返還土地等
臺灣高雄地方法院(民事),重訴字,103年度,180號
KSDV,103,重訴,180,20150409,2

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第180號
原　　　告　臺灣糖業股份有限公司
法定代理人　陳昭義
訴訟代理人　吳艾黎律師
被　　　告　劉良明
　　　　　　陳長青
上二人之共 吳剛魁律師
同訴訟代理
人
被　　　告 劉曜陞
　　　　　 鄢素芬
上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國104 年3 月9
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告劉良明應將坐落高雄市○○區○○段0○段000地號土地上如附圖A 及B 所示面積共二百六十九平方公尺之地上物拆除騰空，將該部分土地返還予原告，並應自民國一○二年十月四日起至返還第一項土地之日止，按日給付原告新臺幣叁佰貳拾陸元。被告陳長青應自前項之地上物遷出。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告劉良明負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰玖拾貳萬元為被告劉良明供擔保後得假執行。但被告劉良明如以新臺幣捌佰柒拾肆萬貳仟伍佰元為原告供擔保後，免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣伍拾伍萬元為被告陳長青供擔保後得假執行。但被告陳長青如以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為原告供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人 之聲請，由其一造辯論而為判決；不到場之當事人，經再次 通知而仍不到場者，並得依職權由一造辯論而為判決，民事 訴訟法第385 條第1 項定有明文。本件被告鄢素芬於民國10 4 年1 月22日本院言詞辯論期日，經合法通知而無正當理由 未到庭，嗣再於104 年3 月9 日本院言詞辯論期日，仍經合 法通知而無正當理由未到庭，則依前揭規定，本院依職權由 原告一造辯論而為判決，合先敘明。
二、原告主張：原告於101 年間將其所有坐落高雄市○○區○○ 段0 ○段000 地號土地( 下稱系爭土地) 內面積268 平方公 尺之土地出租予被告劉良明，租期自101 年1 月1 日起至10



5 年12月31日止共計5 年( 下稱系爭租約) ，而其中第2 條 約定承租土地之約定用途限依首次訂約當時現況使用，如有 地上建物，除修建、改建外，不得新建、增建或重建。詎被 告劉良明竟於101 年10月間將系爭土地內其中1 棟2 層樓之 鐵皮屋全部拆除，而於原址重新搭蓋1 棟2 層樓之鐵皮屋， 顯屬地上物之新建、增建或重建而違反系爭租約第2 條約定 ，原告於102 年10月3 日以高橋資字第0000000000號函通知 被告劉良明因其違約，依系爭租約第9 條第5 款之約定，自 即日起終止系爭租約，及請被告劉良明依系爭租約第13條約 定清除地上物返還系爭土地，復於102 年10月21日以高橋資 字第0000000000號函重申前揭102 年10月3 日函之意旨及請 其繳納系爭租約終止前之102 年期（102 年1 月1 日至102 年10月3 日）地租，詎被告雖依前揭函示內容繳納租金，卻 拒不拆除地上物及返還系爭土地。現被告劉良明占用系爭土 地之位置如附圖A 、B 部位所示之地上物，面積共計269 平 方公尺，而其子即被告劉曜陞、其子媳即被告鄢素芬亦共同 占有上開地上物，其中附圖B 之地上物一部分係由被告陳長 青經營統一超商，渠等均無權占用系爭土地，依民法第767 條規定，被告劉良明應將附圖A 、B 部位之地上物拆除，而 其餘被告均應自上開地上物遷出。