臺灣臺中地方法院民事簡易判決 103年度中簡字第870號
原 告 洪勤惠
訴訟代理人 王士銘律師
被 告 國璽建設股份有限公司
法定代理人 楊慶煌
訴訟代理人 賴宜孜律師
複代理人 許銘森
被 告 洪豊霞
葉春喜
何玉芳
郭麗真
上四人共同
訴訟代理人 謝尚修律師
被 告 張秀枝
上一人之
訴訟代理人 倪文雅
被 告 洪慶源
莊雯棋
張永宗
宋士宏
林佩君
張永昇
馮美慧
兼 上一 人
訴訟代理人 王薇青
被 告 張永欣
賴奇偉
陳莉芳
丁沛瀅
王介欣
蔡依頴
楊岳勳
顏志仲
上一人之
訴訟代理人 陳金村律師
被 告 廖秀芬
慶悅國際投資股份有限公司
法定代理人 白依芳
受告知訴訟 臺中商業銀行股份有限公司
人
法定代理人 蘇金豐
受告知訴訟 元大商業銀行股份有限公司
人
法定代理人 王榮周
訴訟代理人 張佳雯
林育輝
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國104年4月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
壹、程序方面
一、被告洪慶源、張秀枝、莊雯棋、張永宗、宋士宏、張永昇、 張永欣、賴奇偉、陳莉芳、王介欣、蔡依頴、楊岳勳、廖秀 芬、慶悅國際投資股份有限公司經合法通知，未於最後言詞 辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰 依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限 。請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有部分各為 若干，以土地登記總簿登記者為準（最高法院67年臺上字第 3131號民事判例意旨參照）。又按訴狀送達後，原告不得將 原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者；擴張或減縮應 受判決事項之聲明者；該訴訟標的對於數人必須合一確定時 ，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟 法第255條第1項第2款、第3款、第5款定有明文。又不變更 訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴 之變更或追加，民事訴訟法第256條亦定有明文。查： ㈠本件原告起訴時原請求准就起訴狀所載之兩造所共有如附表 所示之建物及土地准以變價分割，所得價金按本院卷一第11 頁至第13頁附表所示各持分比例分配。嗣於本件起訴狀繕本 送達被告後，原告於103年11月4日以民事變更訴之聲明狀變 更其聲明為：「兩造共有如附表所示之三筆不動產應予合併 變價分割，所得變賣價金，各按該不動產變賣價格依附表所 示持分比例分配。」應認為其請求之基礎事實同一，本件原 告於起訴後為訴之變更，應予准許。
㈡茲原告於103年10月15日言詞辯論期日追加民安段1004地號 之共有人廖秀芬為被告，係對訴訟標的對於數人必須合一確 定時，追加原非當事人之人為當事人，自合於民事訴訟法第 255條第1項第5款之規定。
三、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法
第262條第1項著有明文。本件原告撤回被告蔡月香、蔡沂芳 、李嬌娥、吳仲敏、陳碧燕、蕭玉卿、張麗卿、江政豐、林 志益、紀文傑、林名鄭、黃淑芬、黃麗玉之起訴，復經通知 上開遭撤回之被告後，其等均未依法提出異議，視為同意撤 回。
四、復按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割 而受影響。但權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權利 移存於抵押人或出質人所分得之部分，民法第824條之1第2 項第3款定有明文。查原告具狀聲請對如附表所示之建物及 土地之抵押權人臺中商業銀行股份有限公司、元大商業銀行 股份有限公司告知訴訟，經本院送達告知書狀，受告知訴訟 人未依民事訴訟法第59條規定提出參加書狀表明參加訴訟， 此有民事起訴狀及本院送達證書在卷可憑，已生上開民法第 824條之1第2項第3款所定告知訴訟之效力，併予敘明。貳、實體方面
一、原告主張：
