臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第677號
原 告 三重管理顧問有限公司
法定代理人 鄧錦煌
訴訟代理人 陳明宗律師
複 代理人 吳沛珊律師
被 告 洪千淯
訴訟代理人 魏千峯律師
李柏毅律師
上列當事人間給付違約金事件，經本院於民國104年5月6日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬柒仟伍佰元，及自民國一百零四年三月十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔千分之三七五，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾壹萬柒仟伍佰元為原告供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告於民國103 年6 月10日委託原告居間出售門牌號碼為 新北市○○區○○○路0段0巷0弄00號13樓房屋及座落土 地應有部分（下稱系爭房地），並簽立有不動產專任委託 銷售契約書（下稱系爭契約書）及契約變更附表。（二）原告受託後即積極為被告製作文宣、篩選及尋覓可能喜好 系爭房地環境及條件之買方，帶領買方參看系爭房地等仲 介事宜，然經原告於尋得有意買受系爭房地之買受人，邀 請被告共同商議簽立買賣契約等相關事宜，被告即置之不 理，原告遂繼續尋覓其他喜好系爭房地環境及條件之買方 ，帶領買方參看系爭房地，惟被告即拒絕原告帶領買方參 看，並向原告取回系爭房地之鑰匙，向原告表示不願出售 系爭房地。豈料，原告嗣後查訪，始知被告已於103 年7 月17日將系爭房地出售予他人，並已完成所有權移轉登記 ，原告遂多次與被告商議違約處理事宜，被告均避不見面 ，是原告僅得提起本訴。
（三）按「甲方（即被告）同意自本契約簽訂後，不得以任何理 由終止本契約，並應停止自行出售、出租，如違反規定， 甲方願按委託價百分之四賠償乙方（即原告）作為懲罰性 違約金」，此為系爭契約書第5 條第1 項所約定。則被告 通知原告停止出售系爭房地，即為終止系爭專任委託銷售
契約之意思表示，且被告將系爭房地自行出售予第三人， 顯見被告已違反系爭契約書第5 條第1 項約定，是原告依 系爭契約書第5 條第1 項請求被告給付新臺幣（下同）58 0,000 元違約金（計算式：1,450 萬元×4%＝58萬元）， 應為法之所允。
（四）聲明：
1、被告應給付原告58萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息。
2、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告起訴事實無非以被告違反系爭專任委託銷售契約第五 條第一項(下稱：系爭約款)之規定為由，主張被告應給付 原告新台幣(下同)五十八萬元之違約金云云，惟其主張並 無理由。
（二）經查，被告從無售屋經驗，系爭委託銷售契約內之不動產 (門牌地址為新北市○○區○○○路○段○巷○弄00號13 樓)(下稱：系爭不動產)，被告於103年2月2日起即自行於 591售屋網刊登售屋訊息，並於同年5月29日再行刊登，共 刊登兩次，此有591網站刊登資料為憑(被證一)。於被告 自行刊登期間，新北市房屋仲介有限公司(永慶不動產加 盟店)在網路上看到被告廣告後，主動與被告聯絡，雙方 並於103年2月21日簽立一般委託銷售契約書。而本案原告 於同年6月初在網路上看到廣告後亦主動跟被告聯絡，請 被告於同年6月10日至三重公司洽談，因原告得知被告尚 有委請新北市房屋仲介有限公司(下稱：新北市房屋公司) ，且乘被告從無售屋相關經驗，原告為獲取委託銷售系爭 不動產賺取銷售佣金之機會，遂於「當日」簽署不動產專 任委託銷售契約書「前」，未給被告合理充分之契約審閱 期，「當日當場五分鐘內」即要求被告簽約，並自行勾選 「業已當場充分瞭解契約內容，無須另行攜回審閱」及填 載系爭專任委託銷售契約之內容，復未向被告說明系爭不 動產銷售契約之性質為「專任委託」及相關違約責任，並 訂定顯失公平之拋棄終止契約權利之條款，即系爭契約第 五條第一項「甲方同意自本契約簽訂後，『不得以任何理 由終止本契約』，…如違反規定，甲方願按委託價百分之 肆賠償乙方作為懲罰性違約金」，即指示被告於契約簽名 ，致被告未充分審閱契約及瞭解系爭不動產銷售契約為專 任委託之性質、相關違約責任及內含顯失公平之約款下， 簽署系爭不動產銷售契約。承上，可知原告所為，系爭不 動產委託銷售契約除已違反消費者保護法(下稱消保法)第
