臺灣高等法院民事判決 103年度重上更㈠字第115號
上 訴 人 江燦輝
許立欣
共 同
訴訟代理人 莫詒文律師
曹珮怡律師
被 上訴 人 群家建設股份有限公司
法定代理人 劉信立
被 上訴 人 侯明蘭
共 同
訴訟代理人 張致祥律師
複代理人 郭哲宇律師
上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，上訴人對於中華
民國101年4月19日臺灣宜蘭地方法院100年度重訴字第21號、100
年度訴字第177號及100年度訴字第198號第一審判決提起上訴，
經最高法院第一次發回更審，本院於104年4月1日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 本件被上訴人群家建設股份有限公司、侯明蘭（以下各稱群 家公司、侯明蘭，二人則合稱被上訴人）主張其與上訴人江 燦輝、許立欣（以下各稱江燦輝、許立欣，二人則合稱上訴 人）間簽訂如原判決附表一（下稱附表）所示買賣契約關係 業經解除而不存在，惟經上訴人否認，是兩造間就附表所示 之買賣關係是否存在有所爭執，致被上訴人是否應負買賣契 約出賣人義務之法律上地位有不安狀態，且該不安狀態得以 本件確認判決將之除去，應認被上訴人就附表所示買賣關係 是否存在乙節提起確認之訴，即有確認利益，合先敘明。二、被上訴人主張：江燦輝分別於民國97年3月15日及同年4月20 日向伊二人買受「風和山林」建案（以下稱系爭建案）戶別 Ｂ6棟8樓、Ｂ5棟10樓（以下各稱Ｂ6棟、Ｂ5棟，二棟合稱 甲戶）之房屋及坐落基地，並簽訂土地、房屋買賣契約（依 序詳附表編號一、三；二、四所示），另許立欣亦於同年3 月15日，向伊二人買受系爭建案戶別Ｂ3棟10樓（以下稱乙 戶）之房屋及坐落基地，並簽訂土地、房屋買賣契約（依序 詳附表編號五、六所示）；詎上訴人未依約繳納價金，經群
家公司數次催告後，上訴人於98年12月25日簽立同意書（以 下稱系爭同意書），約定應辦妥交屋手續與繳清保留款，嗣 仍未繳保留款，經群家公司於99年6月9日以存證信函催告， 未獲置理後，已於同年月28日對上訴人解除房屋買賣契約； 又因上開房屋買賣契約第24條約定該契約與土地買賣契約具 有連帶關聯，對任一契約之解除，其效力及於兩契約全部， 則侯明蘭與上訴人間土地買賣契約，亦經合法解除等情。爰 依民事訴訟法第247條規定，求為確認伊二人與江燦輝、許 立欣分別簽訂之甲戶、乙戶買賣契約之法律關係不存在之判 決。（原審為上訴人全部敗訴之判決，經其二人聲明不服， 提起上訴）。並於本院答辯聲明：如主文所示。三、上訴人則以：被上訴人未依系爭同意書之約定，於系爭建案 Ｃ棟（以下稱Ｃ棟）完工前，修築如該同意書附件一圖示之 便道，以提供系爭建案Ａ、Ｂ棟（以下稱Ａ、Ｂ棟）地下室 對外連結通道，竟在離Ａ、Ｂ棟建物200公尺以外另租鄰地 供臨時停車，顯未依系爭同意書約定履行，伊二人自得行使 同時履行抗辯而拒絕結清尾款、辦理交屋；且被上訴人嗣後 同意伊二人俟Ｃ棟房屋完工後，再辦理交屋手續，故伊二人 自不負遲延責任，被上訴人以伊二人給付遲延為由解除兩造 間買賣契約，自非適法等語，資為抗辯；另伊二人分別於10 0年5月16日、104年1月14日將系爭買賣價金給付完畢，自得 依兩造間買賣契約之法律關係，對被上訴人提起反訴（經原 審合併辯論及判決），求為判決㈠被上訴人應將甲戶房地所 有權移轉登記予江燦輝；㈡被上訴人應將乙戶房地所有權移 轉登記予許立欣。並於本院上訴聲明：㈠原判決關於確認兩 造間買賣契約法律關係不存在部分，及駁回上訴人後開第三 、四項之訴部分均廢棄。㈡前開確認部分，被上訴人在第一 審之訴駁回。㈢被上訴人應將甲戶房地所有權移轉登記予江 燦輝。㈣被上訴人應將乙戶房地所有權登記予許立欣。