臺灣高雄地方法院民事判決 103年度重訴字第172號
原 告 林澄文
被 告 蔡天贊
訴訟代理人 張志明律師
複 代 理人 鄭雅云律師
上列當事人間請求給付價金等事件，本院於民國104 年4 月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰叁拾貳萬叁仟貳佰陸拾玖元，及自民國一百零三年七月五日起至一百零三年七月十三日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項原告為被告供擔保新臺幣肆拾肆萬元後得假執行。但被告如以新臺幣壹佰叁拾貳萬叁仟貳佰陸拾玖元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基 礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限 ，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第7 款定有明文。原 告起訴時，原訴之聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同） 132 萬3,269 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率百分之五計算之利息；及自民國102 年12月25日 起至清償日止，每日給付第三期款價金餘款即1 萬3,669 元 之一千分之一懲罰性違約金；另自103 年3 月21日起至清償 日止，每日給付第四期價金130 萬9,600 元之一千分之一懲 罰性違約金。嗣於103 年5 月21日以104 年5 月20日民事變 更訴之聲明暨陳報狀變更為客觀預備之訴，先位聲明為：被 告就高雄市○○區○○段178 、199 、221 、232 、253 、 254 、258 、259 地號土地應有部分（下稱系爭土地）所有 權移轉登記應予塗銷，並回復登記為原告所有；願供擔保請 准假執行；備位聲明則援用上述之原聲明。被告雖不同意原 告之追加，惟原告變更之原聲明及其後之先、備聲明，均基 於之兩造就系爭土地買賣契約之同一基礎事實，且原告請求 變更之日仍在書狀交換之先行程序（訴訟前階段），本院尚 未為進行任何言詞辯論期日，被告仍可充足準備防禦，亦不 甚礙訴訟之終結，符合上述但書得追加之規定，仍予准許。貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠兩造於102 年10月24日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣 契約），被告向原告價購系爭土地，總價為630 萬9,600 元 ，約定分4 期給付（第1 至4 期分別為100 萬元、150 萬元 、250 萬元及130 萬9,600 元），另約定原告應於一定之期 限前將系爭土地上自己所有物品搬遷、帶離。而原告因搬遷 作業不及，經與被告協議，將搬遷期限及被告給付第4 期餘 款13,669元及第4 期尾款130 萬9,600 元均延至103 年3 月 20日。今原告已依約清空系爭土地上自己所使用之物品，並 已辦妥所有權移轉登記至被告名下，另依系爭契約約定支付 增值稅、印花費、規費、代書費、仲介服務費等計727,982 元，被告即應按約給付第三期之餘款13,669元及第4 期尾款 130 萬9,600 元，惟被告遲未給付，原告遂於103 年4 月7 日委由律師發函催告被告，被告仍置之不理。原告即以依系 爭買賣契約第8 條之約定，請求解除契約，請求被告返還系 爭土地，被告並應給付同條約定之違約金。縱認原告解除契 約不合法，原告仍得請求被告給付上開積欠之第三期餘款及 尾款共計132 萬3,269 元，並依系爭買賣契約第8 條第2 款 之約定，請求被告給付遲延給付價金之懲罰性違約金。為此 ，爰依系爭買賣契約第8 條約定及民法第179 條規定提起本 件訴訟等語。並先位聲明：㈠被告就系爭土地所有權移轉登 記應予塗銷，並回復登記為原告所有；㈡原告願供擔保請准 宣告假執行；備位聲明：㈠被告應給付原告132 萬3,269 元 ，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分 之五計算之利息；及自102 年12月25日起至清償日止，每日 給付第三期款價金（即1 萬3,669 元）千分之1 之懲罰性違 約金；及自103 年3 月21日起至清償日止，每日給付尾款價 金（即130 萬9,600 元）千分之1 之懲罰性違約金。㈡原告 願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭契約第7 條約定，原告除須將自己個人之 物品在一定之期限內搬離外，亦有義務須將系爭土地上其他 共有人之物品、建物騰空拆除，完整交付被告，被告雖有同 意將清空點交之期限延至103 年3 月20日，但原告在該日僅 有將自己個人物品清空，並未協同將共有人即原告哥哥林○ ○位於系爭土地其中178 地號土地上之建物拆除清空，則原 告逾期點交而違約，被告自得拒絕價金之交付。而林○○於 103 年7 月4 日已將178 地號土地上之建物拆除後，被告隨 即通知原告領款，故原告自不得主張有權解除系爭契約。至 於對於原告請求給付第3 期尾款及第4 期款共計132 萬3,26 9 元，及自103 年7 月5 日起至103 年7 月13日止，按年息
