臺灣苗栗地方法院民事判決 103年度訴字第126號
原 告 傅思蓉
即反訴被告
訴訟代理人 蘇亦洵律師
被 告 徐瑩芳
即反訴原告
訴訟代理人 龍其祥律師
複代理人 龍無垢
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於104 年3 月31日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告（即反訴被告，以下稱原告）之本訴及假執行之聲請均駁回。
原告應給付被告（即反訴原告，以下稱被告）新台幣肆拾參萬元，及自民國103 年6 月4 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
被告其餘之反訴駁回。
本判決第二項得假執行，但原告為被告供擔保新台幣肆拾參萬元後，得免為假執行。
被告其餘之假執行之聲請駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔；反訴訴訟費用由原告負擔三分之一，其餘由被告負擔。
事實及理由
一、本件兩造就本訴及反訴之主要主張與爭執之處，均在被告出 售建物旁之台灣電力公司變電室是否屬於「嫌惡設施」之瑕 疵暨如是，兩造簽約前，仲介公司人員有無告知變電室或原 告已知悉有此變電室之情事。亦即兩造於本訴與反訴之主張 攻擊防禦方法，大致相同，故本件將兩造於本訴及反訴之主 張一併陳述，僅就其聲明部分予以分別列出，核先說明。二、原告主張略以：
㈠原告透過訴外人大耘不動產有限公司（下稱大耘公司）所屬 經紀人員羅士記居間仲介，於民國102 年10月16日間向被告 購買苗栗縣頭份鎮○○里00鄰○○○路0 巷0 號建物（系爭 建物）及其座落基地（以下合稱系爭房地），約定買賣價金 新台幣（以下同）650 萬元、至遲應於102 年11月30日前交 屋，雙方並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。 而原告亦依約於簽約時，給付第一期（簽約款）65萬元（該 簽約款現存放於「銀行別：玉山銀行敦南分行、帳號：0000 0-00-000000-0 、履保專戶戶名：安信建築經理股份有限公 司履約保證專戶」之銀行帳戶內）。渠料，被告與訴外人羅
士記均明知系爭建物旁緊鄰「變電室」，亦知原告及其母親 即訴外人黃慧萍於簽約前即向訴外人羅士記表示所購房屋不 得緊鄰「變電室」，且被告先前購買系爭建物時即因系爭建 物旁有「變電室」之嫌惡設施，而與前手發生糾紛，於苗栗 縣頭份鎮公所調解，竟惡意隱匿上開瑕疵，而未於商議訂立 契約過程中告知原告及其母親黃慧萍，亦未曾交付現狀說明 書予原告，導致原告誤以為系爭建物未（有）上開瑕疵而陷 於錯誤，向被告購買系爭房地。原告發現上情後，即主張被 告未告知瑕疵一事，於102 年10月25日以存證信函解除系爭 買賣契約，被告雖不否認未告知瑕疵一事，然謊稱變電室明 顯可見等語，拒絕解約，並要求原告給付買賣價金，之後更 來函表示解除契約。兩造進行多次協調，均未能獲得結論。 爰依民法第92條第1 項規定撤銷購買之意思表示，被告收受 上開簽約款65萬元即屬不當得利，並依同法第179 條規定， 請求被告返還上開不當得利65萬元。
㈡按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第35 9 條規定明文。查系爭建物存有上開瑕疵，顯然已有減少其 價值之瑕疵，且本案係被告故意不告知瑕疵所致，被告於簽 約前自能預見原告日後有可能因發現瑕疵而主張解約等情， 則原告解除契約對被告而言，即無任何顯失公平之情。爰依 民法第359 條規定解除系爭買賣契約，並依同法第259 條（ 漏列「第1 款」）第2 款規定，請求被告返還原告已給付之 簽約款65萬元。
㈢對被告主張之答辯：
