臺灣高等法院民事判決 九十年度重上字第一二號
上 訴 人 亥 ○
兼訴訟代理人 Ａ○○
被 上 訴人 地○○
卯○○
丑○○
子○○○
乙○○
戊 ○
庚○○
辛○○
丁○○
寅○○
巳○○
Ｄ○○
戌 ○
玄○○
宙○○
宇○○
午○○
丙○○○
Ｂ○○
己○○
申○○
酉○○
黃○○
被 上訴 人 癸○○
天○○
辰○○
未○○
Ｃ○○
甲○○
壬○○
右當事人間拆屋交地事件，上訴人對於中華民國八十九年七月六日臺灣基隆地方法院
八十八年度重訴字第四四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人亥○負擔十二分之十一，餘由上訴人Ａ○○負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、如附表一、二所示之被上訴人應分別將坐落基隆市○○區○○段六七八地號土地 （下稱系爭土地）上如附表三、四所示各自所有之地上建物，按附圖所示各自占 用之面積予以拆除騰空，將土地回復原狀返還於上訴人及其他共有人全體。三、如附表五所示之被上訴人應分別自該附表所載之地上建物遷出。四、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：
一、被上訴人使用系爭土地，並無合法權源：
㈠、民國五十七年間，系爭土地之「部分」共有人與訴外人張萬乞就該系爭土地訂立 買賣契約，隨後於地上建物起造時，亦僅由「部分」共有人出具土地使用權證明 書予被上訴人收執，惟該出具證明書之行為因違反六十四年七月二十四日土地法 三十四條之一增訂公布施行前，依民法第八百十九條第二項共有物之處分應得全 體共有人同意之規定，故屬無效，況嗣後因訴外人張萬乞未履行支付價金之契約 義務，土地出賣人已經解除與訴外人張萬乞所訂立之買賣契約，並撤銷先前所為 由被上訴人使用土地之同意。
㈡、退步言之，系爭土地部分共有人出具土地使用權利證明書交予訴外人張萬乞、蘇 聰明等人收執，若將該出具土地使用權利證明書之行為解為有出借土地之意思， 則使用借貸契約亦僅存於土地共有人與張萬乞或蘇聰明之間，被上訴人既非使用 借貸契約之借用人，又未得到土地共有人同意繼續使用，依民法第四百七十二條 第二款規定，貸與人亦得終止契約。
㈢、縱認被上訴人與土地共有人全體有使用借貸關係，然依民法第四百七十條第二項 、第四百七十二條第一款，對於未定期限之借貸或貸與人因不可預知之情事自己 需用借用物者，貸與人得隨時終止契約請求返還借用物。且被上訴人中如丙○○ ○及申○○，係繼承取得房屋所有權，伊等被繼承人即當年之「借用人」王家幹 及周明紫因已亡故，則依民法第四百七十二條第四款「借用人死亡者，貸與人得 終止契約」之規定，上訴人等全體土地共有人亦得終止契約收回土地。茲除上訴 人提起本件訴訟請求拆屋還地外，其餘共有人亦於八十九年五月十一日致函被上 訴人表示反對被上訴人繼續使用土地，並請求土地歸還予全體共有人，是雙方之 借貸關係已經全體共有人之合法終止，被上訴人已失其合法占有之權源。㈣、按所有權為對世權，對於任何人均有效力，物之所有人就所有物同意他人使用後 ，將所有權轉讓於該他人以外之第三人，除法律別有規定外，該他人不得對抗之 後所有權之受讓人，是縱然被上訴人持有當年土地共有人出具之土地使用權證明 書，亦不得對抗嗣後取得土地所有權應有部分之上訴人。㈤、被上訴人引用最高法院四十八年台上字第一四五七號判例，認為上訴人向前手買 受土地之際，已經有默許被上訴人繼續使用土地之意思。惟該則判例已經揭明適 用之條件為「土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣」，因 本件系爭土地及房屋自始非屬同一人所有，且被上訴人使用土地為無權占有，自 不能援引上揭判例，而認為上訴人同意被上訴人繼續使用之意思。㈥、系爭土地共有人間並無分管契約約定，被上訴人引用最高法院四十八年台上字第
