臺灣高等法院民事判決 102年度上字第669號
上 訴 人 吳玉桂
訴訟代理人 蔡浩適律師
被上訴人 杜富麗
吳兆祥
共 同 林仕訪律師
訴訟代理人
複代理人 葉禮榕律師
蔡頤奕律師
曾彥峯律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件， 上訴人對於中華民國102
年4月19日臺灣新竹地方法院101年度訴字第107號 第一審判決提
起上訴，被上訴人提起附帶上訴，經本院於104年3月31日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回吳玉桂後開第二項之訴部分暨訴訟費用之裁判均廢棄。
杜富麗、吳兆祥應再共同給付吳玉桂新臺幣陸萬貳仟柒佰壹拾元，及自民國一百年六月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
吳玉桂之其餘上訴及杜富麗、吳兆祥之附帶上訴均駁回。第一、二審訴訟費用由杜富麗、吳兆祥共同負擔四分之一，餘由吳玉桂負擔。
事實及理由
一、上訴人主張： 被上訴人明知其所有門牌號碼新竹市○○路0 段000巷00號4樓房屋（下稱系爭房屋） ，長期因5樓屋主擅 將房屋格局更改成數間套房出租，所有管路均遭變更，且未 施作防水設施，致系爭房屋天花板因漏水嚴重滲漏。在伊於 民國99年10月3日與被上訴人簽訂買賣契約 （下稱系爭買賣 契約），買受系爭房屋及基地應有部分時，被上訴人本有誠 實說明系爭房屋嚴重滲漏水瑕疵之義務，竟以在「標的物現 況說明書」關於「本標的物現況是否有滲漏水、壁癌之情形 ?」之詢問欄，逕勾選「否」； 且實際上系爭房屋各廳室均 發生漏水，卻僅說明只走廊天花板一處有滲漏狀況；並利用 加裝輕鋼架掩飾天花板滲漏痕跡等詐術，隱匿系爭房屋漏水 瑕疵，致伊受騙簽訂系爭買賣契約並交付價金新臺幣（下同 ）330萬元予被上訴人。 嗣被上訴人交付系爭房屋後，伊發 現系爭房屋天花板多處漏水，且原於天花板加裝之輕鋼架已 鏽蝕，牆壁亦產生壁癌及龜裂，石棉板有新舊水漬不斷層疊 ，天花板有多次修補痕跡，始知受騙，伊依民法第92條規定
，於100年11月10日以訴之追加暨準備 （二）狀向被上訴人 表示撤銷買受之意思表示，被上訴人所收受價金即成為無法 律上原因之利益致伊受損害，應返還予伊。又伊被騙而受支 付價金之損害，亦得請求同額之損害賠償。再系爭房屋既存 有嚴重漏水瑕疵，被上訴人應負有物之瑕疵擔保責任，伊得 依民法第359條規定解除系爭買賣契約， 而請求被上訴人返 還已支付價金。爰基於民法第259條、 不當得利或共同侵權 行為等法律關係， 先位聲明求為命被上訴人給付330萬元及 自99年11月7日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息之 判決，並願供擔保請求宣告假執行。惟若法院認系爭房屋瑕 疵非屬重大，且無詐欺情事，然系爭房屋既存有上開瑕疵， 對系爭房屋應具備之價值、效用影響甚巨，致伊為修復輕鋼 架鏽蝕、壁癌及牆壁龜裂、刨除牆壁、更換水、電管線等諸 多瑕疵，受有瑕疵修補費用20萬元之損失；又上揭瑕疵造成 系爭房屋交易價值貶低，致伊受有修復後跌價損失計75萬元 ，伊得依民法第359條規定請求減少價金後， 減少之價金即 屬被上訴人無法律上原因所受利益，而應返還予伊。又伊因 被上訴人交付系爭房屋有嚴重漏水等債務不履行情形，導致 夫妻失和，協商修繕時亦承受莫大壓力，更產生若干精神上 病症， 被上訴人應負有給付精神慰撫金5萬元之賠償責任。 爰基於不當得利法律關係及民法第227條之1規定，備位聲明 求為命被上訴人 共同給付100萬元及自100年6月26日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息之判決，並願供擔保請求 宣告假執行。