臺北高等行政法院判決
104年度訴字第86號
104年5月7日辯論終結
原 告 周石絨
訴訟代理人 江順雄 律師
被 告 新北市樹林地政事務所
代 表 人 鄭貴春（主任）
訴訟代理人 黃文志
楊立偉
上列當事人間更正土地登記事件，原告不服新北市政府中華民國
103 年11月24日北府訴決字第1031721669號訴願決定（案號：00
00000000號），提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：緣原告於民國103 年7 月8 日檢具塗銷及更正登 記聲請書、建物賣渡證書影本、家屋賣渡證書影本及相關文 件，主張其為坐落新北市○○區○○段頂寮小段99地號土地 （下稱系爭土地）真正所有權人之繼承人，請求被告將系爭 土地登記名義人更正為陳英與周乞食所有或更正為大有物產 株式會社所有。案經被告審查，認原告未能舉證以實其說， 且不符更正或塗銷登記要件，遂以被告103 年7 月17日新北 樹地登字第1034039927號函（下稱原處分）否准原告所請。 原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。二、原告主張略以：
㈠系爭土地乃原告之夫周萬傳的祖母陳英及陳英之子周乞食分 別於昭和10年（即民國24年）及11年（即民國25年）向林清 財購買系爭土地及建物，有建物賣渡證書、家屋賣渡證書可 證。原告為周萬傳之繼承人之一，而周萬傳繼承自周鄭財， 周鄭財繼承自周乞食、陳英，原告先前遭強制執行前仍居住 於該處，自為繼承人及利害關係人；由於年代久遠，已無法 查明林清財之土地所有權來自何人，然早期著重戶籍管理， 林清財之先人既從1796年即設戶籍在該處，如謂林清財先人 無土地所有權，實殊難想像，陳英及周乞食受讓土地及建物 ，故系爭土地之所有權應屬陳英及周乞食所有繼承人共有。 ㈡另依日治時代之土地謄本，大正11年時系爭土地係屬大有物 產株式會社所有，並未登記至公同共有代表人林熊祥。於臺 灣光復後之36年7 月1 日土地總登記，竟登記為林熊祥、林 衡道、林衡立、林衡肅、林衡志、林衡寬、林衡偉、顏春和
等8 人公同共有，該8 人與大有物產株式會社並非具有同一 性，大有物產株式會社亦無解散、清算之記載，其改名登記 顯非適法。大有物產株式會社之股東亦非僅該8 人，尚有友 田勇、迫田茂、汪明燦、蔡法平、周碧等人，且日本人股東 之財產應收歸國有，顯見當初辦理總登記時所提出之文件恐 有偽造之虞，故該土地總登記有誤，惟因當時林本源家族勢 力甚大，原告不知如何主張權利，迄至遭訴請拆屋還地時始 請求被告辦理塗銷及更正，並知悉系爭土地業於102 年移轉 予第三人陳錦華、李美麗、汪美華、鄭生、張子恒等5 人（ 下稱陳錦華等5 人）共有，惟原告權益仍有保護之必要，故 依土地法第69條、土地登記規則第144 條應據以辦理塗銷及 更正；至被告原處分所參照之最高行政法院102 年度判字第 8 號判決非判例，並無拘束力，且上開判決揭示「日治時期 依日本法令所設立之法人，於臺灣光復後，未依規定依我國 公司法規定辦竣公司登記者，應視為合夥組織」，並無法律 明文規定，於法無據並不足採；另系爭土地除去善意第三人 信賴登記而取得權利之部分，其餘之登記部分仍可請求更正 或塗銷，並不妨礙原告針對其餘公同共有人之請求，被告僅 就系爭土地部分共有人業已處分其所有權即全部否認原告之 請求，難謂適法等語。並聲明請求判決：⒈訴願決定、原處 分均撤銷。⒉被告應依原告103 年7 月8 日之申請作成將系 爭土地之土地總登記予林熊祥、林衡道、林衡立、林衡肅、 林衡志、林衡寬、林衡偉、顏春和塗銷登記，並更正為陳英 與周乞食所有或大有物產株式會社所有之行政處分。三、被告抗辯略以：
㈠系爭土地於日據明治42年保存登記業主為林熊光，明治44年 移轉登記予林熊祥，大正11年再次移轉登記大有物產株式會 社取得，至臺灣光復初期總登記為共同共有代表人林熊祥， 續於67年5 月12日更正為林熊祥、林衡道、林衡立、林衡肅 、林衡志、林衡寬、林衡偉、顏春和等8 人公同共有。其中 林熊祥、林衡道、林衡肅等3 人於101 年分別辦竣繼承登記 ，嗣由陳錦華等5 人於102 年8 月8 日買賣取得，是以系爭 土地自總登記後迭經更正、繼承、買賣移轉登記，現登記為 陳錦華、李美麗（權利範圍各10分之3 ）、汪美華（權利範 圍10分之2 ）、鄭生、張子恒（權利範圍各10分之1 ）等5 人所有，故原告申請更正登記，係請求回復未為更正、繼承 、買賣登記前之原狀，雖名為申請更正登記，實係要求塗銷 陳錦華等之買賣登記，不屬土地法規定更正登記之範圍，所 請於法未合；又登記證明文件經主管機關認定係屬偽造或純 屬登記機關之疏失而錯誤之登記，固得依土地登記規則第14
