台灣高等法院民事判決 八十九年度上字第五四五號
上 訴 人 戊○○
甲○○
乙○○
丁○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 徐南城律師
複代理人 顏淑美 住台北巿南京西路六一號十樓
被上訴人 金揚實業股份有限公司 設台北縣汐止市○○路一八五號二樓
法定代理人 童芳中
訴訟代理人 許晏賓律師
李漢鑫律師
複 代理人 姚念林律師
右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十九年一月十日臺灣士林地方
法院八十八年度訴字第三一號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
被上訴人應再給付上訴人戊○○新台幣壹佰捌拾柒萬陸仟肆佰玖拾捌元，及自附表四所示起算日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被上訴人應再給付上訴人甲○○、乙○○、丁○○、丙○○各新台幣肆拾柒萬捌仟柒佰參拾捌元，及自附表五所示起算日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘追加之訴駁回。
上訴費用由上訴人負擔；追加之訴訴訟費用，由被上訴人負擔百分之六十三，餘由上訴人負擔。
本判決第二項，於上訴人戊○○以新台幣陸拾貳萬伍仟元為被上訴人預供擔保後得假執行，但被上訴人如於假執行程序實施前以新台幣壹佰捌拾柒萬陸仟肆佰玖拾捌元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項，於上訴人甲○○、乙○○、丁○○、丙○○分別以新台幣拾陸萬元為被上訴人預供擔保後得假執行，但被上訴人如於假執行程序實施前分別以新台幣肆拾柒萬捌仟柒佰參拾捌元為上訴人預供擔保，得免為假執行。其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄，被上訴人應再給付上訴人戊○○新台幣（下同） 二百五十一萬九千七百十九元，及其中十九萬六千九百九十五元自民國（下同） 八十七年十二月二日起，另十九萬六千九百九十六元自八十八年六月二日起，其 中二百十二萬五千七百二十七元自八十九年六月二日起均至清償日止按年息百分
之五計算之利息。
㈡被上訴人應再給付上訴人甲○○、乙○○、丁○○、丙○○各八十七萬九千六百 十九元，其中十三萬九千二百四十五元自八十七年十二月二日起，另十三萬九千 二百四十六元自八十八年六月二日起，其餘六十萬一千一百二十八元自八十九年 六月二日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息。 ㈢請准供擔保宣告假執行。
二、陳述：
㈠上訴人與晟安實業有限公司（以下簡稱晟安公司）於八十三年四月二十一日訂有 三份土地租賃契約書，晟安公司之租賃權於八十三年五月三十一日轉讓予被上訴 人，兩造於八十四年九月四日再訂立土地租賃契約書增訂條款第五條已約明上訴 人提供標示圖指界，如面積未達一千坪，則按實際使用土地支付租金，即至本件 訴訟（八十七年十二月）前後長達四年八個月之久，被上訴人未曾主張面積未達 一千坪，即對於面積有一千坪已不爭執，卻於本件爭訟時才主張使用面積未達一 千坪，有違常理。
㈡原判決就實際使用面積分成砂石場使用範圍、倉庫前空地及六公尺道路三小部分 ，分別計算之分析如后：
⒈砂石場部分面積八一八坪，此部分雙方不爭執。 ⒉倉庫前空地面積五三坪，原判決認定係由上訴人使用，但上訴人主張係由被上 訴人使用，故此部分有爭執。上訴人提出之八十九年七月十九日至二十二日所 拍照片，其上確由被上訴人之車輛停放，足以證明該空地為被上訴人所使用， 且有證人陳淑鑾足以證明此部分由被上訴人使用，有證明書為證。 ⒊六公尺道路部分（總面積一六○坪）屬於租賃範圍，雙方所不爭執，如依使用 比例計算，被上訴人應分擔九十坪，但上訴人主張此部分因被上訴人向訴外人 林湘溪承租土地，而兩造與林湘溪為此協商，林湘溪所出租之土地之部分租金 轉作上訴人之租賃利益，此點被上訴人否認。
⒋此外上訴人於原審主張被上訴人使用如附圖所示紅色部分（二二坪），如照片 所示，經 鈞院囑託汐止地政事務所測量，此部分面積為二二．三九坪（即七 四平方公尺），與上訴人所量相差不多，被上訴人就此部分，於履勘時自認： 「該部份土地是我使用沒錯，但土地不知是何人的，鐵皮屋是上訴人所建，我 們使用到鐵皮屋旁邊」。
⒌又林湘溪土地中之二○○坪轉作上訴人租給被上訴人使用範圍。 ⒍則以上四部分之土地面積一一八二．九九坪。 ㈢關於林湘溪出租與被上訴人土地，是以其中二○○坪之租金五萬元補償上訴人， 此二○○坪應計入上訴人出租予被上訴人之範圍。 ㈣關於租金之調整，系爭租約既約定：「自第三年起每年租金調高百分之十」，故 八十七年七月一日起之租金，屬於訂約後第五年應調三次，每月為三十四萬三千 二百元，而非三十一萬四千六百元，八十八年七月一日至八十九年六月三十日止 每月租金應為三十七萬七千五百二十元，被上訴人主張八十六年七月一日至八十 七年六月三十日未調高，即含有放棄八十七年七月一日起調高為每月三十四萬三 千二百元之權利，被上訴人應負舉證責任。又兩造協議八十六年七月一日至八十