原審判命被上訴人共同給付上訴人修繕費用18 萬2,990元及自100年6月26日起至清償日止， 按週年利率5% 計算之利息，並駁回上訴人其餘請求。上訴人上訴聲明： ㈠原判決關於駁回上訴人後開先、備位聲明之訴部分廢棄。 ㈡先位聲明： 被上訴人應連帶給付吳玉桂330萬元及均自99 年11月7日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息。㈢備 位聲明： 被上訴人應共同再給付上訴人81萬7,010元及均自 100年6月26日起至清償日止，按週年利率5%計算利息。對於 被上訴人之附帶上訴，則答辯聲明：上訴駁回。二、被上訴人則以：系爭房屋係一中古屋，當初委託仲介公司賣 屋時，已在標的物現況說明書第8項， 明白表示系爭房屋曾 於締約前約4個月餘曾修繕走廊天花板之漏水及壁癌， 經修 繕後至交屋時未再發生漏水、壁癌情形；況交屋前，上訴人 及其房屋仲介人員已多次進入系爭房屋瞭解屋況，上訴人從 未表示系爭房屋有漏水瑕疵；又系爭房屋內之輕鋼架在兩造 簽約前已經搭設5年，並非掩飾漏水之用， 是伊等並無以詐 術隱匿瑕疵情事。 上訴人直至交屋後隔月底因5樓新買主重
新全面性整理才導致多處漏水情形，而系爭房屋之利益及危 險，自交付時起，依法應由上訴人負擔，系爭房屋漏水現象 既在交屋後始發生，伊等應無擔保責任。退步言，若伊等應 負擔保責任， 系爭房屋修繕費用因5樓回復隔間並非伊等責 任，自無負擔之理；且若扣除稅捐、廢棄物清運與保險等費 用，修繕費用數額並不高，顯見系爭房屋縱有瑕疵亦非屬重 大，上訴人應不得請求解約，至多僅能請求減少價金。而系 爭房屋在修復後並不必然即生跌價損失，此部分請求，自屬 無據。且系爭房屋漏水瑕疵也未侵害上訴人人格權，亦無精 神損害賠償可言等語資為抗辯。附帶上訴聲明：㈠原判決不 利部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人在第一審之訴及假執 行之聲請均駁回。對於上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回 。
三、查：本件系爭房屋出賣人乃被上訴人二人，兩造簽訂系爭買 賣契約後， 被上訴人於99年11月4日將系爭房屋連同基地應 有部分所有權移轉登記予上訴人， 並於同年月6日交付系爭 房屋，上訴人則支付330萬元之價款。 系爭買賣契約所附「 標的物現狀說明書」第8項 「本標的現況是否有滲漏水、壁 癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」，被上訴 人勾選「否」。就「本標的物委託前六個月內是否曾修繕滲 漏水、壁癌？」，被上訴人則勾選「是」，並填載「修繕時 間2010.6，修繕位置走廊天花板」；又系爭房屋在被上訴人 交屋予上訴人後，發生漏水現象，有買賣契約書1份 （見臺 灣新竹地方法院100年度審訴字第159號 下稱審訴卷第9至16 頁）、本票2紙（見審訴卷第18頁）、建物登記謄本1件、土 地登記謄本2件（見審訴卷第25頁、第26頁、第27頁） 、標 的物現況說明書1紙（見審訴卷第24頁）、照片5幀（見審訴 卷第28頁反面、第31頁）在卷可稽，兩造並不爭執，堪信為 真實。上訴人主張被上訴人以詐術隱藏系爭房屋漏水瑕疵， 或應負擔該等瑕疵之物的擔保責任，或應賠償伊之損害，被 上訴人則以前揭情詞置辯。經查：
（一）證人即系爭房屋上樓層（五樓）前管理人馮素雲證稱：「 （問：你印象中請溫德財前去四樓修繕房屋幾次？）一次 。之後有問題請他前往看一次，證人溫德財應該忘記了。 因為最後一次只有去看而已」，「（問：說修過一次，是 否記得日期？）記得， 我回去有查記事本，是99年6月沒 錯」，「（問：你五樓的房子後來有賣給新屋主，新舊屋 主交接時，有無到四樓看過漏水？）我只有跟五樓的仲介 去四樓看過，並沒有跟屋主去看過」，「（問：那次為何 要去看漏水？）因為吳小姐（按：即上訴人）說有漏水」