4 條規定報請直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之 ，惟此等塗銷登記前提係應於第三人取得權利前始有適用， 系爭土地既已移轉為陳錦華等所共有，自無上開規定之適用 ，原告顯有誤解。
㈡原告主張系爭土地應為林清財所有，並提出林清財日據時期 設籍於系爭土地之戶籍謄本，及建物賣渡證書、家屋賣渡證 書為證，惟系爭土地自日據時期迄總登記間，依檔存之登記 簿資料所載均未見林清財之登記資料，姑不論所提建物賣渡 證書、家屋賣渡證書影本之真偽，縱依賣渡證書所載亦僅得 證明係林清財出賣系爭土地上之建物，與系爭土地無涉，而 林清財之戶籍資料僅得證明其曾經設籍於臺北洲海山郡三峽 庄橫溪字頂寮99番地，仍與系爭土地之產權無涉，原告應舉 證以實其說始為正辦，而非以建物賣渡證書影本及林清財設 籍資料即推論其為系爭土地之所有權人，進而據此要求被告 辦理更正登記；另查被告辦理系爭土地總登記之相關文件因 逾檔存期限業辦理銷毀已無資料可稽，惟臺灣地區在日據時 代成立之會社，倘於臺灣光復後未依我國政府規定於一定期 間內，依我國公司法規定辦理公司登記者，其原設立會社應 視為合夥組織，該會社之原有財產亦應視為原權利人公同共 有（最高行政法院102 年度判字第8 號判決參照），而大有 物產株式會社為日據時期依日本法令所設立之法人，依原告 103 年7 月8 日塗銷及更正登記聲請書所附臺灣臺北地方法 院登記資料所載（未附株主台帳），大有物產株式會社於11 年（大正3 年）2 月11日設立，代表取締役（董事長）：林 熊祥，倘未於35年11月30日前依臺灣省公司登記實施辦法辦 竣公司登記，依經濟部56年12月8 日經台（56）商字第3459 1 號令，於35年11月30日大有物產株式會社即視為不存在， 該會社之原有財產亦應視為原權利人（即股東）公同共有， 故被告依合夥之例於總登記登記為林熊祥等公同共有，難謂 不法，退而言之，縱原告所陳皆屬事實，仍應依前開規定循 司法途徑以資解決，不得為更正登記之申請，以改變原登記 所示之法律關係，而妨害原登記之同一性等語，資為抗辯。 並聲明請求判決駁回原告之訴。
四、本件如事實概要欄所載之事實，為兩造所不爭，復有原告提 出之塗銷及更正登記聲請書暨原告所提出之相關文件影本、 原處分影本、訴願決定影本等在卷可按（參見原處分卷第8- 47頁、第78-80 頁、第2-7 頁），自堪信為真正。本件兩造 之爭點在於：原告依土地法第69條、土地登記規則第144 條 規定，請求被告將系爭土地土地總登記予林熊祥、林衡道、 林衡立、林衡肅、林衡志、林衡寬、林衡偉、顏春和塗銷登
記，並更正為陳英與周乞食所有或大有物產株式會社所有， 是否適法有據。
五、本院之判斷：
㈠按「依本法所為之登記，有絕對效力。」「登記人員或利害 關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面 聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺 漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文 件可稽者，由登記機關逕行更正之。」土地法第43條、第69 條定有明文。次按「依本規則登記之土地權利，除本規則另 有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登 記。」「土地法第68條第1 項及第69條所稱登記錯誤，係指 登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；遺漏，係 指應登記事項而漏未登記者。」「有下列各款情形之一者， 登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請： ……登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有 關之權利關係人間有爭執者。