七年六月三十日不調整租金，僅就八十六年七月一日至八十七年六月三十日之租 金折讓，並非拋棄租約第七條第五點之每年租金調高百分之十之權利。 ㈤上訴人於原審請求被上訴人應給付之租金係計至八十八年六月三十日止，兩造間 租約租期於八十九年六月三十日止，則自八十八年七月一日起至八十九年六月三 十日止之租金，被上訴人亦應給付，其金額為戊○○部分二百一十二萬五千七百 二十八元，甲○○、乙○○、丁○○、丙○○部分各為六十萬一千一百二十八元 。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
㈠請求駁回上訴人之上訴及訴之擴張追加聲明部分。 ㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：
㈠上訴人主張依據台北縣汐止市地政事務所土地複丈成果圖倉庫前之空地部分，上 訴人所有之倉庫早已荒廢，並不使用，故該倉庫前之空地部分，應屬於被上訴人 之承租範圍云云。惟查：
⒈該倉庫前之空地緊臨倉庫，上訴人常用來裝卸其倉庫內之貨物，並用來停放其 車輛，並未實際交由被上訴人使用收益，此從被上訴人於原審及鈞院所庭呈上 訴人在倉庫外堆滿貨物、木材等物品之照片即可明白，上訴人辯稱該倉庫早已 荒廢，並不使用云云，根本不實。
⒉既然該倉庫前之空地在六米道路之另一邊，且緊臨上訴人所有倉庫，並供上訴 人裝卸倉庫內貨物及停車之用，原審認定該倉庫前空地不在被上訴人所承租之 範圍，洵屬正當，並無違誤。
㈡就租金之調漲部分：
⒈被上訴人承受前手晟安公司之租約當時並未同意租金按晟安公司與上訴人間所 約定每年調漲百分之十之約定，當時被上訴人公司之法定代理人即有向丁○○ 等反應過，而丁○○等人亦有允諾租金之事視以後狀況再做調整。 ⒉上訴人等於八十三年間以每坪高達二百五十元之價格將系爭土地出租予訴外人 晟安公司，以當時之價格與周遭之土地出租價格每坪約二百元而言，已屬明顯 偏高，被上訴人亦有反應該租金應作合理之調降，上訴人等亦曾表示以後再說 。
⒊被上訴人承租系爭土地之目的乃用於蓋立水泥預拌混凝土工廠，然上訴人於系 爭出租土地內竟有政府所保留之水利地，致被上訴人公司遲遲無法合法在系爭 出租土地上取得工廠登記，因而被上訴人公司喪失參與各項工程競標機會，造 成公司虧損連連。上訴人既事前未予告知被上訴人前揭情事，造成被上訴人虧 損連連之窘境，上訴人豈無責任可言？
⒋按上訴人所稱系爭租約「自第三年起每年租金調高百分之十」，係上訴人與晟 安公司之約定，既未經被上訴人之同意，自不得約束被上訴人。退而言之，系 爭租約所謂「自第三年起每年租金調高百分之十」，其含義係每年租金依前年 之租金調高百分之十，上訴人既依其與被上訴人間之視實際狀況調整租金之承 諾，於八十六年七月一日至八十七年六月三十日止一年未調漲租金而按月收取
租金二十八萬六千元，則八十七年七月一日起至八十八年六月三十一日之租金 應依前一年（即八十六年）應收之租金調漲百分之十，才符合雙方契約之真義 。上訴人起訴主張八十七年七月一日至八十八年六月三十日之租金，應依八十 六年七月一日至八十七年六月三十日之租金調高百分之二十，顯已逸脫該租約 之真義，顯無理由。
⒌又上訴人既與被上訴人約定第四年不調漲租金，實亦含有第五年之租金調漲應 依前一年之租金數額調整之意。原審認定「惟因兩造既又約定該年度不調整租 金，則除兩造另有約定外，前述協議實已含有原告放棄該年度租金調整權之意 ，原告復未舉証証明其與被告為前述協議時，另有保留該年度之租金調整權於 次年度行使之約定，則自八十七年七月一日起全年度之租金，自應回歸系爭三 份租約第七條第五點『自第三年起每年租金調高百分之十』之約定調高百分之 十．．．。」洵屬正當，並無違誤之處。
㈢被上訴人向上訴人等所承租之土地，雙方約定為一千坪，上訴人等從頭至尾皆未 提供標示圖指示界線。茲上訴人等所提供之出租土地既不足一千坪，理應依上訴 人實際使用土地面積收取租金，並返還過去所溢收之租金，上訴人等稱被上訴人 「同意按一千坪付租，已拋棄實際是否一○○○坪之問題。」、「且（被上訴人 ）有認為不管是否達一○○○坪，都願按一○○○坪付租之意思。」係其片面之 詞，不足採信。
㈣又上訴人主張訴外人林湘溪有與上訴人及被上訴人協議，由林湘溪少收被上訴人 二百坪土地之租金，轉做為上訴人出租系爭土地不足部分之對價云云，惟查： ⒈被上訴人使用林湘溪所出租之土地面積不超過五百坪，根本未達七百坪之數， 更不可能超過九百坪，林湘溪豈有可能向被告收取九百坪之租金？ ⒉退而言之，被上訴人與林湘溪間有關租金之約定，乃被上訴人與林湘溪間之問 題，被上訴人既未與上訴人協議就上訴人所交付之出租土地不足一千坪之部分 ，由林湘溪所短收之租金加以抵充，上訴人豈能推卸其未依約交付一千坪之土 地實際供被告使用、收益之責任？
