臺灣新竹地方法院民事判決 103年度訴字第697號
原 告 王烽杓
王幸
王淑貞
陳王淑霞
王傳宗
王淑君
王宸華
被 告 傅家旺
傅芯渝
傅宇睿
兼 上 二人 陳卉芊（原名陳惠雲）
法定代理人
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國104 年5 月1 日辯論終
結，判決如下：
主 文
確認兩造間就坐落新竹縣竹東鎮○○段○○○地號土地（地目：田，面積一六七一平方公尺）之新竹縣竹東鎮私有耕地租約（租約字號：竹雞字第八十一之一號，承租面積一二一五平方公尺）之耕地租賃關係不存在。
被告傅家旺、陳卉芊、傅芯渝、傅宇睿應將坐落新竹縣竹東鎮○○段○○○地號土地內，如附圖一所示灰色部分（面積一二一五平方公尺）土地上之農作物移除，並將土地返還予原告及其他全體共有人。
被告傅家旺、陳卉芊、傅芯渝、傅宇睿應將如附圖二所示編號Ａ房屋（面積一０九平方公尺）予以拆除，被告傅家旺應將如附圖二所示編號Ｅ水塔（面積二平方公尺）予以移除，並均應將土地返還原告及其他全體共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告傅家旺負擔二分之一，被告陳卉芊、傅芯渝、傅宇睿負擔二分之一。
本判決第二、三項，於原告以新臺幣伍佰肆拾萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹仟陸佰壹拾貳萬玖仟壹佰貳拾伍元為原告預供擔保後，得免予假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者
，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五 減租條例第26條定有明文。本件兩造間就坐落新竹縣竹東鎮 ○○段000 地號土地內，面積0.1215公頃之「竹雞字第81- 1 號」耕地租佃爭議事件，因調解、調處不成立，經新竹縣 政府移送本院審理，是本件起訴核與前開規定相符。二、法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵 害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者，即得 依民事訴訟法第247 條規定提起確認之訴。又確認法律關係 成立或不成立之訴，固以確認現在之法律關係為限，但過去 不成立之法律關係，延至目前仍繼續不存在時，仍不失為現 在之法律關係。如對於該法律關係存在與否，有即受確認判 決之法律上利益者，自非不得對之提起確認之訴（最高法院 92年度台上字第496 號裁判參照）。經查：原告主張兩造間 就坐落新竹縣竹東鎮○○段000 地號土地（下稱系爭土地， 面積共1,671 平方公尺）其中部分面積之土地耕地租約關係 （租約字號：竹雞字第81-1號，承租面積0.1215公頃即1,21 5 平方公尺，下稱系爭耕地租約）不存在，然為被告所否認 ，是兩造間就系爭土地有無系爭耕地租約關係存在，對原告 而言即屬不明確，原告有即受確認判決之法律上利益。又當 事人是否適格，應依原告起訴所主張之事實定之，確認之訴 ，僅須主張權利、法律關係或其基礎事實存否有不明確者， 對於爭執或否認其主張者提起之，即為當事人適格，系爭耕 地租約之出租人，雖除原告以外，尚有訴外人王淑女、王巧 如、王宇章、蕭文富、傅家順等5人，然此5人與原告7人間 ，並無繼承或公同共有關係，揆之上揭說明，由原告7人提 起本件確認之訴，並無當事人不適格。
三、原告王幸、王宸華經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯 論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依 被告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
㈠原告均為系爭土地之分別共有人，各自權利範圍為：王烽杓 1/16、王幸1/16、王淑貞1/16、陳王淑霞1/16、王傳宗2/16 、王淑君1/3 、王宸華1/48，有土地謄本可證。 ㈡系爭土地乃被告之祖父傅永漢向原告之先祖承租，並訂立租 約編號「竹雞字第81號」，嗣傅永漢之子傅勝統、傅勝全2 人，未經出租人同意，擅將系爭土地分為兩部分，一部分面 積456 平方公尺，另一部分面積1,215 平方公尺，向竹東鎮 公所申請拆為「竹雞字第81號」、「竹雞字第81-1號」兩份
租約。嗣傅勝全死亡，由其子傅家田、傅家旺繼承之。傅家 田亦已於民國（下同）102 年3 月間死亡，再由本件被告陳 惠雲、傅芯渝、傅宇睿繼承之。
