臺灣彰化地方法院民事判決 104年度訴字第173號
原 告 紀丞佑
訴訟代理人 鄭聿珊律師
複代理人 陳俊良
被 告 李椒珍
訴訟代理人 黃賢盛
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年5月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將原告所有彰化縣彰化市○○○段○○○段00000○號建物（門牌號碼：彰化縣彰化市○○里○○路0段000號11樓）騰空遷讓返還予原告。
訴訟費用（除撤回部分外）由被告負擔。
本判決於原告提出新臺幣56萬元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣168萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
壹、原告起訴主張略以：
原告於民國103年11月4日經本院民事執行處以103年度司執 字第21675號案件之拍賣程序，拍得彰化縣彰化市○○○段 ○○○段00000○號建物（門牌號碼：彰化市○○里○○路0 段000號11樓，下稱系爭房屋），本院民事執行處嗣於103年 11月14日發給原告不動產權利移轉證書，原告並於103年12 月9日辦畢所有權移轉登記，而係系爭房屋之所有權人。惟 自原告取得系爭房屋所有權時，被告即無權占有系爭房屋， 原告前雖曾以存證信函催告被告搬離，然均遭拒絕。爰依民 法第767條第1項規定，訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋，並 聲明：被告應將彰化縣彰化市○○○段○○○段00000○號 建物（門牌號碼：彰化縣彰化市○○里○○路0段000號11樓 ）騰空遷讓，返還原告。訴訟費用由被告負擔。願供擔保， 請准宣告假執行。
貳、被告方面則以：
伊在債務人恒亞建設股份有限公司（即本院民事執行處103 年度司執字第21675號案件之執行債務人，執行債權人為抵 押權人保證責任台中第二信用合作社《下稱台中二信》） 尚未於86年10月13日將系爭房屋設定抵押權給台中二信之前 的86年5月31日，就依據國民住宅條例，經彰化縣政府核准 ，向恒亞建設股份有限公司（下稱恒亞公司）購買系爭房屋 （含其坐落基地），恒亞公司並於87年4月10日將系爭房屋 交付伊占用，然伊之後發現恒亞公司並未將系爭房屋上之抵 押權塗銷，且系爭房屋之露台亦無預定之效用，遂於88年間
，就此買賣糾紛，對恒亞公司提起臺灣台中地方法院（下稱 台中地院）88年度訴字第2540號訴訟，向恒亞公司主張解除 買賣契約，訴請恒亞公司應返還受領價金及給付違約金給伊 ，而該案法院亦判決伊與恒亞公司間之買賣契約解除，伊除 應返還系爭房屋予恒亞公司外，恒亞公司亦應返還伊新臺幣 （下同）160萬3千元，並告確定。然恒亞公司之後卻倒閉， 始終未返還前述金錢給伊，故伊乃繼續占用系爭房屋迄今。 是伊係基於伊與恒亞公司間之買賣契約，而有權占用系爭房 屋，並非無權占有。且本院民事執行處拍賣系爭房屋時，即 於公告上載明系爭房屋為伊占用中及不點交，故伊依民法第 862條第2項之規定，係有權利占用，此並經臺灣高等法院臺 中分院（下稱台中高分院）以91年度抗字第1727號裁定認定 在案。並聲明：原告之訴駁回、訴訟費用由原告負擔。參、本院得心證之理由：
一、原告起訴主張其於103年11月4日，經本院民事執行處以103 年度司執字第21675號執行案件之拍賣程序（該執行案件之 執行債務人係恒亞公司等人，執行債權人則為當時系爭房屋 之抵押權人台中二信等人），拍得原登記為執行債務人恒亞 公司所有之系爭房屋，本院民事執行處嗣於103年11月14日 發給原告不動產權利移轉證書，原告並於103年12月9日辦畢 所有權移轉登記，而取得系爭房屋所有權，及自原告取得系 爭房屋所有權時，被告即占用系爭房屋迄今，原告前雖曾以 存證信函催告被告搬離，然均遭拒絕等事實，業據原告提出 本院民事執行處核發之不動產權利移轉證書、建物所有權狀 及登記謄本、存證信函等件影本為證，且為被告所不爭執， 堪信為真。又被告抗辯伊在恒亞公司尚未將系爭房屋設定抵 押權予台中市第二信用合作社之前的86年5月31日，即經彰 化縣政府核准，向恒亞公司購買系爭房屋（含其坐落基地） ，恒亞公司業於87年4月10日將系爭房屋交付伊占用。嗣伊 與恒亞公司就該買賣契約發生糾紛，經台中地院以88年度訴 字第2540號判決認定被告與恒亞公司間之上開買賣契約解除 ，並諭知恒亞公司應返還被告160萬3千元，被告亦應返還系 爭房屋予恒亞公司，並告確定等情，亦據被告提出該案判決 、確定證明書、彰化縣政府91年5月29日府工發字第0000000 0000號函、不動產買賣契約書等件影本存卷可證，且為原告 所未爭執，亦可認定。