㈤系爭匯連公司鐵皮屋旁之空地約二十二坪點三九（○．○○七四公頃），目前雖 作為被上訴人堆置水泥塊之用，惟並非當初雙方所約定承租之範圍，且該空地並 非上訴人承租當初即在使用，上訴人將該空屋地列為承租土地面積計算，並不合 理。
㈥再者，原審就六米道路部分認定上訴人等與被上訴人間應依據雙方使用土地面積 之比例，由上訴人等分攤支付償金，惟被上訴人認為原審所為之認定顯不合理， 蓋：
⒈上訴人等將其袋地出租予環保新尖兵股份有限公司、偉祺精機有限公司、伸大 有限公司、匯連公司，再加上上訴人自行使用之倉庫，皆利用該六米道路來來 往往進進出出，該等公司使用系爭六米道路之頻率並不亞於被上訴人公司。 ⒉該六米道路對使用者而言，皆屬必需且同等重要，實無理由要求被上訴人依土 地使用面積而分擔比他人還重之比例。
⒊基上陳述，被上訴人主張就該六米道路分擔部分，應依使用之家數平均分擔， 是故，被上訴人應只負擔該六米道路全部面積之五分之一即三十二坪方才合理
，原審判令被上訴人負擔超過此一部分，被上訴人仍主張抵銷上訴人所請求之 租金。
㈦就上訴人等追加八十八年七月一日起至八十九年六月三十日止之租金部分：上訴 人等追加八十八年七月一日起至八十九年六月三十日止之租金，惟其計算基準有 誤。實際調整之幅度應屬於訂約後第六年調三次，租金每坪應為三百三十二點七 五元才為正確，而非上訴人所計算以調四次之幅度，每坪以三百六十六點零二五 元為計算基準。
㈧綜上所述，原審判決關於上訴人之上訴部分並無違誤，上訴人上訴無理由，請予 駁回。且上訴人於 鈞院所擴張追加八十八年七月一日起至八十九年六月三十日 止之租金，按被上訴人實際負擔使用面積，租金每坪應為訂約後第六年調三次， 每坪為三百三十二．七五元才為正確，超過部分亦無理由，應予駁回。 理 由
一、上訴人於上訴後追加八十八年七月一日起至八十九年六月三十日止之租金部分， 聲明擴張為：「㈠被上訴人應再給付上訴人戊○○新台幣（下同）二百五十一萬 九千七百十九元，及其中十九萬六千九百九十五元自民國（下同）八十七年十二 月二日起，另十九萬六千九百九十六元自八十八年六月二日起，其中二百十二萬 五千七百二十七元自八十九年六月二日起均至清償日止按年息百分之五計算之利 息。㈡被上訴人應再給付上訴人甲○○、乙○○、丁○○、丙○○各八十七萬九 千六百十九元，其中十三萬九千二百四十五元自八十七年十二月二日起，另十三 萬九千二百四十六元自八十八年六月二日起，其餘六十萬一千一百二十八元自八 十九年六月二日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息」，核與民事訴訟法 第四百四十六條但書、第二百五十五條第一項第三款規定相符，應予准許，合先 敘明。
二、上訴人起訴主張：上訴人戊○○等五人與被上訴人之前手即晟安公司於八十三年 四月二十一日就上訴人戊○○所有系爭七六地號土地其中之三百五十坪、上訴人 五人所共有系爭七七之四地號土地其中之一百五十坪及系爭二二三之二等地號土 地其中之五百坪分別簽訂三份土地租賃契約書，租金分別為每月八萬七千五百元 、三萬七千五百元及十二萬五千元，且上開三份租約皆於第七條第五點約定「自 第三年起每年租金調高百分之十」，嗣於八十三年五月三十一日由被上訴人受讓 晟安公司之承租人地位，並於八十四年九月四日，上訴人等五人與被上訴人簽訂 增訂條款，租賃範圍併同系爭一七○之四地號土地及系爭房屋二樓，房屋租金每 月一萬元，上開三份租約租金合併計算，被上訴人承租廠房辦公室及土地自八十 三年七月一日至八十四年六月三十日止每月租金為二十五萬元，八十四年七月一 日至八十五年六月三十日止每月租金為二十六萬元，八十五年七月一日至八十六 年六月三十日止每月租金調高為二十八萬六千元，八十六年七月一日至八十七年 六月三十日止每月租金依約原應調高為三十一萬四千六百元，惟上訴人應被上訴 人之要求而協議不調整，仍照原租金即每月二十八萬六千元收取，然上訴人並非 拋棄上開調租約定之權利，故八十七年七月一日起之租金仍應依上開約定，屬於 訂約後第五年應調三次，是八十七年七月一日起之租金每月應為三十四萬三千二 百元，而非三十一萬四千六百元，八十八年七月一日至八十九年六月三十日止每
月租金應為三十七萬七千五百二十元，詎被上訴人自八十七年七月起迄今之租金 皆未依約給付，迭經催討均未獲理睬，為此提起本件訴訟等語。被上訴人則以： 其自八十三年五月三十一日起承受前手即晟安公司與上訴人等間土地租賃契約之 承租人地位，而向上訴人等承租土地共計一千坪，其中包含六米道路，依照民法 第七百八十七條規定，上訴人等應給付被上訴人償金，方為合理，且依據台北縣 汐止鎮地政事務所測量結果，應屬上訴人等出租與被上訴人使用之部分包括⑴小 砂石廠所使用部分（約八一七‧七坪）、⑵倉庫前之空地部分（約五十三坪）及 ⑶六公尺道路部分（約一六○坪），惟倉庫前之空地，係附屬於上訴人等之倉庫 ，經常由上訴人等占有使用，實際上上訴人並未完全交付予被上訴人使用。