臺灣苗栗地方法院民事判決 八十九年度重訴字第八一號
原告即反訴被告 戊○○○
己○○
庚○○
甲○○
共同訴訟代理人 江錫麒律師 住苗栗縣苗栗市○○路一一六二號
複代理人 乙○○
被告即反訴原告 丙○○○
訴訟代理人 丁○○
右當事人間請求返還租賃物等事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落苗栗縣公館鄉○○段地號五五九、五五九之一、五六○、五六○之一、五六○之二、五六○之三等六筆土地之全部，返還予原告戊○○○及己○○。被告應給付原告戊○○○新臺幣壹萬壹仟貳佰伍拾元、原告己○○新臺幣壹萬壹仟貳佰伍拾元、原告庚○○新臺幣壹萬伍仟元、原告甲○○新臺幣貳萬貳仟伍佰元，及均自民國八十九年三月十日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。本判決第一項於原告戊○○○、己○○以新台幣伍萬元供擔保、第二項於原告戊○○○、原告己○○、原告庚○○、原告甲○○分別以新臺幣肆仟元、肆仟元、伍仟元、柒仟伍佰元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，就本判決第一項以新臺幣伍萬元、第二項分別以新臺幣壹萬壹仟貳佰伍拾元、新臺幣壹萬壹仟貳佰伍拾元、新臺幣壹萬伍仟元、新臺幣貳萬貳仟伍佰元為原告戊○○○、原告己○○、原告庚○○、原告甲○○預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實
壹、本訴方面：
甲、原告方面：
一、聲明：
(一) 如主文第一項所示。
(二) 被告應給付原告戊○○○、己○○各新臺幣（下同）二萬五千二百十八元， 原告庚○○三萬三千六百二十五元，原告甲○○五萬零四百三十七元；及均 自起訴狀繕本送達被告之日起至清償日，按年息百分之五計算之利息。
(三) 訴訟費用由被告負擔。
(四) 願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
(一) 關於返還租賃物部分：
１、原告己○○之先父饒仁奇、原告戊○○○二人與被告丙○○○於民國六十九 年三月二十九日，訂定租賃契約，由原告己○○之先父饒仁奇、原告戊○○ ○二人將坐落苗栗縣公館鄉○○段五五九、五五九之一、五六０、之一、之 二、之三共六筆土地，面積共０．九六三一公頃，全部出租予被告；並約定 租期五年，即自六十九年五月一日起，至七十四年四月三十日止，租金第一 年為稻榖一千八百台斤，第二年後調整為二千台斤，有租賃契約書可稽。 ２、雖被告丙○○○於租約訂定後有積欠租金之情形，致兩造曾於七十四年四月 間互以存證信函通知對方，惟原告並未因此終止租約，其後被告於八十年八 月十五日，前來結清自八十年四月三十日以前十年之積欠租金額共十五萬元 ，並約定自八十年五月一日起，至八十二年四月三十日止，續租兩年，被告 同時繳清該兩年之租金，每年以二千五百台斤穀折計二萬五千元，兩年共五 萬元，由原告己○○之先父饒仁奇、原告戊○○○簽收，亦載明前述租賃契 約書附記可證。
３、其後，原告己○○之先父饒仁奇於續租將屆滿前之八十二年三月三十日，以 苗栗三支郵局第七三號存證信函通知被告，表示期滿不願續租，並請被告於 函到一個月內將地上物拆除土地歸還地主，否則一切歸屬地主所有等語；被 告則於八十二年四月二十七日，以苗栗六支郵局存證信函第二八號回覆，表 示願自八十二年五月一日起，至八十三年四月三十日止，續租一年，租金每 百台斤一千一百五十元折計二萬八千七百五十元等語，並檢附苗栗郵局第一 六四九四０號同面額匯票一紙；惟經原告戊○○○於八十二年五月十一日， 以苗栗三支郵局第一０五號存證信函退回上開租金匯票予被告，並重申上開 第七三號存證信函之意旨，請被告於十五日內將土地交還原告戊○○○，否 則依法訴追。
４、嗣被告於八十三年四月二十九日，以苗栗九支郵局第四七號存證信函通知原 告己○○之先父饒仁奇、原告戊○○○二人，表示自八十三年五月一日起， 至八十四年四月三十日止，續租一年，租榖二千五百台斤，依據公館農會供 銷部告知每百台斤市價一千零二十元，折計租金為二萬五千五百元，並隨函 檢送公館郵局第二０七六七二號同面額匯票一紙；惟經原告己○○之先父饒 仁奇、原告戊○○○二人於八十三年五月十二日，以苗栗三支郵局第九三號 存證信函退回該紙匯票，並重申不願續約之意旨。 ５、其後，被告於八十七年五月二日，以後龍郵局第八四號存證信函通知原告之 先父饒仁奇、原告戊○○○二人，表示自八十六年五月一日起，至八十七年 四月三十日止，續租一年，租榖二千五百台斤折合市價三萬元，並檢附同面 額後龍郵局匯票一紙，該紙匯票仍由原告戊○○○保管，擬於議定後退還被 告。