⑴被告辯稱：變電室之運作方式、體積及電磁波發散功率等 均符國家安全標準，且屬系爭建物生活用電必須，又不直 接干擾生活條件，座落位置亦未影響系爭建物觀瞻，難認 屬嫌惡設施而有影響系爭建物價值等語，而認並非瑕疵。 惟查：
①被告對上開主張，並未提出證據。
②再者，對於房屋緊鄰變電室一事，一般消費者心理上均 會受到影響，尤其會影響購買意願、價格。蓋目前科技 發展仍有其限制性，實無法去除一般人對電磁波之污染 可能對人之生理、心理健康造成不良影響之疑慮，且即 使可以覆蓋鉛版方式減少電磁波，在交易市場上，亦同 樣無法免除一般人對緊鄰變電室之排斥心理，是一般人 基於自我健康保護之心理因素，縱使在實質之測試數據 下影響人體極微或在法規允許範圍內，惟於一般之房屋
市場交易行情中，其市場交易價值卻有明顯之影響，甚 至可能成為實際上無人交易問津之標的，此有如撞死過 人之汽車、發生過命案之凶宅一般，因一般人之心理因 素而產生之「交易上貶值」。
③何況，原告及其母親黃慧萍於交易前即已向仲介人員羅 士記表示所購房屋旁不得緊鄰變電室。更見變電室將影 響原告購買意願甚明，則系爭建物緊鄰變電室屬瑕疵甚 明。
⑵被告又辯稱：原告在簽約前，亦經仲介人員陪同到現場看 房子及週遭環境，當時均甚滿意並未表示意見，不過是簽 約後後悔不想買，…無所謂隱瞞或不告知可言等語。惟查 ：
①依上開所述，被告已自認未將系爭建物緊鄰變電室一事 告知原告之事實。
②而系爭建物緊鄰變電室一事，依一般社會生活經驗及本 省民間房屋交易之商業習慣，衡情一般人購買房屋時， 均不願所購之房屋緊鄰變電室，或房屋及土地上設置有 變電器及電源開關箱或電線桿。此乃因加設電箱將造成 家用電器受干擾及遭受電箱所產生之噪音所干擾，進而 影響居住者之心理，導致減損所購房屋之價值。而此種 因電箱、變電器甚或電線桿等設置，對本省民眾之心理 所生之影響及所造成之主觀交易價值之減少，亦為社會 上一般稍具常識者所週知之事實，當亦為上訴人（應係 「被告」之誤）所知悉。由此可見系爭建物緊鄰變電室 ，自屬物之瑕疵。
③基此，被告對系爭建物緊鄰變電室一事自有告知義務。 其為求迅速脫手，而未主動告知，顯屬詐欺行為。原告 主張依民法第92規定撤銷購買之意思表示，自屬合法。 ⑷本件系爭買賣契約，因被告明知系爭建物旁有足以影響一 般人購買意願之變電室，而未於買賣契約成立時告知原告 原告依法已於102 年10月25日撤銷購買意思表示及解除買 賣契約，其契約自不成立，已如上述。則被告於102 年12 月2 日解除契約，自無理由。
⑸縱被告解除契約有效，被告請求原告給付1,222,708 元， 亦無理由：
①關於請求懲罰性違約金650,000元部分： ⒈本約簽訂後，甲方如有未依約履行、不為給付情事致 本約解除時，除應負擔乙方所受損害之賠償以外，並 應以已支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方，系爭 買賣契約第10條第2 款約定明文。上開約定既係以「
已支付之價金」作為懲罰性違約金，則至多得僅能以 原告已支付之簽約款65萬元作為懲罰性違約金，而不 得就未支付之部分另行請求。
⒉再者，按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數 額，民法第252 條定有明文，上開違約金不論是懲罰 性或損害賠償預定性之違約金，法院均得酌減。又按 違約金之數額是否相當，如係懲罰性違約金，應須依 一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形 ，以為酌定標準，並不以當事人實際能證明受所損害 之金額為標準。而依被告主張損失572,708 元若屬真 實（此屬假設，原告否認之），則被告所受損害亦僅 有572,708 元而已，僅僅原告已支付的簽約款65萬元 即顯然超過上開損失572,708 元甚多，而應予酌減， 遑論尚要要求原告再行給付65萬元。
