臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第1857號
原 告 官大級
訴訟代理人 林重宏律師
被 告 張吉松
訴訟代理人 張世和律師
黃振城律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，於中華民國104 年4
月28日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張之意旨：
（一）原告因積欠他人債務無力清償，名下雖有坐落於新北市○ ○區○○段000 地號土地（權利範圍五分之一）及其上之 同區段250 建號（門牌號碼：新北市○○區○○路00巷00 號4 樓）建物（下稱系爭不動產），然因原告曾有積欠銀 行現金卡卡債紀錄致債信不良，縱欲以系爭不動產向銀行 抵押擔保貸款亦遭銀行要求必須先清償前債否則拒絕貸款 。於民國（下同）101 年6 月間，被告建議原告將系爭不 動產借名登記到被告名下，再由債信記錄較好之被告以系 爭不動產所有權人名義向銀行申請抵押貸款。原告與被告 遂簽訂協議書，雙方基於借名登記之法律關係，於101 年 7 月6 日（原因日期記載為101 年6 月25日，原因記載為 買賣）將系爭不動產所有權移轉登記至被告名下。（二）先位聲明部分之理由：系爭不動產源於借名登記之關係為 被告所有，被告就系爭不動產僅為借名登記關係之出名登 記人。原告家人於知悉本件借名登記情事後認有不妥，原 告遂向被告表示家人欲共同籌款清償貸款並請被告將系爭 不動產所有權移轉登記予原告，惟被告要求原告除清償貸 款外，另必須給付原告新臺幣（下同）280 萬元，始願配 合。原告認與被告間已欠缺信賴，故以起訴狀繕本之送達 ，對被告為終止借名登記關係之意思表示，並請求被告將 系爭不動產之所有權移轉登記予原告。
（三）備位聲明部分之理由：如認兩造間無借名登記關係存在， 則原告與被告間之買賣債權行為及移轉系爭不動產所有權 之物權行為皆屬通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1 項 本文之規定，應屬無效，是系爭不動產之所有權雖登記為 被告，原告得依民法第113 條及第767 條第1 項中段之規 定，請求被告塗銷前開移轉所有權之登記，並將系爭不動
產所有權移轉登記予原告。
（四）為此，爰類推適用民法第549 條第1 項之規定終止兩造間 系爭不動產之借名登記契約法律關係，先位聲明：被告應 將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。原告願供 擔保，請准宣告假執行。另依民法第87條第1 項、第113 條、第767 條第1 項中段之規定，備位聲明：請求確認兩 造間就如附表所示不動產於101 年6 月24日所為買賣之債 權行為及於101 年7 月6 日所為所有權移轉之物權行為均 為無效，並塗銷該等不動產所為之所有權移轉登記。被告 應將如附表所示不動產之所有權移轉登記予原告。原告願 供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯之意旨：
（一）兩造於101 年6 月24日，在地政士陳睿宸及友人陳怡誠在 場之情況下，簽署系爭不動產買賣契約書，約定被告應給 付440 萬元予原告，原告應移轉系爭不動產予被告。關於 買賣價金之給付，雙方約定由被告於簽署系爭不動產買賣 契約書時即101 年6 月24日，先給付40萬元予原告；於10 1 年6 月26日，再給付現金180 萬元予原告，前開款項22 0 萬元，被告分別自其合作金庫銀行台北分行、景美分行 帳戶及其母親張敏慧合作金庫銀行仁愛分行帳戶、上海銀 行民生分行帳戶提領款項共155 萬元，並向其友人陳秀珠 借款50萬元，及提出其餘家中現金15萬元給付原告；餘款 220 萬元，被告於系爭房貸撥款前，分別向友人陳秀珠、 李彥荻借款共188 萬元，並自其合作金庫銀行景美分行、 延吉分行帳戶提領共22萬5,000 元，被告分別於101 年7 月6 日及101 年7 月10日，給付原告現金200 萬元及20萬 元。原告於收受買賣價金無誤後，於101 年6 月26日，親 筆簽署現金交付證明予被告收執。原告要求續住於系爭不 動產，並保留日後買回系爭不動產之權利，兩造乃書面約 定被告於按時繳納及繳清上開銀行貸款後，得買回系爭不 動產，口頭約定被告將系爭不動產出租予原告使用，原告 則應按月繳納大眾商業銀行貸款1 萬2,500 元及給付系爭 房屋之地價稅、增值稅等費用作為租金。詎原告未依約按 時繳納上開銀行貸款，竟要求買回系爭不動產，被告認為 與上開書面約定內容不符，乃拒絕原告買回系爭不動產之 請求。