６、又被告先後將八十二年五月一日起，至八十五年四月三十日止，三年期間各
年份之租金二萬八千七百五十元、二萬五千五百元、二萬七千五百元，分別 向臺灣新竹地方法院以八十二年度存字第八九九號、八十三年度存字第九九 九號、八十四年度存字第一００二號辦理提存，提存物受領人為原告己○○ 之先父饒仁奇、原告戊○○○二人，惟原告至今均未領取上開提存款。 ７、兩造之租約既於八十二年三月三十日經原告己○○之先父饒仁奇於租期屆滿 前，以存證信函通知被告表明不續約之意旨，則兩造之租約自應於租約之最 後一日即八十二年四月三十日到期，不因被告於事後單方面將租金匯票寄予 原告，或將租金提存於法院而有所不同；系爭租約既然終止，揆諸民法第四 百五十條第一項、第四百五十五條規定，被告應將租賃物返還予出租人，為 此狀請判決如聲明第一項。
８、原告己○○之先父饒仁奇為本件租約之出租人之一，其去世後由原告己○○ 繼承其出租人之地位，並繼承本件土地之應有部分，附此敘明。 (二) 關於不當得利部分：
１、原告己○○、戊○○○、庚○○、甲○○為系爭租賃土地之共有人之一，應 有部分各為二十四分之三、八分之一、十二分之二、四分之一，有土地登記 簿謄本可證；茲因兩造之租賃契約業於八十二年四月三十日終止，惟被告自 該租約終止後迄今仍無權占有使用租賃物，而受有相當於租金之利益，致原 告受有損害，揆諸民法第一百七十九條不當得利之規定，被告應返還其所受 利益予原告。
２、依據被告提存之自八十二年五月一日起，至八十五年四月三十日止，三年之 租金共為八萬一千七百五十元；另據被告寄來之八十六年五月一日起，至八 十七年四月三十日之租金匯票金額為三萬元；又八十五年五月一日至八十六 年四月三十日止，及八十七年五月一日起至八十九年四月三十日止，比照其 寄來之租金匯票金額，每年三萬元，該三年共九萬元。 ３、據此，被告應返還其所受相當於租金之利益，共計為二十萬一千七百五十元 ，並分別依原告各人之應有部分計算，被告應返還原告己○○、戊○○○各 二萬五千二百一十八元、返還原告庚○○三萬三千六百二十五元、返還原告 甲○○五萬零四百三十七元 (小數以下均捨棄)，為此請求判決如聲明第二 項。
二、對被告抗辯之陳述：
(一) 系爭土地並不適用耕地三七五減租條例： １、以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用；又耕 地之租佃，依耕地三七五減租條例之規定，土地法第一百零六條第一項、耕 地三七五減租條例第一條前段固定有明文。
２、惟所謂耕地租賃，以支付地租而耕作他人之農地為要件，所謂耕作，指目的 在定期 (按年、按季)收穫，而施人工於他人之土地以栽培農作物而言 (參 照司法院院字第七三八號解釋)，上訴人施人工於被上訴人之土地，其目的 為「經營造林」，顯非耕作，自非耕地租賃，參照最高法院六十三年台上字 第一二一八號判例即同此意旨。
３、本件被告於六十九年三月二十九日初次向原告租用系爭土地時，其目的在於
興建休閒遊樂農場，被告夫婦並於訂約後在系爭土地整地挖掘划船池、跑馬 場，非為按年、按季收穫，而施人工於他人之土地以栽培農作物自任耕作等 情，亦經被告於其提出之答辯暨反訴狀第四頁第三行所自認；且兩造從未約 定系爭土地用以栽培農作物使用，而系爭土地屬於後龍溪河床地，不適合耕 作之用，僅得由被告經營休閒遊樂場之用。因此，系爭土地自始未由被告自 任耕作，兩造亦無耕地租佃之書面或口頭約定，應無土地法一百零六條第一 項、耕地三七五減租條例第一條之適用。被告主張應依耕地三七五減租條例 第二十六條規定，先經調解、調處始得起訴云云，應非可採。 ４、系爭土地經鈞院於九十年二月六日上午十時許履勘現場時查明：現場有划船 區、人工湖、小木屋等設施，所種植之花草樹木為觀賞用等情。又被告於當 日亦自承：以前有養馬，現已送給苗農 (國立苗栗農業工業學校)，以前供 遊客騎乘，每次五十元，可騎一小圈或一小時三百元等語，均載明當日勘驗 筆錄可稽，另參諸被告所提出之其以系爭土地所營「福德休閒農場參觀路線 圖」，足證原告主張：被告租用系爭土地非以自任耕作為目的，而係為供人 休閒娛樂之用，應無耕地三七五減租條例之適用為可採，從而被告抗辯本件 起訴前需經調解、調處云云，於法無據。
(二) 兩造間之契約並非不定期租賃契約：