……」「（第1 項）依本規則 登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土地 權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政 機關查明核准後塗銷之：登記證明文件經該主管機關認定 係屬偽造。純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。（第2 項 ）前項事實於塗銷登記前，應於土地登記簿其他登記事項欄 註記。」土地登記規則第7 條、第13條、第57條第1 項第3 款、第144 條定有明文。再按「申請更正登記，如更正登記 後之權利主體、種類、範圍或標的與原登記原因證明文件所 載不符者，有違登記之同一性，應不予受理。」「更正登記 以不妨害原登記之同一性為限，若登記以外之人對於登記所 示之法律關係有所爭執，則應訴由司法機關審判，以資解決 。」更正登記法令補充規定第6 點、第7 點亦定有明文。復 按「土地法第43條所規定之絕對效力，係就對於第三人之關 係而言。故第三人信賴登記而取得土地權利時，不因登記之 無效或撤銷而被追奪。……土地登記完畢後，利害關係人發 見登記錯誤時，固得依土地法第69條之規定，以書面聲請該 管上級機關，查明核准更正。但此種登記錯誤之更正，應以 不妨害原登記之同一性者為限。若登記人以外之人，對登記 所示之法律關係有所爭執，則應訴由司法機關審判，以資解 決，殊非可依上述規定，聲請更正登記，以變更原登記所示 之法律關係。原告主張本件土地應由本件各原告繼承而公同 共有，其登記為黃某等2 人自臺灣省日據時期即共同繼承， 係屬錯誤，顯係就登記所示之私法關係，有所爭執。自應依 民事訴訟程序，訴請法院審判，不得依土地法第69條之規定
而為更正登記之聲請，以改變原登記所示之法律關係，而妨 害原登記之同一性。……」（改制前行政法院48年判字第72 號判例參照）
㈡次按土地登記之目的，在於確立地籍，保護產權，藉以維持 不動產交易安全，並為推行或制定土地政策之依據。故已登 記完畢之土地權利，若登記錯誤、遺漏或虛偽，應予以更正 ，以杜絕弊端，並有助公示原則之確立。95年6 月14日修正 之土地法第69條規定，揆其立法理由：「配合司法院釋字第 598 號解釋意旨，並鑑於登記錯誤或遺漏，如純屬登記人員 記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可資查證者，其 更正所依據之事實明確，由登記機關逕行更正，對提高行政 機關效率及達簡政便民之立場實有必要，爰增訂但書規定， 賦予登記機關得逕為更正登記之法源。」可知，土地登記之 錯誤，原則上應由登記人員或利害關係人聲請該管上級機關 查明核准，始得更正；僅於登記錯誤純屬登記人員之疏忽， 且有原始證明文件可資查證之情形，基於便民及提升行政效 能之考量，方例外准由登記機關逕行更正。復按土地登記具 公示性，因此土地法第43條規定登記有絕對效力，用以保護 信賴登記之善意第三人，故登記更正有其限制要件，並非所 有錯誤情形，均可以更正處理之。故如登記事項與登記原因 證明文件所載內容並無不符，縱其真實權利與登記不符，亦 非屬土地法第69條之登記錯誤，而為得申請更正之範圍。申 言之，土地法第69條之規定，係於無礙登記同一性之範圍內 所為之更正登記。亦即使地政機關依法應據登記原因證明文 件為翔實正確之登記，並非就登記所示之法律關係有所爭執 時，得由地政機關逕為權利歸屬之判斷（司法院釋字第598 號解釋理由書參照）。是以，土地權利經登記完畢即發生效 力，受法律保障，但登記如有無效或得撤銷之原因，在未經 善意第三人信賴登記而取得該權利並為新登記前，真正權利 人經訴請法院判決塗銷確定後，回復其權利，登記機關不得 任意塗銷，真正權利人應訴請法院判決確定後，辦理塗銷登 記，回復其權利。至於登記機關逕行更正，限於登記錯誤或 遺漏純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文 件可稽者為限；且此種登記錯誤之更正，無論依職權或依聲 請，均應以不妨害原登記之同一性者為限。即更正登記，僅 在回復登記之真正權利，而不得變更登記所示之關係。 ㈢查本件原告檢具塗銷及更正登記聲請書及相關文件，主張其 為系爭土地之真正所有權人之繼承人，請求被告將系爭土地 名義人更正為陳英與周乞食所有或更正為大有物產株式會社 所有，而申請更正登記，然系爭土地於日據明治42年保存登