㈢系爭土地本應由承租人自任耕作，然被告多年來任令土地荒 廢雜草叢生。被告未自任耕作之事實包括：在接獲竹東鎮公 所會勘通知後，始臨時種植連樹葉都尚未長出之香蕉樹、橘 子樹；在系爭土地上建造如附圖所示之A 、B 、C 共3 間房 屋；甚至以系爭土地供作被告祖父母（傅永漢夫婦）之墓地 放置骨甕；土地上佈滿石礫等。上情經新竹縣竹東鎮公所於 102 年10月18日會勘系爭土地後，於會勘紀錄表載明「現場 部分土地上有卵石、墳墓（堆石、花瓶）、水塔兩座、房舍 分別為空屋、堆置農具、工藝品」之情，足見被告在系爭土 地上並未自任耕作甚明。依耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項規定，系爭耕地租約應自始無效。
㈣系爭耕地租約既因被告未自任耕作而無效，被告迄今仍無權 占有系爭土地，原告亦得依民法第767條第1項規定，請求被 告將系爭土地上之房屋、水塔、農作物全部移除，並將系爭 土地返還原告及其他全體共有人。
㈤爰依耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項、民法第767 條 第1 項等規定，提起本件訴訟。並聲明：⑴確認兩造間系爭 耕地租約關係不存在；⑵被告應將如竹東地政事務所複丈成 果圖所示之A 房屋（面積109 平方公尺）、B 房屋（面積14 7 平方公尺）、C 房屋（面積97平方公尺）、E 水塔（面積 2 平方公尺）、F 水塔（面積2 平方公尺）拆除，及將地上 農作物移除，並將土地返還原告及其他全體共有人；⑶願供 擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭土地乃自祖父傅永漢開始承租迄今約50、60年。傅永漢 於67年間過世，由其子傅勝統、傅勝全繼承，兄弟分家指定 各自耕作位置後向竹東鎮公所申請分成2 份租約，傅勝統為 「竹雞字第81號」租約、傅勝全為「竹雞字第81-1號」租約 。傅勝全於84年過世，由其子傅家田、傅家旺繼承，並由傅 勝全之配偶傅陳文順協助兩子耕作，嗣傅家田於102 年3 月 間過世，方由配偶、子女即被告陳惠雲、傅芯渝、傅宇睿繼 承，並向竹東鎮公所申請辦理系爭耕地租約之承租人變更為 被告4 人，租期自98年1 月1 日起至103 年12月31日止，確 認承租範圍如附圖一灰色部分所示。
㈡租佃爭議係屬共有物管理行為，本件訴訟應由全體共有人或 繼承人共同為之，本件原告當事人不適格。
㈢附圖二所示A 房屋早在30年左右即已起造，存在逾70餘年，
於傅永漢訂定租約總登記前即已存在，嗣後並無任何擴建行 為，並未刻意佔用或越界於系爭土地。
㈣被告確有自任耕作，按季節及地形栽種蔬菜及果樹，水塔即 係供農作物灌溉之用，每年租金亦已按期繳付。 ㈤關於祖父母骨甕及墓碑之事，因當時竹東鎮所興建之靈骨塔 尚在興建中，始暫時放置在系爭土地田裏，於102 年9 月已 遷移。況骨甕放置位置在訴外人傅勝統承租之「竹雞字第81 號」承租範圍，並非在被告承租之「竹雞字第81-1號」承租 範圍。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地乃自被告之祖父傅永漢開始承租，傅永漢於67年間 過世，由其子傅勝統、傅勝全繼承，指定各自耕作位置後向 竹東鎮公所申請分成2 份租約，傅勝統為「竹雞字第81號」 租約承租人，承租系爭土地其中456 平方公尺（同時承租其 餘地號，與本件無涉，於茲不贅），範圍即如附圖一所示白 色部分（左側191 平方公尺及右側265 平方公尺）；傅勝全 為「竹雞字第81-1號」租約承租人，承租系爭土地其中1,21 5 平方公尺，範圍即如附圖一所示灰色部分。傅勝全於84年 過世，由其子傅家田、傅家旺繼承，嗣傅家田於102 年3 月 過世，由被告陳惠雲、傅芯渝、傅宇睿繼承。系爭耕地租約 之承租人為被告4 人，租期自98年1 月1 日起至103 年12月 31日止。
㈡原告均為系爭土地之分別共有人，但非全體共有人。原告均 列名為系爭耕地租約出租人，但非全體出租人。 ㈢被告曾經在系爭土地上放置訴外人傅永漢、溫美妹、曾梅妹 之骨甕及牌位（但被告爭執放置位置所在）。
四、本件爭點：
㈠被告放置骨甕及牌位之行為，是否為不自任耕作？放置位置 是否為系爭耕地租約承租範圍內？
㈡原告請求被告拆除A 、B 、C 房屋及E 、F 水塔，及移除地 上農作物，並將土地返還予原告及其他全體共有人，是否有 據？
五、本院之判斷：