被告自認於八十年八月十五日付清自該年四月三十日起，回溯十年之租金共 十五萬元；另加付自八十年五月一日起，至八十二年四月三十日止，兩年期 之租金，共五萬元等情 (見被告所提答辯書暨反訴答辯狀第三頁起)。又原 告起訴時主張已於八十二年四月三十日系爭租約屆滿前一個月，即同年三月 三十日，以苗栗三支郵局第七三號存證信函通知被告，期滿不續租之意思表 示，則即便被告於租期屆滿前之八十二年四月二十七日，將租金匯票寄予原 告，亦不生續租之效果，況原告於收到被告寄來之租金匯票，隨即以存證信 函退還被告，更足以證明原告無續租之堅定表思。從而，被告主張系爭租約 係不定期租賃契約云云，應非可採。
(三) 租金匯票已經原告退還：
再被告於八十二年四月二十七日、八十三年四月二十九日隨存證信函寄來之 租金匯票各二萬八千七百五十元、二萬五千五百元，均經原告以存證信函退 還被告，有起訴狀附苗栗三支郵局八十二年五月十一日第一０五號、同支局 八十三年五月十二日第九三號存證信函影本可證。是被告於鈞院履勘當日陳 述：租金匯票尚在原告戊○○○那裡云云，應屬信口之言，要非可採。 (四) 租賃契約出租人人數為二人而非六人：
系爭土地租賃契約之出租人為原告己○○之先父饒仁奇與戊○○○二人，饒 仁奇並曾授權戊○○○處理相關事宜，因此，才會由戊○○○親撰存證信函 ，再以饒仁奇名義核發，至於原告甲○○、庚○○二人另發存證信函乙節， 則因該二人並非租賃契約之當事人，不了解出租詳情，才會如此處理。 三、證據：提出土地租賃契約書影本一件、存證信函影本六件、郵政匯票影本一件 、提存通知書影本三件、戶籍謄本二件、土地登記謄本六件為證。 乙、被告方面：
一、聲明：
(一) 原告等之訴及其假執行之聲請均駁回。
(二) 訴訟費用由原告負擔。
(三) 如為被告不利之判決時請准予提供擔保免為假執行。 二、陳述：
(一) 依據附呈土地租賃契約書第一行所載之出租人為「饒仁奇、戊○○○等六人 」，租約第六條亦記載出租之土地係六人所有，其歷次寄予被告丙○○○之 存證信函亦都稱係饒仁奇等六人出租土地予被告丙○○○，且其中台北四三 支局第六二六號存證信函更係由其他之土地所有權人具名催告，足見本件土 地之出租人不只原告四人，乃竟只由原告四人起訴，而未由全體出租人共同 起訴請求返還租賃物，自屬依法不合。
(二) 原告方面催告及解除契約時，未由出租人全體具名，其效力不無疑義： １、系爭土地於六十九年訂約出租時，出租人為饒仁奇、戊○○○二人，但嗣後 出租人方面不論是原契約屆滿時七十四年四月二十七日所寄發苗栗三支郵局 存證信函第一八五號，抑或表示不願續租之八十二年三月二十日苗栗三支郵 局第七三號存證信函，均僅立約出租人饒仁奇一人具名所為。按租賃契約之 終止，當事人之一方既有數人，其終止租約之意思表示，即應由其全體為之 ，最高法院四十四年台上字第一一九號判例可資參照，原告方面所為依法自 屬不合，其未於期限內依法行使契約解除權，則其契約解除權已滅失。 ２、原告甲○○之先父張殿臣，與原告庚○○二人，於八十二年四月二十七日以 台北四三支郵局存證信函第六二六號函稱：前接稅捐處來函，始知系爭土地 為被告占有使用，限期談判，否則依法訴追云云。此與原告所陳兩造續約之 八十二年四月三十日止乙節，豈不矛盾？
３、系爭土地從接洽訂立租賃契約期間之收租及帶同被告處理他人占耕等事宜， 均為原告戊○○○一人所為，乃至寄發表明不願續租意旨之上開二件存證信 函，亦為其親筆，卻以另一出租人饒仁奇署名催告，執筆者身為立約出租處 理事務之人卻不列名催告，顯有違常理，實乃因戊○○○未盡履行契約義務 及協議承諾事項所致，其心昭然若揭。
(二) 本件租賃契約於七十四年四月三十日期滿後，被告仍繼續為租賃物之使用收 益，而原告並未即時為反對之意思表示，故本件租賃契約已成為不定期租賃 契約，原告自不得任意收回土地，至於每次收租之起訖日期，只是記明已收 取租金之起訖期限而已，並非租期之約定，此由原告於八十年八月十五日收 取同年四月三十日以前十年的租金，以及八十年五月一日起至八十二年四月 三十日之租金記載內容即明，足見原告主張本件租約之租期已於八十二年四 月三十日屆滿乙節，並不足採。
(三) 本件被告承租者係地目田和旱之土地，承租人之目的係作為遊樂農場使用( 見附呈台北四三支局第六二六號存證信函所載) ，亦即本件應屬耕地租用， 依耕地三七五減租條例第二十六條之規定，因耕地租佃發生爭議時應先經調 解調處始得起訴，本件原告未經調調解調處即逕行起訴，亦屬程序不合，應 予駁回。
