臺灣臺中地方法院民事簡易判決 104年度中簡字第1098號
原 告 柯慶齡
被 告 邱清泉
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國104年4月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但於請求 之基礎事實同一、擴張或縮減應受判決事項之聲明或不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2、3、7款定有明文。查原告之訴之聲明原為：「 被告應返回占用之車位、土地，並賠償原告9萬元。訴訟費 用由被告負擔。」其後經迭次變更聲明，最後於民國（下同 ）104年4月8日具狀變更聲明為：「①被告應將坐落臺中市 ○○區○○○○街00號旁靠近該建物之上層機械停車位（車 位編號為21B）暨其所占用之土地返還原告及其他共有人， ②被告應給付原告90,000元，③訴訟費用由被告負擔。」核 屬請求之基礎事實同一，擴張應受判決事項之聲明，復不甚 礙被告妨禦及訴訟之終結，合於民事訴訟法第255條第1項第 2、3、7款之規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：訴外人蕭秋蘭於92年10月21日，經由法院拍賣程 序取得原屬被告所有坐落台中市○○區○○段000地號土地 權利範圍10分之1及其上同段571建號權利範圍全部（即門牌 號碼臺中市○○區○○○○街00號5樓之房屋），暨共用部 分之同段572建號權利範圍萬分之1111（下稱系爭房地）。 原告嗣於93年5月向訴外人蕭秋蘭買受系爭房地，本包括如 照片所示之位於臺中市○○區○○○○街00號旁靠近該建物 之上層機械停車位，車位編號為21B（坐落麗園段678地號土 地，下稱系爭停車位），詎被告以其向建商購得使用權為由 ，拒絕返還。訴外人蕭秋蘭已按分管契約（即其他住戶之同 意書）取得系爭停車位之約定專用使用權，然被告自93年5 月起即以車牌號碼00-0000號車輛無權占有使用系爭車位， 使原告須每月以1,500元向他人承租車位，受有相當於車位 租金之損害，致被告取得占有車位之不當得利。為此，基於 所有物返還請求權，請求被告應將該機械停車位暨其所占用 之土地返還原告及其他共有人；並基於民法第179條不當得
利之法律關係，請求被告返還99年1月31日起至104年1月30 日止之無權占有系爭停車位之5年租金即90,000元（計算式 ：1,500×12×5=90,000）。並聲明：①被告應將坐落臺中 市○○區○○○○街00號旁靠近該建物之上層機械停車位（ 車位編號為21B）暨其所占用之土地返還原告及其他共有人 ，②被告應給付原告90,000元，③訴訟費用由被告負擔。二、被告則以：被告於83年間向建商購買系爭房地，嗣後約以30 萬元購得系爭停車位之使用權，其既係基於停車位使用權買 賣契約而為系爭停車位之使用收益，非屬無權占有。被告經 由分管契約取得系爭停車位之使用權，而被告當初亦為系爭 房地之區分所有權人，自可單獨受讓系爭停車位之所有權， 雖被告所有之系爭房地遭法院拍賣，惟系爭停車位並不在法 院拍賣範圍內，所以被告仍得排他地對該停車位為使用受益 等語。並聲明：①原告之訴駁回，②訴訟費用由原告負擔。三、得心證之理由：
㈠查系爭房地及系爭停車位之專用使用權原係被告所有，經訴 外人蕭秋蘭於92年10月21日經向本院執行處92年度執字第27 160號強制執行事件，投標拍定取得系爭房屋所有權並辦妥 登記後，再於93年5月10日因買賣將系爭房屋出售予原告所 有，並於同年5月19日完成系爭房地之所有權移轉登記，惟 系爭停車位迄今仍由被告占有使用；又該社區之住戶是否持 有停車位之專用使用權，在建物土地所有權狀上之持分表彰 均相同等情，為兩造所不爭執，並有不動產權利移轉證書、 土地登記申請書、地籍圖謄本、建物所有權狀、土地所有權 狀、系爭車位現場照片（本院卷第3至10頁）、同意書（本 院卷第24至26頁）、停車位租賃契約書、系爭土地之土地登 記第二類謄本（全部）、系爭房地之建物登記第一類謄本、 土地登記第一類謄本（個人）、異動索引及建物測量成果圖 （本院卷第51至68、78頁）在卷可佐，並經本院調閱本院執 行處92年度執字第27160號執行卷宗，核對無訛，堪信為真 實，合先敘明。原告主張其購得系爭房地後，亦取得系爭停 車位之專用使用權，被告應予返還系爭停車位及自99年1月 31日起之占有之不當得利等語，則為被告所否認，並以前開 情詞置辯，是本件原告本於所有權人地位請求被告返還系爭 停車位是否有理，端視被告是否無權占有。