②關於系爭房地之管理費損失、電費及瓦斯費、房屋地價 稅、房貸利息損失合計572,708 元部分： ⒈被告現為系爭房地之所有權人，且迄今仍占有之，依 法本得使用、收益，則其繳納上開費用甚屬正當合理 ，並無損失可言。上開費用本即所有權人使用系爭房 地同時所生之正常支出，並非多餘支出，怎會屬於損 害。原告不僅非所有權人，且從未使用系爭房地，強 要原告負擔上開費用，甚屬不公。
⒉再者，被告稱：無法出售系爭房地，致有上開損害等 語。惟原告從未占有系爭房地之權狀或相關文件，且 被告欲拿回系爭房地權狀或相關文件根本無需原告之 同意，原告無同意之權利與義務可言，根本無法造成 被告無法出售系爭房地。則縱有上開損害，亦與原告 無任何因果關係可言，亦非原告所造成。
③又被告雖稱：「系爭買賣契約另訂有履約保證，原告所 繳之定金匯入履約保證專戶內，被告之過戶相關文件則 交付代書，雙方不能擅自取回定金及相關文件，仲介公 司表示因被告簽約後也無法履行出賣人義務故無法出售 ，因而被告受有貸款利息、管理費等之損失。」等語， 惟查：
⒈兩造間履約保證契約僅約定關於原告繳納定金之歸屬 ，並不涉及過戶相關文件，亦無任何過戶相關文件交 付代書雙方不能擅自取回之約定。
⒉又所謂「仲介公司表示因被告簽約後也無法履行出賣 人義務故無法出售」一事，係被告與仲介公司間糾紛 ，亦與原告無關。
㈣並聲明：
⑴本訴部分
①被告應給付原告65萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償時止，按週年利率百分之5 計算之利息。 ⑵原告願供擔保，請准宣告准予假執行。
⑵反訴部分
①反訴駁回。
②如受不利之判決，反訴被告願供擔保，請准宣告免予假 執行。
三、被告主張略以：
㈠本件原告請求權基礎有二：⑴民法第92條撤銷受詐欺所為之 意思表示（按依原告主張，應係「依民法第92條規定撤銷意 思表示後，依民法第179 條規定之不當得利返還請求權」） 、⑵民法第359 條規定解除買賣契約（按依原告主張，應係 「依民法第359 條規定解除系爭買賣契約後，依民法第259 條第1 款、第2 款規定之價金返還請求權」）。惟查： ⑴關於解除買賣契約方面
本件原告以系爭建物緊鄰「變電室」，足以影響系爭建物 之價格，日後有罹患癌症之危險，主張買賣標的物有瑕疵 ，解除契約。惟按民法第354 條第1 項固規定，物之出賣 人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定，危險移轉 於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，而所謂物之瑕疵， 係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事 人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者 而言( 最高法院73年台上字第1173號判例參照) 。原告主 張之變電室，實係在社區共用土地上設立之供電變壓器室 。變電箱係臺灣電力股份有限公司（下稱台電公司）配電 之必要設施，其產權、維護義務均屬台電公司所有，變電 箱之運作方式、體積及電磁波發散功率等均符國家安全標 準，且屬系爭建物生活用電必須，又不直接干擾生活條件 ，座落位置亦未影響系爭建物觀瞻，難認屬嫌惡設施而有 影響系爭建物價值。至於原告指稱有罹患癌症之虞，僅為 其個人主觀臆測，否則大廈豈非無法裝置供電變壓器矣。 是系爭建物旁供電變壓器室自非民法第354 條所稱之瑕疵 。且原告在簽約前，亦經仲介人員陪同到現場看房子及周 遭環境，當時均甚滿意並未表示意見，不過是簽約後後悔 不想買，故以此為藉口意圖卸免違約責任而已。 ⑵關於撤銷意思表示方面：
所謂詐欺者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事