又原告依系爭租約第7 條 約定，得請求被告劉良明自102 年10月4 日起至返還系爭土 地之日止，按日給付不當得利新臺幣( 下同) 326 元（計算 式：6,320 元/ ㎡×7%×269 ㎡÷365 日＝326.04元，元以 下四捨五入）。爰依民法第767 條及第179 條等規定、系爭 租約第7 條及第13條等約定提起本訴等語。並聲明：㈠被告 劉良明應將系爭土地上如附圖所示A 、B 之地上物拆除騰空 ，並將該部分土地返還予原告。㈡被告劉曜陞、被告鄢素芬 及被告陳長清應自第一項所示之地上物遷出，並將該部分土 地返還予原告。㈢被告劉良明應自102 年10月4 日起至返還 上開土地之日止，按日給付原告326 元。㈣原告願供擔保， 請准宣告假執行。
三、被告劉良明則均以：如附圖所示A 、B 之地上物為伊所有， 原告指稱伊於101 年10月間將系爭土地內其中1 棟2 層樓之 鐵皮屋全部拆除，而於原址重新搭蓋1 棟2 層樓之鐵皮屋， 屬地上物之新建、增建或重建之情形並非事實，伊僅係因建 築物老舊而為修建，故原告依系爭租約第2 條、第7 條、第 9 條及第13條約定終止系爭租約並無理由。再依系爭租約第 2 條係約定：「約定用途：限依首次訂約當時現況使用。如 有地上建物，除修建、改建外，不得新建、增建或重建( 如 屬早期出租建地之續約，約定用途：本契約土地限供建築使



用) 。」，由此可見原告出租土地之類型係分為「占建出租 」及「早期出租建地之續約」，而所謂占建出租乃指原告不 知情土地遭他人占用建築，經原告發現占用事實後認定該遭 占用土地為業務上無保留需要而辦理出租之情形而言，然伊 及伊之先祖早在原告公司成立前，即已在系爭土地上定居耕 作並持續至今，此乃原告於出租前所明知，而與占建出租之 定義不符，是系爭租約之類型實為建地出租，則依上開約定 ，被告僅須於系爭土地上為建築使用即不違反約定用途之限 制，原告終止租約甚無理由。再附圖所示A 、B 部分面積合 計269 平方公尺，係加計雨遮所占面積，惟雨遮非實際建築 面積，自不得列入占地面積計算等語資為抗辯，並聲明：請 求駁回原告之訴。
四、被告陳長青則以：如附圖所示B 部分之地上物乃被告劉良明 所出資興建，則該地上物之所有權人實為被告劉良明而非原 告，原告自不得依民法第767 條第1 項前段規定請求伊自該 地上物遷讓；況依占有連鎖之原理，被告劉良明與原告間訂 有系爭土地之租約，而被告劉曜陞為被告劉良明之子，經被 告劉良明允許而久居於系爭土地上，雖與被告陳長青以隱名 合夥之方式經營便利商店，但被告劉曜陞及被告陳長青實係 經被告劉良明允許而占用系爭土地，故被告陳長青實非無權 占有系爭土地等語資為抗辯，並聲明：㈠請求駁回原告之訴 。㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。五、被告劉曜陞、鄢素芬則均稱：不同意原告請求等語，並聲明 ：請求駁回原告之訴。
六、兩造不爭執事項：
㈠ 系爭土地為原告所有，而被告劉良明曾與原告就系爭土地簽 訂耕地租賃契約，租賃期限為自83年1 月1 日起至88年12月 31日止，嗣原告以被告劉良明未自任耕作違反耕地三七五減 租條例第16條規定為由而主張租約無效，並訴請返還系爭土 地，經法院判決原告勝訴確定在案( 即本院90年度重訴字第 384 號、臺灣高等法院高雄分院91年度重上字第65號判決， 下稱前案訴訟) 。
㈡ 被告劉良明於92年間與原告簽訂土地租賃契約書，租賃期間 為自92年10月1 日起至95年12月31日止，嗣再簽訂土地租賃 契約，租賃期間為自96年1 月1 日起至100 年12月31日止， 復簽訂系爭租約，租賃期間為自101 年1 月1 日起至105 年 12月31日止。
㈢ 原告於102 年10月3 日以高橋資字第0000000000號函文載明 被告劉良明有拆除地上物新建、重建及增建之情事，違反系 爭租約第2 條約定而依第9 條規定終止租賃契約，經被告劉