(四) 系爭土地於八十一年取得使用後，被告整地鋪裝表土種植花草觀賞樹木，經 現場履勘證述明確，此乃改善居住育樂環境而種植之園藝作物，既與造林有 關，所栽植之植物，參照最高法院八十二年台上字第一０九六號判例，係屬 於農業經營之一種，仍不失為農作物。且反訴原告經營福德休閒農場，自始 至今均為獨資，生活起居於此，事必躬親，亦為自認耕作無疑。 (五) 又被告已將八十七年四月三十日以前之租金，分別辦理提存或以郵局匯票寄 交出租人戊○○○，此亦經原告於起訴狀中所自認，是原告請求返還此部份 之不當得利，亦屬無理，應予駁回。
三、證據：提出存證信函影本七件、採購憑證影本、地籍圖影本、福德休閒農場參 觀路線圖各一件，掛號郵件回執影本二件為證。貳、反訴部分：
甲、反訴原告方面：
一、聲明：
(一) 反訴被告等應返還反訴原告租金十九萬三千元並賠償反訴原告七百二十萬元 正，並均自反訴起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。
(二) 反訴被告等應返還反訴原告三百三十七萬零八百五十元及自八十一年四月二 十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 (三) 反訴訴訟費用由反訴被告等負擔。
(四) 請准予提供擔保宣告假執行。
二、陳述：
(一) 饒仁奇、戊○○○二人明知其出租反訴原告之土地數十年來均被他人占有耕 作，仍將之出租予反訴原告並收取租金，致反訴原告雖取得全部土地之承租 權，但無法使用全部承租土地，雖經兩造協同數度向各占耕戶協調，均不得 要領，導致反訴原告與地方百姓關係決裂，影響發展甚鉅，嗣雖經反訴原告 一再催促出租人依約將所有土地交付使用，出租人卻一再諉稱教學繁忙予以 搪塞，此有反訴原告於七十四年五月三十日所寄苗栗九支郵局第九一號存證 信函可證，出租人亦因此未於原定租約屆滿時（即七十四年四月三十日）終 止租約收回土地，而任由反訴原告繼續租用。
(二) 迄八十年八月十五日，雙方協議：
１、由反訴被告具名申請鑑界，而由出租人出面排除第三人之占有耕作，所需費 用先由反訴原告支付，但出租人應負責償還，或於日後出售土地予反訴原告 時從價款中扣除。
２、反訴原告給付：Ａ自七十年五月一日起至八十年四月三十日未能使用全部承 租土地而折減每年一萬五千元計算之十年租金十五萬元。Ｂ因土地共有人眾 多而應出租人之要求先預付二年租金（即至八十二年四月三十日，按年租各 二千五百台斤，每百台斤一千元，二年之租金共五千台斤計算），折合為五 萬元。以上合計二十萬元之租金予出租人，以利渠等共有人分配。上開事實 ，亦有附呈土地複丈申請書及簽收租金字據可證。 (三) 反訴原告排除占耕戶之占有使用，情形如下：
１、六十九年間訂約後，證實系爭地為張元生 (歿，配偶羅三妹，子張瑞權)、 張元清 (歿，配偶張徐查妹，子張日平)、謝金德 (歿，配偶劉錦妹)、劉孫 左妹 (歿）等人占有耕作，反訴被告即帶同反訴原告分赴渠等說明，要求交 還土地予反訴原告占有使用，除劉孫左妹同意補償地上物五千元，由反訴原 告取得使用外，餘皆稱：「耕作數十年，乃至數代之河川地，豈可拱手讓人 」，反訴被告即立約出租人戊○○○並未積極處理，僅搪塞敷衍，任渠等繼 續耕作。
２、七十年初接管取得劉孫左妹部分後，並同毗鄰反訴原告所有土地一併整理， 種植果作，此有向訴外人獅潭鄉楊先進採購苗圃之憑證可證。 ３、迄八十年間，反訴原告因取得承租權卻久久無法使用，履催反訴被告未果， 遂再次進行協商，結果於八十年八月十五日達成上開協議，茲因占耕戶要求 提高補償費，每分地以三十八萬元計算，結算給付張日平三十八萬五千元， 張瑞權三十四萬六千元，謝金德二百五十三萬四千八百五十元，合計三百三 十七萬零八百五十元，於八十一年四月二十五日由反訴原告支付後始取得使 用。
４、日前履勘現場時，臨時起意分訪占耕戶，證人羅三妹稱：（問：戊○○○有 無帶被告來向你說要收回土地？）「有。... 」劉錦妹稱：（問：原告四人 或丁○○有無來找過你？）「戊○○○及丁○○有一起來，陳梅妹說他的地 讓給丁○○。」即為上開與占耕戶協商過程之明證，再比照立約出租人饒 仁奇、戊○○○二人並未否認反訴原告七十四年五月三日寄發苗栗九支郵局 第九一號存證信函內容乙節，亦可證明反訴原告並未虛構。 (三) 反訴原告所支付租金，包含：
１、於六十九年三月二十九日與反訴被告簽訂租賃契約後所付租金一萬八千元。 ２、於八十年八月十五日所支付自七十年五月一日起至八十年四月三十日止十年 份租金十五萬元。
３、預付自八十年五月一日起至八十一年四月三十日止一年之租金二萬五千元。 以上合計十九萬三千元，茲因反訴原告係於八十一年四月二十五日與占有耕 作人達成協議並給付占有耕作人補償費後始取得全部承租土地之使用權，則 上開反訴被告向反訴原告收取之租金十九萬三千元，亦應返還予反訴原告。 (四) 反訴原告在此十二年之承租期間因無法使用承租土地致權益遭受損害，以每 年六十萬元計算，十二年共七百二十萬元，依債務不履行規定亦得請求反訴 被告賠償。
