最高法院民事判決 一○四年度台上字第八二二號
上 訴 人 鄭謝領仔
鄭 淑 華
共 同
訴訟代理人 林 春 榮律師
被 上訴 人 卓董明
卓 如 松
卓 翊 安
卓 如 玉
上列當事人間請求拆物還地等事件，上訴人對於中華民國一○二
年十二月二十四日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○二年
度重上字第一五一號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：坐落彰化縣福興段五一○、五一七、五一二、五一九地號土地（下稱系爭土地）及其上如第一審判決附圖（下稱附圖）所示編號A、B蓄水池、編號C、C-2之斗池、編號 D-1、D-3、D-4、D-5、E之魚池等地上物（下稱系爭地上物），原均為訴外人粘祖切（原名林阿塗）所有，伊之被繼承人鄭其碧（於民國九十八年十二月十二日死亡）因法院拍賣取得系爭土地所有權。嗣聲請拍賣系爭地上物，經被上訴人之被繼承人卓敬三買受取得。其於九十八年九月二十五日死亡，由被上訴人繼承。上開編號C-2、D-3、D-4（原判決誤載含D-2）地上物無權占用上訴人鄭淑華所有上開五一○、五一七地號土地，面積一九四八三．九一平方公尺；編號A、B、C、D-1、D-5、E地上物無權占用上訴人鄭謝領仔所有上開五一二、五一九地號土地，面積四七八○．九一平方公尺。以每平方公尺新台幣（下同）十六．二五元計，就占用鄭淑華所有土地部分，被上訴人每年獲有相當租金三十一萬六千六百十四元之利益，自九十九年十二月一日至一○一年十二月三十一日止，共計六十五萬九千六百十三元；就鄭謝領仔部分，每年獲有相當租金七萬七千六百九十元之利益，自一○○年一月一日起至一○一年十二月三十一日止，為十五萬五千三百八十元。爰依民法第七百六十七條第一項規定及不當得利之法律關係，求為命：（一）被上訴人應將附圖編號 C-2、D-3、D-4部分地上物拆除，並將上開五一○、五一七地號土地返還鄭淑華；將附圖編號A、B、C、D-1、D-5、E等地上物拆除，並將上開五一二、五一九地號土地返還鄭謝領仔。（二）被上訴人應依序給付鄭淑華、鄭謝領仔六十五萬九千六百十三元（第一審請求為六十五萬九
千零九十元，嗣於原審擴張聲明）、十五萬五千三百八十元本息。（三）被上訴人應自一○二年一月一日起至交還土地日止，按年依序給付鄭淑華、鄭謝領仔三十一萬六千六百十四元（第一審請求為三十一萬六千三百六十三元，嗣於原審擴張聲明）、七萬七千六百九十元之判決。
被上訴人則以：系爭地上物有獨立經濟價值，鄭其碧取得系爭土地後，與粘祖切間就系爭土地即有租賃關係，業經另案判決確定；鄭其碧另以請求粘祖切給付租金之確定判決，聲請拍賣系爭地上物，而由卓敬三買受，應類推適用民法第四百二十五條之一規定，伊使用系爭土地即非無權占有等語，資為抗辯。原審以：系爭地上物為粘祖切所建之無頂蓋之鋼筋混凝土造養魚池及其週邊設備，非土地之構成部分，為具備固定性、永久性，繼續附著於土地上具獨立經濟價值之定著物，得單獨為交易之標的，性質上不能與土地使用權分離而存在。系爭土地與其上之系爭地上物原均同屬粘祖切一人所有，於七十五年間由鄭其碧買受取得系爭土地所有權，縱無地上權設定，亦應推斷土地承買人鄭其碧默許養魚池設備所有人粘祖切得繼續使用該土地，而有租賃關係存在，業據另案確定判決審認無訛。其後鄭其碧本於租賃關係訴請粘祖切給付租金，亦經判決確定，有原審九十一年度重上更㈡字第一三號、本院九十一年度台上字第八一五號判決及本院九十六年度台上字第三六一號裁定足稽。鄭其碧與粘祖切間既有租賃關係存在，則依民法第四百二十五條規定，粘祖切之繼受人卓敬三與鄭其碧間、卓敬三之繼承人即被上訴人與鄭其碧之繼承人即上訴人間，自亦存有租賃關係。被上訴人基於承租人之地位占有系爭土地，並非無權占有。鄭其碧於七十五年間買受系爭土地時，即與粘祖切間成立租賃關係，且未定有期限，自無適用或類推適用民法第四百二十五條之一規定及適用民法第四百四十九條第一項規定之餘地。上訴人主張該租賃關係已逾二十年而消滅云云，並非可採。其本於所有權人之物上請求權請求被上訴人拆物還地，及依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還相當於租金之不當得利，於法無據，不應准許等情，為其心證之所由得。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及擴張之訴（原判決主文漏未諭知駁回上訴人擴張之訴，應由原審以裁定更正之）。
按房屋與土地為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該坐落之基地。土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（本院四十八年台上字第一四五
七號判例）。民法第四百二十五條之一就此明定土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；且其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。乃對於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以調和土地、房屋不同所有人間之權益，庶符社會正義與誠信原則之要求。而除房屋外之土地上定著物有相當經濟價值者，使用所坐落土地關係之性質與房屋相同，應予同等保護或處理，始得類推適用此項規定。查系爭土地及地上物原同屬粘祖切所有，先後分別將土地讓與鄭其碧，地上物讓與卓敬三，為原審合法確定之事實。卓敬三係依法院強制拍賣買受系爭地上物，於九十七年十二月三十日取得所有權，其價格為一百六十萬二千元，有不動產拍賣筆錄、權利移轉證書可稽（見第一審卷第一八三、一八九頁），自有相當經濟價值。依上說明，於此情形應有民法第四百二十五條之一規定之類推適用，即應推定在系爭地上物得使用期限內，卓敬三與鄭其碧間就系爭土地有租賃關係，且其期限不受同法第四百四十九條第一項規定之限制。原審為此認定，並以兩造分別為卓敬三、鄭其碧之繼承人，應承受上開租賃關係。因認上訴人主張被上訴人為無權占有，請求被上訴人拆除系爭地上物、返還系爭土地，及給付相當租金之不當得利（含對鄭淑華擴張聲明部分），均非有據，不應准許，爰為上訴人敗訴之判決。其所持理由雖未盡當，但結論尚無不合，仍應予維持。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 一○四 年 五 月 七 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 李 彥 文
法官 沈 方 維
法官 簡 清 忠
法官 蔡 烱 燉
法官 吳 惠 郁
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○四 年 五 月 十八 日
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