（二）原告先位聲明主張本件係借名登記法律關係，應由原告就 借名登記之事實負舉證責任。本件被告依約給付買賣價金 後，原告希望日後買回系爭不動產，兩造乃簽署協議書1 份，原告主張本件為借名登記與事實不符。
（三）原告備位聲明主張本件買賣契約及所有權移轉登記均係通 謀虛偽意思表示而無效，應由原告就通謀虛偽意思表示之 事實負舉證責任。本件被告已依約給付買賣價金，原告並 親筆簽署現金交付證明予被告收執，兩造間之買賣契約係 基於真意所簽立，非虛偽不實之買賣行為。縱法院認被告 未將買賣價金給付完畢，至多為債務不履行，尚不能遽認 本件買賣關係非真正。
（四）倘本件係借名登記或通謀虛偽買賣關係，兩造約定貸款由 原告自行給付，原告理應每月按時匯款1 萬2,058 元至被 告之房貸專戶，惟依大眾銀行103 年11月17日眾財管通密 發字第00000000000 號函之函覆，原告每月匯至被告上開 房貸專戶之金額為1 萬3,000 元或1 萬2,500 元（按房租 起初約定為1 萬3,000 元，後降為1 萬2,500 元），並非 被告每月應繳納之金額1 萬2,058 元，且上開房貸專戶之 存摺、印章、提款卡均由被告保管，而非由原告保管，被 告每月前往大眾銀行文山簡易型分行提領現金300 元，足 證上開房貸專戶內之金錢並非原告所有。故原告主張本件 係借名登記或通謀虛偽買賣關係云云，顯屬無據，益證原 告每月匯款至被告上開房貸專戶之原因並非繳納房貸，而 係繳納租金。
三、兩造不爭執之事項（本院卷二第19頁反面）：（一）原告所有之系爭不動產於101 年6 月25日以買賣為原因， 移轉登記於被告名下。
（二）兩造有於101 年6 月26日簽訂協議書1 紙。四、本件原告先位主張兩造間就系爭不動產有借名登記之法律關 係，並類推適用民法第549 條第1 項之規定，終止兩造就系 爭不動產成立借名登記契約關係，再依民法第767 條請求被 告應將系爭不動產移轉登記予原告；備位主張請求確認兩造 間就系爭不動產所為買賣之債權行為及所有權移轉登記之物 權行為，均屬通謀虛偽意思表示而無效，並請求被告塗銷系 爭不動產所為之所有權移轉登記，被告應將系爭不動產之所 有權移轉登記予原告。被告則以前詞置辯，是本件爭點應為 （本院卷二第19頁反面、第20頁正面）：⒈兩造是否成立借 名登記契約，約定由原告將系爭不動產借名登記於被告名下 ，原告仍為事實上之所有權人？⒉兩造所為系爭不動產買賣 之債權行為及所有權移轉登記之物權行為，是否屬於通謀虛 偽意思表示而應為無效？茲分述如下：
（一）按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以 他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就 該財產為出名登記之契約，倘其內容不違反強制禁止規定
或公序良俗者，應承認其法律效力，於其內部間仍應承認 借名人為真正所有權人（最高法院99年度台上字第2448號 判決要旨參照）。
（二）本件原告主張因其資力不佳，無法向金融機關貸款，故經 與被告協商後，雙方約定將系爭不動產借名登記予被告名 下，並提出協議書影本1 紙（本院卷一第12頁）為主要論 據；被告則辯稱兩造間就系爭不動產之買賣契約係屬真正 ，並提出不動產買賣契約書影本1 份（本院卷二第9 至13 頁），是本件應就上開協議書及不動產買賣契約書之內容 、被告買受系爭不動產之價金給付情形，作為判斷兩造間 所成立契約為何之依據，查：
1、參諸上開協議書約明：「本人官大級與張吉松協議每月會 確實繳納○○區○○路00巷00號4F房屋所有相關費用，如 未確實繳納所有相關費用，張吉松可將樹林區樹林路28巷 16號4F房屋全權處理，本人官大級絕無怨言，本人按時繳 清○○區○○路00巷00號4 樓房屋所有相關費用及貸款， 張吉松先生需將○○區○○路00巷00號4F房屋過戶至官大 級名下，以此為據。」等語，並未敘明原告有何將系爭不 動產出賣予被告之意思，甚且係以「原告未確實繳納所有 相關費用」作為「被告可將系爭不動產全權處理」之停止 條件；以「原告按期繳納所有相關費用及貸款」作為「被 告系爭不動產過戶至原告名下」之停止條件，足徵兩造於 簽訂上開協議書時（101 年6 月26日），應係約定由原告 保留系爭不動產之所有權，並以原告其後是否依約繳納相 關費用及貸款，作為日後系爭不動產所有權歸屬之依據， 又系爭不動產雖移轉登記予被告，惟仍係原告管理、使用 ，亦為兩造所不爭執，是原告主張本件借名登記契約成立 ，尚非無憑。