良明於102 年10月4 日收受。
七、得心證之理由：
原告主張被告劉良明有拆除地上物並新建、重建及增建之情 事，違反系爭租約第2 條約定而依第9 條終止系爭租約，其 應拆除地上物及給付相當於租金之不當得利，而被告劉曜陞 、陳長青及鄢素芬均應自上開地上物遷出並返還系爭土地等 情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件首應審究者 厥為：㈠原告以被告劉良明有拆除地上物並新建、重建及增 建之情事，違反系爭租約第2 條約定而依第9 條第5 款終止 系爭租約，有無理由？㈡原告請求被告劉良明拆除如附圖所 示A 、B 之地上物及被告劉曜陞、陳長青及鄢素芬應自上開 地上物遷出並將系爭土地返還原告，有無理由？㈢原告請求 被告劉良明給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有理 由，其數額為何？茲分述如下：
㈠ 原告以被告劉良明有拆除地上物並新建、重建及增建之情事 ，違反系爭租約第2 條約定而依第9 條第5 款終止系爭租約 ，有無理由？
1、按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條固定有明文，然若契約文字業已表示當事人 真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解( 最高法院17年上字第1118號判例意旨參照) 。次按當事人主 張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法 第277 條前段定有明文，而一方如已有適當之證明者，相對 人欲否認其主張，即不得不更舉反證( 最高法院19年上字第 2345號判例意旨參照)。
2、原告主張依系爭租約第2 條約定，被告劉良明不得將地上物 為新建、重建或增建，而被告劉良明則以系爭租約之類型為 早期出租建地之續約，僅須於系爭土地上建築使用即不違反 該條約定之詞為辯。經查，系爭租約第2 條係約定：「約定 用途：限依首次訂約當時現況使用。如有地上建物，除修建 、改建外，不得新建、增建或重建（如屬早期出租建地之續 約，約定用途：本契約土地限供建築使用）。」（參本院10 3 年度雄簡字第972 號卷第11頁），再依系爭租約之封面觀 之，其已載明係「占建出租」而非早期出租建地之續約( 參 本院103 年度雄簡字第972 號卷第10頁) ，是依此明示之文 義即非得適用系爭租約第2 條括弧內之約定，而應受系爭租 約第2 條本文約定即不得為地上建物之新建、增建或重建之 拘束。至被告劉良明雖辯稱系爭租約之類型實為早期出租建 地之續約云云，惟系爭租約既明確記載為「占建出租」，已 難謂尚有何解釋為他種出租類型之空間，況依證人即原告之



資產營運處土地利用組組長陳志成到庭證稱：占建出租是指 出租前土地有無被占用來認定，如符合我們公司被占用處理 要點規定之土地出租為占建出租，除此一般的建地出租即為 建地出租，至於原告公司於出租前是否知情土地被占用，與 占建出租之認定無關，被告劉良明雖於先前就系爭土地曾與 原告訂定耕地租賃約，但因違反三七五減租條例而租約無效 ，即屬無權占用系爭土地，故以占建出租之方式將系爭土地 出租予被告劉良明等語( 參本院卷二第5 頁至第6 頁) ；及 證人即原告之資產營運處處長陳秀姬亦到庭證稱：原告公司 之建地出租類型有早期出租建地及占建出租，前者是指日據 時期，自日產接收之土地當時已經出租的建地，後者則是指 於出租前土地上已有他人占用，因原告公司還用不到這些土 地而依被占用土地處理要點辦理出租，而被告劉良明先前曾 依三七五減租條例向原告承租系爭土地，嗣因違反三七五減 租條例而改依被占用土地處理要點承租，是屬於占建出租等 語( 參本院卷二第44頁至第47頁) ，而上開證人雖均與原告 間存有僱傭關係，然本院審酌渠等係分於不同庭期到院證述 ，仍均一致證稱如原告土地於出租前即遭他人占用，依原告 之被占用土地處理要點出租者即屬占建出租，及被告劉良明 係屬占建出租等情；且參原告之被占用土地處理要點第1 條 規定：「台灣糖業公司為加速被占用土地處理並增加土地營 收，減輕土地稅負，解決占用人長期使用本公司土地之不合 理現象，特訂定本要點。」