臺灣彰化地方法院民事判決 103年度訴字第948號
原 告 梁弘宗
訴訟代理人 林溢根律師
被 告 顏序股份有限公司
法定代理人 趙浩盛
訴訟代理人 劉馨丹
被 告 元有晶礦股份有限公司
法定代理人 劉馨丹
上二人共同
訴訟代理人 楊水勝
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年5月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告顏序股份有限公司應將坐落彰化縣埔鹽鄉○○段00地號土地上，如附圖所示編號B、面積1,936平方公尺土地上之廠房騰空遷讓返還予原告。
被告應連帶給付原告新台幣752,000元，並自民國104年4月9日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新台幣120,000元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告顏序股份有限公司負擔十分之九，其餘十分之一由被告二人連帶負擔。
本判決一、二項於原告分別以新台幣947,000元、新台幣280,000元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告顏序股份有限公司（下稱顏序公司）於103年2月14日向 原告承租屬原告所有坐落彰化縣埔鹽鄉○○段00地號土地( 土地亦為原告所有)上，如附圖所示編號B、面積1,936平方 公尺土地上之廠房（下稱系爭廠房），租賃期間為5年，即 自103年4月1日起至108年3月31日止，並由被告元有晶礦股 份有限公司（下稱元有晶礦公司）擔任其連帶保證人，定有 「廠房租賃契約書」，該契約書第6條第4項約定：「甲(即 原告)乙(即顏序公司)丙(即元有晶礦公司)各方遵守本契約 各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回 廠房，乙方所受之損失，甲方概不負責。」，於第7條第1項 後段約定：「……乙方使用之水電費…自行負責」，被告顏 序公司承租之上開廠房所使用之電表有二個：電號00-00- 0000-00-0（登記用戶名稱：施捷威）、電號00-00-0000-00 -0（登記用戶名稱：陳秀英），該2電錶103年7月份分別使 用了新台幣（下同）1,467元、4,241元之電費，依上開約定
，應由被告顏序公司自行向台電公司繳納，然其竟違約未繳 ，台電公司因此通知將於103年9月1日停止供電（按即拆表 ），原告不得已，為免拆表後重新申請安裝須再支付高額費 用而造成損失，為之代繳，是被告顏序公司既未遵守上開契 約之約定，原告即得依系爭租約上揭條項終止租約，並以起 訴狀繕本之送達，作為終止系爭租賃契約之意思表示。 ㈡退而言之，若鈞院認為上開終止事由，尚無理由，然因被告 顏序公司自103年8月份起至今已有10個月租金額未付，扣除 押租金2個月，尚有8個月租金未付，而原告於104年2月9日 準備書狀也有定期催告該公司給付當時所積欠之7個月租金 ，但被告顏序公司仍置之不理，原告遂於104年4月7日，以 福興福工郵局第4號存證信函，依民法第440條第1項之規定 再向被告顏序公司為終止系爭租約之意思表示。則兩造間之 上開租約，既經終止，原告即得依系爭租約第6條第4項、民 法第455條及民法第767條之規定，請求被告顏序公司遷讓系 爭廠房。
㈢而訴之聲明二請求之金額，在租約終止前，為租金，租約終 止後為相當於租金之不當得利。系爭租賃103年8月、9月之 租金，分別於同年8月1日、9月1日應兌現，但該2個月份之 租金支票，因存款不足及拒絕往來等理由退票，欠租金額共 24萬元，依系爭租約第三條第1項之約定，且民法第439條前 段規定「承租人應依約定日期，支付租金」，原告自有權請 求被告顏序公司給付。又按無權占有他人不動產，可能獲得 相當於租金之利益為社會通常之觀念。又參照最高法院61年 臺上字第1695號判例、94年度第2次民事庭會議決議供營業 用之房屋，承租人因承租房屋而獲得商業上之利益，非一般 供住居用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條 規定之限制，查系爭廠房原由被告顏序公司承租供作生產營 業使用，約定每月租金12萬元。系爭租約既經終止，被告顏 序公司仍繼續占有使用系爭廠房，即屬無權占有，獲有使用 之利益，其價額相當於租金，並與原告所受不能使用收益系 爭廠房之損害間，有因果關係，是原告自得依不當得利法律 關係，請求被告顏序公司給付相當於租金之不當得利。 ㈣被告元有晶礦公司就訴之聲明二，應與被告顏序公司連帶負 給付責任之依據係根據系爭租約第6條第3項：「乙方如有發 生違約事項，以致損害甲方之權益者，丙方決負完全賠償連 帶責任，並乙丙方均願拋棄先訴抗辯權。」
㈤並聲明：
1.被告顏序股份有限公司應將坐落彰化縣埔鹽鄉○○段00地號 土地上，如附圖所示編號、面積1,936平方公尺土地上之廠
房騰空遷讓返還予原告。