另六 公尺道路部分，因上訴人等並未將系爭土地全部交由被上訴人使用，而將系爭土 地供作其其他土地通行道路之用，上訴人等依照民法第七百八十七條規定，應給 付被上訴人償金，而使用該六公尺道路之公司，除兩造外，尚包括上訴人等將其 土地出租而使用該道路之四家公司，上訴人須支付被上訴人相當於六公尺道路面 積租金五分之四之償金方為合理，依此算法，被上訴人實際應分擔之部分應為三 十二坪，總計上訴人等交付被上訴人使用收益之土地約八百七十六‧七坪，短少 約一百二十三坪，依民法第三百四十七條、第三百六十條不履行之損害賠償請求 權及不完全給付類推適用民法第二百二十六條第一項之規定，被上訴人自得請求 上訴人損害賠償，並得請求減少租金，又上訴人等交付予被上訴人使用之土地面 積短少部分，應依不當得利之規定，返還其所溢領之租金，被上訴人亦得依民法 第七百八十七條之規定，請求上訴人支付償金，上訴人等自八十三年七月一日起 至八十七年六月三十日止，合計應償還被上訴人計一百五十八萬二千二百七十二 元，被上訴人爰依民法第三百三十四條之規定，以上訴人等應償還被上訴人之損 害賠償額或不當得利額及應支付之償金額主張抵銷之，另第五年即八十七年七月 一日起至八十八年六月三十日止，合計亦應減少租金計四十六萬四千三百五十元 等語，資為抗辯。（原審判令被上訴人應給付上訴人戊○○新台幣壹佰伍拾參萬 捌仟肆佰捌拾玖元，及其中新台幣陸拾捌萬伍仟陸佰陸拾貳元自八十七年十二月 二日起，另其中新台幣捌拾伍萬貳仟捌佰貳拾柒元自八十八年六月二日起，均至 清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被上訴人應給付上訴人甲○○、乙 ○○、丁○○、丙○○各新台幣貳拾陸萬柒仟玖佰捌拾玖元，及其中新台幣伍萬 零肆佰拾貳元自八十七年十二月二日起，另其中新台幣貳拾壹萬柒仟伍佰柒拾柒 元自八十八年六月二日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並 駁回上訴人其餘之訴。上訴人不服，提起上訴，並於本院為訴之追加，被上訴人 則未提起上訴）。
三、上訴人主張：上訴人戊○○等人與被上訴人之前手即晟安公司於八十三年四月廿 一日就上訴人戊○○所有系爭七六地號土地其中之三百五十坪、上訴人五人所共 有系爭七七之四地號土地其中之一百五十坪及系爭二二三之二等地號土地其中之 五百坪分別簽訂三份土地租賃契約書，租金分別為每月八萬七千五百元、三萬七 千五百元及十二萬五千元，且上開三份租約皆於第七條第五點約定「自第三年起 每年租金調高百分之十」，嗣於八十三年五月卅一日由被上訴人受讓晟安公司之 承租人地位，並於八十四年九月四日上訴人等五人與被上訴人簽訂增訂條款，租
賃範圍含坐落同小段一七０之四地號土地及系爭房屋二樓，房屋租金每月一萬元 ，上開三份租約租金合併計算，被上訴人承租廠房辦公室及土地自八十三年七月 一日至八十四年六月三十日止每月租金為二十五萬元，八十四年七月一日至八十 五年六月三十日止每月租金為二十六萬元，八十五年七月一日至八十六年六月三 十日止每月租金調高為二十八萬六千元，八十六年七月一日至八十七年六月三十 日止每月租金依約原應調高為三十一萬四千六百元，兩造協議該年不調整而仍照 原租金即每月二十八萬六千元，惟被上訴人自八十七年七月一日起之租金迄今尚 未給付等事實，業據上訴人提出與所述相符之租約影本三份、增訂條款影本及系 爭土地登記簿謄本影本各一份為證，被上訴人除抗辯：坐落同小段一七０之四地 號土地不在承租範圍之內外，其餘並不爭執，其餘部分，自堪認為真正。四、上訴人主張其已依約交付一千坪土地予被上訴人使用，惟為被上訴人所否認。上 訴人就此有利於己之積極事實應負舉證責任。查，原審法院經上訴人現場指界測 量結果：被上訴人之砂石廠所使用系爭第七六地號土地、第七七之四地號土地、 第二二三之二等地號土地之實際面積分別為一千四百五十平方公尺（約四百三十 九坪）及一千二百五十三平方公尺（約三百七十九坪），共約八百十八坪，而上 開第七六地號土地及第二二三之二等地號土地上尚有一條寬六米之私有道路（下 稱「六米道路」）面積分別為七十三平方公尺（約二十二坪）及四百五十六平方 公尺（約一百三十八坪），以及位於第二二三之二等地號土地上由上訴人丁○○ 所使用之倉庫與二層樓房面積共一千四百九十八平方公尺及該倉庫前與六米道路 間之三角形狹長空地（下稱「倉庫前空地」）面積共一百七十五平方公尺（約五 十三坪）等事實，業經原審法院勘驗現場屬實，復有勘驗筆錄、臺北縣汐止地政 事務所土地複丈成果圖可證。是本件之爭點在於上開六米道路及倉庫前空地是否 位於被上訴人向上訴人所承租土地之範圍內？上訴人是否有將上開土地交付予被 上訴人使用？如有，則是否尚有他人使用上開土地？倘有他人使用上開土地是否 應支付被上訴人償金？茲分述如下：