㈠按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收 回自行耕種或另行出租」，耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項定有明文。所謂自任耕作，係指承租人應以承租之土 地供自己從事耕作之用，就作物為種植、採收、澆水、施肥 、除草、噴藥及管理等農事而言。所謂不自任耕作，係兼指 轉租及將耕地借與他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕
作使用，而擅自變更用途者而言（最高法院76年台上字第22 22號判決要旨參照）。再按該條例第16條第2 項所謂「原訂 租約無效」，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之 限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關 係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在，故出租人 應有租賃物返還請求權，亦有最高法院80年台再字第15號判 例可資參照。經查：
1.系爭耕地租約承租範圍利用情況，經竹東鎮公所102 年10月 18日會勘，其情形為：現場部分土地上有卵石、麻布袋（內 有木屑），堆置竹子、墳墓（堆石、花瓶）、水塔兩座、房 舍分別為空屋、堆置農具、工藝品之房屋，未有人居住，另 種蔬菜、果樹等情，業據載明於會勘紀錄表（見本院卷第28 頁），且為兩造所不爭執。本院於104 年2 月3 日履勘測量 時，其情形則為：現場部分土地上仍有卵石，但已無墳墓、 骨甕、祭祀用花瓶，僅地上隱約散有小石子呈半弧形，經被 告傅家旺指出骨甕原本放置在半截桑樹及腳鐵之中心位置， 水塔2座及房舍3間俱在，蔬菜及果樹亦隨處可見，此有筆錄 及現場照片可稽（見本院卷第173-195頁）。 2.被告自承在系爭土地上放置傅永漢、溫美妹夫婦2 人及訴外 人曾梅妹（傅勝統配偶）之骨甕，傅永漢67年間過世、溫美 妹更早於大約35年即已過世，為傅永漢夫婦撿骨後，骨甕放 在系爭土地田裏有5 年以上時間但不到10年，因竹東鎮靈骨 塔未建好始暫時放置等語（見本院卷第129 頁正反面）。耕 作，係指農事而言，放置骨甕與牌位顯與農事無關，被告對 承租耕地擅自變更用途，洵堪認定。雖被告辯稱骨甕放置位 置乃另份「竹雞字第81號」租約承租位置云云，惟查：傅永 漢、溫美妹、曾梅妹3人骨甕雖已遷移，本院履勘現場時不 復得見，但有原告102年8月拍攝之骨甕、牌位照片在卷可參 （見本院卷第154頁），且本院現場勘驗測量時，原告王烽 杓當場指出原墳墓位置，以紅漆標示點1，同時亦由被告傅 家旺當場指出原墳墓位置，以紅漆標示點2，經囑託竹東地 政事務所於複丈成果圖標示點1、點2之位置，即如附圖二所 示。本院核至附圖一即新竹縣政府移送本院卷證之「竹東鎮 私有耕地三七五租約（竹雞81-1號）○○段000地號承租位 置圖」，顯示不論係原告所指位置（點1）、或被告所指位 置（點2），均係坐落在被告承租範圍內。基此，被告辯稱 放置骨甕及牌位位置乃訴外人傅家順（另一承租人傅勝統之 子）之土地云云，並無實據而不可採。
3.承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不 論其面積多寡，全部租約仍屬無效，最高法院86年台上字第
97號判決闡釋甚明。基上，在被告已將骨甕遷移情形下，雖 無法測量被告對耕地擅自變更用途之面積若干，然揆之上開 說明，被告將骨甕及牌位放置在所承租範圍土地上之行為， 確係不自任耕作，原告主張被告違反耕地三七五減租條例第 16條第1項規定，系爭耕地租約無效，洵屬有據。系爭耕地 租約無效後，除兩造間有另行成立租賃關係之合意外，並不 因出租人嗣後繼續收租而使原已無效之租約恢復其效力，應 併予指明。
4.關於原告主張被告多年來任令土地荒廢雜草叢生乙節，核屬 被告是否違反耕地三七五減租條例第17條第1項「非因不可 抗力繼續一年不為耕作」，出租人得終止租約之問題，與原 告本件請求確認系爭耕地租約無效，兩者不同。是以，不論 原告主張被告長期荒廢土地是否屬實，非可作為認定系爭耕 地租約無效之依據。