，「（問：是交接房屋的時候有發生漏水？）是的。五樓 房屋交接時，有接獲四樓反應他們家有漏水」，「（問： 交接是否就是點交的意思？）是的」，「（問：系爭房子 四樓究竟修補過幾次？）第一次是99年5、6月間我分別請 水電及溫先生來修補，之後就是五樓交接時，有接獲四樓 漏水的訊息，這次就是五樓仲介公司的小姐全面施作的這 次。在這中間沒有接獲四樓有反應漏水的狀況」等語（見 原審卷第34頁、第35頁、第36頁）。證人即五樓更換所有 權人後之管理人施美如證述：「（問：你在代為管理房屋 之後，有無跟原告有過接觸？第一次接觸時間及原因為何 ？）第一次接觸為…五樓點交同時四樓的原告（按：即上 訴人）跑上來說有漏水，要我們修繕，當初五樓舊屋主（ 按：即馮素雲）也在，五樓舊屋主有承諾要修好，但是一 直沒有修好，也沒有出來處理」等語（見原審卷第69頁） 。而被上訴人係於99年8月20日 始委託仲介公司出售系爭 房屋，有「信義房屋買賣仲介專任委託書」1件可參 （見 審訴卷第23頁反面） 。可見系爭房屋固於99年6月間曾有 漏水之修繕， 但於被上訴人於8月間填寫標的物現況說明 書時，系爭房屋現況並未發現漏水，直至交付系爭房屋後 ，五樓房屋因移轉所有權並辦理交付時，上訴人始以系爭 房屋有漏水現象請求修繕。又證人馮素雲證稱：「（問： 你在四樓通知漏水，下去查看的時候，當時有無輕鋼架？ ）他一直都有輕鋼架」等語（見原審卷第12頁反面）。且 原審為查明瑕疵原因及修復可能，曾委由社團法人新竹市 建築師公會（下稱新竹建築師公會）至系爭房屋會勘，亦 發現天花板輕鋼架部分銹蝕，有該公會所製鑑定報告可稽 （見鑑定報告第6頁） 。足認系爭房屋加裝輕鋼架已有相 當之時間。按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故 意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。被上訴人 在標的物現況說明書之記載並無不實，且輕鋼架之設置既 有相當時間，即非出於掩飾系爭房屋漏水瑕疵而臨時加設 。上訴人僅以系爭房屋於交付後發生漏水現象，即主張被 上訴人未據實說明瑕疵，且刻意隱藏，係詐欺及侵權行為 云云，尚有未合。雖上訴人以屢次告知被上訴人系爭房屋 有漏水情事，其等均簡潔回覆「請洽5樓修理」， 顯見系 爭房屋漏水問題曾數次要求5樓屋主修理， 且每次都未能 解決問題，被上訴人明知漏水問題未徹底解決，卻僅在標 的物現況說明書載明最近一次修繕時間，仍未誠實說明系 爭房屋存有漏水瑕疵云云，否認被上訴人已盡據實說明義 務。惟查：系爭房屋自被上訴人委託仲介人員出售前半年
經馮素雲修繕後，直至交付系爭房屋予上訴人，馮素雲均 未再接獲系爭房屋有漏水現象如上述。證人即被上訴人所 委託仲介人員伍建齊亦證述：「（問：這個案子，你是什 麼時候接受委賣仲介？）我記得是99年7月多」， 「（問 ：你接受委賣的時候，當時有無去看過這個房子？）有」 ，「（問：去看這個房子有無發現漏水或壁癌的情形？） 我去看的時候沒有發現漏水或壁癌」，「（問：信義房屋 接受委託之後，有特別去整理系爭房屋嗎？）沒有」等語 （見原審卷第37頁反面）。證人即上訴人所委託之仲介人 員賴玉偉證述：「（問：你印象中，你跟原告委買當事人 ，去系爭房屋看過幾次？）去過很多次，詳細次數不記得 了，原告看房子很仔細」，「（問：系爭房屋你跟原告去 看的時候，那麼多次有無發現漏水的痕跡？）當下沒有發 現漏水痕跡，但是賣方現況說明書有說明系爭房屋有漏水 的狀況，我們也針對這個狀況去比對詢問」，「（問：你 看那麼多次有發現壁癌嗎？）沒有印象，我們發現壁癌是 在成交的時候，發現壁癌跑出來」，「（問：你指的是成 交多久前跑出來？）ll月份點交，隔年一月去刷油漆，發 現有油漆刷不上去的狀況」等語（見原審卷第40頁）。