臺灣士林地方法院民事判決 104年度訴字第10號
原 告 華齡公寓管理委員會
兼法定代理人 張世璿
共 同
訴 訟 代理人 陳振瑋律師
被 告 王蔡月鳳
林哲緯
殷玉娥
林昭耀
共 同
訴訟代理人 楊愛基律師
上列當事人間塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國104年4月21
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告先位及備位之訴均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者 ，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款定有明文。本 件原告起訴後於104 年4 月21日追加確認原告張世璿對於系爭 建物有使用權，經被告同意，合於上開訴之追加之要件，應予 准許。
貳、實體部分
原告起訴主張
㈠民國57年5 月間，訴外人崔祥如與訴外人殷澗松投資之黎明 營造廠成立合建契約，由崔祥如提供其承租之公有地即台北 市○○段0 ○段000 ○000 ○000 ○000 ○地號（以下於地 號前冠以系爭簡稱之），而由黎明營造廠向前陽明山管理局 聲請五七工營字第八八七號建築執照，興建16棟4 層樓房， 北面8 棟為坐落台北市○○段0 ○段000 ○000 地號土地， 門牌號碼為和豐街11-25 （均單號），南面8 棟為華齡街1 巷8-22號（均雙號，下稱系爭南面8 棟建物）。嗣後，崔祥 如與殷澗松遂陸續將依約將分得之樓房陸續分售予他人。 ㈡系爭382 、383 、385 及386 地號土地因鄰近基隆河，地勢 低窪且未築堤防，每逢大雨均因海水倒灌而有淹沒之虞，故 黎明營造廠於興建時，遂將一樓基礎之基柱架高。其中坐落 系爭382 、386 號之系爭南面8 棟建物之基柱高度更高達20 0 餘公分，相當於一層樓之高度。該架高基柱之目的係為防 洪，原基柱之四周並無圍牆，並無裝設水電瓦斯，亦無可能
成為防空避難空間，僅為位於一樓下方之空地，非依建築執 照申請興建並使用之樓層。
㈢嗣基隆河堤防竣工，水患尚息，系爭南面8 棟建物架高基柱 撐起之基地與一樓樓地板下方之空間，不再受限水患而僅只 能用於防洪，崔如祥與殷澗松見此空間有利可圖，即利用原 本之架高基柱，設置圍牆後興建為地下室，並假借訴外人陳 士儀於71年間將北棟之基柱與基地圍出之空間而申請之和豐 街23號地下（室）之門牌號碼（僅29.89 平方公尺），又利 用台北市全面實施建築改良物所有權第一次登記時，僅勘測 建物平面圖，漏無地下層之記載之登記漏洞，委託訴外人林 昭耀代書，以原使用執照雖僅有4 層竣工圖，然系爭建物竣 工時，確實已包含地下層之部分，該地下層亦已請領門牌和 豐街23號地下等不實事實，申請系爭南面8 棟建物地下層70 7.21平方公尺之所有權之登記。台北市士林地政事務所於74 年9 月間受理此案，經技工即訴外人梁冬富等人員測量後繪 製建物測量成果圖後，准予登記為百齡段四小段40003 建號 建物（下稱系爭40003 號建物）。
㈣雖系爭南面8 棟建物之區分所有權人即訴外人譚衡銓等發覺 上情後，對林昭耀、梁冬富等人提出使公務員登載不實、圖 利等罪之告發，經台北地方法院士林分院以76年度訴字第42 1 號判決認並無積極證據足資證明被告等有何使公務員登載 不實及圖利他人之犯行而判決無罪。嗣刑事程序終了，為妨 礙系爭南面8 棟建物之區分所有權人行使權利，林昭耀等遂 分次將系爭40003 號建物之所有權應有部分移轉予被告等人 （詳附表一）。
㈤地政事務所所登記之系爭40003 號建物於系爭南面8 棟建物 竣工時僅為建物一樓樓地板與基地間之空間，供作為防洪之 用，四周無圍牆，亦無水電、瓦斯等設備，顯非不動產，此 由系爭南面8 棟建物為第一次登記時，並未將系爭40003 號 建物登記為區分所有建物之一部可明，故系爭40003 號建物 所有權應不存在。爾後，被告林昭耀等雖利用法規及行政程 序之漏洞，補充申請系爭40003 號建物之第一次登記，然此 屬脫法行為，該次登記並無創設所有權之效力，故百齡段四 小段40003 建號之建物所有權確實應不存在，故原告之先位 聲明請求確認系爭40003 號建物之所有權不存在。 ㈥縱認系爭40003 號建物於75年2 月17日之第一次登記具創設 所有權之效力，然依台北地方法院士林分院76年度訴字第42 1 號刑事判決，該建物係防空避難室，為區分所有建築物公 共設施之一，於構造上及使用上又無獨立性，屬區分建築物 所有人共同使用部分，應屬系爭南面8 棟建物全體區分所有