㈠上訴人主張六米道路部分確實位於被上訴人向上訴人所承租之範圍內，並已交付 予被上訴人使用等事實，為被上訴人所不爭執，故六米道路部分應屬於上訴人出 租予被上訴人並交付被上訴人使用之土地範圍內，足堪信為真實。上訴人又主張 ：上訴人提出之八十九年七月十九日至二十二日所拍照片，其上確有被上訴人之 車輛停放，足以證明該倉庫前空地為被上訴人所使用，且有證人陳淑鑾之證明書 為證，故倉庫前空地部分亦位於被上訴人承租範圍內云云。惟為被上訴人所否認 ，辯稱：「該倉庫前之空地緊臨倉庫，上訴人常用來裝卸其倉庫內之貨物，並用 來停放其車輛，並未實際交由被上訴人使用收益，此從被上訴人於原審及鈞院所 庭呈上訴人在倉庫外堆滿貨物、木材等物品之照片即可明白，上訴人辯稱該倉庫 早已荒廢，並不使用云云，根本不實。既然該倉庫前之空地在六米道路之另一邊 ，且緊臨上訴人所有倉庫，並供上訴人裝卸倉庫內貨物及停車之用，原審認定該 倉庫前空地不在被上訴人所承租之範圍，洵屬正當等語。查證人陳淑鑾提出之證 明書影本（請見本審卷第一八七頁），被上訴人業已否認其真正，證人陳淑鑾之 證明書係屬法庭外之陳述，其未符合民事訴訟法第三百零五條、第三百十三條之 一之要件，自無證據能力。上訴人雖提出被上訴人車輛停放倉庫前之照片為證（
請見本審卷第四○頁至第四六頁）；被上訴人亦提出上訴人進出貨物，使用倉庫 之照片為證（請見本審卷第一一二頁）。惟查，該倉庫前空地，係位於上訴人丁 ○○所使用之倉庫前方與六米道路間之三角形狹長土地，最寬處亦未逾六米，而 被上訴人所使用之砂石場土地則係位於六米道路之另一邊，衡諸常情，倉庫前之 空地供倉庫使用，倉庫之貨物始能進出；如倉庫前之空地出租他人，倉庫之貨物 無法進出，倉庫即無法使用，從功能上言，不可能為約五十三坪空地之租金而空 置整個倉庫；且從地理位置言，被上訴人應不致於跨越六米道路，租用該三角形 之狹長空地作為砂石廠之用。被上訴人既否認倉庫前空地在承租範圍之內，上訴 人對於該積極、有利於己之事實應負舉證責任（民事訴訟法第二百七十七條前段 參照），被上訴人之受僱人因停車方便，偶將車輛停置於倉庫前空地，不足以證 明該空地在訂約時已在承租範圍之內，並交付被上訴人使用。上訴人未舉證以實 其說，故該倉庫前空地應不在被上訴人向上訴人所承租土地之範圍內。至於被上 訴人之車輛使用前開空地，係屬其他法律關係，為另外問題。上訴人又主張：「 鈞院囑託汐止地政事務所測量，如土地複丈成果圖所示紅色部分面積為二二．三 九坪（即七四平方公尺），被上訴人於履勘時自認：『該部份土地是我使用沒錯 ，但土地不知是何人的，鐵皮屋是上訴人所建，我們使用到鐵皮屋旁邊』等語， 該部分應計算在承租範圍之內」云云。被上訴人則抗辯：系爭匯連公司鐵皮屋旁 之空地約二十二坪點三九，目前雖作為被上訴人堆置水泥塊之用，惟並非當初雙 方所約定承租之範圍，且該空地並非上訴人承租當初即在使用，上訴人將該空地 列為承租土地面積計算，並不合理等語。查系爭鐵皮屋旁之空地，上訴人雖主張 被上訴人承租土地時即已使用等語；被上訴人則抗辯：正確日期不清楚云云（請 見本審卷第一四一頁）。惟查一七○之四地號土地，並不在承租範圍之內（土地 租賃契約書記載之承租地號無一七○之四地號土地），有土地租賃契約書可證（ 請見原審卷第七頁至第十五頁），八十四年九月四日之土地租契約書增訂條款第 二條約定：「甲方（即上訴人）同意提供坐落汐止鎮○○段社後頂小段一七○之 四地號土地給予乙方（即被上訴人）設廠時申請使用外不得他用」，有該增訂條 款可證（請見原審卷第一六頁），可見一七○之四地號土地僅供被上訴人申請工 廠登記使用（按被上訴人主張：上訴人於系爭出租土地內有政府所保留之水利地 ，致被上訴人公司遲遲無法合法在系爭出租土地上取得工廠登記）；在該增訂條 款之內，亦僅計算房屋之租金，而未計及土地租金，故一七○之四地號土地不在 承租範圍之內，被上訴人縱有占用行為，亦屬其他法律關係，而不生給付租金問 題，計算租金不應將部分計算在內。從而，上訴人戊○○及原告五人交付予被上 訴人之出租土地面積應分別為四百六十一坪（439+22=461）及五百十七坪（ 379+138=517），共九百七十八坪，與系爭租約所約定之出租秤數共一千坪相較 ，尚不足二十二坪。
㈡上訴人主張被上訴人自八十七年七月一日起至八十九年六月卅日止之租金迄未給 付予上訴人五人之事實，為被上訴人所自認，堪予認定。是上訴人五人訴請被上 訴人依約給付租金，即屬正當。惟因兩造對於該年度租金究應調整百分之十抑或 百分之二十有不同意見。上訴人主張：「兩造協議八十六年七月一日至八十七年 六月三十日不調整租金，僅就八十六年七月一日至八十七年六月三十日之租金折