一○六五號判例，認為上訴人應受分管契約之拘束，顯有誤會。二、上訴人並無濫用權利：
被上訴人使用系爭土地，對於全體共有人而言均屬無權占有，上訴人本於所有權 之效用，對於無權占有土地之被上訴人請求返還土地予共有人全體，係合法行使 權利，並非濫用權利，被上訴人抗辯以建物存在多年及系爭土地坡度不利建築為 由，抗辯有權繼續使用，實非有理。
參、證據：除援用原審之立證方法外，補提：最高法院八十六年度台上字第九四號民 事判決、八十五年度上易字第三五號民事判決、八十七年度台上字第八四號民事 判決各一份（以上均為影本）
乙、被上訴人方面：
壹、被上訴人地○○、卯○○、丑○○、乙○○、戊○、庚○○、辛○○、丁○○、 寅○○、巳○○、Ｄ○○、戌○、宙○○、宇○○、午○○、丙○○○、Ｂ○○ 、己○○、申○○、酉○○、黃○○、Ｃ○○、甲○○部分：一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以援用外，補稱：㈠、系爭土地於五十八年間之地主確係為蘇有土、蘇溪海、蘇勝及呂蘇玉等四人，並 其四人同意被上訴人等占有使用：
被上訴人等二十三人就系爭土地之使用，均執有地主蘇有土等四人所出具之土地 使用權證明書，惟因年代久遠，資料覓取不易，故於原審暫先提出記載詳確，且 為上訴人所不否認，即被上訴人之一卯○○所執有之土地使用權證明書（參見原 審被證一號）。細繹該證明書之性質，除係同意被上訴人卯○○及其他三人申請 使用建築執照之用外，且明確標明「土地面積各八二、三二平方公尺」及「土地 面積九十平方公尺」，足證此證明書絕非僅有債權之性質，而係配合當時全體地 主蘇有土等四人，將各自應有部分四分之一之系爭土地，賣與訴外人張萬乞，再 由張萬乞連同房屋，賣與被上訴人，而就各個買受人預作分割，被上訴人等依此 占有使用系爭基地，自屬有權占有。至其後系爭土地雖因繼承法律關係而由訴外 人蘇丁貴等人取得應有部分，惟其上同意他人占有使用之負擔，基於權利義務概 括繼承之規定，共有人仍應容忍被上訴人等繼續占有使用。被上訴人地○○亦係 循前述方式合法占有系爭土地及其上建物，此有其所執有之建築執照可證（詳被 上證一號）。
㈡、退萬步言，被上訴人亦應有權利使用至房屋不堪使用為止： 按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與 土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同 屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特 別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承 買人默許房屋承買人繼續使用土地。」此亦有最高法院四十八年台上字第一四五 七號判例可參。本件情形，被上訴人使用系爭土地建築房屋，既為斯時土地所有 權人全體所明知，雖因年代久遠，暫只能提出被上訴人地○○及卯○○之相關資 料，惟徵之前開判例及民法第四百七十條第一項規定，本件其餘被上訴人仍有權 使用系爭土地至房屋不堪使用為止，並無疑義。
㈢、上訴人之行為純以損害他人為目的：
民法第一百四十八條規定「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主 要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」本件情形，系爭土地位 處偏僻山區，交通不便，利用之經濟價值甚低。被上訴人等二十三人居住於此， 已長達二十年以上，雖因年代久遠，亦無足夠資力起訴要求原出賣人張萬乞履行 移轉土地所有權之義務，惟一向生活尚稱平靜，若非有心人士，孰知被上訴人等 居住房屋所坐落之土地，長久以來，竟未能由原出賣人張萬乞過戶，被上訴人等 本就受害至深。