臺灣雲林地方法院小額民事判決
104年度六小字第4號
原 告 學府華庭大廈管理委員會
法定代理人 曾昶霖
訴訟代理人 張芸萱
徐士玄
林文傑
被 告 張林素美
訴訟代理人 林重仁 律師
張嘉芮
付管理費事件，於中華民國104 年4 月7 日言詞辯論終結，宣示
判決如下︰
主 文：
被告應給付原告新臺幣捌萬肆仟捌佰柒拾陸元，及自民國一０三年十一月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣玖佰元，其餘由原告負擔。
本判決於原告勝訴部分，得假執行。
事 實 及 理 由：
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告原請求被告給付新臺幣 873,36元，及自民國103 年11月26日起至清償日止，按週年 利率百分之5 計算之利息。嗣於104 年3 月3 日具狀變更聲 明為：被告應給付原告85,736元及自民國103 年11月26日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。核屬聲明之 減縮，依上開法條意旨，應予准許，先予敘明。貳、實體方面：
一、原告起訴（被告對支付命令異議，視為起訴）主張：㈠、學府華庭公寓大廈於民國81年11月間建造完成，即召開各區 分所有人會議成立「學府華庭大廈管理委員會」，並制定「 學府華庭大樓住戶規約」收取管理費，約定「每戶每月應繳 管理費以每坪新台幣35元計算」。嗣103 年9 月間所召開之 區分所有權人會議，經提案修改住戶規約中關於1 、2 樓店 面住戶的收取管理費標準，改以「每戶每月400 元」，並決 議如1 、2 樓店面住戶願遵守繳費辦法，自103 年10月起主 動繳交管理費者，即免除之前未繳之管理費債務；若未繳交 管理費者，則連同之前未繳交之管理費訴請法院一併追討。
並分別將本次會議記錄寄送各區分所有權人。
㈡、查被告所有之門牌號碼斗六市○○街00○00號之建物及基地 係座落於學府華庭大廈大樓中。依公寓大廈管理條例第18條 第1 項第2 款及學府華庭大廈住戶規約第11條，被告應按月 繳交管理費。則武陵街60號自102 年1 月登記起算迄103 年 11月止，依住戶規約計算，總計應繳之管理費為26,168元； ○○街00號自99年4 月登記起算迄103 年11月止，總計應繳 之管理費為61,168元。被告經會議記錄通知後理應按月繳交 管理費，惟被告仍拒絕繳納，經管委會以存證信函通知亦置 之不理。
㈢、對被告抗辯之陳述：
１、依住戶規約各區分所有權人均應按時繳交管理費，原告並無 為特定區分所有權人免除管理費之權，俟自103 年區分所有 權人會議始決議如自103 年10月起主動繳交管理費者，免除 之前未繳之債務。被告於103 年12月31日始繳交管理費，期 間經原告多次催繳並依督促程序發支付命令，顯見被告並非 主動繳交管理費，是被告不適用103 年區分所有權人會議中 議題三決議5 之免除之前未繳管理費債務之規定。２、些許店面式區分所有權人長期拒繳管理費之理由，係渠等未 使用大樓內部之公共設施，卻與大樓內部區分所有權人繳交 相同管理費，故以不公平為由拒繳。故管委會特於103 年區 分所有權人會議決議修改管理費收費標準，與會人當場均未 表示反對，故修訂第11條第3 、4 款之收費規定。３、惟查本件門牌號碼武陵街40號之二樓房屋及○○街00號之二 樓房屋，被告與另一區分所有權人將兩屋之二樓部分合為一 房屋而出租予他人，並將該兩屋內部之通往一樓之樓梯堵塞 或拆除，迫使二樓房客進出皆須經大樓中庭門廳或地下室出 入口。則被告主張其座落於武陵街40號之房屋未使用大樓公 共設施而應減繳管理費，但其二樓部分實有使用到大樓公共 設施卻仍要求減繳管理費。
４、綜上，原告對於店面式住戶所收取之管理費用係依區分所有 權人會議，並依該議題三決議第2 、3 、4 點區分有無使用 大樓公共設施為管理費收取之區分標準。二樓若有使用到公 共設施則應按坪計繳管理費，而一樓若未使用到公共設施則 按戶減半為每月200 元。原告對店面式住戶收取之管理費， 係依103 年區分所有權人會議決議及103 年修訂之住戶規約 ，並未逾越而另訂收費標準。
５、又被告於104 年2 月3 日之答辯狀稱，因對收費標準有所疑 義，及因原告避不見面致未能於期限內繳交管理費，故其遲 延不可歸責於被告，被告無庸負遲延責任。且被告已於103
年12月31日繳交103 年10、11、12月之管理費，則應適用 103 年區分所有人會議決議免除之前未繳之管理費債務云云 。惟查於被告繳交管理費前，原告已有以存證信函及當面告 知等方式通知被告應依限繳交管理費，且原告亦未曾減免特 定區分所有權人債務。