二、按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者， 非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。民法第 758條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之 訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以
非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證 責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。 如不能證明，則應認原告之請求為有理由。復按「系爭房屋 既經法院拍賣，由被上訴人標得，並辦畢所有權移轉登記， 上訴人自不得以其與原所有人呂廖蕊間之買賣權利義務關係 ，對抗被上訴人。上訴人繼續占用系爭房屋，對於被上訴人 而言，不能認有合法之權源。至於拍賣公告載明拍賣後不點 交，僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非謂買 受人於取得所有權不得依法請求上訴人遷讓。」，最高法院 72年度臺上字第1552號、70年度臺台上字第19號民事裁判要 旨可供參照。查原告係系爭房屋之登記所有權人，如前所述 ，則被告抗辯係有權占用，即應就其有權占用之事實，負舉 證責任。本件被告抗辯其為有權占有，無非係以其與系爭房 屋之前手即恒亞公司簽立買賣契約，並經恒亞公司交付系爭 房屋給其占用等情為據，然揆諸上述裁判要旨及債權契約相 對性原則，被告依法僅得以該買賣契約，對抗契約之相對人 恒亞公司，尚不得執其與原所有人恒亞公司間僅具債權性質 之買賣權利義務關係，對抗原告之所有權。況被告與恒亞公 司間之買賣契約，亦經台中地院以88年度訴字第2540號事件 判決解除契約在案，依該判決主文及理由所示，被告僅對恒 亞公司取得金錢給付之債權，是倘恒亞公司未履行給付金錢 之義務，被告當僅得就恒亞公司之財產為強制執行，斷不得 向已經由拍賣程序拍得系爭房屋所有權之原告主張有權占用 系爭房屋。至被告固又辯稱依民法第862條第2項規定及台中 高分院91年度抗字第1727號裁定之認定，伊係有權占用等語 。然查，民法第862條第1、2項「抵押權之效力，及於抵押 物之從物與從權利。第三人於抵押權設定前，就從物取得之 權利，不受前項規定之影響。」之規定，僅係在規範抵押權 對抵押物之從物與從權利之效力範圍，及第三人於抵押權設 定前，就從物取得之權利，不受抵押權效力影響。本件被告 雖係在恒亞公司將系爭房屋設定抵押權予台中二信之前，即 向恒亞公司購得並取得占有系爭房屋，然其並未就系爭房屋 辦理所有權移轉登記，依民法第758條規定，即非系爭房屋 之所有權人，而僅係實際占有人，情形乃與民法862條之規 定無關，難執以對原告主張為有權占有。又卷附臺中高分院 91年度抗字第1727號裁定，僅係一針對強制執行有關程序所 為之裁定，除不涉及實體權利義務關係之認定，且其就論及 系爭房屋部分，亦僅認為本院民事執行處90年執字第2602號 案件裁定以被告係在台中二信設定抵押權之後，始基於使用 借貸（或租賃）關係占用系爭房屋，影響台中二信抵押權之
行使，而將該使用借貸（租賃）關係除去之處分，有所違誤 ，並未認被告就系爭房屋得對拍定人主張係有權占有，被告 執以主張為有權占用，復無可採。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。本件原告 係系爭房屋之所有權人，被告占用系爭房屋，卻未提出相當 事證以證明其有合法之權源占有，自應認原告主張被告無權 占有系爭房屋，為有理由，是原告依民法第767條第1項規定 ，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，訴請被告應將原 告所有彰化縣彰化市○○○段○○○段00000○號建物（門 牌號碼：彰化縣彰化市○○里○○路0段000號11樓）騰空遷 讓返還予原告，為有理由，應予准許。
肆、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰就該部 分酌定相當擔保金額予以准許，並依職權酌訂相當擔保金額 宣告免為假執行。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決 結果不生影響，爰不一一論敘。
陸、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 104 年 5 月 29 日
民事第三庭 法 官 吳芙如
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 6 月 4 日
書記官 謝志鑫
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