(五) 反訴原告補償占耕戶之金額，反訴被告應負責，因： １、八十年間，反訴被告戊○○○委託反訴原告訴訟代理人丁○○向占有耕作人 交涉並支付補償費，雙方協議完成後，方於同年八月十五日簽下上開協議書 ，反訴原告並支付上開二十萬元之租金，因此，反訴原告支付占有耕作人之 補償金，反訴被告自應負責。
２、反訴原告於雙方成立上開協議後，即與承租土地之占耕人交涉協調，嗣於八 十一年四月二十五日與占耕人達成協議，以每分土地補償占耕人三十五萬元 ，合計補償三百三十七萬零八百五十元後，反訴原告始取得全部承租土地之
使用權利，依雙方之協議，反訴被告自應將上開補償費償還與反訴原告，爰 請求判決如訴之聲明第二項。
三、對反訴被告抗辯之陳述：
(一) 證人張日平所證：由林資清出面處理乙節，乃肇因於反訴原告因自六十九年 訂約後，數度協同反訴被告與各占耕戶協調，導致反訴原告與地方關係決裂 ( 詳情如前述)，因此反訴原告乃出資委由他人出面處理。 (二) 證人羅三妹證稱未拿到錢云云，實則補償其地上物之金額三十四萬六千元， 由其子張瑞權領取。
(三) 證人劉陳錦妹證稱：「陳梅妹及丁○○有一起來，陳梅妹說她的地讓給丁○ ○」「約一段時間後，丁○○拿現金來，是我先生收的...... 」等語。 (四) 證人即老村長楊瑞泉證稱：「八十一年十謝金德有向我說地上物權利要給丁 ○○... 」「... 謝金德事後向我說一分地約要三十幾萬元。」 (問：謝金 德有無提到錢是何人付的？)「有說是丁○○付的。」 綜上證人證述明確，反訴被告戊○○○確曾率同反訴原告分訪占耕戶，嗣後由 反訴原告依約先行出資排除占耕，八十一年四月二十五日始全部取得使用系爭 土地，無庸置疑。
三、證據：提出土地複丈申請書影本、稅捐稽徵處函影本、切結書影本各一件為證 。
乙、反訴被告方面：
一、聲明：
(一) 反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 (二) 反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
(三) 如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 二、陳述：
反訴原告之前述主張均非實際，且未舉證以實其說，爰一一駁斥如后： (一) 兩造於六十九年三月二十九日訂定租約後，反訴原告隨即使用系爭土地，果 反訴原告有其主張自八十一年四月三十日始使用系爭土地之情事，焉有仍於 八十年八月十五日結清前十年積欠之租金十五萬元，並加付後至八十二年四 月三十日兩年租金之理？足見其主張毫無根據，況兩造之租約，迄八十二年 四月三十日止均仍有效存續，反訴被告受領租金於法有據，實不知反訴原告 主張反訴被告應退還之法律上依據何在？
(二) 關於反訴原告所陳因前十二年承租期間無法使用土地，損失七百二十萬元云 云，並未舉證以實其說；況反訴原告已交付系爭土地予反訴原告，如前述說 明，承租人如何使用乃本身權利，其不使用系爭土地，亦不能主張要求反訴 被告賠償，是請駁回其此部分之請求。
(三) 關於與占耕人協議補償三百三十七萬零八百五十元部分，反訴被告鄭重否認 曾委任反訴原告處理占耕之問題，亦否認反訴原告曾代墊三百三十七萬零八 百五十元，此部分應由反訴原告舉證以實其說。 (四) 另據鈞院於履勘當日訊問反訴原告所舉證人，渠等之陳述，均不足以證明反 訴被告曾委任反訴原告處理系爭土地為他人占用耕作之事實，更不足以證明
反訴原告曾為此支付補償三百七十萬零八百五十元。參、本院依職權勘驗系爭土地，並傳訊證人即占有耕作人羅三妹、張徐查妹、張瑞權 張日平、謝劉錦妹，及證人即村長楊錦泉。
理 由
壹、本訴部分：
一、系爭土地現為被告占有中，作為經營「福德休閒農場」，供人觀光遊覽，收取 門票牟利，現場有划船區、人工湖、小木屋等遊樂設施，所種植之花草樹木均 作綠地使用，係為美化該處景觀之用，亦無栽植出售等情，業經本院勘驗甚明 ，該處曾經養馬，惟係供人臨時騎乘以收費營利，並非繁殖出售，亦經被告於 勘驗中自認無誤。被告雖以：該等花草觀賞樹木，乃改善居住育樂環境而種植 之園藝作物係屬於農業經營之一種不失為農作物故係耕地租賃云云置辯，惟按 所謂園藝作物亦屬農作物，係指專門種植花卉、樹木，嗣成熟至一定程度，整 批定期收割花朵或收取果實、樹膠、木材等植物之成份，出售他人，以該出售 之利潤營生之謂，如作美化景觀用則非農耕，否則本院院區內亦遍植甚多花草 樹木以美化環境，全省各學校、公園內栽種諸多植物，面積、種類較被告所植 更多者更不知凡幾，其中亦偶有果實可食用者，豈非亦可以稱為「農耕」？