６、綜上，原告依公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款、學府 華庭大廈住戶規約第11條、學府華庭大廈103 年區分所有權 人會議決議，聲明：⒈被告應給付原告新臺幣85,736元及自 民國103 年11月26日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息。⒉訴訟費用由被告負擔。⒊如獲勝訴判決，原告 願供擔保予以假執行。
二、被告則以：
㈠、按民法第229 條第1 項、第230 條規定「給付有確定期限者 ，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」「因不可歸責於 債務人之事由致未為給付者，債務人不負遲延責任。」，意 即縱使給付期限屆至，若債務人係不可歸責而未為給付，即 毋庸負遲延責任。又查原告103 年度第2 次區分所有權人會 議記錄（下稱系爭會議記錄）議題三，決議：「⒉管理費收 取標準區分為二：凡有經過大樓大廳對外通道或地下室對外 通道者，仍按原管理費收費標準，每坪每月以新臺幣（下同 ）35元計算。⒊在武陵街旁之店面式住戶者，改以每戶每月 400 元計算。」被告所有座落於雲林縣斗六市○○街00號之 建物屬店面式住戶，依系爭會議記錄決議3 可知，被告自 103 年10月1 日起，應於每月10日前繳納當月400 元管理費 。惟原告卻於103 年9 月26日以斗六西平路郵局第962 號存 證信函通知「貴住戶所有斗六市○○街00號一樓、二樓，自 103 年10月1 日起每月應繳管理費，一樓部分新臺幣200 元 ，二樓部分630 元，共計830 元。逾期未繳者將訴請法院依 住戶規約追繳多年未繳之管理費，並訴請主管機關裁罰，餘 請參閱會議紀錄內容。」並於所附之會議記錄注意事項第2 點載稱「貴住戶張林貴美在本社區○○街00號一樓，依本大 會決議，自103 年10月1 日起於每月10日前應繳納當月管理 費合計新臺幣200 元整（坪數按管委會登錄管理為主）。」 自創第三種計算方式。並於103 年11月11日以斗六市○○路 ○○○0000號存證信函通知被告「所有之斗六市○○街00○ 00號之房屋請於103 年11月24日前繳交管理費。」茲因原告 未依債之本旨請求被告給付管理費，因此被告於接獲上開存 證信函即試圖與原告主委接洽了解上開事宜，惟原告主委均 避不見面。直至103 年12月29日被告才與原告主委取得聯繫 ，隨即繳清無爭議部分管理費，有爭議部分則至今未繳，實
不可歸責於被告，被告自毋庸負擔遲延責任。
㈡、又縱法院判決被告應繳納該筆管理費，被告仍可主張依系爭 會議決議「原武陵街旁店面式住戶自103 年10月1 日起自動 繳交管理費者，免除前未繳交之管理費債務。」而非適用「 逾2 期未繳交管理費者，或修正後一年內有未繳2 期以上者 ，授權管委會依公寓大廈管理條例第21條之規定訴請法院追 討多年未繳之管理費總額、遲延利息及委任律師訴訟等費用 。」
㈢、被告並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。三、兩造爭執暨不爭執事項：
㈠、兩造不爭執事項：
１、被告係雲林縣斗六市○○街00○00號建物之所有人，其建物 及基地，係坐落於學府華庭大廈中，為該大廈之區分所有權 人。
２、被告所有之○○街00號建物為店面，惟2 樓部分有經過大樓 中庭，而該戶1 、2 樓合計104.17平方公尺，約31.51 坪， 其中2 樓之坪數約為18坪；被告所有之武陵街60號建物，亦 係店面住戶，由自家1 樓門戶進出，並無使用大樓門廳、樓 梯、電梯等公共設施，該戶面積為114.13平方公尺，約為 34.52 坪。
３、被告於103 年12月31日已繳交門牌號碼42號及60號103 年 10月、11月2 期每戶各新臺幣400 元之管理費，合計1,600 元。
４、被告有收到原告於103 年9 月26日所寄發之學府華庭103 年 區分所有權人會議紀錄及存證信函。亦有收到原告於103 年 11月11日所寄發之存證信函，信函中記載應於103 年11月24 日前繳交管理費。
㈡、兩造爭執事項：
１、89年10月8日、102年8月28日住戶規約是否合法？２、被告是否須依該規約給付103年9月19日之前之管理費？原告 是否應免除被告103年9月份（含）之前應繳交之管理費債務 ？
３、原告請求被告請付99年4月起至103年9月止（42號部分：99 年4月起至103年9月止；60號部分：102年1月起至103年9月 止）之管理費共85,736元，有無理由？
四、得心證之理由：
１、上開事實，除後列爭執事項外，為兩造所不爭執，此外有雲 林地院103 年度司促字第9752號支付命令卷內所附存證信函 影本、會議記錄影本、收件回執影本、建物登記第二類謄本 。被告答辯狀所附存證信函影本、收費單影本、103 年區分