11條之1第1、2項有關契約審閱期之規定，其條款不構成 契約之內容外，系爭約款亦違反平等互惠、誠信原則而顯 失公平，依消保法第11、12條及民法第247條之1等規定， 系爭約款亦屬無效，從而，原告以系爭不動產銷售契約及 系爭約款主張被告違約應給付違約金云云之主張，自無理 由，先予敘明。
（三）原告於103年6月10日要求被告簽署系爭不動產委託銷售契 約，未依法給予被告合理之契約審閱期間，明顯違反消保 法第11條之1第1、2項之規定，系爭約款不構成契約之內 容，原告執此主張被告違約而須給付違約金云云，自無理 由：
1、首先，系爭不動產委託銷售契約之性質屬企業經營者與消 費者所訂立之定型化契約，有消保法之適用。
2、按「按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日 以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項 規定者，其條款不構成契約之內容，消保法第11條之1第1 、2項定有明文。其立法目的，在維護消費者知的權利， 確保其於訂立定型化契約「前」，有充分了解定型化契約 條款之機會。又系爭契約第一頁首段「聲明」欄雖記載「 委託人簽定本契約書前，已確實將本契約書攜回審閱3日 以上，並已充分了解本契約書及其附件所有內容無誤」等 語，吳００等二人並於下方簽名蓋章，但實際上其二人係 於當日簽約，事先並未攜回契約書審閱等情，既為原審確 定之事實，則原審認不得以吳００等二人於該聲明欄簽名 即認符合上開消保法規定，上訴人仍應舉證證明其二人於 簽約「前」確已充分了解定型化契約條款(最高法院98年 度台上字第1678號裁定參照)。再按企業經營者於其所提 供之定型化契約中，加註消費者自願拋棄契約審閱權之條 款，按其情形顯失公平者，依民法第247條之1第3款、第4 款之規定，該條款應屬無效者，應由企業經營者舉證證明 已提供消費者合理審閱契約之期間，否則即應依前開情形 處理(最高法院98年度台上字第168號判決參照)」，此有 台灣高等法院103年上易字第144號判決意旨可稽(附件一) 。承上開判決可知，(一)企業經營者與消費者訂立定型化 契約「前」，應給予消費者充分瞭解定型化契約約款之機 會，(二)倘企業經營者主張消費者業已充分瞭解及審閱契 約約款，亦應由企業經營者舉證證明消費者於簽約前確已 充分瞭解定型化契約所有約款。
3、由下列情事可知，原告確實未給予被告合理之契約審閱權 ，系爭約款不構成契約內容而無效：
（1）查系爭不動產委託銷售契約中(被證二)，原告自行書寫之 部分為「1、第一頁中，訂約人及不動產狀況表格內全部 內容、委託銷售金額；2、第三頁中，委託期間及甲方之 不動產所有權人姓名；3、第三頁中，標的現況說明書表 格中之所有記載」，且原告亦將委託標的之門牌地址寫錯 (原告填寫新北市○○區○○○路○段○弄00號13樓，正 確地址應為新北市○○區○○○路○段○○巷○○弄00號 13樓)、銷售總價額寫錯、未讓被告填入身分證字號。 （2）次查，系爭不動產委託銷售契約第四頁之標的現況說明書 ，第15項「是否曾經做過海砂屋檢測」、第17項「是否曾 經做過輻射屋檢測」、第18項「本建築改良物專有部分( 含增改建)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事 」等不動產交易之重要資訊事項，已明確標註應「請貴客 簽署/是或否」，惟該等不動產交易之重要資訊事項上均 未見被告之「親自簽名」。
（3）再查，系爭不動產委託銷售契約第二、三頁，第五條第一 項(即系爭約款)、第五條第三項、第七條第二項、第八條 第一項、第八條第二項、第八條第四項、第八條第十一項 、第八條第十二項、第八條第十三項等約款，均屬不動產 交易實務上重要之違約責任及權利義務約款，惟亦未見被 告之「親自簽名」，以確認各約款之內容是否確實充分瞭 解。
（4）綜合上情，可知因原告得知被告尚有委請新北市房屋公司 ，且被告並無相關售屋經驗，原告為獲取委託銷售系爭不 動產賺取銷售佣金之機會，遂於「當日」簽署不動產專任 委託銷售契約書「前」，未給被告合理充分之契約審閱期 ，而由原告自行勾選「業已當場充分瞭解契約內容，無須 另行攜回審閱」及填載系爭專任委託銷售契約之內容，亦 未向被告說明系爭不動產銷售契約之性質為「專任委託」 及相關違約責任，「當日當場五分鐘內」即要求被告簽約 。揆諸上開判決意旨，原告所為確已違反消保法第11條之 1第1、2項之規定，未給予被告合理之契約審閱權，系爭 約款不構成契約內容而無效，原告執系爭約款主張被告違 約應給付違約金云云，當屬無理。