㈠坐落臺中市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）、 暨其上同段00000-000建號、同段00000-000建號建物（即門 牌號碼臺中市○○區○○路000巷0號1樓，下稱系爭建物） 之不動產（下稱系爭不動產）為兩造所共有，應有部分如附 表所示，依據所有權狀記載主要用途為零售市場，惟自93年 起系爭不動產即已全棟閒置而無人使用，共有人間幾經協調 系爭不動產之管理方式均不能達成共識，故至今系爭不動產 仍處於閒置荒廢的狀態，實有礙於不動產之經濟效用，各共 有人又不能協議分割方法。查系爭不動產原先預定用途為零 售市場，各共有人於各自買賣契約上雖有記載特定攤位的地 點，然各該買賣契約既非由共有人全體共同訂立且未經公證 ，並非屬分管契約，共有人間亦未訂有不分割期限之約定； 系爭不動產於使用、處分上為一幢集合且整體興建之建築物 ，各攤位並無獨立所有權，又各共有人買賣契約上記載特定 攤位的地點之間未有圍牆等物理上構造物作為區隔，各攤位 亦無自己獨立出入門戶可與外界相通，欠缺使用上、構造上 獨立性，故系爭不動產並非區分所有建物。因系爭不動產之 共有人人數眾多，且共有人對於系爭土地及建物之應有部分 之比例皆屬不高，若以原物分割分配予各共有人，則各共有 人所分得之部分，並無任何使用價值，況系爭房屋亦無法為 原物分割，是以變價分割，將價金按共有人應有部分之比例 分配，為對於各共有人最有利之分割方法，並能使系爭不動 產得為整體開發，以地盡其利。
㈡對被告抗辯之陳述：觀光夜市並非系爭不動產之合法使用目
的，且未向市政府申請。
㈢為此爰依民法第823條、第824條規定提起本訴；並聲明：兩 造共有如附表所示之三筆不動產應予合併變價分割，所得變 賣價金，各按該不動產變賣價格依附表所示持分比例分配。二、被告抗辯略以：
㈠被告馮美慧、王薇青則以：
⒈各共有人間應存有事實上之分管契約：被告與各共有人、 於92年間分別與建商即被告國璽建設股份有限公司（下稱 國璽建設公司）等就系爭不動產訂立房屋預定買賣合約書 及土地預定買賣合約書，而與原告約定買受薇風廣場即零 售市○○號P31號區塊舖位，依薇風市場房屋預定買賣合 約書（下稱系爭房屋買賣契約）第2條、第3條及附件㈣所 示之舖位全區配置圖內容所示，其均明確標示各買受人所 得使用之權利範圍，而各舖位劃定時皆與保留通道相連而 具有獨立之供水及配電，客觀上應具有構造及使用上之獨 立性；又各共有人於買受舖位時均與被告國璽建設公司合 意簽立房屋契約附件㈦所示之微風市場經營管理委託書， 各共有人間應成立以建商為媒介之分管契約，而各共有人 於訂約時主觀上應屬明知而受該契約之拘束。
⒉伊與各共有人間與被告國璽建設公司成立買賣契約之標的 物為市場攤位，伊與各共有人就各自專屬攤位有獨立使用 權限，每個人都可以獨立買賣，當初每個人購入之位置、 價格均不相同。且系爭不動產之主要用途既為零售市場， 系爭不動產維持開放空間狀態及保持原有之配置、建築規 格，乃伊與各共有人間共同經營此零售市場公共設施所不 可欠缺，分割系爭不動產之結果將有礙此使用目的之實現 ，應認有依共有物之使用目的不能分割之情形，自亦無從 依民法第824條第2項規定請求裁判分割。
⒊因被告國璽建設公司遲未提供系爭不動產符合法規之狀態 予各共有人，致無法持續順利營運，且該零售市場位於臺 中市西屯區，地理位置鄰近臺中科學園區，人口日益增長 ，且為本區唯一合法市場，極具發展潛力，仍有共有人欲 保留系爭不動產。建議分割方案宜定為就系爭不動產有意 願維持共有關係之共有人受原物分配繼續維持共有關係， 而不同意維持共有關係之部分共有人未獲原物分配，以金 錢補償之；或就系爭不動產同意變價分割共有人以變價方 式為之，其餘不同意變價分割之共有人繼續維持共有關係 。
⒋本件存有分管契約，原告主張分割無理由等語置辯。 ㈡被告張秀枝提出舖位位置圖、薇風市場使用證明書供本院參
酌。
㈢被告國璽建設公司則以：同意變價分割，應依共有人應有比 例分配。系爭不動產之主要用途為零售市場，惟自96年開始 ，管理委員會及區分所有權人大會的重心都是在做違建拆除 、檢舉、對國璽建設公司提告之工作，迄今已七年未曾營業 。共有物之分管契約應經共有人全體同意方能成立並生效， 而薇風市場目前並無任何有效之分管契約等語置辯。 ㈣被告洪豊霞、葉春喜、何玉芳則以：
⒈被告國璽建設公司於銷售時即已規劃好「舖位全區配置圖 」，並依各舖位座落地點之良窳，分別訂定不同價格出售 ，且於系爭土地及建物之買賣契約書中均明確記載「舖位 編號」，作為日後市場完成後各共有人可獨立支配使用收 益之範圍。各共有人為能在日後獨立使用收益特定舖位， 業以國璽建設公司作為媒介，彼此間成立分管契約。故系 爭土地及建物之開放空間配置、走道、樓梯等相關設施， 均為經營零售市場舖位所不可或缺。倘因部份共有人嗣後 不欲再經營零售市場即准予其訴請分割者，非但與前述各 共有人間分管契約本旨相違，更漠視被告等最初之購買動 機。