而 被告雖取名「農場」云云，但其營業項目為：住宿、餐飲、露營、烤肉、划船 、團體活動、筵席包辦等七項，顯係作為觀光娛樂業使用，並非以出售該等植 物營生，有該處大門售票處之勘驗照片附卷可稽。且被告早於七十年間即以該 處設置餐廳，對外開放營業，七十一年起開設馬場，業經被告於八十九年七月 五日言詞辯論時自認無誤，故本件並非耕地之租用，無耕地三七五減租條例第 該條例及土地法中關於耕地之特別規定之適用，故毋庸依上開條例二十六條之 規定先行調解、調處，被告該等抗辯為不可採，先此敘明。 二、原告主張訴外人饒仁奇（即原告己○○之先父）及原告戊○○○二人與被告丙 ○○○於民國六十九年三月二十九日，訂定租賃契約，將坐落苗栗縣公館鄉○ ○段五五九、五五九之一、五六０、之一、之二、之三共六筆土地，面積共０ ．九六三一公頃出租予被告，約定租期五年，即自六十九年五月一日起，至七 十四年四月三十日止，租金第一年為稻榖一千八百台斤，第二年後調整為二千 台斤等情，業據原告提出租賃契約書影本一件為證，被告對其真正復不爭執， 自堪信為真實。
三、按出租人並非一定為土地所有權人，兩造上開租約第六條即載明：「本契約土 地六筆，為：：：六人所共有，其中因故繼承人在國外等未能辦理產權登記及 訂約，由饒仁奇、戊○○○兩君全權處理訂約受租無訛」，契約最末則由饒仁 奇、戊○○○二人在出租人部分蓋章，足認出租人係饒仁奇、戊○○○二人無 疑。嗣饒仁奇死亡後既由原告己○○繼承本件土地之應有部分並繼承其出租人 之地位，原告本於租賃契約起訴請求返還租賃物予出租人饒己○○、戊○○○ 二人，程序上並無違誤，被告空言辯稱「未由全體出租人共同起訴請求返還租 賃物，依法不合」云云，並無所據，要非可採。 四、上開契約書之最末加註：「茲向丙○○○女士收到民國八十年四月三十日以前 十年之租金新臺幣壹拾伍萬元整，及續收貳年，自八十年五月一日至八十二年
四月三十日止，每年租金貳仟伍佰斤穀，以每百斤壹仟元折算貳年計伍萬元共 計貳拾萬元事實無訛。：：：民國八十年八月十五日」等語，為兩造所不爭執 之事實。依上述約定內容，足認：１、被告自七十一年五月一日起之十年內， 未如期給付租金，而於八十年八月十五日折算為新臺幣十五萬元一次給付予饒 仁奇、戊○○○二人。２、兩造合意自即時起將租金調高為每年二千五百台斤 稻穀，被告並同時預付至八十二年四月三十日止二年之租金，當時係以每百斤 一千元折算，二年計五萬元，為出租人饒仁奇、戊○○○二人收受。惟其中並 無租期至何時屆止之明文，故被告抗辯原租約於七十四年四月三十日期滿後成 為不定期租賃一節，堪以採信。
四、惟按「租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。」民法第四百五十條第二 項定有明文，因此不定期租賃並無「終止之期限」可言，被告既抗辯於七十四 年四月三十日租約期滿後成為不定期租賃，復稱「原告未於期限內依法行使契 約解除權，則其契約解除權已滅失」云云，顯屬自相矛盾，且於民法之規定不 符，於法無據，自無可採。
五、上開法條既明定「各當事人得隨時終止」，終止自無須他方同意。查本件出租 人饒仁奇早已於八十二年三月三十日，以由另名出租人戊○○○代筆之苗栗三 支郵局第七三號存證信函通知被告「租賃期至民國八十二年四月三十日止屆滿 特此奉告不願意續約請接函後一個月把地上所有建屋及設施拆除歸還地主為盼 ：：：」等語，其係終止租賃契約之通知甚為明確。該存證信函業已順利寄達 被告，為被告所不爭執，並有原告提出之被告於八十二年四月二十七日之回函 影本一件內載：「頃按臺端本（八二）三月三十日苗栗三支存證信函第七三號 與事實不符：：：」可證，自堪信為真正。被告雖以：出租人為饒仁奇、戊○ ○○二人，僅由饒仁奇一人具名不生效力云云為辯，然被告已自認上開存證信 函，為原告戊○○○親筆而由饒仁奇具名（見被告陳述第（二）部分第３小點 ），則被告自完全了解原告戊○○○之意思與饒仁奇完全相同，均欲終止契約 ，該項存證信函自應認為係出租人饒仁奇、戊○○○二人共同之意思表示，不 應拘泥於寄件人欄漏載「戊○○○」四二人又共同於八十三年五月十二日以苗 栗三支郵局第九三號通知被告：「：：：曾出租與你至民國八十二年四月三十 日止期滿並依法通知不願意續約請歸還，你不理會而擅自把租金以郵政匯票寄 來，我們商議拒受返還，你把它寄存法院我仍拒領現你又以：：：匯票乙紙金 額新臺幣貳萬伍仟伍佰元整寄來，我們大家商議仍拒受退還，請依法返還土地 不得有誤」等語，重申終止租賃契約之意思甚為明確，該件存證信函即為饒仁 奇、戊○○○二人共同具名，且業經被告收受，因此被告旋於八十三年六月十 三日將該筆遭退回之租金在臺灣新竹地方法院辦理清償提存，此觀諸原告所提 臺灣新竹地方法院八十三年度存字第九九九號提存通知書影本上被告自填之提 存原因事實載：於本（八三）年四月二十九日寄送：：：一年份租金遭其拒收 退回等語甚明，足見被告對於饒仁奇、戊○○○二人終止契約，不願再續租之 情早已瞭然於心。