四、查，㈠江燦輝分別於97年3月15日及同年4月20日與被上訴人 簽訂買賣契約，向被上訴人買受甲戶房地，至99年6月28日 止，尚餘買賣價金尾款合計54萬元未付；㈡許立欣於97年3 月15日與被上訴人簽訂買賣契約，向被上訴人買受乙戶房地 ，至99年6月28日止，尚餘買賣價金尾款13萬元未付；㈢群 家公司曾由李明志與訴外人福崇寺（管理者高素霞）於97年 1月15日締結土地借用契約，借用如該契約所載宜蘭縣礁溪 鄉○○段00○00地號土地之附圖所示位置，嗣後雙方同意借 期延續至99年11月30日；㈣上訴人於98年12月25日簽訂系爭 同意書，並以群家公司所繪製之便道位置圖作為系爭同意書 之附件一；㈤群家公司曾設置如系爭同意書附件一所繪製之
便道供Ａ、Ｂ棟住戶通行使用，嗣因Ｃ棟建物於99年5月13 日開工而無法繼續通行，改在德陽路62巷路旁借用空地供Ａ 、Ｂ棟住戶停車使用；㈥群家公司於99年6月9日分別以存證 信函，通知江燦輝、許立欣各繳付尾款48萬元、40萬元；㈦ 群家公司於99年6月28日分別以存證信函，通知江燦輝、許 立欣解除房屋買賣契約等情，有卷附房屋土地買賣契約、土 地及建物登記謄本、房屋訂購單、公證書、土地借用契約、 同意書及附件一之圖示、存證信函、掛號郵件收件回執可憑 （見原審21號卷㈠第8至126頁、第129頁至141頁、卷㈡第22 至23頁、第134至135頁、卷㈢第21頁、第68頁、第157至160 頁，原審177號卷第5至7頁，原審198號卷第6至7頁，本院前 審卷第61頁、第108頁反面至110頁、第156頁），並為兩造 所不爭執（見原審21號卷㈡第227頁、本院前審卷第127至 128頁），堪信為真。
五、本件應審究者為㈠被上訴人是否業已合法解除如附表所示買 賣契約？㈡若是，則上訴人依附表所示之買賣契約請求被上 訴人移轉如附表所示房地所有權登記予上訴人，是否有據？ 茲分別論述如下：
㈠、被上訴人是否業已合法解除如附表所示買賣契約？ ⒈依附表所示土地買賣契約書第4條：「甲方（即上訴人 ）應依付款明細表約定，於接獲乙方（即侯明蘭）書面 掛號繳款通知單七日內匯入乙方指定帳戶，以確保買賣 雙方權益。前款約定，……甲方任一期款如未完全給付 而逾期十五日以上並經乙方以存證信函於催款期限內未 繳款者，雙方同意依第九條第二項違約、解約處罰之約 定條款處理。」；第9條：「……甲方違反第四條第二 項約定，乙方得解除本契約，解約時乙方得沒收依土地 總價百分之二十計算之違約金額，但沒收之金額超過已 繳價款者，則以已繳價款為限」；第14條：「本約土地 之建物由甲方另向群家公司價購，且本契約與房屋買賣 契約具有連帶關聯，對任何一項契約違約時，視為兩契 約全部違約，對任何一契約之解除其效力均及於兩契約 全部」（見原審全字第4號卷第44至50頁、5號卷第63至 82頁）；及附表所示房屋買賣契約書第7條：「甲方（ 即上訴人）應依付款明細表約定，於接獲乙方（即群家 公司）書面掛號繳款通知單七日內匯入乙方指定帳戶， 以確保買賣雙方權益。依前款約定，……甲方任一期款 如未完全給付而逾期十五日以上並經乙方以存證信函於 催款期限內未繳款者，雙方同意依第十八條第二項違約 、解約處罰之約定條款處理。」；第18條第2項：「甲
方違反第七條第二項約定，乙方得解除本契約，解約時 乙方得沒收依房屋總價百分之二十計算之違約金額，但 沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」；第 24條：「本建物坐落之土地由甲方另向侯明蘭購買，且 本契約與土地買賣契約具有連帶關聯，對任何一項契約 違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除其 效力均及於兩契約全部」（見原審全字第4號卷第10至 24頁、5號卷第8至57頁）；並佐以系爭同意書記載：「 上訴人同意配合辦妥交屋手續、結清保留款，倘有任一 違失，視同違約論」（見原審21號卷㈠第129、136頁） 互核以觀，可知兩造約定若上訴人不依約定之付款日期 繳付買賣價金，經被上訴人定期催告仍不給付時，被上 訴人即得解除買賣契約並將已繳價款依買賣總價百分之 二十計算抵充違約金。