4、退一步言，倘上情原告否認，依上開判決意旨，亦應由原 告舉證證明被告於簽約前確已充分瞭解定型化契約所有約 款。
（四）系爭約款「甲方同意自本契約簽訂後，『不得以任何理由 終止本契約』，…如違反規定，甲方願按委託價百分之肆 賠償乙方作為懲罰性違約金」之內容，屬顯失公平之拋棄
終止契約權利之條款，違反消保法第11條第1項、同法第 12條第1、2項、民法第247條之1規定，該約款無效，原告 執系爭約款主張被告違約應給付違約金，並無理由： 1、按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契 約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約 定無效：二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事 人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人 有重大不利益者」、「定型化契約中之條款違反誠信原則 ，對消費者顯失公平者，無效」，民法第247條之1第2款 、第3款、第4款及消保法第12條分別定有明文。 2、查，系爭約款第五條第一項「甲方同意自本契約簽訂後， 『不得以任何理由終止本契約』，…如違反規定，甲方願 按委託價百分之肆賠償乙方作為懲罰性違約金」之約款， 除於簽約前原告並未給被告充分審閱契約之權利，亦未告 知違約責任，被告亦未簽名確認瞭解此約款，依消保法第 11條之1規定，系爭約款不構成契約內容而無效外，系爭 約款中「不得以任何理由終止本契約」之約定，已完全剝 奪並限制被告終止契約之權利，加重被告之契約責任，顯 失公平，違反誠信原則，已違反消保法第11條第1項、同 法第12條第1、2項、民法第247條之1規定，該約款無效， 原告執系爭約款主張被告違約應給付違約金，原告執系爭 約款主張被告違約應給付違約金，無法成立。
（五）退一步言，縱被告須給付違約金(僅為假設語氣，被告否 認)，原告主張之違約金金額亦不合理，應予酌減： 1、按民法第252條規定，約定之違約金過高者，法院得減至 相當之數額。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依 此規定核減至相當之數額。是否相當，應依一般客觀事實 、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人若能依約 履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量之標準， 倘所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予 核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（ 最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1612號判例 、101年度台上字第74號判決參照）。
2、經查，本件原告既為居間人，而依民法第565條、568條規 定，稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機 會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契 約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，惟以居間 人媒介而成立契約為請求報酬之要件，於媒介成立前之費 用均屬間人(即原告)應吸收之成本，由原告負擔，從而， 原告依系爭約款主張被告應給付違約金五十八萬元之主張
，自屬無理。
3、再者，系爭不動產委託銷售契約簽訂日為103年6月10日， 然原告事實上於103年6月24日即知悉系爭不動產已出售他 人，中間僅間隔15日，縱原告因居間而付出些微成本，成 本亦極少，此與系爭約款所約定之違約金金額數與實際損 害間顯相懸殊，依民法第252條及上開判決意旨，違約金 金額亦應酌減。且原告代理被告銷售系爭不動產時期，亦 知被告仍在591售屋網刊登售屋訊息，且被告也同時委託 新北市房屋公司代理銷售，原告並無異議，或告知被告須 停止自行銷售或另行委託其他房仲公司，在此種事實下， 原告焉能要求被告賠償五十八萬元違約金，此豈為事理之 平？
（六）據上，系爭不動產委託銷售契約確已違反消保法第11條之 1第1、2項有關契約審閱期之規定，其條款不構成契約之 內容外，系爭約款亦違反平等互惠、誠信原則而顯失公平 ，依消保法第11、12條及民法第247條之1等規定，系爭約 款亦屬無效，從而，原告以系爭不動產銷售契約及系爭約 款主張被告違約應給付違約金云云之主張，實屬無理。（七）聲明：