讓，並非拋棄租約第七條第五點之每年租金調高百分之十之權利，例如貨品之價 格在周年慶期間按原價折讓八折，期間一過回復原價，又如上漲，則依原價上漲 ，而非依打折價上漲」云云。被上訴人則抗辯：「系爭租約所謂『自第三年起每 年租金調高百分之十』，其含義係每年租金依前年之租金調高百分之十，上訴人 既依其與被上訴人間之視實際狀況調整租金之承諾，於八十六年七月一日至八十 七年六月三十日止一年未調漲租金而按月收取租金二十八萬六千元，則八十七年 七月一日起至八十八年六月三十一日之租金應依前一年（即八十六年）應收之租 金調漲百分之十，才符合雙方契約之真義。上訴人起訴主張八十七年七月一日至 八十八年六月三十日之租金，應依八十六年七月一日至八十七年六月三十日之租 金調高百分之二十，顯已逸脫該租約之真意，顯無理由。再者，租金價額之調整 ，並非如上訴人所舉百貨公司物品價格之調漲之例，百貨公司價格之調漲乃廠商 單方所決定，消費者無從置喙，而租金之調整應視客觀之條件，雙方互相協商而 得，兩者性質並不相同。上訴人錯引事例以為佐証，顯有未洽」等語。按「解釋 意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」，民法第九十八條定 有明文。「兩造協議八十六年七月一日至八十七年六月三十日不調整租金」之真 意為何？八十七年七月一日至八十八年六月三十日究係調高百分之十？或兩次百 分之十（即1.1×1.1-1=0.21，亦即百分之二十一）？經查，依兩造所簽訂之系 爭三份租約第七條第五點約定：「自第三年起每年租金調高百分之十」，故第四 年即八十六年七月一日起之租金，原應較前一年之租金調高百分之十，惟因兩造 既又約定該年度不調整租金，探求兩造之真意，前述協議實已含有上訴人放棄該 年度租金調整權之意。易言之，即八十六年七月一日至八十七年六月三十日不調 整租金，八十七年七月一日至八十八年六月三十日則以前一年度為基準調整。依 據上訴人之主張，連續調整二次，而非放棄租金調整權，則調整之比率應為百分 之二十一，亦非百分之二十，故上訴人之主張，顯非當事人之真意。所謂「調高 百分之十」，應以「前一年度」之租金為基準。則①自八十七年七月一日起全年 度之租金，自應回歸系爭三份租約第七條第五點「自第三年起每年租金調高百分 之十」之約定調高百分之十，即應給付上訴人戊○○一百七十五萬五千四百六十 八元及給付上訴人甲○○、乙○○、丁○○、丙○○各四十八萬四千九百六十八 元；②自八十八年七月一日起至八十八年六月三十日之租金，依約定調高百分之 十，即應給付上訴人戊○○一百九十三萬一千三百元及給付上訴人甲○○、乙○ ○、丁○○、丙○○各五十三萬三千五百四十元。（計算式詳如附表一）。至於 上訴人主張自八十七年七月一日起全年度之租金應調高百分之二十云云，尚屬無 據。
㈢上訴人出租系爭土地予被上訴人，因實際交付被上訴人使用之土地僅有九百七十 八坪，不足雙方所約定之一千坪，被上訴人主張應依兩造所簽定上開增訂條款第 五點「乙方（即被上訴人）承租壹仟坪土地，甲方（即上訴人）應即提供標示圖 、指定界線以利乙方有效利用，否則依實際使用土地面積支付租金」之約定，請 求返還已溢付四年之租金，洵屬有據。而自八十三年七月一日起至八十七年六月 卅日止，四年間應扣減之租金額共二十七萬七千二百元（計算式詳如附表二）， 上訴人五人既已依一千坪之面積向被上訴人計收四年之租金，則自應將其等所溢
收之租金各五萬五千四百四十元（計算式：227,200 X 1/5 = 5,5440）依不當得 利之法律關係返還予被上訴人。
㈣查在兩造租賃土地後方即同段一七０之五地號土地上尚有其他工廠，出入均需經 由兩造租賃之土地始可與外界聯絡；被上訴人承租之土地上尚有匯連公司倉庫及 上訴人丁○○之倉庫，中興路一八五號二樓房屋亦在被上訴人租賃之土地範圍內 ，該房屋一樓部分由丁○○使用等情，業經原審法院勘驗現場屬實，復有勘驗筆 錄可稽。而上訴人亦自認除其所使用之倉庫及二層樓房（占地共約四百九十二坪 ）外，上訴人戊○○另出租予環保新尖兵股份有限公司之土地面積約三百坪（內 含分擔六十坪道路用地）、出租予偉祺精機有限公司之土地面積約二百八十坪及 出租予伸大有限公司之土地面積約二百八十五坪（伸大有限公司又轉租予匯連有 限公司），均係利用該六米道路進出，並提出租約影本三份為證，復為被上訴人 所不爭執，應堪認定。綜上所述，因無對外聯絡道路，而需利用本件六米道路進 出者，計有被上訴人為經營砂石廠而向上訴人及林湘溪所承租之土地約一千八百 七十八坪（包括向上訴人承租九百七十八坪及向林湘溪承租九百坪）、上訴人丁 ○○所使用之倉庫及二層樓房占地共約五百四十五坪（含其所使用之倉庫前空地 五十三坪）、上訴人戊○○出租予環保新尖兵股份有限公司之土地約三百坪、出 租予偉祺精機有限公司之土地約二百八十坪及出租予伸大有限公司之土地約二百 八十五坪，合計共三千二百八十八坪土地。另上訴人主張：被上訴人向訴外人林 湘溪承租約九百坪之土地，因無對外聯絡道路，亦係利用上開六米道路進出，林 湘溪為補償上訴人，乃將其中二百坪轉作為上訴人出租予被上訴人之土地，由上 訴人向被上訴人收取租金。由林湘溪於本院八十四年上字第一七四五號民事事件 證述：「五月初丁○○與他太太及許秀梨到我家，我租給許秀梨，丁○○也一起 租給他，丁○○那邊有路出去，我這邊沒有，如要續約有一部分要租給金揚，但 丁○○的地不夠，延伸至我的土地，如我不成全他，他的路就不讓我過，於是我 答應地換地」，林湘溪此段證言，業已證述於八十四年七月間，林湘溪將其土地 租給被上訴人時，被上訴人已知道上訴人出租之土地未達一○○○坪，因被上訴 人另承租林湘溪土地，雙方乃協商換地，所謂換地即以林湘溪出租之土地分出二 ○○坪（租金五萬元）作為上訴人之利益，此情證人林明莉於原審亦證述：「 ．．．