百分之五計算之利息，被告同意給付，其餘原告主張之利息 及違約金，被告既未違約，自無須給付等語資為抗辯，並聲 明：原告之訴（除同意給付之部分外）駁回；如受不利判決 ，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、經兩造協議，對於以下之事實，兩造均不爭執： ㈠兩造成立系爭買賣契約，由被告向原告購買系爭土地。 ㈡兩造有簽訂書面契約（如本院卷5至9頁所示）。 ㈢被告尚餘第3 期餘款及第4 期尾款共計132 萬3,269 元未付 清。
㈣原告已辦竣系爭土地所有權移轉登記，並已清空系爭土地上 之自己物品。
㈤原告曾以搬遷作業不及為由，要求將尾款支付期日及點交期 日延至103 年3 月20日，經被告同意。
㈥原告在103 年4 月7 日寄送存證信函（如本院卷26頁所示） 給被告。
㈦被告在103 年4 月25日寄送存證信函（如本院卷第45頁所示 ）給原告。
㈧林○○於103 年7 月4 日將178 地號土地上之建物拆除。 ㈨被告於林○○拆除建物後，即通知原告領取尚未付清之132 萬3,269 元，原告拒絕領取（見本院卷第170頁）。四、基於上述不爭執事項，本件應由本院釐清認定之爭點如下： ㈠兩造契約是否已經原告解除？
㈡被告能否依契約第7 條約定，要求原告清除178 地號土地之 房屋？
㈢被告可否以契約第7 條約定，以原告未履行為由，拒絕付款 ？
五、本院之判定：
㈠原告不得主張解除系爭買賣契約
⒈依卷附之系爭買賣契約第8 條第1 項約定：買方若不依合約 履行各項義務或支付價金時，每逾一日買方應加付按該期價 款千分之一計算之懲罰性違約金予賣方（自逾期日至完成給 付日止），並應於標的物點交時一併繳清；如買方發生遲延 並經賣方書面通知限期催告而仍不履行時，賣方得解除契約 ，並沒收買方已繳價款做為違約之賠償，買方不得異議；若 產權已過戶予買方或其指定之登記名義人時，買方及其指定 之登記名義人應無條件配合辦理回復登記所有權予賣方，並 負擔因此衍生之全部費用（見本院卷第7 頁）。依該條約定 ，賣方之原告，確可在買方之被告未按約給付價金時，經由 催告程序後，向被告主張解除契約。惟因契約互負債務者， 於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己
有先為給付之義務者，不在此限，為民法第264 條所定之「 同時履行抗辯」條文，本件被告以原告既未履行清空點交系 爭土地其中林○○占用之178 地號土地，被告即得拒絕於10 3 年3 月20日付款為由，否認原告之主張，本院即應以原告 有無負此義務及與被告之給付價金彼此是否具有對待給付關 係而定。
⒉查閱系爭買賣契約對於原告有無負清空系爭土地之義務約定 於第7 條：本買賣標的物（須謄空交付買方），除契約另有 約定外，如有出租、被第三人占用、地上物若有其租賃契約 或地上之建物有其設戶籍者（含寄戶口）、或其他足以妨礙 買方利用標的物等情形，賣方應於約定交付尾款日期排除完 畢，並於交付尾款之日同時以現場點交方式移交買方掌管； 本買賣土地簽約後，如發現土地有被人占用時，應由賣方交 付尾款前負責清理（見本院卷第7 頁）。依該條項之約定， 文義上明確約定原告應在交付尾款之日將其所出售系爭土地 之地上物、建物排除完畢，衡酌兩造所簽訂之系爭買賣契約 內容，係由被告向原告購買系爭土地，則各自之主給付義務 ，就被告而言為價金之給付，本無疑問，而就原告而言，參 酌上述第7 條已約定原告在交付尾款之日同時，須以現場點 交方式移交買方掌管，足見原告之主給付義務在於移、點交 系爭土地並辦理所有權移轉登記，兩者之間並立於互有對待 給付之關係，原告並有先為給付之義務。
⒊而就原告所負騰空點交之義務內容，究竟僅限於原告只須清 空自己個人之物品，抑或尚須將其他共有人即林○○於178 地號土地之建物拆除乙節，本院則衡酌下述幾點，認定原告 仍須負清空、拆除其他共有人地上物之義務：
①對於契約內容之解釋，本依契約文義為主，除有違誠信原則 ，尚不得任何擴張、限縮文義內容，而依系爭契約第7 條約 定，不僅明確約定原告應騰空之標的為「本買賣標的物」即 系爭土地，且於該條第2 項，原告在簽約後至尾款交付前之 期間內，仍負清理有人占用系爭土地之義務，可見原告所負 之義務尚有包含謄空清理其他占用人包含共有人之地上物、 建物，非僅限於自己個人之物品而已。