記業主為林熊光，明治44年移轉登記予林熊祥，大正11年再 次移轉登記大有物產株式會社取得，至臺灣光復初期總登記 為共同共有代表人林熊祥，續於67年5 月12日更正為林熊祥 、林衡道、林衡立、林衡肅、林衡志、林衡寬、林衡偉、顏 春和等8 人公同共有。其中林熊祥、林衡道、林衡肅等3 人 於101 年分別辦竣繼承登記，嗣由陳錦華等5 人於102 年8 月8 日買賣取得，是以系爭土地自總登記後迭經更正、繼承 、買賣移轉登記，現登記為陳錦華、李美麗（權利範圍各10 分之3 ）、汪美華（權利範圍10分之2 ）、鄭生、張子恒（ 權利範圍各10分之1 ）等5 人所有等情，據被告陳明在卷， 且為原告所不爭，復有系爭土地土地登記簿影本、系爭土地 異動資料影本等件在卷可按（參見原處分卷第48-77 頁）， 自堪信此部分事實為真正。則系爭土地既迭經日據時期保存 登記、移轉登記、臺灣光復初期總登記、繼承登記及嗣後買 賣移轉登記，已登記陳錦華等5 人所有，是原告本件向被告 申請更正登記，實係請求回復未為更正、繼承、買賣登記前 之原狀，雖名為申請更正登記，實係要求塗銷陳錦華等5 人 之買賣登記，核非屬土地法規定更正登記之範圍，故被告原 處分以原告所請於法未合，駁回其本件申請，即無違誤。 ㈣次查，原告主張系爭土地應為林清財所有，並提出林清財日 據時期設籍於系爭土地之戶籍謄本，及建物賣渡證書、家屋 賣渡證書等件為證，惟據被告查明系爭土地自日治時期迄總 登記期間，依被告檔存之登記簿資料所載，均未見原告主張 之出賣人林清財之登記資料；況縱認原告所提出之建物賣渡 證書、家屋賣渡證書（參見原處分卷第24-26 頁）屬實，然 參諸該等賣渡證書內容所載僅得證明係林清財出賣系爭土地 上之建物，亦與系爭土地之所有權轉讓與否無涉。至林清財 之戶籍資料（參見原處分卷第20-23 頁），僅得證明其曾經 設籍於臺北洲海山郡三峽庄橫溪字頂寮99番地，亦與系爭土 地之產權無涉，則依原告所附上揭文件資料，尚不足證明系 爭土地確為原告所主張訴外人林清財所有，原告以此推論其 為系爭土地所有權人之繼承人云云，難認可採。再者，據被 告陳明略以，辦理系爭土地總登記之相關文件因逾檔存期限 業辦理銷毀已無資料可稽，惟臺灣地區在日據時代成立之會 社，倘於臺灣光復後未依我國政府規定於一定期間內，依我 國公司法規定辦理公司登記者，其原設立會社應視為合夥組 織，該會社之原有財產亦應視為原權利人公同共有（最高行 政法院102 年度判字第8 號判決意旨參照），而大有物產株 式會社為日據時期依日本法令所設立之法人，依原告103 年 7 月8 日塗銷及更正登記聲請書所附臺灣臺北地方法院登記
資料所載（未附株主台帳），大有物產株式會社於11年（大 正3 年）2 月11日設立，代表取締役（董事長）：林熊祥， 倘未於35年11月30日前依臺灣省公司登記實施辦法辦竣公司 登記，依經濟部56年12月8 日經台（56）商字第34591 號令 ，於35年11月30日大有物產株式會社即視為不存在，該會社 之原有財產亦應視為原權利人（即股東）公同共有，故被告 依合夥之例於總登記登記為林熊祥等公同共有，亦難謂不法 等語，經核亦非無憑。況縱原告主張該項登記確屬有誤，亦 顯係就登記所示之私法關係，有所爭執，應循民事訴訟程序 予以解決，不得依土地法第69條之規定而為更正登記之申請 ，以改變原登記所示之法律關係，而妨害原登記之同一性。 ㈤且查，系爭土地業於102 年8 月8 日因買賣移轉登記為陳錦 華等5 人所有，已如上述，則系爭土地目前亦因已有第三人 因信賴登記而取得權利。茲按土地法第43條規定，依土地法 所為之登記有絕對效力，原告申請更正登記，實係請求塗銷 陳錦華等5 人之買賣登記，依土地登記規則第7 條規定，非 經法院判決塗銷確定，登記機關依法不得為塗銷登記，是縱 原告所陳皆屬事實，仍應依前開規定循司法途徑以資解決， 不得為更正登記之申請，以改變原登記所示之法律關係，而 妨害原登記之同一性。