當時租約雖是一○○○坪，但是實際上未交付這麼多土地，因為晟安公司 當時有占用到林湘溪的地，而林先生的土地又無對外連絡道路。．．．事後我 以電話問唐先生，他說他土地不夠的部分，以林湘溪的土地去補，他就不收權利 金。」由此段證言與林湘溪之證言對照，再由林湘溪所收取之租金確實少收取二 ○○坪五萬元，已明確證明換地補貼確實存在云云，被上訴人雖不否認有向林湘 溪承租九百坪土地，並利用六米道路進出之事實，惟辯稱：被上訴人使用林湘溪 所出租之土地面積不超過五百坪，根本未達七百坪之數，更不可能超過九百坪， 林湘溪豈有可能向被告收取九百坪之租金？退而言之，被上訴人與林湘溪間有關 租金之約定，乃被上訴人與林湘溪間之問題，被上訴人既未與上訴人協議就上訴 人所交付之出租土地不足一千坪之部分，由林湘溪所短收之租金加以抵充，上訴 人豈能推卸其未依約交付一千坪之土地實際供被告使用、收益之責任等語。經查 ：①證人林湘溪於原審法院八十八年七月十九日到庭結證稱，伊確有出租九百坪
土地予被上訴人，租金每月應為二十二萬五千元，惟因伊所有之土地無對外聯絡 道路，被上訴人稱要與他人分擔使用道路之對價，伊只好同意，故實際上僅收相 當於七百坪之租金每月十七萬五千元，惟伊不清楚被上訴人有無與上訴人互換土 地及減少租金之事，伊亦不清楚減少之租金五萬元要給何人等語，顯見證人林湘 溪僅能證明其因出租予被上訴人之九百坪土地無聯外道路而減收每月五萬元租金 ，尚無法證明兩造間或兩造與林湘溪間有將被上訴人向林湘溪承租土地中之二百 坪轉作為被上訴人向上訴人承租之土地之情事。②至於證人林明莉於原審法院八 十八年七月十九日固到庭結證稱，被上訴人、林湘溪與上訴人有就路權一事達成 協議，惟協議當時伊不在場，事後伊以電話詢問上訴人丁○○，丁○○稱其土地 不夠部分，以林湘溪的土地去補，他就不收權利金等語，惟證人林明莉於三方協 談時既不在場，所謂協議內容又均係經由上訴人丁○○所轉述，屬傳聞證據；該 所謂協議內容復經另二方當事人即被上訴人及林湘溪所否認，其證明力薄弱。被 上訴人與林湘溪間有關租金之約定，乃被上訴人與林湘溪間之問題，基於契約相 對性原則，與上訴人無涉；上訴人與被上訴人之書面契約中並未約定以林湘溪之 土地為契約之標的物；且林湘溪出租與被上訴人土地，其約定租賃標的物為台北 縣汐止市○○段社後頂小段七六之五、一七○之三地號土地，其地號與上訴人出 租與被上訴人之地號亦不符，有土地租賃契約書、協議書可證（請見原審卷第六 八頁），既無證據證明兩造約定林湘溪之土地為兩造契約內容，上訴人主張：將 被上訴人向林湘溪承租土地中之二百坪轉作為被上訴人向上訴人承租之土地云云 ，即不可採。
㈤按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人得通行周圍地 以至公路。但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。前項情形，有通行權人 ，應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之，民法第七百 八十七條定有明文。次按民法創設鄰地通行權，原為發揮袋地之利用價值，使地 盡其利增進社會經濟之公益目的，是以袋地無論由所有權或其他利用權人使用， 周圍地之所有權及其他利用權人均有容忍其通行之義務。民法第七百八十七條規 定土地所有權人鄰地通行權，依同法第八百三十三條、第八百五十條、第九百十 四條之規定準用於地上權人、永佃權人或典權人間，及各該不動產物權人與土地 所有權人間，不外本此立法意旨所為一部分例示性質之規定而已，要非表示於所 有權以外其他土地利用權人間即無相互通行鄰地之必要而有意不予規定。從而鄰 地通行權，除上述法律已明定適用或準用之情形外，於其他土地利用權人相互間 （包括承租人、使用借貸人在內），亦應援用「相類似案件，應為相同之處理」 之法理，為之補充解釋，以求貫徹（最高法院七十九年度第二次民事庭會議決議 參照）。本件包括被上訴人為經營砂石廠而向上訴人及林湘溪所承租之土地約一 千八百七十八坪、上訴人丁○○所使用之倉庫及二層樓房占地共約五百四十五坪 （含其所使用之倉庫前空地五十三坪）、上訴人戊○○出租予環保新尖兵股份有 限公司之土地約三百坪、出租予偉祺精機有限公司之土地約二百八十坪及出租予 伸大有限公司之土地約二百八十五坪，合計共約三千二百八十八坪土地，均因無 對外聯絡道路，而需利用六米道路進出，已如前述，被上訴人既為該六米道路之 承租人，揆諸前開規定及說明，自得類推適用民法第七百八十七條之規定，對通
行該六米道路之鄰地所有人或使用人收取償金，至於收取償金之標準，應以鄰地 所有人或使用人各別使用土地之面積所佔利用該六米道路進出之全部土地面積之 比例乘以被上訴人承租該六米道路之租金定之。被上訴人主張：就該六米道路分 擔部分，應依使用之家數平均分擔云云。惟該計算方式，不考慮行使通行權土地 之面積，而單憑廠商家數平均計算，不符公平原則，且未考慮土地因通行所得之 利益，自不可採。