⒉經查：
⑴、江燦輝就甲戶之買賣契約，共餘54萬元價金未按期 給付，許立欣就乙戶買賣契約，亦餘13萬元價金未 按期給付，經群家公司催告其二人繳付前開剩餘款 等情，有卷附買賣契約付款明細表、存證信函及回 執可稽（見原審21號卷㈠第18頁反面、第41頁反面 、第58頁、第81頁反面、第98頁反面、第121頁反 面、第130至132頁、第137至139頁），且上訴人對 於經催告後仍未繳付剩餘款乙節，亦不爭執（見本 院卷第99頁）；堪認上訴人既未依約繳付積欠之保 留款，且經群家公司定期催告仍拒絕給付，自屬給 付遲延。則群家公司依上開房屋買賣契約第18條第 2項約定，解除甲、乙戶之房屋買賣契約，核屬有 據。又群家公司既已合法解除甲、乙戶房屋買賣契 約，則依上開房屋買賣契約第24條約定，該解除效 力自及於土地買賣契約。
⑵、上訴人雖以群家公司催告許立欣應給付之40萬元， 已超過許立欣積欠之剩餘款即13萬元，故認不生催 告效力為由，抗辯伊二人不負給付遲延責任云云。 惟按，債權人之過失催告，僅該超過部分不生效力 ，尚難謂就債務人應給付部分亦不生催告之效力（ 最高法院66年台上字第124號民事判例意旨參照） 。群家公司催告許立欣繳付之金額超過13萬元部分 雖不生催告效力，但就許立欣應給付之13萬元部分 仍生合法催告之效力。則上訴人以群家公司催告許 立欣應給付之40萬元，已超過許立欣積欠之剩餘款
即13萬元，故認不生催告效力為由，抗辯伊二人不 負給付遲延責任云云，尚無可採。
⑶、上訴人另以群家公司未依兩造於98年12月25日簽訂 之同意書，履行修築如該同意書附件一所示圖示便 道之義務，伊二人自得行使同時履行抗辯而拒絕結 清尾款為由，抗辯伊二人不負給付遲延責任云云， 固舉系爭同意書（見原審21號卷㈠第129、136頁） 為證。惟查：
①、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待 給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給
付之義務者，不在此限。民法第264條第1項定 有明文。又所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙
務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之
雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密
切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約
而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並
非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同
時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號 判例意旨參照）。
②、觀諸系爭同意書內載：「貴方（即上訴人）同 意配合下列事項，期維貴、我雙方權益⒈礁溪
風和山林銷售編號：……。2.辦妥交屋手續、 結清保留款。3.對Ｃ棟之公共設施尚未能使用 ，或人員、車輛進出動線，接受由公司之規劃
且無異議（如附件一）。4.不得做出損害本公 司利益、社區區分所有權人，使用公共設施之