足 見上訴人已多次檢查系爭房屋，未能見有何漏水情形，並 針對標的物現況說明書之記載曾詳向被上訴人查詢，自已 就漏水問題是否徹底解決為調查，被上訴人難以掩藏瑕疵 。另施美如亦證稱：當時五樓把整個舊屋主的隔間與地板 管線配置，全部打掉，重新做隔間等語（見原審卷第69頁 反面），堪認五樓房屋新屋主取得所有權後亦曾大幅變更 該樓層原隔間，系爭房屋嗣再生漏水現象亦不排除與此有 關。上訴人僅執被上訴人屢向其回覆漏水問題與五樓屋主 洽商，即稱被上訴人明知系爭房屋未徹底解決漏水瑕疵云 云，尚有未洽。上訴人又以被上訴人吳兆祥曾親口對伊表 示，係因天花板維護麻煩，才改成「輕鋼架」。因系爭房 屋出賣前，即由被上訴人出租他人使用，故應是房客曾反 應天花板漏水，被上訴人就要求五樓屋主出面處理，天花 板因重覆修補，呈現凹凸波浪狀，影響視覺觀瞻，始聽從 他人建議裝設輕鋼架覆蓋，且輕鋼架係由骨架及板材構成 ，透過骨架彼此間距，可將天花板區隔數小區域，如發現 某區域之板材有漏水後之水漬痕跡，只須更換該區域板材 ，即能輕易維持住家美觀，倘發生大規模漏水，至少該區 域內凹之骨架及板材可暫當容器，避免漏水滴落地面或污 損家具，而系爭房屋天花板已因漏水修補而呈現波浪不平 ，吊掛輕鋼架之吊筋亦已繡蝕，系爭房屋天花板漏水應有
數年之久，板材亦不知遭被上訴人更換過幾回，被上訴人 裝設輕鋼架之目的就是在隱藏漏水問題云云，主張被上訴 人有以輕鋼架掩飾天花板漏水現象之行為，然查：上訴人 對於被上訴人有長期為掩飾系爭房屋漏水現象，而不斷更 換輕鋼架板材之事實，並未舉證以明，且證人賴志偉亦證 稱：「（問：現場有輕鋼架？）現場房間都是搭輕鋼架」 ，「（問：你有無特別掀開輕鋼架的板子嗎？）吳小姐他 自己有掀，她掀的部分都是角落。因為輕鋼架很多，他不 可能每一個都掀，他會選擇性的掀」，「（問：你印象中 他掀了幾處？）客廳、房間、走道間，房間是廚房旁邊這 間，一共有三間房間，當時他應該只掀了一間，我記得靠 近廚房旁邊兩間都有做天花板，主臥室有無做天花板我有 點忘記了」等語（見原審卷第41頁）。可見在買受前上訴 人亦恐輕鋼架係掩飾系爭房屋天花板的瑕疵，而有查看的 舉止。上訴人僅以被上訴人吳兆祥曾向其解釋採用輕鋼架 之原因，即於事發後聯想輕鋼架之作用，並謂架設之目的 係為隱藏漏水瑕疵云云，要無足採。再被上訴人固曾於原 審中陳稱：「知道五樓屋主擅將房屋格局改為套房」（見 審訴卷第114頁） ，且稱：「十幾年前五樓曾經漏水，五 樓也曾經修過。中間隔幾年會漏一下，平均三、五年左右 漏水一下」等語（見審訴卷第117頁反面） 。但查：被上 訴人在原審審理中係具狀說明：「僅知五樓屋主改變房屋 格局，而不知五樓管路均遭變更致對系爭房屋造成嚴重滲 漏」，可見並不瞭解上層樓房內部隔間會與漏水問題有直 接關係。又系爭房屋約三、五年發生漏水一次之事實縱屬 為真，因不知五樓何時增設隔間，亦無法確認五樓隔間改 變與漏水間有何直接關係。上訴人以被上訴人既曾為上述 陳詞，即以其等係知悉五樓隔間在未回復原狀前不可能解 決漏水問題，而於買賣當時向其隱瞞施詐云云，亦有未合 。
（二）次查：系爭房屋依現況勘查，有天花板及牆面多處油漆脫 色剝離及滲漏水痕跡，未發現滲漏水珠潮濕現象，其中以 主臥室天花板滲水造成霉變較為嚴重，其餘為後臥室牆面 龜裂，天花扳輕鋼架部分銹蝕，浴廁RC（鋼筋混凝土）頂 版混凝土剝落鋼筋銹蝕外露；「若依原告（按：即上訴人 ）所提原證三照片5和10（附件五）所示， 因無拍攝日期 ， 參考其他照片為2011年1月中拍攝與兩造交屋時間2010 年11月6日前後時間差約二個多月，其中照片5和10是有鍍 鋅防銹之天花板鐵製吊件卻已嚴重生銹，推估開始造成銹 蝕時間應已遠超過上述二個多月，為交屋前所發生」；「