㈥上訴人戊○○出租袋地予環保新尖兵股份有限公司、偉祺精機有限公司及伸大有 限公司，而上開三家公司均需利用上開六米道路進出，對於因此所需支付予被上 訴人之償金，上訴人五人於原審法院八十八年十二月廿七日言詞辯論期日表示願 平均分擔，加上上訴人丁○○因使用其倉庫及二層樓房，亦需利用上開六米道路 進出，自應支付被上訴人償金，是自八十三年六月卅日起至八十九六月卅日，五 人因使用六米道路所各應給付予被上訴人之償金總額共二十七萬七千五百二十元 （計算式詳如附表三）。
七、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方 之債務，互相抵銷，民法第三百三十四條前段定有明文。①上訴人在原審請求部 分：被上訴人應給付八十七年七月一日起至八十八年六月卅日止之租金予上訴人 戊○○一百七十五萬五千四百六十八元及給付予上訴人甲○○、乙○○、丁○○ 、丙○○各四十八萬四千九百六十八元，而上訴人五人應給付被上訴人八十三年 七月一日起至八十七年六月卅日止共四年間所溢收之租金各五萬五千四百四十元 ，且上訴人五人因自八十三年七月一日起至八十七年十二月卅一日止共四年半間 及自八十八年一月一日起至同年六月卅日止半年間使用六米道路所應給付予被上 訴人之償金總額分別為十九萬七千八百十一元（原審誤算為十三萬六千六百三十 二元）及二萬四千九百零七元，是被上訴人主張以其對上訴人五人所負之租金債 務與上訴人對其所負之給付溢收租金債務及償金債務互相抵銷，即屬正當，應予 准許。從而，上訴人戊○○於訴請被上訴人給付一百四十七萬七千三百十元（ 1,755,468－55,440－197,811－24,907＝1,477,310；原審誤算為一百五十三萬 八千四百八十九元）；上訴人甲○○、乙○○、丁○○、丙○○於訴請被上訴人 給付其等各二十萬六千八百十元（484,968－55,440－197,811－24,907＝206,81 0；原審誤算為二十六萬七千九百八十九元），為有理由，逾此範圍，為無理由 。原審判令被上訴人應給付上訴人戊○○新台幣壹佰伍拾參萬捌仟肆佰捌拾玖元 ，及其遲延利息被上訴人應給付上訴人甲○○、乙○○、丁○○、丙○○各新台 幣貳拾陸萬柒仟玖佰捌拾玖元，及其遲延利息，就超判部分，被上訴人並未提起 上訴，不在上訴範圍之內，且屬計算錯誤問題，就該部分，本院不得審酌。 上訴人對於原審駁回部分提起上訴，揆諸前開說明，為無理由。②上訴人追加部 分：被上訴人應給付八十八年七月一日起至八十九年六月卅日止之租金予上訴人 戊○○一百九十三萬一千三百元及給付予上訴人甲○○、乙○○、丁○○、丙○ ○各五十三萬三千五百四十元，上訴人五人因自八十八年七月一日起至八十九年 六月卅日止上半年、下半年使用六米道路所應給付予被上訴人之償金額各為二萬 七千四百零一元，是被上訴人主張以其對上訴人五人所負之租金債務與上訴人對 其所負之償金債務互相抵銷，即屬正當，應予准許。從而，上訴人戊○○於訴請
被上訴人給付一百八十七萬六千四百九十八元（1,931,300－27,401－27,401＝ 1,876,498）；上訴人甲○○、乙○○、丁○○、丙○○請求被上訴人各給付四 十七萬八千七百三十八元（533,540－27,401－27,401＝478,738），為有理由， 逾此範圍，為無理由。兩造間之租賃契約第三條第一款約定，每月租金於每月一 日前繳納等情，有租賃契約可證，為定有期限之債務，依民法二百二十九條第一 項規定，當月之租金從當月二日起，即應負遲延責任。被上訴人每月應給付上訴 人戊○○之租金為十六萬零九百四十二元（元以下四捨五入），應給付六米道路 之償金為四千五百六十七元（元以下四捨五入），抵銷後，上訴人每月應給付上 訴人戊○○之金額為十五萬六千三百七十五元。被上訴人每月應給付上訴人甲○ ○、乙○○、丁○○、丙○○之租金各為四萬四千四百六十二元（元以下四捨五 入），應給付六米道路之償金為四千五百六十七元（元以下四捨五入），抵銷後 ，上訴人每月應給付上訴人甲○○、乙○○、丁○○、丙○○之金額各為三萬九 千八百九十五元。依上訴人請求之方式計算利息，當月租金於當月二日以後始負 遲延責任，上訴人請求被上訴人給付如主文第二、三項所示之金額及遲延利息， 為有理由，應予准許。逾此部分，為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保， 請准宣告假執行或免為假執行，就上訴人勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定 如主文所示之擔保金額，併予准許。至上訴人敗訴部分，其假執行之聲請已失所 附麗，應予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後， 核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
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