權益。5.上開2-4項，貴方均需悉數應允接受 ，倘有任一違失，視同違約論。⒍賣方同意施
作浴室設備，並於99年前完成，否則以違約論 」，並由上訴人於立書人處簽名（見原審21號 卷㈠第129、136頁），可知上開同意書係由上 訴人出具予被上訴人，其中第1至5項約定，為 上訴人允諾履行交屋手續及繳清剩餘買賣價金
，並同意配合群家公司於Ｃ棟施工期間暫行規
劃之出入動線，更再三重申上訴人不得損害群
家公司或其他區分所有權人權益，若有違反逕
以違約論之意旨，核屬上訴人同意履行之契約
義務甚明。
③、又稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於 他方，他方支付價金之契約（參考民法第345
條規定），足見上訴人所負支付買賣價金之義
務，與被上訴人應負移轉甲、乙戶房地所有權
予上訴人義務之間，始互為對待給付之關係。
系爭同意書第3項雖提及群家公司需於Ｃ棟公
共設施完工前，暫行規劃人員及車輛進出路線
乙事，惟僅係群家公司於Ｃ棟施工期間暫時提
供之從屬給付，與系爭同意書第2項約定，上
訴人應辦妥交屋手續及結清保留款之主給付義
務間無對價關係，二者並非立於互為對待給付
之關係。且細酌系爭同意書第3項內容，係上
訴人允諾配合群家公司規劃路線之義務，而非
群家公司承諾應提出規劃路線義務，顯見系爭
同意書第3項約定並非群家公司之對待給付義
務，上訴人即無從據此行使同時履行抗辯。
④、上訴人雖以系爭同意書目的在解決兩造先前因 Ｃ棟建物未與Ａ、Ｂ棟建物同時起造，影響Ａ
、Ｂ棟住戶車輛進出，上訴人以上開事由拒絕
辦理交屋及繳納剩餘房地買賣價款等問題所生
爭執為由，抗辯上訴人繳納剩餘款項與群家公
司提供車輛出入便道間具有對價關係云云。但
查：
、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真
意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字
業已表示當事人真意，無須別事探求者，
即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法
院101年度台上字第79號判決意旨參照）
。次按解釋契約，應於文義上及論理上詳
為推求，以探求當事人立約時之真意，並
通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去
之事實、交易上之習慣等其他一切證據資
料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之
主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為
其判斷之基礎（最高法院99年度台上字第
1421號判決意旨參照）。
、兩造對於系爭同意書簽訂之源由，係因Ｃ
棟建物未與Ａ、Ｂ棟建物同時起造，致影
響Ａ、Ｂ棟住戶車輛進出，經上訴人以上
開事由拒絕辦理交屋及繳納剩餘買賣價款
乙節，均不爭執（見原審21號卷㈡第227
頁、本院前審卷第127至128頁），則上訴
人於簽立系爭同意書後，即需依系爭同意
書之約定，履行辦妥交屋手續及結清保留
款等事項，並需接受群家公司於Ｃ棟施工
期間關於車輛進出動線之規劃，且不得再
行異議，否則即屬違約甚明。
、參以群家公司總經理李明志於本院證述：
Ａ、Ｂ、Ｃ棟本來計畫同時施工，但因為
執照問題，所以Ｃ棟才延後施工等語（見
本院卷第83頁），可知Ａ、Ｂ、Ｃ棟分屬
不同建築執照，上訴人所購買之甲、乙戶
均屬Ｂ棟，於Ｃ棟施工前已先行完工，上
訴人依兩造間買賣契約約定，即有按期給
付價金義務。雖Ｃ棟施工期間，有暫時影
響Ａ、Ｂ棟住戶車輛進出動線乙事，然僅
屬Ｃ棟施工期間暫時通行措施，自無從僅
憑兩造間係因上開事由爭執而簽訂系爭同