⒉最近數月已來，已陸續有部分舖位開始恢復作為觀光夜市 使用，足證系爭土地及建物仍具備作為零售市場之效用， 且有持續經營之事實。至於該等夜市攤商占用之範圍，因 攤商數量並不固定，實際上占用之範圍亦處於流動之狀態 ，無從特定。
⒊縱以變價之方式分割，應依各共有人當初購買的價格分配 。
⒋並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。 ㈤被告林佩君則以：如變價分割，應依各共有人當初購買的價 格分配。當初購買時，有約定使用目的，就是要做為市場使 用等語置辯。
㈥被告廖秀芬則以：同意變價分割，賣得價金應按各共有人原 有之持分比例分配等語。
㈦慶悅國際投資股份有限公司則稱：同意變價分割，賣得價金 應按各共有人原有之持分比例分配等語。
㈧被告蔡依頴則以：同意原告所提之變價分割方案等語。 ㈨被告郭麗真、張永宗則以：不同意變價分割，希望原告照原 價買回等語置辯。
㈩被告賴奇偉僅聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔等 語。
被告丁沛瀅則以：不同意原告所提之變價分割方案。國璽建
設公司當初以每坪180萬元高價出售，竟再與其他財團合作 要以拍賣價低價買回，如現變價分割，對伊不公平等語置辯 ，並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。 被告顏志仲則以：兩造共有之民安段1004地號土地上有預定 用途為零售市場之建築物，各共有人分別擁有該建物之部分 特定攤位之使用權，然因共有人人數眾多，不易達成共識， 歷年來該建物並未達到原來零售市場之目的，為期系爭土地 能有較好之經濟利用，兼顧全體共有人之利益，主張本件應 為變價分割。並聲明：兩造共有臺中市○○區○○段0000地 號土地准予分割，其分割方法為變價分割等語。 被告洪慶源、莊雯棋、宋士宏、張永昇、張永欣、陳莉芳、 王介欣、楊岳勳未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任 何聲明或陳述。
參、法院之判斷：
一、原告主張如附表所示之民安段00000-000建號建物（下稱民 安段4003建號，即門牌號碼為臺中市○○區○○路000巷0號 1樓建物）之權利範圍全部、民安段00000-000建號（下稱民 安段4010號建號，該建號包含福科路362巷1號之地下室停車 場、1樓至4樓、突出物之公共設施）之權利範圍9605/10000 0（該持分係上開民安段4003建號之共有部分）暨臺中市○ ○區○○段0000地號土地（下稱民安段1004地號，即上開民 安段4003、4010建號之基地地號）之應有部分即權利範圍 284359/0000000之系爭不動產為兩造所共有，各共有人應有 部分之比例如附表所示等情，已據其提出與所述相符之土地 、建物登記謄本可佐（本院卷三第8至45頁、本院卷二第212 至221、240至245頁），堪認原告主張為真實。再其中民安 段4003建號之主要用途係供零售市場使用，復有民安段4003 建號之建物登記第一類謄本之建物標示部（本院卷三第40頁 ）及部分共有人提出之土地預定買賣契約書、房屋預定買賣 契約書暨所附之標明舖位編號及使用範圍及位置尺寸之舖位 全區配置圖可佐（本院卷一第178至205頁、本院卷二第18至 44、49至74頁），且經本院會同臺中市中興地政事務所人員 履勘現場，有本院勘驗筆錄、臺中市中興地政事務所建物成 果圖（本院卷二第291頁至第294頁）及現場照片可參，是此 部分事實亦堪認定。
二、按共有人得隨時請求分割共有物，固為民法第823條第1項前 段所規定；但因物之使用目的不能分割者，不在此限，同條 項但書亦定有明文。該但書規定，旨在增進共有物之經濟效 用，如已闢為道路或市場使用之共有土地或建物，因係供公 眾使用，事涉公益，自應認屬因使用目的而不能分割，最高
法院95年度臺上字第150號、87年臺上字第1386號著有判決 可資參照。另最高法院84年度臺上字第132號判決，就區分 所有建築物之停車空間，亦認屬使用目的不能為分割。再按 區分所有建築物之共有部分、共有基地等，因共有物繼續供 他物之用，而為該物之利用所不可缺，此等共有物在性質上 非絕對不能分割，但一經分割將失其效用，而不能達使用之 目的，均屬民法第823條第1項但書之「因物之使用目的不能 分割」之情形。