2、至被告所提出不動產買賣契約書影本1 份（本院卷二第9 至13頁），雖載明系爭不動產買賣之意旨，惟細究該契約 書所載之內容，其中第二條價額及付款表欄所載：「（第 一期簽約款、第二期備證款）101 年6 月24日新台幣肆拾 萬元正、（第三期完稅款）稅單核下三日內給付新台幣壹 佰萬元正、（第四期尾款）新台幣參佰萬元正。. . . 尾 款付清時應同時交屋，尾款與交屋日雙方約定最遲均不得 逾中華民國101 年7 月16日。」、第十四條交款備忘錄欄 所載：「101 年6 月24日新台幣肆拾萬元正。官大級」， 核與兩造間所為交付款項之情形有所不符（交款部分詳後 述）；又第七條房地點交欄所載：「㈠本買賣標的物之移 轉占有，買賣雙方約定於買方將尾款付清與賣方之同時，
以現場點交方式為之，. . . 。」，亦與系爭不動產並未 點交予被告之事實不同，應認上開不動產買賣契約應係兩 造提出供作代書辦理系爭不動產移轉登記使用之制式契約 ，該契約之內容非屬兩造之真意，尚難用以反證兩造間並 未成立借名登記契約。
3、又本件被告所稱其購買系爭不動產所申辦之貸款均係原告 按月繳納，有本院依原告聲請函調被告所有之大眾銀行帳 號000000000000號帳戶貸款繳款明細影本1 份（本院卷二 第24至26頁）、被告所有之大眾銀行帳號000000000000號 活期儲蓄存款帳戶於101 年7 月3 日至同年8 月21日、10 1 年9 月9 日至103 年10月9 日之交易明細各1 份（本院 卷二第79頁、第56至58頁），及原告提出之其合作金庫銀 行忠孝分行帳號0000000000000 號帳戶存款存摺交易明細 影本1 份（本院卷二第35至51頁）、被告所有之大眾銀行 帳號000000000000號活期儲蓄存款存摺封面影本1 紙（本 院卷二第52頁）在卷可稽，核與原告所稱因其信用不佳， 故將系爭不動產借名登記予被告，由被告向銀行借款等語 ，及上開協議書所載：「原告應按期繳清系爭不動產相關 費用及『貸款』」等語相符，至被告辯稱原告按月繳納者 係屬租金云云，惟其就兩造間另成立租賃契約之事實，未 能提出何項證據以實其說，且與上開協議書所載不符，應 無足採。再以上開貸款於101 年7 月9 日撥付後，於同年 月10日旋遭以提款或匯款方式轉出，並非而直接轉入原告 帳戶，其中130 萬元、58萬元更係分別匯入被告所有之合 作金庫銀行仁愛分行帳戶及被告之友人李彥萩所有之第一 銀行大安分行帳戶內，有上開被告所有大眾銀行帳號0000 00000000號活期儲蓄存款帳戶於101 年7 月3 日至同年8 月21日交易明細、同帳戶於101 年7 月10日匯款130 萬元 及58萬元之國內匯款申請暨取款憑條影本各1 紙（本院卷 二第88、91頁在卷可參），被告於審理中亦不否認上開2 筆匯款係其所為，且所貸得之款項並未全部支付予被告等 情（本院卷二第121 頁）。是本件兩造間若真有買賣系爭 不動產之意思，被告因買受系爭不動產所申辦之貸款，自 應作為買賣價金而給付原告，再由被告按期自行償還銀行 ，又豈有被告自行將貸款匯出，並責由原告按期償還銀行 之理？是上開貸款之取得及清償，迥異於一般不動產買賣 ，益足見原告所稱本件兩造係借名登記關係等語可採。 4、再被告雖提出現金交付證明影本1 紙（本院卷二第14頁） ，主張其已交付系爭不動產之買賣價金440 萬元予原告， 惟參諸上開現金交付證明固載有「本人官大級已收取張吉
松先生購屋現金肆佰肆拾萬元以此為據、101 年6 月26日 」等語，而原告固坦承該現金交付證明為其所繕寫及用印 ，惟陳稱僅收受150 萬元等語（本院卷二第84頁反面）。 本院觀諸被告所提出其所有之合作金庫銀行台北分行帳號 0000000000000 號帳戶交易明細、其母親張敏慧所有之合 作金庫銀行仁愛分行帳號0000000000000 號帳戶交易明細 、被告所有之合作金庫銀行景美分行帳號0000000000000 號帳戶交易明細、張敏慧所有之上海銀行民生分行帳號00 000000****50號帳戶交易明細各1 份（本院卷二第105 至 114 頁），被告於101 年6 月26日前，自其自己及張敏慧 所有之銀行帳戶內僅提領155 萬元，顯無可能於101 年6 月26日交付高達440 萬元現金予原告，自應以原告所稱僅 收受150 萬元等語可採，又原告雖收受150 萬元，惟考以 本件原告既係因資力窘迫，才思以上開借名登記方式取得 借款，自無法排除其先向被告預借款項，並約明於貸款撥 付後，再由被告自貸款內取償之可能，此亦應為上開貸款 撥付後，旋遭被告提領及匯出之原因。是上開現金交付證 明，尚不足以作為被告已交付買賣價金，並得以推論本件 兩造間買賣契約成立之證據。