㈡被告於83年間向建商購入系爭房地，其後並向建商購入系爭 停車位之專用使用權，並依建商與各住戶所訂立之分管契約 ，即由各住戶出具同意系爭停車位為特定住戶使用之同意書 之方式，使原告確實取得系爭停車位之專用使用權，為兩造 所不爭執（本院卷第22、23頁），原告並陳明：在法拍之前
，系爭停車位確實是被告在使用等語（本院卷第80頁反面） ，復依證人即居住於該處21號3樓之莊桂芳於臺灣高等法院 臺中分院檢察署103年度上聲議字第303號案件（即臺灣臺中 地方法院檢察署102年度偵字第27270號）於警詢及偵訊證稱 ：車位是額外以30萬元向建商購得，沒有書面之產權證明， 只有建商給予之同意書影本，車位是另外算錢，另外寫契約 ，是買使用權，沒有土地權狀等語在卷，有上開臺灣高等法 院臺中分院檢察署102年度偵字第27270號處分書在卷可佐（ 本院卷第33頁），再按分管契約並不以有書面契約存在為必 要，以各區分所有權人之使用，對各自占有管領之部分，互 相容忍，未予干涉，且持續相當之期間，足以間接推知共有 人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相尊 重，未有異議，已歷有多年，即非不得認有默示分管契約存 在，遑論本件被告向建商購入停車位時，應持有其他住戶出 具之同意書，則縱其已將同意書遺失，惟由被告占有使用系 爭停車位自83年迄至92、93年間法拍拍定止，多年來亦無任 何其他住戶就被告取得系爭停車位之專用使用權提出異議， 足見其他住戶亦認被告就系爭停車位確有使用權存在，堪認 被告確曾向建商購入系爭停車位之專用使用權，被告並因建 商與各住戶間就停車位之專用使用權之分管契約，而取得系 爭停車位之專用使用權乙節屬實。
㈢再查，被告主張訴外人蕭秋蘭於92年10月21日向本院投標拍 定取得系爭房屋，當時拍賣公告上並未標示系爭停車位之專 用使用權存在，故訴外人蕭秋蘭雖購得系爭房地，但並未購 入系爭停車位之專用使用權等情，亦據證人即受蕭秋蘭全權 委任處理買賣事宜之江劍英於上開案件警詢及偵訊證稱：92 年間臺灣臺中地方法院中院松民執92年執6字第27160號不動 產權利移轉事宜，當年買受人蕭秋蘭女士是委由其全權負責 買賣，車位的部分法拍沒有公告，後轉售予柯慶齡先生，當 時買賣契約書面部分沒有提及車位所有權，只有5樓建物， 雙方有言明車位沒有包括在內，柯慶齡先生有說過車位部分 他會自行處理等語，亦有上開臺灣高等法院臺中分院檢察署 102年度偵字第27270號處分書在卷可佐（本院卷第33頁）， 復經本院調閱上開本院92年度執字第27160號民事執行全部 卷宗核閱結果，確認該次法拍標的全然未提及系爭停車位之 專用使用權，並有系爭房地之查封筆錄、不動產現值鑑估報 告書、本院92年民執六字第27160號拍賣公告、92年7月23日 由蕭秋蘭之代理人潘加恩得標之拍賣不動產筆錄、93年2月2 日執行筆錄、93年4月27日執行筆錄在卷可佐，是訴外人蕭 秋蘭確未購入該系爭停車位之專用使用權，亦可認定。查系
爭停車位之專用使用權係有相當價值之物，由證人即居住於 該處21號3樓之住戶莊桂芳於警詢及偵訊證稱停車位是額外 以30萬元向建商購得等語，已如前述，復參以原告主張系爭 停車位之每月租金約可達1,500元觀之，再佐以現今市面上 機械停車位之一般行情，則系爭停車位應有10萬元以上之價 值，又考之包含有停車位之房地與未有停車位之房地價值不 同，均為眾所周知之事實；再系爭停車位之專用使用權並非 不可單獨出售之權利標的，被告亦得將之系爭停車位之專用 使用權出售予同社區之其他住戶使用；再審酌兩造均同意住 戶是否持有停車位之專用使用權應視其是否有向建商購入， 又不問是否持有停車位，於系爭房地之權狀並無不同，即是 否持有停車位無從由系爭房地之權狀上之持分顯示，佐以系 爭房地於92年法拍時之總價為1,246,000元，有拍賣不動產 筆錄可稽，則與系爭房地總價相較，更足證明系爭停車位之 專用使用權實有相當價值，倘非於買賣時一併標明買賣標的 含有系爭停車位，自不能以購入系爭房地，遽即推斷已取得 系爭停車位之專用使用權，從而，訴外人蕭秋蘭於法拍得標 系爭房地，於拍賣公告上既無標明拍賣標的已含括系爭停車 位之專用使用權之位置及權利，訴外人蕭秋蘭亦自認並未拍 得系爭停車位之專用使用權，自難認訴外人蕭秋蘭已合法購 得系爭停車位之專用使用權；故系爭停車位之專用使用權仍 為被告所享有，應無疑義。