1、原告之訴駁回。
2、若受不利之判決，請准供擔保免受假執行。三、兩造不爭執事項：
被告於103 年6 月10日委託原告居間出售門牌號碼為新北市 ○○區○○○路○段0 巷0 弄00號13樓樓房屋及其坐落土地 應有部分，並簽立有不動產專任委託銷售契約書及契約變更 附表（原證一），而被告自行於103 年7 月17日將系爭房地 出售予他人，並已完成所有權移轉登記（原證二），目前門 牌號碼變更為國道路2段105號13樓，契約書門牌號碼漏掉1 巷。
四、本件首應審酌被告主張原告未給予被告合理之契約審閱權， 違反消保法第11條第1項、同法第12條第1、2項、民法第247 條之1規定，有無理由？
（一）按「按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日 以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項 規定者，其條款不構成契約之內容」、「定型化契約中之 條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」、「中 央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要 性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約 之審閱期間」、「依照當事人一方預定用於同類契約之條 款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平
者，該部分約定無效：二、加重他方當事人之責任者。三 、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他 於他方當事人有重大不利益者」，消費者保護法第11條之 1第1、2、3項、第12條及民法第247條之1第2款、第3款、 第4款分別定有明文。內政部民國92年6月26日內授中辦地 字第0920082746號公告「不動產委託銷售契約書範本」之 契約審閱期間至少為三日，所以，系爭不動產專任委託銷 售契約書審閱期間至少為三日。
（二）又按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契 約，為加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者 ，該部分約定無效；定型化契約中之條款違反誠信原則， 對消費者顯失公平者，無效，固為民法247條之1第2款及 消費者保護法第12條所明定。惟88年4月21日民法債編增 訂該條規定之立法理由，乃鑑於我國國情及工商發展之現 況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之 餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，防止契約自由之濫 用及維護交易之公平，而列舉四款有關他方當事人利害之 約定，而為原則上之規定，及各款約定按其情形顯失公平 時，其約定為無效。是該條款所舉之約定，應係指一方預 定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地而言 ，而所稱「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所 生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公 平之情形而言。所以，系爭不動產專任委託銷售契約書之 審閱期間至少為三日，如被告於簽訂系爭不動產專任委託 銷售契約書時，當場已充分詳閱及瞭解契約內容，並同意 已無需另行攜回審閱，則應可認對系爭不動產專任委託銷 售契約書內容並非全然不知，故缺少該契約審閱期間，亦 難認有顯失公平之情形，此時兩造簽訂之系爭不動產專任 委託銷售契約書，自難因此原因而認無效。
（三）經查：
1、證人李維紘於本院104年5月6日審理時證述伊是本件永慶 房屋承辦人，被告於103年2月21日有跟我們簽一般委任， 5月到期時有再續約一般委任，我們有跟被告解釋一般委 託及專任委託的不同，一般委託屋主可以自行或找其他仲 介出售，並沒有違約的問題，專任委託只有我們能幫他銷 售，其他仲介跟屋主都不能出售，不然會有違約金問題， 確認被告理解上開解釋等情，有本院104年5月6日言詞辯 論筆錄在卷可按。可見，被告於103年2月21日與新北市房 屋仲介有限公司（即永慶房屋加盟店）簽委託銷售契約書 時，永慶房屋承辦人即證人李維紘已告知被告專任委託及