乃上訴人亥○於七十九年十二月間，故意向原共有人呂蘇玉之繼 承人林陳月娥、呂金龍及呂清吉等三人購買各十二分之一之應有部分，合計共四 分之一，購買時亦明知其上有他人賴以遮風避雨，安命居住之房屋；上訴人Ａ○ ○更僅由蘇溪海的繼承人蘇萬金，購買四十八分之一之應有部分，該土地應有部 分對於被上訴人等以外之人，可謂毫無經濟利益可言。惟其以低價購入後，再以 所謂共有人之地位，起訴要脅，並慫恿其他應有部分更多之共有人，要求被上訴 人等支付高價購買，否則執意要求拆屋還地。被上訴人等俱是低收入或已老邁之 退休人士，如何堪此高價。凡此，適足以證明上訴人之行為純以損害他人為目的 ，且違反公共利益，自非正當權利之行使，而有權利濫用情事，自不待言。三、證據：除援用原審之立證方法外，補提建造執照影本一件。貳、被上訴人子○○○、玄○○、辰○○、壬○○、癸○○、天○○、未○○部分： 其等均未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀聲明或陳述。 理 由
壹、程序方面：
本件被上訴人癸○○、天○○、辰○○、未○○、Ｃ○○、甲○○、壬○○均未 於言詞辯論期日到場，惟均無民事訴訟法第三百八十六條所列之各種情形，爰准 上訴人聲請，此部分由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本件上訴人主張：系爭土地現在係由上訴人與訴外人蘇瑞通、蘇員、蘇藤、蘇香 、蘇三明、張昭雄、張妙、張振賢、蘇添登、張振生、張進益、張振榮、張振吉 、蘇美、余陳桃、蘇萬金、蘇淑真、蘇志雄及蘇財銘等二十一人分別共有。被上 訴人未經上訴人及其他共有人之同意占有上述土地建屋居住，即屬無權占有。雖 被上訴人抗辯其等於五十八年間，係經當時系爭土地共有人全體出具土地使用權 證明書憑以辦理建造執照興建房屋，故屬有權占有云云。惟該證明書其實僅由部 分共有人出具，未經當時之全體共有人同意，故屬無效，況之後亦經撤銷。且因 該證明書係交予訴外人張萬乞、蘇聰明等人，是該出具同意書行為縱可解為有出 借土地之意思，則使用借貸關係亦僅存於土地共有人與張萬乞或蘇聰明之間，被 上訴人非借用人。退步言之，縱認被上訴人與土地共有人全體就系爭土地有使用 借貸關係，其效力亦不及於因買賣而受讓系爭土地應有部分之上訴人。且依民法 第四百七十條第二項、第四百七十二條第一款「對於未定期限之借貸或貸與人因 不可預知之情事自己需用借用物者，貸與人得隨時請求返還借用物」及第二款「 ．．．未經貸與人同意，允許第三人使用者」，貸與人均終止借貸契約，系爭土 地全體共有人除上訴人提起本件訴訟請求拆屋還地外，其餘共有人亦於八十九年
五月十一日致函被上訴人表示反對被上訴人繼續使用土地，並請求土地歸還予全 體共有人，是雙方之借貸關係已經全體共有人之合法終止，被上訴人亦失其合法 占有之權源，爰依民法第七百六十七條及第八百二十一條之規定，求為判命被上 訴人等應分別將系爭土地上各自所有之建物拆除騰空，並將土地回復原狀後，返 還予上訴人及其他共有人全體之判決。
二、被上訴人則以：被上訴人等於五十八年間占有系爭土地，興建如起訴狀附表三、 四所示之建物時，係由當時土地所有權共有人全體即蘇有土、蘇溪海、蘇勝及呂 蘇玉出具「土地使用權證明書」，憑以辦理建造執照及使用執照之取得程序，故 被上訴人自始即取得土地所有權人之同意而占有使用。又上開土地所有權共有人 蘇有土等四人，出具「土地使用權證明書」時即載明「新建房屋業經本人完全承 認」等語，故共有人間應有使用系爭土地興建房屋之分管約定，且上訴人亦自承 於受讓共有人應有部分之際，確實明知系爭土地其上已有房屋存在，故上訴人即 應受前手分管契約之拘束，又上訴人及其他全體共有人並無權終止此使用借貸關 係，故其等不得請求拆屋還地。且上訴人分別於七十九年一月及八十七年五月間 ，以「買賣」之方式，分別受讓系爭土地所有權應有部分四分之一、四十八分之 一，並辦理分別共有移轉登記。