鑑定標的物牆壁及天花板滲漏水，若滲入鋼筋混凝土結構 體內接觸到鋼筋，將造成鋼筋銹蝕膨脹、混凝土剝落（如 附件四照片7、8、18），對原建築物結構強度是會有所影 響」， 有新竹建築師公會製有鑑定報告書1份在卷足稽（ 見該報告書第6頁、第8頁、第9頁）。 證人即鑑定人黃光 勳證稱：「（問：請你對鑑定報告書的第六頁的九的鑑定 結果（一），你提到銹蝕霉變，及鋼筋外漏的部分，依照 你的經驗，你看到霉變的狀況要多久的時間？）是有一段 時間，至於要多久的時間，我無法確切的評估但應該不會 是一兩個月發生，因為要一段時間讓黴菌滋長」，「（問 ：你剛剛鑑定到RC的混凝土剝落，依照你的經驗要多久時 間，會產生這樣的外觀？）混凝土依照鋼筋鏽蝕，鋼筋會 膨脹，至於要多久的時間，我無法確切評估，有可能是人 為的因素，沒有一定說時間多久」，「（問：是否有可能 在一兩個月發生嗎？）不可能，如果沒有人為破壞，不可 能一兩個月內發生，即便是海砂屋也要一段時間才會發生 這樣的結果」等語，且經現場提示照片（見審訴卷第28至 31頁），亦證述表示：其上已經看得出來有鋼筋銹蝕，有 類似霉變的狀況，混凝土是化學成分，水進去會發生化學 變化，所以有白樺狀況等語。並就其發生時間，又證稱： 「（問：就鑑定報告第八頁的（三），你能否確認系爭房 屋的那些瑕疵部分是交屋前就產生的狀況？）現場系爭瑕 疵是已經漏水沒有錯，但何時發生我不知道。根據原告提 供之照片，天花板的鐵製吊件應該是交屋前所發生」等語 （見原審卷第104頁反面至105頁反面）。可見系爭房屋在 過去因曾有滲漏現象致生天花板鋼筋銹蝕膨脹、混凝土剝 落將影響建築物結構強度之瑕疵。另系爭房屋中臥室窗台 （下稱窗台）經現場勘查亦發現有油漆剝落滲水痕跡，但 係雨水造成，亦有上揭鑑定報告書載述明確，附現況照片 2幀可參（見報告書附件四編號6、17）。因系爭房屋於交 付前並無更換窗戶情事，顯見窗台無法防阻雨水所生滲漏 瑕疵，係在交付前即存在之瑕疵。按物之出賣人對於買受 人， 應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無 滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或 契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。 所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀 念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者，即為物有瑕疵。系爭房屋既存有可能影響 建物強度之瑕疵，上訴人主張被上訴人應負系爭房屋物之 瑕疵擔保責任，應屬有據。雖被上訴人以上訴人自洽購系
爭房屋時起，已充分瞭解屋況及其價值，嗣仍決定購買， 應承認受領系爭房屋云云，否認應負物之瑕疵擔保責任。 惟查：自被上訴人委託仲介人員出賣系爭房屋時起迄上訴 人受領止，系爭房屋在該期間均未生滲漏，且上訴人已偕 同仲介人員詳為檢查，均未發現天花板有鋼筋銹蝕膨脹、 混凝土剝落及窗台滲漏瑕疵如上述，可見此等瑕疵應屬不 能依通常檢查發現的瑕疵。嗣上訴人於99年12月間發現漏 水現象後，隨即通知被上訴人，有存證信函在卷可按（見 審訴卷第32至33頁）。依民法第356條規定： 「買受人應 按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見 有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買 受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕 疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後 發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所 受領之物」。