所有人會議記錄影本、雲林縣斗六地政事務所建物所有權狀 影本、住戶連署書影本、學府華庭大樓住戶規約影本。104 年2 月6 日雲林縣政府府建用二字第0000000000號函。原告 民事準備狀所附103 年區分所有權人會議資料影本、住戶規 約影本、103 年區分所有權人會議簽到冊影本、學府華庭管 理委員會89年公寓大廈規約影本、武陵街60號3 樓所有權狀 影本、學府華庭管理費收費表影本。原告103 年10月7 日、 103 年11月28日存證信函通知影本、104 年1 月份管理委員 會會議記錄影本等在卷可稽，堪信屬實。茲就兩造爭執事項 ，說明如下。
２、89年10月8日、102年8月28日住戶規約是否合法？⑴、經查89年10月8日住戶規約，嗣既陳報雲林縣政府備查，復 由原告對於未繳交管理費之住戶，由管理委員採取以支付命 令請求，而由司法介入審查該管理費之收取標準，雖因已逾 公文保存期限銷毀檔案，致無法調得相關卷證（審理卷第 230頁至233頁）查明管理費之收取標準，是否經過區分所有 權人會議議決，然衡情原告應會提出符合請求管理費正當性 之相關證據，如管理委員會合法成立之資料、住戶規約、區 分所有權人會議議決住戶規約及管理費收費標準之會議記錄 等相關資料，以供法院審酌方符常理。依此推論，該89年10 月8日住戶規約應有經區分所有權人會議議決通過，應屬合 法有效。
⑵、另所謂住戶規約，依公寓大廈管理條例第3條第12款規定， 係指「公寓大廈區分所有權為增進共同利益，確保良好生活 環境，經區分有權人會議決議共同遵守事項」。而既有公寓 或新建大廈，在召開第一次區分所有權人會議之前，因尚無 規約或區分所有權人會議決議所設定之管理費收取標準，但 依同條例第55條及56條第2項之規定，既有公寓大廈應以規 約範本視為規約之規定。而內政部依公寓大園管理條例第60 條第1項之授權，訂立之規約範本，其第10條第2項規定：「 管理費由各區分有權人會議決議分攤之。但第一次區分所有 權人召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管 契約有規定者從其規定，未規定者，各區分有權人應按其共 有之應有部分比例分擔之。」經查，學府華庭公寓大廈，於 81年11月間建造完成，公寓大廈管理條例係於84年6月28日 經總統公佈施行，可知學府華庭公寓大廈於該條例施行前已 取得建築執照之公寓大廈，縱嗣未有區分所有權人會議，議 決訂定規約，然參酌該條例第55條第2項規定：「前項公寓 大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本 視為規約」。是89年10月8日之住戶規約，既係參照規約範
本制定，依上開規定，要屬有效，否則無法維持區分所有權 人會議召開前管理委員會之正常運作。又觀之89年10月8日 制定之學府華庭公寓大廈規約（審理卷第183頁以下）第12 條二、「關於管理費用由區分所有權人依照區分有權人會議 之決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所 有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規 定，未規定者，各區分有權人應按其共有之應有部分比例分 擔之。」之內容，核與規約範本相同，顯然是援用該條例第 60 條之規約範本所訂立，並於管理委員會成立後向雲林縣 政府報備，是縱有被告所稱未經區分所有權人會議議決同意 之情，然依上開說明，該規約於第一次區分所有權人會議召 開前或未議決前，自有拘束區分所有權人全體之效力。⑶、102年8月28日住戶規約中第11條就公共基金、管理費繳納方 式，係將上述89年10月8日住戶規約，關於管理費由管理委 員會以每戶每坪35元，按月收取之標準，予以明文化，並未 變更管理費以「坪」計算之標準，而依102年8月28日區分所 有權人會議記錄（審理卷第127頁）之記載，該住戶規約雖 未有經區分所有權人會議議決之相關記錄，惟嗣已於103 年 9 月9 日區分所有權人會議（支付命令卷第6 頁）中議決， 且既已於其議提三明確表示係議決修改「學府華庭住戶規約 第11條第3 、4 款有關住戶之公共基金、管理費之繳納方式 及金額」（即上開102 年8 月28日住戶規約），則該102 年 8 月28日住戶規約要屬有效，亦有拘束區分所有權人全體之 效力。
３、被告是否須依該規約給付103年9月19日之前之管理費？原告 是否應免除被告103年9月份（含）之前應繳交之管理費債務 ？