( 參本院卷一第135 頁) ，堪認 證人所述該要點係在處理因土地遭他人占用而辦理出租乙節 為真實；另被告劉良明與原告先前所訂之耕地租賃契約確因 被告劉良明違反耕地三七五減租條例而遭前案訴訟法院認定 該租約無效等情( 參前案訴訟判決，此業為兩造所不爭執如 上) ，亦與上開二證人所述之情節相同；復依原告之92年6 月23日函文第3 點，其上確有記載如承租人違反耕地三七五 減租條例第16條規定而租約無效，改按被占用土地處理要點 辦理出租等語( 參本院卷二第16頁) ，核此均與證人前揭證 述相互印證而無扞格之處，堪認上開二證人之證詞應可採信 。準此，被告劉良明雖先前與原告簽訂系爭土地之耕地租賃 契約，惟因其違反耕地三七五減租條例而使該租約歸於無效 ，嗣再依原告被占用土地處理要點辦理出租而為占建出租等 情應屬真實，是原告確係以占建出租之真意而與被告劉良明 簽訂系爭租約無訛。
3、再被告劉良明雖辯稱前案訴訟判決認定其先前與原告所簽訂 之耕地租賃契約違反耕地三七五減租條例而無效，於法不合 云云，惟前案訴訟判決既經確定在案，且被告劉良明為前案



訴訟之當事人，其理應知悉其與原告所簽之耕地租賃契約業 經前案訴訟判決認定為無效，則其嗣於92年起再與原告簽訂 系爭土地之租賃契約，其應明瞭此不可能為先前之無效耕地 租賃契約之續約，況系爭租約封面上已明載占建出租而非早 期出租建地續約，此亦應為被告劉良明於簽署時所明知，堪 認被告劉良明於簽訂系爭租約時應知悉此非早期出租建地之 續約，而為占建出租之租約，是被告劉良明此揭所辯前案訴 訟判決不可採，其與原告訂定系爭租約之真意乃早期建地出 租之續約云云實非可採。除此之外，被告劉良明於原告已盡 舉證責任證明系爭租約類型應為占建出租之情形下，迄未能 提出相當之反證以證明其與原告間簽訂系爭租約之真意乃早 期出租建地之續約，尚難認其主張為可採，故其自仍應受系 爭租約第2 條本文約定不得將地上物為新建、重建或增建之 拘束。
4、被告劉良明雖另辯稱其僅係因如附圖所示B 部分之地上物過 於老舊而為修繕，並未新建、重建或增建云云，惟查，依高 雄市政府工務局違章建築處理大隊103 年9 月22日函文所載 ：「本案經102 年2 月18日派員至現場勘查時，該筆土地當 時現況已為空地上新建且施工中之鋼骨構造建物，未有既存 舊有建物存在，另查該筆土地並無合法申請建築及使用等相 關執照，故本大隊於102 年2 月18日以高市工違楠字第1088 號處理新違章建築處分書依法處分在案。」等語( 參本院卷 一第127 頁) ，足見被告劉良明確係將如附圖所示B 部分之 原有地上物拆除，而重新搭建建物，則其辯稱僅係舊有地上 物修繕云云並非可採。從而，原告主張被告劉良明違反系爭 租約第2 條本文約定而為地上物之新建、重建，依系爭租約 第9 條第5 款約定終止系爭租約，洵屬有據。
㈡ 原告請求被告劉良明拆除如附圖所示A 、B 之地上物並返還 系爭土地，及被告劉曜陞、陳長青及鄢素芬應自上開地上物 遷出並將系爭土地返還原告，有無理由？
1、按所有人對於無權占有或侵奪其物者，得請求返還之；對於 妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者， 得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文，而此所謂占 有係指民法第940 條之直接占有及941 條之間接占有而言， 並不包括同法第942 條所定輔助占有之情形在內( 最高法院 78年度台上字第1985號判決意旨參照) 。又所謂占有輔助人 ，係基於特定之從屬關係，受他人指示而為占有( 民法第94 2 條規定參照) ，倘基於共同生活關係隨同他人居住於房屋 內，應屬占有輔助人，依民法第942 條規定僅該他人為占有 人，是以如一併請求占有輔助人遷讓返還所有物，即非正當