一般委託的不同，專任委託其他仲介跟屋主都不能出售， 不然會有違約金問題，且確認被告理解上開解釋。足證， ，被告自103年2月21日與新北市房屋仲介有限公司（即永 慶房屋加盟店）簽委託銷售契約書時，即已知專任委託其 他仲介跟屋主都不能出售，不然會有違約金問題甚明。 2、又證人李經緯於本院104年5月6日審理時證述伊是本件承 辦人，契約書會請當事人先看過，不了解的地方都會告知 ，簽專任委託契約的前一天，我就有跟被告說明契約的內 容，簽約的那天大概看了一個小時就簽名，於簽專任委託 契約時有告知被告系爭契約為專任委託之性質，我說明的 非常清楚，有告訴他專任委託是只有我們家可以賣，其他 家不能賣，被告也有告訴我，之前委任的也是專任委託， 應該是永慶房屋，被告說已經和永慶房屋終止專任委託， 才找我，被告是到店來簽約，簽約的前一天，我有到被告 的房子去看過，被告說對永慶房屋沒有信心，我們是臺灣 房屋加盟店，被告有詳細看契約內容，重點部分有標紅線 ，我有跟他說沒問題才簽名，尤其是給予百分之四的部分 有特別標出來，我有告訴被告如果委託別家或自己賣掉都 要給百分之四違約金等情，有本院104年5月6日言詞辯論 筆錄在卷可按。依前開說明，被告自103年2月21日已知專 任委託其他仲介跟屋主都不能出售，不然會有違約金問題 ，並於103年2月21日及同年5月已簽委託銷售契約書，對 委託銷售契約書內容應已相當了解，且證人李經緯證述被 告於詳閱委託銷售契約書一個小時，告訴他專任委託是只 有我們家可以賣，其他家不能賣，足見，被告於103年6月 10日簽專任委託銷售契約書時，即已知專任委託其他仲介 跟屋主都不能出售，不然會有違約金問題昭明。 3、且被告於103年6月10日委託原告居間出售門牌號碼為新北 市○○區○○○路○段0巷0弄00號13樓樓房屋及其坐落土 地應有部分，並簽立有不動產專任委託銷售契約書及契約 變更附表（原證一），系爭不動產專任委託銷售契約書載 明依據內政部公告本契約審閱期間為三日以上，業已當場 充分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱等情，被告並當場 簽名，可見，被告當場已充分詳閱及瞭解契約內容，並同 意已無需另行攜回審閱，則應可認對系爭不動產專任委託 銷售契約書內容並非全然不知，雖缺少該契約審閱期間， 亦難認有顯失公平之情形，被告主張原告未給予被告合理 之契約審閱權，違反消保法第11條第1項、同法第12條第1 、2項、民法第247條之1規定，並無理由。五、再應審酌原告主張被告有違反系爭契約書之事由，有無理由
？
（一）原告主張被告於103 年6 月10日與原告簽立系爭契約書， 委託原告銷售其所有系爭房地，委託銷售期間自103 年6 月10日起至103 年9 月30日止，委託售價1,450 萬元，依 系爭契約書第5 條第1 項規定，被告同意自本契約簽訂後 ，不得以任何理由終止本契約，並應停止自行出售、出租 ，如違反規定，被告願按委託價百分之四賠償原告作為懲 罰性違約金，原告於訂立系爭契約書後，即以各種方式竭 力促銷，詎被告竟於委託期間內自行將系爭房地出售與訴 外人吳秉倫，並於103 年7 月17日經新北市三重地政事務 所辦理所有權移轉登記完畢等情，業據其提出系爭契約書 、土地登記第2 類謄本及建物登記第2 類謄本各1 份附卷 可稽，並有新北市三重地政事務所檢送之土地所有權買賣 移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、103 年 契稅繳款書等文件在卷可憑。
（二）按「甲方（即被告）同意自本契約簽訂後，不得以任何理 由終止本契約，並應停止自行出售、出租，如違反規定， 甲方願按委託價百分之四賠償乙方（即原告）作為懲罰性 違約金」，兩造簽訂之系爭契約書第5 條第1 項定有明文 。查本件被告於委託期間內，自行將系爭房地出售與訴外 人吳秉倫，並於103 年7 月17日經新北市三重地政事務所 辦理所有權移轉登記完畢等情，已詳如前述，其有違約之 情，已足認定。從而，原告自得依系爭契約書條款之約定 ，請求被告依約給付違約金。