意書，即可謂上訴人繳納甲、乙戶買賣價
金剩餘款項，與群家公司於Ｃ棟施工期間
應暫行提供車輛出入便道間，具有對價關
係。且設若上訴人係以群家公司於Ｃ棟施
工期間提供車輛暫行出入便道，作為其履
行「辦妥交屋手續、結清保留款」之對待
給付條件，上訴人豈會於同意書內記載「
上訴人同意配合辦妥交屋手續、結清保留
款，且悉數應允接受，倘有任一違失，視
同違約論」？並同意「上訴人對Ｃ棟之公
共設施尚未能使用，或人員、車輛進出動
線，接受由公司之規劃且無異議」此一條
件？由此可徵，上訴人簽立系爭同意書時
，顯係同意履行辦妥交屋手續、結清保留
款之義務，並同意由群家公司於Ｃ棟未完
工前暫行規劃人車進出動線，上訴人辦妥
交屋手續及繳納剩餘款項義務，與群家公
司於Ｃ棟施工期間提供車輛暫行出入便道
義務，兩者間不俱互負對價之關係甚明。
、基上，上訴人以系爭同意書目的在解決兩
造因Ｃ棟建物未同時完工，影響Ａ、Ｂ棟
住戶車輛進出所生爭執為由，抗辯上訴人
履行辦妥交屋手續、結清保留款之義務，
與群家公司於Ｃ棟施工期間暫行提供車輛
出入便道義務間，具有對價關係云云，並
無可採。
⑤、況退步言之，縱認上訴人履行辦妥交屋手續、 結清保留款之義務，與群家公司於Ｃ棟施工期
間暫行提供車輛出入便道義務間，具有對價關
係。惟查：
、群家公司業務部副理蕭賜郎於本院審理時
證述略以：群家公司曾依系爭同意書附件
一鋪設便道供Ａ、Ｂ棟住戶車輛駛入地下
停車場，其後約在99年6、7月間因Ｃ棟開
始施工，故向福崇寺租用土地供Ａ、Ｂ棟
住戶停車後，始廢止上開車通道，而且兩
造未曾約定需保留附件一之便道至Ｃ棟完
工為止等語（見本院前審卷第60頁反面至
第62頁）；另群家公司總經理李明志於本
院證述：因為Ｂ棟的地下室要經過Ｃ棟地
下室才能出入，所以在Ｃ棟尚未興建完成
前，伊就先擬定系爭同意書，先在Ｃ棟基
地上規劃一條便道，充當Ｂ棟的通行車道
。系爭同意書附件一標示「住戶進出區域
」即坐落在Ｃ棟基地上，該區域要開挖Ｃ
棟地下室，且Ｃ棟施工期間需要架設鷹架
，故如附件一所示便道大約保留半年，至
Ｃ棟開始施工後，就沒有繼續保留該便道
，在Ｃ棟施工期間，另在德陽路另外一端
租一塊空地，供Ｂ棟住戶臨時停車之用，
並有向Ａ、Ｂ棟住戶公告，且以代墊住戶
第一年管理費方式作為補償等語（見本院
卷第81至83頁），核與李明志與福崇寺締
結之土地借用契約，記載李明志自96年1
月15日起至98年11月30日止，向福崇寺借 用宜蘭縣礁溪鄉○○段00○00○地號土地
如該契約附圖所示位置供建築期間通行使
用等情相符（見原審21號卷㈢第157至160 頁），可見群家公司確實已依系爭同意書
第3項之約定，於Ｃ棟施工期間，規劃並
提供上訴人車輛暫行進出動線，並無怠於
履行系爭同意書第3項所載義務之情事。
、上訴人雖再以系爭同意書第3項約定群家
公司應提供之車行通道，以附件一所載圖
示為限，群家公司竟在距離系爭建物200
公尺以外借用鄰地設置臨時停車場為由，
抗辯群家公司怠於履行系爭同意書第3項
所載之義務云云。然查：
Ⅰ、觀諸系爭同意書第3項記載：對Ｃ棟
之公共設施尚未能使用，或人員、車
輛進出動線，接受由公司之規劃且無
異議等情（見原審21號卷㈠第129、
136頁），可見系爭同意書第3項約定
於Ｃ棟之公共設施尚未能使用前，關
於上訴人人員車輛進出之規劃乙事，
上訴人需接受群家公司規劃且不得異
議。倘若兩造間係約定以系爭同意書
第3項所載附件一圖示通行便道為限
，群家公司無自行依現場實際情況規
劃或變更通行便道之權限，則系爭同
意書第3項為何需要特別記載「上訴
人應接受由公司規劃且無異議，若有
違反以違約論」等字意？顯見兩造於
簽訂系爭同意書第3項時，契約真義
即係群家公司於Ｃ棟施工期間，可自
行規劃Ａ、Ｂ棟人員及車輛暫時出入
動線，且有權依現場實際情況更動出