人即原告住戶全體所共有，不得單獨成為所有權之客體而登 記為被告等人之所有建物。是以，原告自得依民法第767 條 第1 項前段之規定，請求被告等人將系爭40003 號建物（即 門牌號碼和豐街23號地下）之所有權返還登記予原告張世璿 及南面8 棟建物之全體區分所有權人。
㈦聲明：
⒈先位聲明
⑴確認台北市○○區○○段○○段00000 ○號建物（門牌 號碼台北市○○區○○街00號地下層）所有權不存在。 ⑵確認原告張世璿對上開建物有使用權。
⒉備位聲明
被告等應將台北市○○區○○段○○段00000○號建物（ 門牌號碼台北市○○區○○街00號地下層）之所有權返還 登記予原告張世璿及系爭南面8 棟建物之全體區分所有權 人。
被告之抗辯
㈠系爭40003 號建物在構造上及使用上為獨立之一層區分建築 ，以天花板牆壁與他區分建物相區隔，可與其他區分建物做 物理上之分離而不至於相混淆。另系爭40003 號建物有獨立 之出入口，並非仰賴其他區分所有之大門出入，在使用上具 有獨立性，且非依附於整棟建物，且有經濟上之使用價值， 自得為不動產所有權之客體。而系爭40003 號建物為崔如祥 與殷澗松所起造，則崔如祥與殷澗松自因起造而原始取得系 爭40003 號建物之所有權，故原告請求確認系爭40003 號建 物之所有權不存在或或原告張世璿對系爭40003 號建物有使 用權、及主張系爭40003 號建物應返還系爭南面8 棟建物之 全體區分所有權人均無理由。
㈡聲明：原告先位及備位之訴均駁回。
本件之爭點
㈠系爭40003 號建物現存狀態是否已具備為獨立不動產之要件 ？
㈡系爭40003號建物之所有權為何人所有？本院之判斷
㈠按物權之取得可分為原始取得與繼受取得，原始取得係指非 依據他人既存之權利而取得物權者。於土地上興建建物或將 原非可稱為不動產之地上物，興建完成為已足避風雨可達經 濟上使用之目的，於構造上及使用上均得獨立，即屬土地之 定著物，而為民法上所指之不動產，應認為興建者取得建築 物之物權即所有權。
㈡系爭40003 號建物位於系爭南面8 棟建物之一樓下方，其頂
板則為一樓之樓地板，地面部分則為系爭南面8 棟建物之基 地，四面築有牆壁，面臨台北市士林區華齡街一巷道路有獨 立出入口，而無需自系爭南面8 棟建物之出入口進出，現況 使用為停車、倉庫、廟及公共設施、水塔等使用，此有位置 略圖、現場照片等附於為本件為確認訴訟標價價額而委託鑑 定之估價報告書內可參（置卷外）。故系爭40003 號建物已 足以避風雨達經濟上使用目的，於構造上及使用上均屬獨立 之土地定著物而為民法上所指之不動產，自有所有權存在。 系爭40003 號建物已與原告所主張在60年間竣工時僅為架高 空地四周無圍牆之情況不同。故原告主張系爭40003 號建物 欠缺構造上及使用上之獨立性而非一獨立之所有權云云，與 事實不符，難認可採。
㈢原告起訴主張系爭40003 號建物原僅為系爭南面8 棟建物由 架高基柱所撐起之建物基地與一樓樓地板間之空間，並非建 築物，嗣由崔如祥及殷澗松利用一樓樓地板及架高基柱加設 牆壁後，而建築為地下室等情。苟認原告上開主張為真，系 爭40003 號建物經崔如祥與殷澗松加工於架高基柱，增建牆 壁後，已具備民法所規定之獨立不動產要件，而此不動產自 應由起造之人即崔如祥與殷澗松原始取得建物所有權（至於 崔如祥與殷澗松是否得合法使用系爭南面8 棟建物基地、架 高基柱及一樓樓地板而完成系爭40003 號建物之建築乙節， 則非本案所得審究）。故系爭40003 號建物之所有權確實存 在，原告請求確認系爭40003 號建物之所有權不存在乙節， 非有理由。
㈣原告以系爭40003 號建物係被告林昭耀等利用法規及行政程 序之漏洞而為系爭40003 號建物之建物保存登記，該次登記 並無創設所有權之效力，故主張系爭40003 號建物之所有權 不存在云云。惟系爭40003 號建物之所有權並非因登記而創 設，係因原始起造而創設，並由建造系爭40003 號建物之人 而原始取得所有權。故原告以系爭40003 號建物之登記程序 有瑕疵及所謂登記程序並無創設權利云云推論系爭40003 號 建物所有權不存在之主張，恐有誤解。
㈤原告復以台北地方法院士林分院76年度訴字第421 號刑事判 決認定系爭40003 號建物為公共設施之一，於構造上及使用 上無獨立性，而為區分建築物所有權人共同使用部分，故應 認為系爭40003 號建物應為原告及系爭南面8 棟建物區分所 有權人所共有云云。然台北地方法院士林分院76年度訴字第 421 號刑事判決主要係認定崔如祥與殷澗松及林昭耀等人是 否使公務員為不實之登載而為論證說理，該判決僅說明系爭 40003 號建物之現場一層樓確實有高架基柱，並合於建築法