查103年9月19日區分所有權人會議（支付命令卷第9頁）決議 5.「原武陵街旁之店面式住戶自103年10月1日起自動繳交管 理費者，免除前未繳交管理費之債務」，雖係規定免除住戶 前未繳交管理費之優惠條件，然被告係於103年12月31 日始 繳交103年11月、12月之管理費，已不符該規約要求於103年 10月1日起按期繳交之規定，或遵守原告存證信函命被告於 103年11月24日前繳納之意思表示，況被告僅繳交42 號、60 號每戶各800元共1,600元（見審理卷第33頁管理費收費單） ，就60號此戶部分，雖符合決議3.「在武陵街旁住戶，改以 每戶400元計算」之規定，但42號住戶部分，其2樓部分有經 過大樓中庭，故與決議4.「吉宏公司」情形相類，其2樓部 分，仍應按登記之坪數計算管理費，即每月630元，然被告 僅繳交每月400元，亦不符該決議4.之規定。被告既未按103
年9月19日區分所有權人會議所規定之期限、金額繳納管理 費，自不得享有免除前所積欠管理費之優惠。
４、原告請求被告請付99年4月起至103年9月止之管理費85,736 元，有無理由？
⑴、89年10月8日、102年8月28日之住戶規約均為有效乙節，前 已敘明，而被告已積欠2期以上之管理費，且被告有收到原 告所寄發催繳管理費之存證信函，是原告自得向被告請求給 付管理費。依89年10月8日之住戶規約，雖並未明文規定收 費標準，但該規約第10條關於管理費之收取，並未區別店面 型住戶或非店面型住戶，而異其收費標準，故應一體適用。 且該規約，並已就在尚未有區分所有權人會議議決之情形下 ，依「各區所有權人按其共有之應有部分比例分擔管理費」 訂立原則性收費標準，並授權管理委員訂定費用之收繳及方 法，嗣管理委員會就每戶，按住戶登記坪數收取每坪35元之 管理費，業已相沿多年，復對於未繳之住戶，由管理委員會 向法院聲請發支付命令請求，而由司法介入審查該管理費之 收取標準，此亦有98年1月起至103年12月止之管理費收費表 、本院支付命令確定證明書等可稽，是該收費標準，應為有 效。退而言之，若該住戶規約尚未經區分所有權人會議議決 通過，然該管理費之收取，尚符合規約範本第10條，按「應 有部分比例分擔」之原則，且以此收費標準行之多年，則於 區分所有權人住戶內部間，已然形成相當之共識，及對外具 公示效果，又因此屬區分所有權人會議召開前之住戶規約範 本，依該條例第55條第2 項規定，視為規約，對全體區分所 有權人仍有拘束力，是原告自得依該標準向住戶收取103 年 9 月19日新收費標準訂立前未交之管理費。至於42號及60號 住戶各應繳納多少之管理費，分述如下：
⑵、42號部分之管理費：其登記坪數為31.51 坪，每月（期）應 繳管理費1,102 元（31.51 35），則自99年4 月起至103 年9 月止應繳54期，共59,508元之管理費。⑶、60號部分之管理費：其登記坪數為34.52 坪，每月（期）應 繳管理費1,208 元（34.52 35），則自102 年1 月起至 103 年9月止應繳21期，共25,368元之管理費。⑷、從而，原告依兩造間住戶規約，請求被告給付上開⑵、⑶之 管理費合計84,876元為有理由。
五、又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ；給付無確定期限者 ，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自 受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或
依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告 有同一之效力，民法第233 條第1 項前段、第203 條、第22 9條第2項分別定有明文。查被告已於103年11月11日收受原 告寄達催繳管理費之存證信函（斗六西平路局存證號碼 001138號），該信函表明被告應於103年12月24日前繳納積 欠之管理費，是被告應自同年12月25日起負遲延責任。從而 ，本件原告依住戶規約管理費請求權之規定，請求被告給付 84,876元，及自103年12月26日至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無 理由，應予駁回。
六、本件係適用小額程序所為被告一部敗訴之判決，爰就被告敗 訴部分依職權宣告假執行。
七、訴訟費用：本件訴訟費用確定為1,000 元，依民事訴訟法第 79條之規定，由被告負擔900元，其餘由原告負擔。中 華 民 國 104 年 5 月 12 日
斗六簡易庭 法 官 陳定國
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院斗六簡易庭提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應記載原判決所違背之法令及其具體內容、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實）。如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。中 華 民 國 104 年 5 月 12 日
書記官 李懿庭