在此之前，被上訴人所有之建物已於六十年八月 六日完工取得使用執照，至今已逾三十年，為被上訴人生活所依賴之重心，且系 爭土地為山坡地，為政府機關明令限制建築之土地，足見系爭土地對於地上物以 外之人而言，毫無經濟價值可言。上訴人於買受應有部分時即明知此種情形，且 起訴之初，上訴人二人之應有部分未逾三分之一，顯見上訴人取得系爭土地應有 部分，本以排除被上訴人占有使用而訴請拆屋還地為目的，對於上訴人而言，已 經欠缺利益保護之正當性，其權利行使即屬濫用，各等語置辯。三、查上訴人主張系爭土地為上訴人與訴外人蘇瑞通等共二十一人分別共有，而如起 訴狀附表一、二所示被上訴人占有上開土地建有如起訴狀附表三、四之建物，使 用面積及位置等情，業據其提出土地登記謄本一件、建物登記謄本十八件為證（ 見原審卷一第十至十四、十七至二七頁），並經原法院勘驗現場囑託基隆市安樂 地政事務所測量，製有勘驗筆錄、照片二張、土地複丈成果圖在卷可稽（見原審 卷一第二四四至二四八頁、原審卷二第四五頁），且為被上訴人所不爭執，自堪 信為真實。是本件所應審究者厥為被上訴人占用系爭土地是否有合法權源？茲詳 述如后：
㈠、被上訴人非無權占用系爭土地：
１、被上訴人抗辯：其等於五十八年間，分別與訴外人張萬乞就系爭土地及房屋訂立 買賣契約，並由當時系爭土地之全體共有人即蘇有土、蘇溪海、蘇勝及呂蘇玉出 具「土地使用權證明書」，憑以辦理建造執照興建房屋，業據其提出上訴人不爭 執真正之不動產買賣預約書影本一件、土地使用權證明書影本二件、基隆市政府 建築物使用執照影本一件、業主為「蘇聰明」之建造執照及使用執照影本、業主 為地○○之建築執照影本各一件附卷可稽（見原審卷一第一○四至一○八、一八 四頁、本院卷第一二九頁），故被上訴人抗辯其等自始即取得土地所有權人之同 意而占有使用並分別取得建物登記等情，即非無據。雖上訴人再主張：於五十七 年間僅由「部分」共有人與訴外人張萬乞就該系爭土地訂立買賣契約，隨後於地
上起造建物時，亦由「部分」共有人出具土地使用權證明書予被上訴人收執，嗣 後因訴外人張萬乞未履行支付價金之契約義務，土地出賣人已經解除與訴外人張 萬乞所訂立之買賣契約，並「撤銷」先前所為由被上訴人使用土地之同意。且於 六十四年七月二十四日土地法三十四條之一增訂公布施行以前處分共有物時，仍 應適用民法第八百十九條第二項規定，應得全體共有人之同意。然系爭土地於五 十七年間係由蘇有土、蘇樹林、呂蘇玉、蘇丁貴、余陳桃五人所分別共有，本件 被上訴人所持有之土地使用權證明書，於五十八年間僅由部分共有人出具，依法 實屬無效。況縱認系爭土地部分共有人出具土地使用權利證明書交予訴外人張萬 乞、蘇聰明等人之行為解為有出借土地之意思，則使用借貸契約亦僅存於土地共 有人與張萬乞或蘇聰明之間，被上訴人既非使用借貸契約之借用人，又未得到土 地共有人同意繼續使用，亦非合法之借用人云云。惟查五十八年間系爭土地係由 蘇有土、蘇溪海、蘇勝及呂蘇玉四人分別共有，應有部分各為四分之一，此有系 爭土地登記謄本在卷可稽（見原審卷一第一七一至一八二頁）。且核上開土地使 用權證明書（見原審一卷第一０四、一０五頁），既明文表示同意被上訴人卯○ ○及其他三人申請使用建築執照之用，且明確標明「土地面積各八二、三二平方 公尺」及「土地面積九十平方公尺」，參酌上開張萬乞與被上訴人間之不動產買 賣預約書所載（見原審卷一第一０四頁），足證當時全體地主蘇有土等四人，將 各自應有部分四分之一之系爭土地，賣與訴外人張萬乞，再由張萬乞連同房屋， 賣與被上訴人（均未辦理土地所有權移轉登記），更見其等係直接出具土地使用 權同意書予輾轉承買系爭房地之被上訴人，故應認使用借貸關係乃存在於被上訴 人與原土地所有人間，從而上訴人主張借貸關係存在於張萬乞與原土地所有人間 ，即非可採。又上訴人雖謂因張萬乞未履行支付價金之契約義務，原土地出賣人 已經解除與訴外人張萬乞所訂立之買賣契約，並「撤銷」先前所為由被上訴人使 用土地之同意，惟其就此一事實既未舉證以實其說，亦不足採信。由此可見被上 訴人占用系爭土地建屋，既由原土地所有人出具土地使用權同意書，自屬有權占 有。次查，除上訴人外系爭土地之現在全體共有人即蘇瑞通等十九人，均係因繼 承法律關係取得應有部分，依民法第一千一百四十八條「繼承人概括繼承被繼承 人一切權利義務」之規定，該等共有人自應繼受該項出借人之義務而容忍被上訴 人等繼續占有使用系爭土地。