其猶執陳詞，辯稱終止契約之意思表示未由出租人二人共同 為之不生效力云云，無非強辯，要無可採。
六、再按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，為民法第四百五十五條所
明定。兩造之租賃契約既經出租人終止，則原告請求將租賃物返還出租人己○ ○、戊○○○二人，合乎上開規定，於法有據，自應准許。 七、又「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上 之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第一百七十九條亦有明文規定。兩 造之租賃契約既業於八十二年四月三十日終止，被告占有租賃物之法律上原因 即已消滅，然被告迄今仍占有系爭土地拒不返還，致原告不能收回使用而受損 害，原告請求被告返還相當於租金之利益，合於上開規定，係屬有據。惟被告 已將自八十二年五月一日起，至八十五年四月三十日止，三年之使用對價共八 萬一千七百五十元先後分三次在臺灣新竹地方法院提存，另被告將自八十六年 五月一日起，至八十七年四月三十日之使用對價折算為三萬元，以郵政匯票寄 發原告戊○○○等事實，為原告所自認。雖被告將其稱為「租金」，而原告認 其為「相當於租金之不當得利」，惟其實質均屬使用系爭土地之對價，依民法 第三百二十六條之規定，提存為清償之方法之一，被告就已提存之八萬一千七 百五十元應認為業已清償。又郵政匯票為郵局所發行，並無不能兌現之虞，因 而原告請求算至八十九年四月三十日止之不當得利二十萬一千七百五十元，應 扣除上開部分，即九萬元（81750+30000＝111750，000000－000000＝90000） 方為合理。
八、又金錢給付為可分之債，原告四人之應有部分並非全部，自僅得就其應有部分 為請求。按原告己○○、戊○○○、庚○○、甲○○之應有部分各二十四分之 三、八分之一、十二分之二、四分之一計算，各得請求一萬一千二百五十元、 一萬一千二百五十元、一萬五千元、二萬二千五百元。原告此部分之主張於上 開範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則應予駁回。 九、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分， 合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。原告其餘假執行之聲請， 因訴之駁回而失所依據，不予准許。
貳、反訴部分：
一、反訴原告請求反訴被告返還租金十九萬三千元及自反訴起訴狀繕本送達被告之 翌日起至清償日止之法定利息部分：
（一）反訴原告主張：向饒仁奇、戊○○○二人所承租之前揭土地，數十年來均被 他人占有耕作，饒仁奇、原告戊○○○二人仍將之出租予反訴原告並收取租 金，致反訴原告雖取得全部土地之承租權，但無法使用全部承租土地。迄八 十年八月十五日，雙方協議：１、由反訴被告具名申請鑑界，而由出租人出 面排除第三人之占有耕作，所需費用先由反訴原告支付，但出租人應負責償 還，或於日後出售土地予反訴原告時從價款中扣除。２、反訴原告給付：Ａ 自七十年五月一日起至八十年四月三十日未能使用全部承租土地而折減每年 一萬五千元計算之十年租金十五萬元。Ｂ因土地共有人眾多而應出租人之要 求先預付二年租金（即至八十二年四月三十日，按年租各二千五百台斤，每 百台斤一千元，二年之租金共五千台斤計算），折合為五萬元，合計二十萬 元之租金予反訴被告。茲因反訴原告至八十一年四月二十五日始與其他占有 耕作人達成協議並排除渠等之占有，故至八十一年四月三十日止之租金十九
萬三千元，出租人應返還反訴原告云云。