上訴人依通常檢查未能發現系爭房屋存有上 開瑕疵，但於發現後業通知被上訴人，即不屬承認受領系 爭房屋，被上訴人此部分所辯，自有未合。被上訴人又以 系爭房屋歷來漏水問題均洽五樓屋主修復，故漏水問題係 屬外部因素所造成，不能視為物之瑕疵云云，否認系爭房 屋存在物之瑕疵。但查：系爭房屋天花板鋼筋業銹蝕膨脹 而使混凝土剝落，將有危害建物強度之虞；窗台雨水滲漏 ，應屬窗架周遭防水功能喪失所致，均應屬存於系爭房屋 之瑕疵，被上訴人僅以滲漏主要來自於五樓，即謂瑕疵僅 有漏水問題，且係外來因素云云，亦有未洽。
（三）再按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人 得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約 顯失公平者，僅得請求減少價金， 民法第359條定有明文 。查系爭房屋交付上訴人使用後，所發現鋼筋銹蝕、窗台 滲漏等瑕疵，均屬系爭房屋內部漏水現象所破壞之結果， 經鑑定人計算各該部分之修復費用，其中鋼筋銹蝕部分修 復項目含：「室內牆面及RC頂版油漆及底地清理乾淨，金 額：15,000元」、「室內牆面及RC頂版披土油漆，每平方 公尺180元，205平方公尺，合計36,900元」、「廁所RC頂 版鋼筋裸露銹蝕修復及補強工程，30,000元」、「輕鋼架 天花板修復換新，40,000元」、「零星雜項及保險費，29 ,800元」、「廢棄物清運及清潔，7,450元」、 「稅捐及 管理費，23,840元」，合計係18萬2,990元； 窗台滲漏部 分修復項目含：「臥室窗台及周邊牆面滲漏水塞水路重做 等防水處理2處，40,000元、「室內牆面披土油漆，1,800 元」、「零星雜項及保險費，10,200元」，「廢棄物清運
及清潔，2,550元」、「稅捐及管理費，8,160元」，合計 係6萬2,710元，總計24萬5,700元（182990＋62710=24570 0），有鑑定人提出四樓損害現況修復費用明細表可參 （ 見原審卷第115頁）。而解除系爭買賣契約， 被上訴人則 須返還價金330萬元， 是瑕疵修復費用相較解約應返還款 項，額度不高，且瑕疵修復後上訴人依然得繼續使用系爭 房屋，符合兩造交易目的，上訴人逕主張解除契約云云， 顯失公平，不應准許。雖上訴人以系爭房屋因高樓增改衛 浴設施所造成滲漏水問題，最徹底有效的方式為移除水源 ，應將五樓恢復為原設計格局，花費金額高達百萬元，已 占本件買賣價金1/3， 堪認瑕疵顯屬重大云云，否認解除 契約顯失公平。惟查：本件「建築物原始興建應為一般五 樓公寓三房二廳格局，設置二套浴廁及管道間，其衛浴設 備於各層應在相同位置，五樓房屋逕自變更格局為五間臥 室並含五間衛浴間，且墊高包覆新設管線區地坪，使浴廁 及其管路遍佈於四樓頂板上方各處，六樓屋頂增建部分又 增加六間房間，不論在衛浴設備排水負荷或房屋結構載重 ，均已超出原核准建築甚多」，「但本案現場會勘當時， 雖未發現滲漏水珠潮溼現象」，「為永久性解決四樓因五 樓增改衛浴設施所造成的滲漏水問題，最徹底有效的方式 為移除水源，即拆除五樓所增加之浴廁。另為減少水路（ 如裂縫）的產生，應移除非原始建築及結構核准之設計載 重及衛浴設備，如屋頂加蓋的第六層及五樓增加的隔間衛 浴等，因其增加內外牆及樓板等產生裂縫的機率」，鑑定 報告載有明文（鑑定報告第7至8頁、第9頁） 。可見五、 六樓之隔間增建對建築物負荷加重，固然造成建築物水路 裂縫形成之機率大增，但鑑定人於會勘當時，並未見滲漏 水珠潮溼現象，顯非現存於系爭房屋上的瑕疵，被上訴人 自不就此負擔保責任。上訴人僅以鑑定報告提及五、六樓 隔間增建對建物之影響，即謂屬被上訴人應負擔保責任瑕 疵，且瑕疵顯屬重大云云，並無可採。