2.被告應連帶給付原告240,000元，並自民國103年10月1日起 至遷讓房屋之日止，按月給付原告120,000元。 3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：（見本院卷第91至93頁）
㈠兩造雖訂有廠房租賃契約書，惟訂約時，原告並未出示其於 103年1月9日剛完成買賣登記之土地登記謄本，此等彰顯原 告有故意隱瞞其所出租廠房坐落土地之地目係為特定農業區 ，並非工廠用地之事實。
㈡被告雖未繳納103年8月至9月份之電費，但原告有依規範提 供電力公司寄發繳費地址？被告有接到繳費單據而置之不理 機會嗎？原告曾以簡訊通知被告於103年8月15日將以斷電處 理103年8月1日之退票機制，被告原以為只是原告的警告之 詞而已，殊不知原告竟然私自將電斷了，被告至台電公司了 解斷電情形，電力公司告知繳費期限係103年8月26日，就算 期限屆期尚未繳納也還不至於斷電...等事實，可知原告違 反契約公平且預設立場作此決斷處置，原告此舉已然傷害被 告正常收益，而不得不將剛接到1,180萬元之訂單拱手讓人 ，對被告而言無異於雪上加霜，此不當傷害，原告有權請求 賠償之。
㈢原告提供電力設備碼數不足之廠房，被告無奈只得自己吸收 ，盡力克服亦無要求原告支援，按土地法第99條規定可知， 原告應將已交付之押租金36萬元，超過部份抵充103年8月1 日之退票款，且在得補救時間內將支票還給被告降低損失， 此行為方符合臺灣善良情義社會通常之觀念；又按租賃期限 的約定受到土地法第100條第3項之嚴格限制，承租人積欠租 金，除以擔保金（押租金）抵償外，達二個月以上時依土地 法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋，惟該條款所 謂因承租人積欠租金之事由收回房屋時，仍應依民法第440 條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催 告其支付，承租人於期限內不為支付者，始得終止租約，於 租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權之存 在，更何況原告未依民法第423條規定提供合於所約定使用 收益之租賃物交付承租人，且原告為達到侵占押租金之目的 而且罔顧法令逕自終止租約日期，完全無視於法令規定。 ㈣原告聲明請求第2項之請求被告元有晶礦股份有限公司負連 帶賠償責任並無理由，蓋兩造租約實乃不平等之條約，況本 案先違約的就是原告本人，被告權益受損甚鉅，被告如何求 償？
㈤現場履勘繪製之成果圖製圖說明有明顯謬誤，蓋埔鹽鄉成功
段第12地號土地本為特定農業泥土地，惟如附圖所示編號A 、B、C土地，業已遭原告鋪設水泥，且建設鋼筋廠房出租獲 生巨額商業利益。
㈥按原告本就專司廠房出租業，廠房物業結構於土地上並無遷 移，原告連同訴之聲明二24萬元逕為起訴狀自不無可議，其 尚且有違程序上之重大瑕疵，原告之請求不合理，不同意原 告之請求等語置辯。
㈦被告顏序公司於承租工廠廠房使用二個電表，於103年7月份 電費分別為1,467元、4,247元，上開電費被告並未繳納，係 由原告代繳。
㈧並聲明：求為判決駁回原告之訴。
三、本院之判斷：
㈠原告主張其於103年2月14日與被告顏序公司簽定廠房租賃契 約，約定由原告將系爭廠房出租予被告顏序公司做為廠房營 業使用，租賃期間自103年4月1日起至108年3月31日止，租 金應按月繳納，每月租金為12萬元，每期應以支票一次開立 6張半年份交付原告收執並每張支票應於每個月1日前兌現繳 付，押租金36萬元，被告元有晶礦公司則就上開契約之履行 負連帶保證責任，且被告自103年8月份起未繳納租金，迄今 共積欠原告10個月租金，扣除押租金2個月，尚有8個月租金 未清償（見本院卷第83頁反面）等情，業據提出土地登記第 二類謄本、地籍圖謄本、房屋租賃契約書、臺灣電力公司提 醒電費未繳通知、支票暨退票理由單影本2紙、經濟部商業 司公司資料查詢單、福興福工郵局第4號存證信函為證（見 本院卷第17至29頁、89頁），被告占有如附圖所示編號B部 分，面積1,936平方公尺廠房等情，業經本院會同彰化縣溪 湖地政事務所派員至現場測量勘驗屬實，製有勘驗筆錄及彰 化縣溪湖地政事務所收件日期103年12月26日溪測土字第201 8號複丈成果圖附卷足憑，且為被告所未爭執，自堪信為真 實。被告雖辯稱原告就是不想租給被告，原告並未提供合於 契約約定之廠房設備，103年7月份水電費及同年8月份起之 租金未繳納，雖上開水電費未繳納但還不至於被斷電，被告 尚有押租金36萬元可以扣抵，原告終止兩造租約為無理由， 不同意原告之請求等語，惟被告並不爭執其與原告訂有前開 租約，未繳納103年7月份之電費，及自103年8月份起即未給 付任何租金予原告，尚有押租金36萬元可以扣抵等情（見本 院卷第45至46頁），此即已構成違約債務不履行之事由，原 告自得本於租賃契約及民法第767條規定，請求返還租賃物 ，併請求租金及相當於租金之不當得利。