㈡所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對 於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者 ，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。各共有人 對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回 復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第82 1 亦規定甚明。原告為系爭土地共有人，系爭耕地租約承租 範圍土地（1,215 平方公尺）現由被告占有使用，為被告所 不爭執，而系爭耕地租約無效，本院已審認如上，被告即無 權占有土地，原告依民法第767 條第1 項所有物返還請求權 ，主張被告應將地上物拆除、移除，並將土地返還予原告及 其餘全體共有人，應屬有據。經查：
1.如附圖一所示灰色部分土地（面積1,215 平方公尺）上之農 作物，係由被告傅家旺及其母親傅陳文順實際耕作，傅陳文 順係為被告4 人耕作（見104 年5 月1 日言詞辯論筆錄第1 頁反面），是被告對於上述地上農作物有處分權，應予移除 ，並將土地返還。
2.如附圖二所示編號A房屋（面積109平方公尺），乃被告4人 所共有，業據被告於本院104年2月3日履勘時陳述：「A、B 為三合院，門右側為傅家順所有，門左側為被告4人所有， 原本相通，已於客廳築牆隔開，共有壁，共用196巷3號門牌 」等語明確（見本院卷第173頁）。本院審酌被告陳述附圖 所示A房屋早在30年間即已起造，存在逾70餘年等語，可徵 被告4人係輾轉繼承自傅永漢而來。雖被告陳惠雲於104年5 月1日言詞辯論時以其並未登記為A房屋稅籍資料納稅人為由 ，而改稱A房屋非其所有云云，然房屋納稅義務人，並非必 為房屋所有權人，且與其之前陳述扞格，復無實據可佐，自
無可採，被告4人均負有拆除A房屋，並將土地返還之義務。 再者，A房屋面積109平方公尺，全部坐落在系爭土地上，雖 部分面積位於「竹雞字第81號」承租範圍、部分面積位於「 竹雞字第81-1號」承租範圍，然被告4人對於系爭土地任何 部分均無合法占有使用權源，故原告基於土地所有權人地位 ，請求被告4人拆除A房屋，於法並無不合。
3.如附圖二所示編號E水塔（面積2平方公尺），被告傅家旺主 張為其所有，復無他人出面主張權利，本院審酌其為農作物 實際耕作人，是編號E水塔為被告傅家旺所有，應堪認定。 系爭耕地租約既為無效，被告傅家旺即無以編號E水塔占有 使用系爭土地之合法權源，自應予以移除，並將土地返還。 4.至於附圖二所示編號B房屋、C房屋、F水塔，被告否認為其 所有。依被告在庭陳述，B房屋及F水塔乃訴外人傅家順所有 ，C房屋乃訴外人傅春雄所有，而原告亦未能舉證證明B、C 房屋、F水塔為被告所有或對之有處分權，是原告請求被告 將之拆除，於法無據，不應准許。
六、綜上所述，被告將3 個骨甕及牌位放置在所承租範圍土地上 之行為，乃對耕地擅自變更用途，核屬未自任耕作類型之一 ，屬耕地三七五減租條例第16條第1 項無效範疇，原告請求 確認兩造間耕地租賃關係不存在，為有理由，應予准許。系 爭耕地租約既為無效，被告即無權占有系爭土地，原告依據 民法第767條第1項規定，請求如主文第2、3項所示，亦為有 理由，應予准許。至於B房屋、C房屋、F水塔，原告無法證 明為被告所有或被告對之有處分權，故原告請求被告將之拆 除，於法無據，應予駁回。原告與傅家順、傅春雄間之權利 義務關係，則屬另訴問題，核與本件上開審認無涉，附此敘 明。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 ，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。八、系爭土地103 年公告現值每平方公尺13,275元，系爭耕地租 約面積1,215 平方公尺，訴訟標的價額16,129,125元。就原 告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請本院宣告假執行，核 無不合，爰酌定相當擔保金額後准許之。並依同法第392 條 第2 項規定職權為被告酌定相當金額之擔保後，併為免予假 執行之宣告。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之 聲請即失所附麗，應併予駁回。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。中 華 民 國 104 年 5 月 15 日
民事第一庭 法 官 陳麗芬
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 5 月 15 日
書記官 曾柏方
附圖一：竹東鎮私有耕地三七五租約（竹雞81-1號）○○段000 地號承租位置圖
附圖二：新竹縣竹東地政事務所複丈日期104 年2 月3 日土地複 丈成果圖