之地下層之定義，立面圖亦有地下層之記載並顯出地下層之 圖示，崔如祥與殷澗松及林昭耀並無以不實事實請求地政事 務所之公務員而為登記。原告自承系爭南面8 棟建物興建完 成出售時，並無系爭40003 號建物之地下室存在，該系爭40 003 號建物所在位置僅為一由架高基柱所形成之空間等情。 縱上開刑事判決認定系爭南面8 棟建物下方有一地下層。但 此僅說明有此地下層之存在。系爭40003 號建物是否具備民 法上不動產要件而存有獨立所有權，仍應視系爭40003 號建 物是否已足遮風避雨具備經濟效用及在構造上、使用上均具 獨立性為斷，與上開刑事判決之認定無涉，且該刑事判決對 於本件民事訴訟之認定亦不生拘束力。
㈥系爭40003 號建物依據原告主張係在系爭南面8 棟建物完成 後之75年間才由崔如祥與殷澗松加工架高基柱，增建牆壁後 興建完成，故於系爭南面8 棟建物於60年間興建完成而出售 原告張世璿等區分所有權人時，並無可能移轉所有權予原告 張世璿等區分所有權人。且此亦可證系爭40003 號建物並非 系爭南面8 棟建物非獨立之附屬公共設施。又系爭40003 號 建物係由崔如祥與殷澗松興建完成後原始取得，已如上述， 系爭南面8 棟建物之區分所有權人或基地所有權人並無取得 系爭40003 號建物之所有權。而系爭40003 號建物所在之位 置、空間及所使用之架高基柱、一樓樓地板等原係屬於系爭 南面8 棟建物之住戶所共同使用部分，固然無誤。苟崔如祥 與殷澗松無權使用，但卻加以利用加工完成系爭40003 號建 物之興建，因此排除了系爭南面8 棟建物區分所有權人之使 用，則系爭南面8 棟建物之區分所有權人固然可請求無權占 有之人即系爭40003 號建物之所有權人，將上開位置及空間 回復原狀返還系爭南面8 棟區分有權人，但包含原告在內之 系爭南面8 棟建物之區分所有權人並非系爭40003 建物之所 有權人，原告張世璿起訴請求被告等人將系爭40003 號建物 之所有權登記返還原告張世璿及系爭南面8 棟建物之區分所 有權人，難認有據。
㈦本件原告將系爭40003 號建物建造前之系爭南面8 棟建物一 樓樓地板、基地、架高基柱及由此構成之空間之使用權，與 系爭40003 號建物之所有權之概念混為一談，因而主張系爭 40003 號建物之所有權不存在，或主張系爭40003 號建物為 系爭南面8 棟建物之區分所有權人所有。但舉例言之，區分 所有建物之頂板為全體區分所有權人共同使用，但他人未經 區分所有權人同意利用頂板興建違章建築，該違章建築之所 有權仍為建築之人取得，非由區分所有權人取得違章建築之 所有權。本件情形係崔如祥與殷澗松利用屬於系爭南面8 棟
建物區紛紛所有權人共同使用之系爭南面8 棟建物下方之公 共空間興建系爭40003 號建物之情形，位置不同但其餘情形 均與頂樓加蓋之情形相同，亦可說明，系爭南面8 棟建物之 區分所有權人並無取得加蓋完成後之建築。故原告以系爭40 003 號建物所在位置及空間屬於系爭南面8 棟建物區分所有 權人之共同使用部分，推論在該空間由崔如祥與殷澗松興建 完成之系爭40003 號建物之所有權為系爭南面8 棟建物之區 分所有權人所有乙節，難謂可採。
㈧綜上所述，因原告主張系爭40003 號建物係崔如祥與殷澗松 在系爭南面8 棟建物一樓樓地板下方與建物基地間由架高基 柱所支撐之空間，利用一樓樓地板、架高基柱及建物基地地 面，加蓋牆壁、鐵捲門等而成。故堪認系爭40003 號建物原 並不存在而係由崔如祥與殷澗松興建後成為構造上及使用上 獨立且得以遮風避雨已達經濟效用之不動產建物，故系爭40 003 號建物之所有權自應由崔如祥與殷澗松原始取得所有權 ，原告請求確認系爭40003 號建物所有權不存在，要無可取 。而原告張世璿並無任何使用系爭40003 號建物之權源，其 請求確認對系爭40003 號建物有使用權，亦無可採。另系爭 40003 號建物之所有權既非屬系爭南面8 棟建物區分所有權 人所有，故原告張世璿請求被告等人將系爭40003 號建物返 還原告張世璿及系爭南面8 棟建物之區分所有權人，亦無理 由。從而，原告之先位之訴及備位之訴均無理由，應予駁回 。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之 證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、85條第1 項。中 華 民 國 104 年 5 月 15 日
民事第三庭 法 官 黃珮禎
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應依民事訴訟法施行法第9 條規定，一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中 華 民 國 104 年 5 月 15 日
書記官 李彥廷
民事訴訟法施行法第 9 條：
上訴人有律師為訴訟代理人，或依書狀上之記載可認其明知上訴要件有欠缺者，法院得不行民事訴訟法第四百四十二條第二項及第四百四十四條第一項但書之程序。