㈥另原告主張系爭土地辦理總登記時所提出之文件有偽造不實 等情事，應得依土地登記規則第144 條辦理更正云云。惟按 登記證明文件經主管機關認定係屬偽造或純屬登記機關之疏 失而錯誤之登記，固得依土地登記規則第144 條規定報請直 轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之，然此等塗銷登 記前提係應於第三人取得權利之新登記前始有適用。查系爭 土地現既已移轉登記為陳錦華等5 人所共有，自無上開規定 之適用，原告申請被告更正登記，核與上揭規定有違，亦難 認可採。
㈦綜上所述，原告起訴主張各節，均無足採。從而，被告以原 處分否准原告所請，於法並無違誤，訴願決定予以維持，核 無不合。原告猶執前詞，訴請如聲明所示，為無理由，應予 駁回。
㈧本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結 果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第 1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 28 日 臺北高等行政法院第四庭
審判長法 官 王碧芳
法 官 高愈杰
法 官 陳秀媖
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判 決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴 訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同 條第1項但書、第2項）
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│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 │
│代理人之情形 │ │
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│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨│
│ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 │
│ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備會計師資格者。 │
│ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備專利師資格或依法得為專│
│ │ 利代理人者。 │
├─────────┼────────────────┤
│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。│
│ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│ ，亦得為上訴審訴│ 。 │
│ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或│
│ │ 依法得為專利代理人者。 │
│ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│
│ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬│
│ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業│
│ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │
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│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴│
│人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明│
│文書影本及委任書。 │
└──────────────────────────┘
中 華 民 國 104 年 5 月 28 日 書記官 黃玉鈴