㈡按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人 於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者 ，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定 ，終止契約；按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得 請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第 439條前段、第440條第1項、第2項前段、第767條定有明文 。原告雖依兩造所簽租賃契約第6條第4項約定，並以起訴狀 送達作為終止租賃契約之意思表示等情（本院卷第5頁）， 本院認被告未按時繳納電費及租金固然有違誠信，惟原告以 被告未繳納電費及由原告代繳電費等情為由，而依兩造所簽 立之租賃契約第6條第4項約定終止租賃契約（本院卷第4～5 頁），並非無疑，蓋電費之繳納依兩造之租賃契約確應由被 告給付，而如由原告代繳固可向被告請求償還，然此義務於 租賃契約關係之兩造間，性質上應屬不定期債務，而本件未 見原告有何催告之表示，即難認該義務之履行期限業已確定 ，原告自不得依據前開租賃契約第6條第4項約定解約。 ㈢故本件租賃契約終止之時點，應係原告以104年4月7日福興 福工郵局第4號存證信函送達被告之同時，即同年4月8日為 終止兩造租賃契約意思表示送達之時間（見本院卷第89、90 頁），換言之，原告主張被告顏序公司自103年8月1日起即 未再給付系爭房屋之租金，其間雖經本院介入協調，被告仍 未能履行給付租金義務，嗣再經原告以存證信函請求被告給 付，被告依然置之不理等情，有原告提出之上開存證信函及 支票暨退票理由單為證（本院卷第15、16頁），則被告自10 3年8月1日起即未依約履行，所積欠之租金扣除相當於3個月 租金之押租金已逾2個月租金額度，從而，原告以前揭福興 福工郵局第4號存證信函送達被告之同時為終止兩造租賃契 約之意思表示（見本院卷第89至90頁），於法即屬有據。又 原告與被告顏序公司間就系爭房屋租賃契約已終止，被告顏 序公司亦無其他合法權源得以繼續占用該系爭房屋，則原告 訴請被告顏序公司應將坐落彰化縣埔鹽鄉○○段00地號土地 上，如附圖所示編號B、面積1,936平方公尺土地上之廠房騰 空遷讓返還予原告，暨清償已積欠達9月又8日之租金共計75 萬2,000元（即自103年8月1日起至104年4月8日止，計9個月 又8日之租金，扣除押租金36萬元，計算式：120000×（9-3 ）＋120000×8/30＝752,000。），揆諸上開說明，應屬於 法有據。
㈢又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條定有明文；又無權占有他人房地，可能 獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例
意旨參照）。本件被告於原告終止租賃契約後，仍未依約履 行還屋之義務，致原告因而受有相當於租金額之損害，自得 請求被告賠償。本件租賃契約終止之時點，應係原告前揭存 證信函送達之日即104年4月8日，業於前述，則原告請求被 告自104年4月9日起至返還系爭廠房之日止，按月給付原告 不當得利益之數額為120,000元，亦合於民法第179條規定， 為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依據租賃契約及所有權返還請求權、不當得 利等之法律關係，訴請被告顏序公司應將坐落彰化縣埔鹽鄉 ○○段00地號土地上，如附圖所示編號B、面積1,936平方公 尺土地上之廠房騰空遷讓返還予原告，暨清償已積欠之租金 共計75萬2,000元，及自104年4月9日起算，至被告顏序公司 遷讓交還上開廠房之日止，被告顏序公司及元有晶礦公司應 自104年4月8日起至清償日止按月連帶給付原告之不當得利 120,000元，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求， 為無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，核無 不合，爰酌定相當金額予宣告之。至於原告敗訴部分，其假 執行聲請，即失所依附，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經核與本件 判決結果並無影響，無庸一一論述，併與敘明。七、結論：依民事訴訟法第78條、第85條第2項、第390條，判決 如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 25 日
民事第三庭 法 官 林于人
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 5 月 25 日
書記官 吳曉玟
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