②依原告自承，其亦知被告購買系爭土地目的欲作為整合多筆 土地開發（見本院卷第170 頁），則被告自會要求出售之共 有人須將土地全部清空為整合開發之條件，倘若僅要求各自 共有人僅就自己之物品清空，無須擔負謄空清理其他共有人 之地上物或建物，倘有其中一人不為，被告尚須另行花費人 力、費用清理，當不符合被告統一商談、價購系爭土地開發 之利益，尚難僅依原告個人片面之意，即可認定其僅須負自
己個人物品清空義務。
⒋至於原告雖主張，被告收取之費用包含鑑界費用，林○○未 按約清理拆除建物，係因被告遲未辦理測量鑑界，確認林澄 元應予拆除之範圍，導致林○○無法按期拆除，自應由被告 負責，不應歸責於原告。惟依上開所述，原告確有負移交系 爭土地及辦理所有權移轉登記之義務，而因契約而互負債務 ，一方有先為給付之義務者，縱其給付兼需他方之行為始得 完成，而由於他方之未為其行為，致不能完成，並不能因而 免除給付之義務。嗣後向他方請求給付時，他方仍得為同時 履行之抗辯，如自己未再提出給付，他方以此拒絕履行，不 能令負違約責任（最高法院71年台上字第82號判例意旨參照 ）。因此，無論被告有無鑑界之從給付義務，原告若未按時 清理、移交系爭土地，被告仍可主張同時履行抗辯。 ⒌基上，原告既負有騰空、移交系爭土地給被告之主給付義務 ，且須先為給付，則其未於103 年3 月20日完成此一給付內 容，被告即得主張同時履行抗辯。而依兩造所不爭執之事項 ，林○○於103 年7 月4 日始將178 地號土地上之建物拆除 ，而被告隨即通知原告領款，亦為原告所自承，但原告因慮 及事件已繫屬於本院，故不願領取（見本院卷第170 頁）， 則被告自無所謂遲延給付價金可言，故原告雖以103 年5 月 20日民事變更訴之聲明暨陳報狀向被告為解除契約之意思表 示（見本院卷第37頁），自不生解除之效果。從而，原告既 不得解除系爭買賣契約，則其先位聲明請求將系爭土地所有 權移轉登記予以塗銷，回復登記為原告所有，即無理由，不 予准許。
㈡被告應給付原告132 萬3,269 元，及自103 年7 月5 日起至 103 年7 月13日止，按年息百分之五計算之利息 ⒈當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本於其 捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法第384 條定 有明文。被告就原告備位聲明其中本金132 萬3,269 元，及 部分利息即自103 年7 月5 日起至103 年7 月13日止，按年 息百分之五計算之利息，為認諾之表示（見本院卷第138 頁 ），則就原告請求該等部分之金額，依法即應為原告勝訴之 判決。
⒉另就被告請求自103 年3 月20日起至103 年7 月4 日止，以 及自103 年7 月13日起至清償日止之遲延利息，以及依第8 條約定之違約金部分，依上述本院之認定，兩造雖已約明應 在103 年3 月20日辦理點交及給付第3 期餘款及第4 期尾款 ，惟原告既未於該日完成自己之給付義務，被告即有權主張 同時履行抗辯，拒絕清償剩餘未付之款項，即不負給付遲延
責任；而被告在林○○拆除建物後，亦隨即通知原告領款， 亦為原告所不爭，縱使原告拒絕領款，亦僅生原告受領遲延 問題，尚無所謂仍由被告負遲延責任之事，亦無須負系爭買 賣契約第8 條所定之違約金，原告就此主張，亦無理由。五、綜上所述，原告既不得依系爭買賣契約第8 條約定主張解除 契約，被告自不負回復原狀之義務，其依民法179 條規定， 先位聲明訴請塗銷系爭土地所有權移轉登記，回復為原告所 有，為無理由，應予駁回。惟就備位聲明部分，原告就被告 認諾部分即依系爭契約之法律關係，請求被告給付132 萬3, 269 元，及自103 年7 月5 日起至103 年7 月13日止，按年 息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許；其餘之 請求，被告既未有遲延給付，亦無理由，應予駁回。六、原告就勝訴部分，陳明願供擔保請准宣告假執行，經核無不 合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依同法第392 條第2 項 規定，依被告聲請定被告得預供如主文所示擔保金額而免為 假執行；至原告先位之訴駁回暨備位敗訴部分，其假執行之 聲請已失所附麗，應併駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果 不生影響，無庸逐一論述指駁，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 4 月 30 日
民事第三庭法 官 高瑞聰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 4 月 30 日
書記官 蔡毓琦