入動線，上訴人負有接受群家公司規
劃出入動線之義務不得再行異議之意
至明。
Ⅱ、況且，依系爭同意書第3項附件一圖
示便道，其中標示「住戶進出區域」
位置即坐落於Ｃ棟建築基地上，該區
需作為開挖Ｃ棟建物地下室之用，另
Ｃ棟施工期間需在螢光筆所示便道位
置架設鷹架，Ｃ棟施工期間客觀上無
法繼續保留上開便道乙情，業經李明
志於本院證述綦詳（見本院卷第81至
83頁），核與系爭同意書第3項附件
一圖示位置大致相符（見原審21號卷
㈠第129、136頁）。衡諸一般交易常
情，兩造間簽訂系爭同意書之主要目
的，既係為解決Ｃ棟施工期間，A、
Ｂ棟住戶人員車輛暫行出入動線問題
，以求達成Ｃ棟儘早完工可正常使用
公共設施之目的，則群家公司豈有同
意於Ｃ棟施工期間，繼續提供Ｃ棟坐
落基地上之土地供上訴人通行之可能
？此顯與系爭同意書目的相悖。由此
益證，系爭同意書第3項約定之真義
，並未限制群家公司於Ｃ棟施工期間
應提供之人車暫時通行便道，以系爭
同意書第3項所載附件一圖示位置為
限。
Ⅲ、再佐以群家公司於Ｃ棟施工期間，另
在德陽路他端借用空地，供A、Ｂ棟
住戶臨時停車之用，A、Ｂ棟住戶均
未曾表示不同意該臨時停車方式乙節
，業經李明志證述綦詳（見本院卷第
82頁），核與李明志、福崇寺締結之
土地借用契約內容均相符合（見原審
21號卷㈢第157至160頁）。設若群家
公司於Ｃ棟施工期間，有繼續提供系
爭同意書第3項附件一圖示便道之可
能性，群家公司總經理李明志豈有大
費周章，另行向鄰地借用土地之必要
？又倘若群家公司於Ｃ棟施工期間，
另在德陽路他端借用之上開鄰地，無
法提供A、Ｂ棟住戶出入及臨時停車
之用，則為何均無其他A、Ｂ棟住戶
表示不同意該暫時出入動線及臨時停
車方式之規劃？足見群家公司於Ｃ棟
施工期間，確實已規劃及提供人車暫
時通行便道供A、Ｂ棟住戶使用，並
無怠於履行義務之情事。
Ⅳ、基上，上訴人以群家公司於Ｃ棟施工
期間應提供之車行暫時通道，以系爭
同意書第3項所載附件一圖示為限，
群家公司竟在距離系爭建物200公尺
以外借用鄰地設置臨時停車場為由，
抗辯群家公司怠於履行系爭同意書第
3項之義務云云，亦無可採。
⑥、綜上可知，上訴人履行辦妥交屋手續、結清保 留款之義務，與群家公司於Ｃ棟施工期間，暫
時提供車輛出入便道義務間，不具有對價關係
；況群家公司已依系爭同意書第3項約定，履
行於Ｃ棟施工期間，規劃及提供人車暫時通行
便道之義務。則上訴人以群家公司未履行修築
如系爭同意書第3項所載附件一圖示之便道，
伊二人得行使同時履行抗辯為由，抗辯伊二人
無給付遲延之情事云云，委無可採。
⑷、上訴人雖再以被上訴人嗣後同意俟Ｃ棟房屋完工後 ，再辦理伊二人交屋手續為由，抗辯伊二人不負給 付遲延責任云云。然查：
①、群家公司業務部副理蕭賜郎於本院審理時證稱 ：上訴人於99年6月中旬曾打電話給李總經理 ，李總經理轉述伊有答應上訴人於Ｃ棟完工時
再交屋，並不知李總經理是否有答應尾款亦於
Ｃ棟完工時再交付等語（見本院前審卷第62頁 反面）；群家公司總經理李志明則於本院證述
：伊印象中在Ｃ棟接近完工時，曾跟江燦輝在
交誼廳談過Ｂ棟交屋乙事，江燦輝希望在Ｃ棟
地下室完工後，再行辦理Ｂ棟交屋，但是伊表
示要依照系爭同意書內容履行，伊沒有答應江
燦輝可以延後至Ｃ棟完工後再交付尾款等語（
見本院卷第83頁）。是綜觀上開證人所言，縱 認群家公司曾同意江燦輝甲戶交屋日期得展延
至Ｃ棟完工之際，然扣除交屋日應繳付之交屋
款計6萬元外，江燦輝就甲戶買賣契約，仍餘
合計48萬元之尾款尚未給付，另許立欣就乙戶 買賣契約亦積欠10萬元之尾款並未給付（見原 審21號卷㈠第18頁反面、第41頁反面、第58頁 、第81頁反面、第98頁反面、第121頁反面） ，經群家公司定期催告仍拒絕給付，自均負遲
延責任至明。