5、被告另辯稱其於101 年6 月間，向友人陳秀珠借款50萬元 、家中現金約15萬元；於房貸撥款前，又向陳秀珠借款13 0 萬元、向友人李彥萩借款58萬元，自合作金庫銀行景美 分行提領7 萬元、自合作金庫銀行延吉分行提領15萬5,00 0 元，均係交付原告云云，並提出被告所有之合作金庫銀 行景美分行帳號0000000000000 號帳戶交易明細、被告張 吉松所有之合作金庫銀行延吉分行帳號0000000000000 號 帳戶交易明細各1 份、上海商業儲蓄銀行存款憑條影本2 紙（本院卷二第115 至118 頁）附卷為據，惟查：被告主 張其向友人陳秀珠借款50萬元、家中現金約15萬元等情， 均未提出何項證據以實其說，自難採信。又其所稱向陳秀 珠借款130 萬元、向李彥萩借款58萬元，雖提出上海商業 儲蓄銀行存款憑條為證，惟上開存款憑條僅得證明匯款之 事實，尚難推認被告曾向渠等借款，更難證明該借款係用 以支付本件買賣價金之用。再上開合作金庫銀行景美、延 吉分行之交易明細各1 份，亦僅得證明被告曾自上開帳戶 內領領現金7 萬元、15萬5,000 元，尚難認其已將該款項 支付被告。是被告所為上開其已交付系爭不動產買賣價金 之主張，均無足採。
（三）綜上所陳，本件原告主張其係基於借名登記之法律關係， 將系爭不動產移轉登記予被告，應堪採信，其類推適用民
法第549 條第1 項之規定，終止借名登記契約，再依民法 第767 條請求被告應將系爭不動產移轉登記予原告，為有 理由。又原告上開主張既有理由，就兩造所為系爭不動產 買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為，是否屬於 通謀虛偽意思表示而應為無效部分，自無再行論述之必要 。
五、從而，原告類推適用民法第549 條第1 項，及依民法第767 條規定，請求被告應將系爭不動產移轉登記予原告，為有理 由，應予准許。原告先位聲明既有理由，本院毋庸就其備位 聲明再予審究，併此敍明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第385 條 第1 項前段、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。中 華 民 國 104 年 5 月 28 日
民事第四庭 法 官 張誌洋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 28 日
書記官 許清秋
附表：
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│土│ 土 地 坐 落 │ │ │ 面 積 │ │
│ ├────┬───┬───┤地號│地目├──┬────┤ 權利範圍 │
│地│鄉鎮市區│ 段 │小段 │ │ │公頃│平方公尺│ │
│ ├────┼───┼───┼──┼──┼──┼────┼─────┤
│標│ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │樹林區 │樹新段│ │250 │ 建 │ │113.67 │ 5分之1 │
│示│ │ │ │ │ │ │ │ │
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│建│建號│ 建物門牌 │ 建物坐落 │ │建物面│附屬建│權利範│
│ │ ├──┬──┬───┼──┬──┬───┤ 建物 │積（平│物面積│圍 │
│物│ │鄉鎮│街路│號數 │ 段 │小段│ 地號 │ 層次 │方公尺│（平方│ │
│ │ │市區│ │ │ │ │ │ │） │公尺）│ │
│標├──┼──┼──┼───┼──┼──┼───┼───┼───┼───┼───┤
│ │ │樹林│樹新│28巷16│樹新│ │250 │四層 │83.33 │陽台：│全部 │
│示│934 │區 │路 │號4樓 │段 │ │ │ │ │7.8 │ │
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