(最高法院82年度台上字第3057號判決意旨參照) 。另系爭 租約如租期屆滿不再續約或甲方( 即本件原告，下同) 依系 爭租約契約第9 條通知乙方( 即本件被告劉良明，下同) 終 止時，乙方應於1 個月內將所有地上物包括建築物或放置之 器材物品等，拆遷清除並交還土地，此乃系爭租約第13條所 明文約定。
2、經查，原告以被告劉良明違反系爭租約第2 條約定為由，依 系爭租約第9 條第5 款約定終止系爭租約等情業經本院認定 如前，而該終止之意思表示經被告劉良明於102 年10月4 日 收受，此為兩造所不爭執，是系爭租約於斯時即已生合法終 止之效力，被告劉良明所有如附圖所示A 、B 地上物即屬無 權占用系爭土地，故原告依前揭民法第767 條規定及系爭租 約第13條約定請求其拆除上開地上物，即屬有據，應予准許 。另被告劉曜陞為被告劉良明之子、被告鄢素芬為被告劉良 明之子媳，此有戶籍謄本在卷可佐( 參本院卷一第161 頁) ，並據被告劉良明陳述在卷( 參本院卷一第124 頁) ，且為 兩造所未爭執，應堪信為真實，是被告劉曜陞及鄢素芬應均 係基於共同生活關係隨同被告劉良明居住於該地上建物, 渠 等應僅屬占有輔助人，依前揭說明，原告自不得對渠等請求 遷出。原告雖主張被告鄢素芬與被告劉良明非屬同一戶籍， 渠等並非同財共居云云，惟戶籍雖可作為居住事實之參考， 然是否有實際居住之事實仍須依客觀具體情況為認定，並非 以戶籍地址為唯一依據，而被告鄢素芬既實際上係居住於上 開地上物，且原告亦不否認其占有該地上物，則其即應係隨 同被告劉良明居住而與之同居共財，實屬占有輔助人無訛， 是原告此部分主張尚難憑採。再被告陳長青自承其係與被告 劉曜陞於如附圖所示B 部分之地上物合夥經營超商( 參本院 卷一第148 頁) ，此為原告所未爭執，應堪信為真實，則被 告陳長青既非與被告劉良明基於特定之從屬關係而為占有， 即非屬被告劉良明之占有輔助人，而應為直接占有人，則原 告基於系爭土地所有權人之地位依前揭民法第767 條規定訴 請其自系爭土地上之地上物遷離，為有理由，應予准許，至 原告所訴請被告陳長青應將該部分土地返還原告乙節，因該 部分土地上仍有被告劉良明之地上物，而被告陳長青並非該 地上物之所有權人，其自無權處分該地上物以交還該部分土 地予原告，是原告此部分之請求核屬無據，礙難准許。另被 告陳長青固辯稱其占有如附圖B 所示之地上物係經被告劉良 明之允許，依占有連鎖之原理，其亦為有權占有云云，惟查 ，被告劉良明與原告間之系爭租約業經原告合法終止，則被 告劉良明占用系爭土地即無正當權源，是即便被告陳長青係



得被告劉良明之同意而占用，亦屬無權占用系爭土地，，故 此揭抗辯並非可採。
㈢ 原告請求被告劉良明給付相當於租金之不當得利，有無理由 ？如有理由，其數額為何？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人之不動產 ，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法 院61年台上字第1695號判例意旨可資參照，準此，無權占有 人顯係無法律上之原因而受利益，並致土地所有權人受有損 害，則土地所有權人自得依不當得利之法律關係，請求無權 占有人給付相當於租金之利益。本件被告劉良明自102 年10 月4 日系爭租約終止後，即屬無權占用系爭土地，如前所述 ，揆諸前揭說明，原告自得依民法第179 條規定請求被告給 付相當於租金之不當得利。