三、如附表所示之兩造共有之民安段4003建號即門牌號碼臺中市 ○○區○○路000巷0號1樓，其係於93年7月16日間建造完成 之4層樓之1樓、ＲＣ造之建物，主要用途為零售市場，此有 原告所提出之民安段4003建號之建物登記第一類謄本在卷可 參（本院卷三第40至45頁）。而系爭建物即民安段4003建號 權利範圍全部及民安段4010建號權利範圍284359/0000000， 係登記為附表所示之兩造共有，有獨立之建號，且承購戶在 分別向地主廖秀芬、建商即國璽建設公司簽立之土地預定買 賣契約書、房屋預定買賣契約書中，於土地預定買賣契約書 第3條明確記載「甲方購買薇風市場工地，舖位編號（本院 按有載明舖位編號）」及於房屋預定買賣契約書第2條均明 確記載「薇風市○○號（本院院有載明舖位編號），舖位全 區配置圖影本如附件㈣」等情，亦為兩造所不爭執，並有部 分被告提出與地主廖秀芬、建商國璽建設公司簽訂之土地預 定買賣契約書、房屋預定買賣契約書暨所附之標明舖位編號 及使用範圍及位置尺寸之舖位全區配置圖可佐（本院卷一第 178至205頁、本院卷二第18至44、49至74頁），該舖位編號 係作為日後市場完成後各共有人可獨立支配使用收益之範圍 ，其性質等同亦屬有單獨建號之區分所有共有部分之停車空 間，則民安段4003建號之主要用途既然為零售市場，其保有 原有配置位置、建築規格，乃係共有人間就民安段4003建號 之使用目的所不可欠缺，依其使用目的顯然無法進行分割， 且系爭建物之開放空間配置、走道、樓梯等相關設施，均為 經營零售市場舖位所不可或缺，則衡其情節，民安段4010建 號及民安段1004地號顯然無法割裂使用，則系爭不動產均具 民法第823條第1項所謂因物之使用目的不能分割之情形，此 有前揭最高法院95年度臺上字第150號判決等裁判要旨可資 參照。從而，兩造共有之系爭不動產，依共有物之使用目的 不能分割；既然不得為分割，即包含不得為原物分割或以變 賣方式為分割。
四、綜上所述，兩造共有之系爭不動產因其使用目的不能分割， 原告訴請裁判分割民安段4003建號之權利範圍全部及民安段
4010建號之權利範圍9605/100000，及訴請分割系爭建物坐 落之基地即兩造共有之民安段1004地號之權利範圍9605/100 000之土地，於法未合，從而原告本件分割共有物之訴，係 無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於本 件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條，由敗訴之原告 負擔。
中 華 民 國 104 年 5 月 18 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 黃 家 慧
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 5 月 18 日
書記官
附表：
┌──┬──────┬───────────┬──────────────┬─────────────┐
│編號│ 共有人 │臺中市西屯區民安段 │臺中市○○區○○段0000地號 │臺中市○○區○○段0000○號│
│ │ │4003建號建物之應有部分│土地之應有部分即權利範圍： │建物之應有部分即權利範圍 │
│ │ │即權利範圍：全部 │284359/0000000 │：9605/100000 │
│ │ │ │（民安段4003建號之基地地號）│（民安段4003建號之共有部分│
│ │ │ │ │即公共設施） │
├──┼──────┼───────────┼──────────────┼─────────────┤
│ 1. │國璽建設股份│ 18298/100000 │ 1440/0000000 │ 公同共有9605/100000 │
│ │有限公司 │ 及505/100000 │ │ │
├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │
│ 2. │洪豊霞 │ 578/100000 │ 1645/0000000 │ │
├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │
│ 3. │張秀枝 │ 607/100000 │ 1724/0000000 │ │
├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │
│ 4. │洪慶源 │ 505/100000 │ 1438/0000000 │ │
├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │
│ 5. │郭麗真 │ 505/100000 │ 1438/0000000 │ │
├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │
│ 6. │莊雯棋 │ 433/100000 │ 1232/0000000 │ │