六、本件末應審酌原告請求被告給付58萬元違約金，有無理由？（一）按違約金係於債務不履行時，由債務人支付之金錢或其他 給付，以確保債務履行為目的，其性質有屬於懲罰性違約 金或屬賠償金額預定性違約金。前者於債務人不履行時， 債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務或債務 不履行之損害賠償；後者則以違約為債務不履行所生之損 害賠償總額，當事人約定之違約金究屬何性質，應依當事 人訂約旨意審認之，如當事人未另為訂定，依民法第250 條第2 項前段規定，視為損害賠償總額預定性之違約金（ 最高法院90年度台上字第1754號判決參照）。又按約定之 違約金額過高者，法院得減至相當數額。民法第252 條定 有明文。本條所指違約金，不論其為損害賠償總額預定性 或懲罰性違約金均有其適用（最高法院50年台抗字第55號 判例、70年度台上字第3796號判決意旨參照）。又約定之 違約金是否過高，應就債務人若能如期履行時，債權人所 得享受之一切利益為衡量標準（最高法院著有50年台上字
第19號判例意旨參照），至酌減是否相當，則應依一般客 觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定 標準，不得僅以債權人因債務人遲延履行所可能發生之損 失為唯一衡量標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債 權人所受利益減少其數額（最高法院49年度台上字第807 號判例、81年度台上字第2484號判決意旨參照）。（二）經查：
1、系爭契約書第5 條第1 項約定：「甲方（即被告）同意自 本契約簽訂後，不得以任何理由終止本契約，並應停止自 行出售、出租，如違反規定，甲方願按委託價百分之四賠 償乙方（即原告）作為懲罰性違約金」，此約款之目的無 非要求委託人應遵守專任委託之義務，事前降低委託人違 約之意圖，以免受託人為出售系爭房地所作之努力付諸流 水，如委託人違反此義務時，減免受託人損害舉證之不易 ，且兩造所簽立之不動產專任委託銷售契約書，又未另行 約定委託人違約時，受託人得另行請求損害賠償，故上開 條款之性質應屬賠償金額預定性違約金。
2、茲審酌被告於103 年6 月10日與原告簽訂系爭契約書後， 系爭房地於103 年7 月17日（買賣原因發生日期為103 年 6 月23日）即移轉予訴外人吳秉倫名下，而原告係專業不 動仲介經紀公司，自103 年7 月17日起至103 年9 月30日 委託仲介期滿之前，衡情要無不知之理；且證人李經緯於 本院104年5月6日審理時證述被告有在103年6月24日有告 訴店長李經文及店東（老闆鄧錦煌），李經文告訴我被告 屋子賣掉了等情，有本院104年5月6日言詞辯論筆錄在卷 可按。原告於103年6月24日即知系爭房地已出售，是本件 原告仲介過程所支出之人事、廣告等費用，當不致過高， 原告請求實際成交總價4%之服務報酬等一切情狀，本院認 兩造約定之違約金，顯然過高，應予酌減，即以委託價之 1.5%即217,500元（1,450萬元×1.5%＝217,500萬元）為 適當。
七、從而，原告依上開委託銷售契約關係，請求被告給付違約金 217,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年3月17日起至 清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，核屬正當，為 有理由，自應准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁 回。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨 攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響， 均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
九、本件係所命給付之金額未逾500,000 元之判決，應依職權宣
告假執行，並依聲請宣告被告得供擔保免為假執行。至原告 其餘假執行之聲請，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲 請亦失所附依，應併予駁回。
十、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如 主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 13 日
民事第一庭 法 官 張谷輔
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 5 月 13 日
書記官 林惠敏
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