2、次按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報 總價額年息10% 為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情 形準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。 又系爭租約第6 條約定：「本契約租期屆滿不再續約或終止 後乙方仍為租賃物之使用，每日應按本契約第4 條租金計算 方式給付甲方不當得利，且不得主張民法第451 條規定之適 用及其他異議。」，原告據此主張被告劉良明於系爭租約終 止後仍占用系爭土地269 平方公尺，而請求被告劉良明應自 終止時即102 年10月4 日起至至返還系爭土地之日止，按日 給付每日326 元相當於租金之不當得利。本院審酌系爭租約 第1 條及第5 條原即約定以系爭土地申報地價7%計算承租土 地租金( 參本院103 年度雄簡字第972 號卷第11頁及第12頁 ) ，被告劉良明於系爭租約終止後繼續無權占用系爭土地共 269 平方公尺( 即附圖所示A 及B 部分面積) ，自仍受有與 承租系爭土地時之相同利益，且系爭租約第7 條已明定承租 人於無權占用系爭土地後，按原收取租金計算方式給付不當 得利( 參本院103 年度雄簡字第972 號卷第12頁) ，而系爭 租約關於租金計算之約定，亦未逾前開土地法所定申報總價 年息10% 之上限，並無租金約定過高之情形，且此亦為被告 劉良明所未爭執( 參本院卷二第5 頁言詞辯論筆錄) ，應認 原告主張以原租金收取標準即系爭土地申報地價7%計算，請 求被告劉良明自102 年10月4 日起至返還系爭土地之日止， 按日給付原告326 元﹝計算式：申報地價6,320 元( 參本院 103 年度雄簡字第972 號卷第1 頁土地登記謄本) ×7%×占 用面積269 ㎡÷365 日＝326.04元，元以下四捨五入﹞，為 有理由。至被告劉良明雖辯稱附圖所示A 、B 部分面積合計



26 9平方公尺，係加計雨遮所占面積，惟雨遮非實際建築面 積，自不得列入占地面積計算云云，然雨遮部分既已附著於 建物本體之上，即屬建物之一部分，自應列入占地面積而為 計算，是其執此抗辯並非可採。
八、綜上所述，原告依民法第767 條、第179 條等規定、系爭租 約第7 條及第13條等約定，請求被告劉良明拆除如附圖所示 A 、B 之地上物，被告陳長青應自上開地上物遷出，而被告 劉良明並應自102 年10月4 日按日給付326 元，為有理由， 均應予准許。至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。九、又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，而就原告勝訴部分 之假執行聲請，核無不合，爰宣告其供擔保後得為假執行， 至原告敗訴部分，其假執行聲請即失所附麗，應併予駁回。 而被告劉良明雖未聲明願供擔保請准宣告免為假執行，惟衡 酌兩造權益，爰依職權酌定相當之擔保金額為免假執行之宣 告。另被告陳長青陳明願供擔保請准免為假執行之宣告，亦 酌定相當之擔保金額准許之。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法經本院斟 酌後認均不影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論述，附此 敘明。
十一、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事 訴訟法第385 條第1 項、第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 9 日
民事第三庭 法 官 呂佩珊
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 4 月 10 日
書記官 陳仙宜