㈣訴外人蕭秋蘭既法拍得標之標的僅有系爭房地而未有系爭停 車位之專用使用權，復其出售予原告系爭房地時亦未包括系 爭停車位之專用使用權等情，亦據證人即江劍英於警詢、偵 訊證述：後轉售予柯慶齡先生，當時買賣契約書面部分沒有 提及車位所有權，只有5樓建物，雙方有言明車位沒有包括 在內，柯慶齡先生有說過車位部分他會自行處理等語在卷， 已如前述，且為原告所明知，則原告並未購得系爭停車位之 專用使用權亦可認定。
㈤末查，原告雖主張系爭停車位係主建物之從物，且係位於該 建物區分所有權人之土地上，被告所有之系爭房地遭法拍後 ，已無系爭房地之所有權，自無資格使用土地云云，並提出 其他住戶之同意書影本為據。惟系爭停車位之專用使用權之 經濟價值甚高，已如前述，復並非全然不得單獨出售予其他 區分所有權人，且於拍賣公告上既未載明此部分，自不能以 系爭房地之從物或從權利視之；再被告雖未有系爭房地之所 有權，但其既非已將該系爭停車位之專用使用權出售他人， 自不因已喪失系爭房地之所有權，遽即推定其一併喪失系爭 停車位之專用使用權。至於被告雖仍有系爭停車位之專用使
用權，然其自93年間因系爭房地遭法拍為訴外人蕭秋蘭取得 後，被告從未支付系爭停車位所占土地之相關稅捐及使用機 械停車位之公共電費，此乃另一問題，自不能因之遽即推定 被告對系爭停車位之專用使用權不存在。又原告雖提出住戶 間關於停車位之同意書固有載明：「……茲同意該棟建物之 法定空地比供作機械式停車位及機車停放之用，除本棟建物 住戶使用外，不得出租或轉讓與非本棟建物所有人。……」 等語，有同意書在卷可佐（本院卷第24至26頁），然依該同 意書內容觀之，係要求具有停車位之住戶，不得將系爭停車 位出租或轉讓非區分所有權人（即住戶），而被告並未將系 爭停車位出租或轉讓予非區分所有權人，復被告因系爭房地 遭法拍而喪失對系爭房地之所有權，縱自己已非該社區之區 分所有權人，是否有違反同意書之內容，尚有可議，縱認其 與同意書之約定已有未合，亦不因其違反系爭同意書之內容 ，遽即認定其喪失系爭停車位之專用使用權，是原告此部分 之主張均非可採。
㈥從而，被告占有系爭停車位並非出於無權占有，而係基於分 管契約而來，縱被告不得將系爭停車位之專用使用權出售予 系爭房屋所在社區之住戶即區分所有權人以外之人，然被告 仍得將之出售予系爭房屋所在之社區之住戶即其他區分所有 權人，復系爭房地於92、93年間遭強制執行法拍時，既未包 含系爭停車位之專用使用權，則被告尚未將系爭停車位之專 用使用權出售他人，仍為其持有中，故原告於購入系爭房地 時既未包含系爭停車位之專用使用權，系爭停車位之占有從 未經由法拍自被告占有狀態移轉予訴外人蕭秋蘭，訴外人蕭 秋蘭出售系爭房地予原告時，該系爭停車位之專用使用權亦 未在買賣標的物內，亦未移轉占有予原告，則被告占有系爭 停車位並非無權占有，原告基於民法第767條主張被告係無 權占有，顯屬無據；復被告占有系爭停車位既非出於無權占 有，而係有權占有並得管理使用系爭停車位，其占有係具法 律上之原因，則原告依不當得利返還請求權請求被告返還自 99年1月31日起之占有系爭停車位而等同租金之不當得利， 亦屬無據。是原告之訴無理由，應予駁回。
四、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均 已無礙本院上開審認，自毋庸逐一論駁。
五、本件訴訟費用之負擔，依民事訴訟法第78條，命由原告負擔 之。
中 華 民 國 104 年 5 月 20 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 黃家慧
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 20 日
書記官