②、基上，上訴人以被上訴人嗣後同意俟Ｃ棟房屋 完工後，再辦理伊二人交屋手續為由，抗辯伊
二人不負給付遲延責任云云，亦無可採。
⑸、上訴人再以系爭建案公共設施未取得合法建照，而 被上訴人於未補正上開瑕疵前，伊二人自得行使同 時履行抗辯而拒付尾款為由，抗辯群家公司所為之 催告及解除契約即不合法云云。然查：
①、按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此 抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須
行使以後始能免責（最高法院50年台上字第15 50號判例意旨參照）。
②、江燦輝係於99年12月2日始以存證信函通知群 家公司，關於甲戶公共設施與廣告及建照執照
有不相符合之瑕疵乙事（見原審21號卷㈡第22 9頁、第177號卷第85至86頁），足見江燦輝係 於群家公司解除系爭買賣契約（即99年6月28 日）後，始以系爭建物公共設施具有瑕疵為由
，行使同時履行抗辯。惟如前所述，江燦輝在
尚未行使上開同時履行抗辯前，既已發生給付
遲延責任，則群家公司據此解除系爭房屋買賣
契約，且解除效力及於系爭土地買賣契約，仍
屬有據。
③、基上，上訴人以系爭建案公共設施未取得合法 建照，而被上訴人於未補正上開瑕疵前，伊二
人得行使同時履行抗辯而拒付尾款為由，抗辯
群家公司所為之催告及解除契約不合法云云，
要無可採。
⒊依上說明，上訴人既有給付遲延之違約情事，則群家公 司依系爭房屋買賣契約第18條第2項約定，解除伊與上 訴人間房屋買賣契約，且依上開契約第24條約定，解除 效力及於侯明蘭與上訴人間土地買賣契約，自均生合法 解除契約之效力。故被上訴人主張兩造間如附表所示買 賣契約關係不存在，應屬可採；上訴人主張被上訴人解 除附表所示買賣契約為不合法云云，並無可取。 ㈡、上訴人依附表所示之買賣契約，請求被上訴人移轉如附 表所示不動產之所有權登記予上訴人，是否有據？ 如前所述，如附表所示買賣契約既因被上訴人合法解除 而不存在，則上訴人依附表所示買賣契約法律關係，請 求被上訴人移轉如附表所示之不動產所有權登記云云， 即屬無據，應予駁回。
六、從而，被上訴人依民事訴訟法第247條規定，訴請確認伊二 人與江燦輝、許立欣分別簽訂之甲戶、乙戶買賣契約之法律 關係不存在，為有理由，應予准許。上訴人依附表所示買賣 契約之法律關係，請求㈠被上訴人應將甲戶房地所有權移轉 登記予江燦輝，㈡被上訴人應將乙戶房地所有權移轉登記予 許立欣；均為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決 ，於法皆無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應予駁回。
七、另上訴人雖聲請傳訊證人夏秋霞，以證明上訴人於99年5月
29日時已向群家公司行使同時履行抗辯乙節，然上訴人履行 辦妥交屋手續、結清保留款之義務，與群家公司於Ｃ棟施工 期間，暫行提供車輛出入便道義務間，不具有對價關係，且 群家公司並無怠於履行系爭同意書第3項之義務，已如前述 ，故本院核無傳訊證人夏秋霞之必要；又本件事證已臻明確 ，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足 以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 104 年 4 月 15 日
民事第十六庭
審判長法 官 楊絮雲
法 官 許碧惠
法 官 邱育佩
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
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