（四）復查：四樓損害現況修復費用明細表修復項目如前述，係 針對系爭房屋天花板鋼筋銹蝕膨脹、混凝土剝落損失及窗 台滲漏之修復支出。參酌兩造在系爭買賣契約曾約定：「 締約後交屋前，如發現或發生漏水、壁癌等瑕疵，買賣雙 方同意以下列方式處理：由信義房屋委請專業廠商評估修 繕費用，並按該費用減少價金，減價後該瑕疵由買方自行 處理，日後與賣方無涉」（見審訴卷第12頁），是對於交 付前因漏水所造成上開瑕疵，依該約定以修繕費用作為減 少價金之衡量基準，與當事人約定原意亦相符一致。是上
訴人備位聲明主張減少價金24萬5,700元， 即屬有據，逾 此部分之請求，應不足採。雖被上訴人以上開修復費用係 與五、六樓隔間拆除有關之費用云云，否認得作為減少價 金之依據。惟查：上揭修復項目內容顯均與五、六樓之增 建拆除無涉，被上訴人此部分所辯，並無可採。（五）另按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者， 始準用第195條之規定，負損害賠償責任，觀諸民法第227 條之1規定自明。上訴人於起訴時即已自承： 「因該瑕疵 嚴重，致使原告交屋迄今仍無法入住」等語（見審訴卷第 4頁），足認上訴人買受後尚未使用系爭房屋， 並無遭上 揭瑕疵侵害其人格權之可能。至上訴人指陳係因被上訴人 債務不履行，導致夫妻失和，協商修繕時亦承受莫大壓力 ，產生若干精神上病症等語，應屬上訴人個人情緒表現所 生症狀，並非人格權受損害的結果。上訴人執其受有精神 壓力為由，即謂系爭房屋瑕疵已使其人格權受有損害，並 要求非財產損害賠償云云，自有未合。
四、綜上所述，上訴人得對被上訴人請求減少價金，其本於不當 得利法律關係， 請求被上訴人共同給付24萬5,700元及自起 訴狀繕本送達翌日之100年6月26日起至清償日止，均按週年 利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求 ，則為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，判命被 上訴人共同給付上訴人18萬2,990元本息， 核無不合，被上 訴人附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，為無 理由，應予駁回。至原審駁回上訴人請求被上訴人應再共同 給付伊6萬2,710元（245700－182990=62710），及自100年6 月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息，尚有未洽，上 訴人聲明廢棄，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第 二項所示。上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴判決，並 駁回假執行聲請，上訴人聲明廢棄，為無理由，應予駁回。五、本件事證基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及所舉證據，經 斟酌後核與判決結果不生影響，無再予一一論斷之必要，並 予敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由；附帶上訴 為無理由。 依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條 、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 21 日
民事第九庭
審判長法 官 黃熙嫣
法 官 黃炫中
法 官 古振暉
正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 23 日
書記官 黃麗玲
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。