├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │
│ 7. │葉春喜 │ 505/100000 │ 1438/0000000 │ │
├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │
│ 8. │張永宗 │ 1083/100000 │ 3081/0000000 │ │
├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │
│ 9. │宋士宏 │ 527/100000 │ 1499/0000000 │ │
├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │
│10. │林佩君 │ 289/100000 │ 823/0000000 │ │
├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │
│11. │張永昇 │ 433/100000 │ 1231/0000000 │ │
├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │
│12. │王薇青 │ 1805/0000000 │ 513/0000000 │ │
├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │
│13. │馮美慧 │ 1805/0000000 │ 513/0000000 │ │
├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │
│14. │張永欣 │ 433/100000 │ 1231/0000000 │ │
├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │
│15. │賴奇偉 │ 650/100000 │ 1850/0000000 │ │
├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │
│16. │何玉芳 │ 542/100000 │ 1541/0000000 │ │
├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │
│17. │陳莉芳 │ 289/100000 │ 822/0000000 │ │
├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │
│18. │丁沛瀅 │ 765/100000 │ 2175/0000000 │ │
├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │
│19. │王介欣 │ 5044/100000 │ 14351/0000000 │ │
├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │
│⒛ │蔡依頴 │ 4251/100000 │ 12090/0000000 │ │
├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │
│21. │楊岳勳 │ 2961/100000 │ 8423/0000000 │ │
├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │
│22. │洪勤惠 │ 361/100000 │ 1027/0000000 │ │
│ │（原告） │ │ │ │
├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │
│23. │顏志仲 │ 3172/100000 │ 9028/0000000 │ │
├──┼──────┼───────────┼──────────────┤ │
│24. │慶悅國際投資│56903/100000 │ 161838/0000000 │ │
│ │股份有限公司│ │ │ │
├──┼──────┼───────────┼──────────────┼─────────────┤
│25 │廖秀芬 │ │ 51968/0000000 │ │
└──┴──────┴───────────┴──────────────┴─────────────┘
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