（二）查饒仁奇、戊○○○二人與反訴原告之租約第四條雖約定：「如有被佔耕濫 墾情事乙方（出租人）應負責清理，交甲方接管使用：：：」等語，但承租 人如因租賃物之一部不能使用而請求出租人減少租金或債務不履行之損害， 僅能就減少之部分與原約定部分比例折算金額，如就存餘部分不能達租賃目 的者，得終止契約（類推適用民法第四百三十五條、四百三十六條）。而反 訴原告自認其自七十年間即在該處設置餐廳，對外開放營業，七十一年起開 設馬場至今，（八十九年七月五日言詞辯論筆錄）顯見承租之土地絕非全部 皆遭他人占用而僅一部分遭占用，否則反訴原告係在何處營業？而反訴原告 一方面聲稱租約未終止而繼續占有租賃物，一方面卻以租賃物之一部不能使 用為由，要求出租人退還租金之全部，於法於理自屬無據。 （三）再查：反訴原告自七十一年五月一日起之十年內，未如期給付租金，而於八 十年八月十五日折算為新臺幣十五萬元一次給付予饒仁奇、戊○○○二人， 為兩造所不爭執之事實，業如上述。且依上開契約書第三條約定之租金，原 為自第二年起每年稻穀二千台斤，而依該契約書於八十年八月十五日加註之 部分：「：：：以每百斤壹仟元折算：：：」，可知當時之穀價為每百台斤 一千元，則以前十年之租金一次清算應為二十萬元（1000×2000/100＝ 20000，20000×10＝200000），然饒仁奇、戊○○○二人就前十年之租金卻 僅向反訴原告收取十五萬元，減收五萬元，足認出租人就八十年四月三十日 以前十年之租金係以七五折計算，就此反訴原告亦自認：自七十年五月一日 起至八十年四月三十日未能使用全部承租土地而折減每年一萬五千元計算（ 見反訴原告之陳述），顯見於八十年八月十五日，出租人亦對租賃物之一部 不能使用有所認知，從而同意將過去十年內之租金減收五萬元。而反訴被告 當時既願按此條件給付，足認反訴原告於當時業已同意以此五萬元作為租賃 物之一部不能使用之差額。該約定既經雙方同意，對雙方即均有拘束力。則 反訴原告既因租賃物之一部不能使用，前已主張同時履行抗辯權，拒絕給付 租金十年之久，直至八十年八月十五日始一次給付，復已同意出租人減收租 金五萬元作為租賃物之一部不能使用之差額，參諸民法第七百三十七條關於 和解之規定，嗣後應不得更行主張減少更多之金額，今竟又重複主張同一事 由而請求出租人請求返還全部已交租金十九萬三千元，亦即租賃物僅一部而 非全部不能使用，反訴原告竟主張十二年間反訴被告之土地應供其無償使用 ，不收分文，經核實無理由，應予駁回。
（四）本件之出租人為饒仁奇、戊○○○二人，饒仁奇死亡後由反訴被告己○○繼 承，至反訴被告庚○○、甲○○二人，與反訴原告無任何契約關係，反訴原 告竟對此二人一併請求，核無理由，亦應駁回。 二、反訴原告請求反訴被告賠償七百二十萬元及自反訴起訴狀繕本送達被告之翌日起 至清償日止之法定利息部分：
（一）反訴原告又以：其至八十一年四月二十五日始與其他占有耕作人達成協議並 排除渠等之占有，在此十二年之承租期間反訴原告無法使用承租土地致權益 遭受損害，依債務不履行規定請求反訴被告賠償，以每年六十萬元計算，十
二年共七百二十萬元云云。
（二）查系爭土地原所約定之租金，每年僅不過二千台斤稻穀，以八十年間之穀價 折算，每年僅二萬元，嗣於八十年八月十五日雖經合意向後調高，亦僅不過 每年二千五百台斤，合二萬五千元而已。而反訴原告與出租人饒仁奇、戊○ ○○二人於八十年八月十五日業已合意將過去十年之租金減少五萬元作為租 賃物一部不能使用之差額，反訴原告自應受該合意之拘束，不得更行主張減 少更多之金額，已如上述。反訴原告除主張返還十二年間之全部租金，亦即 主張其於十二年間無償使用反訴被告之土地，不付分文以外，更以同一事由 主張反訴被告賠償其相當於租金三十倍之款項，至屬無理，應予駁回。 （三）反訴被告庚○○、甲○○二人，與反訴原告無任何契約關係，自無何等「債 務不履行」可言，反訴原告對此二人請求之部分自應駁回，同上所述。 三、反訴原告請求反訴被告返還三百三十七萬零八百五十元及自八十一年四月二十 五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分： （一）反訴原告主張：八十年間，反訴被告戊○○○委託反訴原告訴訟代理人丁○ ○向占有耕作人交涉並支付補償費，經反訴原告與承租土地之占耕人交涉協 調，於八十一年四月二十五日與占耕人達成協議，以每分土地補償占耕人三 十五萬元，合計補償三百三十七萬零八百五十元後，反訴原告始取得全部承 租土地之使用權利，依雙方之協議，反訴被告自應將上開補償費償還與反訴 原告，爰請求判決如反訴聲明第二項云云。
（二）經查反訴原告所提出之證明上情之證物，為「土地複丈申請書」影本一紙，
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