系爭房屋確係其夫陳炳桐向他人購買再
贈與陳顯仁，已為陳顯仁所有乙節，即其確已證明自認與事實不符，並於本院
否認原審之自認，應認撤銷該自認，併予敘明２２。
⑵、上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）雖又主張系爭土地地價稅係以上
訴人戊○○為使用人而繳納，足見承租人及房屋所有人為上訴人戊○○云云。
上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）主張前開事實，固據提出地價稅
單影本五紙（附本院卷證物袋）為據；惟按地價稅之納稅義務人原則為土地所
有人，但土地所有權人申請由占有人代繳者，主管稽徵機關得指定土地使用人
負責代繳其使用部分之地價稅，此觀土地稅法第三條第一項第一款、第四條第
一項第四款之規定自明。是地價稅之代繳者不當然即為土地承租人，已甚明確
。則系爭土地之地價稅縱以上訴人戊○○為使用人而繳納，依前開土地稅法之
規定，亦僅係證明土地所有權人申請以上訴人戊○○為占有人而代繳地價稅，
尚不能由此而推認上訴人戊○○即為土地承租人。況依前揭最高法院四十三年
台上字第四七九號判例、四十八年台上字第二二七號判例意旨，即租地建築房
屋，應推定出租人於立約時即已同意租賃權得隨租賃建築物而移轉於他人。則
本件系爭建物既係由陳炳桐向他人購買，而再贈與陳顯仁，已如前述，則依上
開判例意旨，應認租賃權已隨租賃物而移轉，亦即陳顯仁為系爭基地承租人。
是上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）主張上訴人戊○○為系爭房屋
之所有人及系爭土地之承租人乙節，尚不足採。
⑶、系爭如附圖一所示７部分建物既為訴外人陳顯仁所有，且該基地之租賃權已隨
租賃物而移轉，即訴外人陳顯仁取得承租人之地位，前已詳述，則上訴人吳輝
星（即祭祀公業吳順記之管理人）催告非承租人之上訴人戊○○繳納租金，自
不生催告之效力，其據以請求上訴人戊○○給付租金、拆屋交地並賠償相當租
金之損害金即屬無據。
五、關於上訴人丁○○、丙○○、乙○○部分：
查上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）主張坐落嘉義縣朴子市○○段一
五一號土地係其所有，上訴人丁○○租用該土地上如附圖一所示１部分，面積０
‧０一四四六一公頃部分，租金則按稅捐機關開徵地價稅額計算繳納。承租人即
上訴人丁○○積欠如附表所示八十三年至八十五年之租金，經其限期催告其繳納
，上訴人丁○○於八十六年八月二十六日收受該催告書，逾期未完納所積欠二年
以上租金，依民法第四四０條第一項及土地法第一００條第一項第三款規定，以
本案起訴狀繕本送達表示終止租約等情，固據提出土地登記簿謄本（見原審卷第
十一頁－第十三頁）、原審法院認證書、催告書、送達證書之信封在卷可憑（見
原審卷第六四頁－第六六頁），上訴人丁○○、丙○○、乙○○固不否認租用如
附圖所示１部分，然抗辯該土地之承租人為上訴人丁○○、丙○○、乙○○三人
，而非上訴人丁○○一人，上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）未對丙
○○、乙○○二人催告及終止租約，應不生終止之效力，且其應付之租金為十八
萬零九百六十六元，而非二十一萬一千二百八十一元等語。是此部分首應審究者
為系爭如附圖一所示１部分之土地承租人為上訴人丁○○一人？抑上訴人丁○○
、丙○○、乙○○三人？上訴人吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）有無合法
終止租約？上訴人丁○○、丙○○、乙○○所積欠之租金為若干元？等項，茲查
：
⑴、坐落嘉義縣朴子市○○里○○路二三號之房屋原門牌號碼為光復路七號（稅籍
號四三一六），係上訴人丁○○、丙○○、乙○○三人於民國六十一年由其父
張樹木繼承取得，此有原審附卷之嘉義縣稅捐稽徵處朴子分處八十七年四月二
十七日嘉縣稅分二字第八七二０五六三三號函所檢附之房屋稅籍登記資料表可
稽（見原審卷第一八六頁、第一八八頁），從而該系爭建物為上訴人丁○○等
三人繼承取得，應無可疑。又系爭建物原為上訴人丁○○、丙○○、乙○○之
被繼承人張樹木所有，建物基地由張樹木承租，有上訴人丁○○所提，上訴人
吳輝星（即祭祀公業吳順記之管理人）亦不爭執之出賣證書在卷可憑（見原審
卷第二五四頁、第二五五頁），張樹木死亡之後，由上訴人丁○○、丙○○、