２、雖上訴人再主張：縱認被上訴人與土地共有人全體就系爭土地有使用借貸關係， 然依民法第四百七十條第二項、第四百七十二條第一款「對於未定期限之借貸或 貸與人因不可預知之情事自己需用借用物者，貸與人得隨時請求返還借用物」及 第二款「．．．未經貸與人同意，允許第三人使用者」，貸與人均終止借貸契約 ，除上訴人外之其餘共有人即蘇瑞通等十九人已於八十九年五月十一日致函被上 訴人表示反對被上訴人繼續使用土地，並請求土地歸還予全體共有人，是雙方之 借貸關係已經全體共有人之合法終止，被上訴人已失其合法占有之權源云云。惟 按民法第四百七十條明定：「借用人返還借用物未定期限者，應於借貸之目的使 用完畢時返還之」，茲被上訴人等既然基於土地使用權證明書以取得建造執照及 使用執照，而原共有人出具時即已經知悉提供土地於被上訴人等係為建築目的而 為使用，則在使用目的尚未完畢前，該共有人及繼承人即應受民法第四百七十條
限制而不得隨意終止契約，本件被上訴人使用土地建築房屋之目的既尚未完畢， 被上訴人等自無返還之義務。至於上訴人主張依第四百七十二條第一款「對於未 定期限之借貸或貸與人因不可預知之情事自己需用借用物者，貸與人得隨時請求 返還借用物」，共有人蘇瑞通等十九人亦得終止借貸契約乙節，既未說明其等有 何「自己需用借用物之不可預知情事」並加以舉證，則亦難謂其有此終止借貸關 係之事由。又如上所述，系爭借貸關係之借用人既為被上訴人而非張萬乞等第三 人，則上訴人主張該第三人未經貸與人即上訴人同意，允許第三人使用者，其等 有權終止借貸契約云云，亦非可採。總此，被上訴人與因繼承取得應有部分之共 有人即蘇瑞通等十九人間仍存有借貸關係。
３、上訴人雖又主張「土地使用權證明書」僅生債之效力，該項效力僅存在於債之當 事人間，應不及基於買賣關係而受讓系爭土地所有權應有部分之上訴人云云。惟 查上訴人亥○、Ａ○○係分別於七十九年一月間及八十七年五月間以買賣為由， 受讓應有部分四分之一及四十八分之一，並辦畢所有權移轉登記，此有土地登記 謄本可考（見原審卷一第一一、一二頁）。而上訴人既自認於買受系爭土地所有 權應有部分時，業已知悉其上建物均早已存在，又不即時請求被上訴人拆屋還地 ，容忍被上訴人繼續使用系爭土地，顯可推認上訴人在買受系爭土地所有權應有 部分時，應有允許被上訴人繼續使用系爭土地之默示同意。四、綜上所述，上訴人依民法第七百六十七條及第八百二十一條之規定請求被上訴人 應將其所有之房屋拆除並返還房屋或遷出，即非正當。原審為上訴人敗訴之判決 ，並以假執行之聲請已失所附麗，併予駁回核無違誤。上訴意旨仍執陳詞，指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。五、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌，核與判決結果不生 影響， 爰不再逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項但書，第四百六十三條、第三百八十五條第一項判決如主文。中 華 民 國 九十 年 三 月 十三 日 民事第八庭 審判長法 官 鄭 三 源
法 官 黃 豐 澤
法 官 王 淇 梓
右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 三 月 十四 日 書記官 張 美 華
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。