，另（令）其因錯誤而為意思之表示；又民法第92條第1 項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默 ，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知 之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺 不合（最高法院18年上字371 號、33年上字第884 號判例 要旨參照）。原告所指之供電變壓器室，既為配電之必要 設施，且屬生活用電必須，又不直接干擾生活條件，座落 位置亦未影響系爭建物觀瞻，自非系爭建物之瑕疵，系爭 建物買賣契約亦未特別約定，被告亦未就此有何保證，自 無所謂故意隱瞞或不告知可言，是原告指稱受被告詐欺而 為意思表示，洵屬無據。
⑶綜上所述，原告經仲介帶至現場看系爭房屋及周遭環境後 ，始決定簽約並交付總價金之一成，作為買賣之定金，嗣 後反悔不欲履約，為卸免違約賠償責任，藉口房屋緊鄰供 電變壓器室之瑕疵，以及受被告詐欺而為意思表示，依民 法第92條規定撤銷系爭買賣契約及依民法第359 條規定解 除系爭買賣契約，均不生撤銷或解除之效力。
㈡兩造經訴外人大耘公司居間仲介，就系爭房地訂立系爭買賣 契約，並另簽定履約保證契約，約定價金存入履約專戶內， 俟買賣標的物所有權移轉完竣交付房屋後，被告始得領取買 賣價金。依系爭買賣契約第3 條約定，原告於簽約時應給付 第1 期款65萬元，俟被告備齊過戶資料、印鑑章、印鑑證明 、身分證明文件等必要文件後，原告應給付第二期款65萬元 ，系爭買賣契約第1 條復約定：「四、本房地點交日期：至 遲102 年11月30日前可交屋。」詎原告嗣後反悔，以系爭建 物旁有供電變壓器室為由，撤銷及解除契約，惟原告並無解 除權，已如前述。被告將過戶必備文件交付代書後，於102 年10月30日以竹南郵局482 號存證信函，催告原告於102 年 11月7 日給付第二期款65萬，逾期即解除契約。原告並未依 約履行，被告乃依買賣契約第10條第1 款約定，於102 年12 月2 日再以竹南郵局524 號存證信函解除契約。依系爭買賣 契約第10條違約、解除契約暨償責任規定，其中第2 項規定 ：本約簽訂後，甲方（即買方原告）如有未依約行、不為給 付情事致本契約解除時，除應負擔乙方（即賣方被告）所受 損害之賠償以外，並應以支付之價金作為懲罰性違約金給付 乙方。故被告除請求原告應給付65萬元懲罰性違約金外，並 得請求因此所受之損害。被告因婆婆身體突然惡化，必須定 期赴醫院檢查，故未遷入新居一直閒置，因必須要繳納兩處 房貸及管理費，因此委託仲介公司出售系爭建物。而兩造既 已訂立系爭買賣契約，並約定至遲於102 年11月30日交屋，
則自102 年12月起被告即無庸再支付系爭建物之相關費用， 但因原告違約，致被告受有繼續支出相關費用之損害。雖被 告於解除契約後可再出售系爭房地，但因系爭買賣契約訂有 履約保證之約定，被告未經原告同意，不能擅自取回相關文 件，致損害將一直持續至判（決) 確定為止，不因被告解除 系爭買賣契約而終止，順此說明。謹將原告違約造成被告之 損失臚列於次：
⑴管理費損失96,000元：
系爭建物之管理費為每月2000元，被告因須俟判決確定， 始能取回過戶文件終止損害之發生，因本件訴訟標的價額 未逾150 萬元，為不得上訴第三審之事件，參考各級法院 辦案期限實施要點規定，民事簡易案件第一、二審審判案 件辦案期限各為10月、2 年，加上裁判送達、上訴、分案 等期間，預估被告無法出售系爭房地持續繳納管理費之期 間為4 年，故被告因此所受之損害為96,000元（2,000 × 48＝96,000）。
⑵電費及瓦斯費9,792元：
被告因尚未遷入居住，所繳納之電費及瓦斯費均為基本費 ，而非被告使用之費用，若原告未違約，被告即可無庸支 付此基本費，故該損害與原告違約有直接因果關係。經查 ，電費及瓦斯之基本費分別為84元及120 元，依上揭計算 方式，被告所受損失為9,792 元（204 ×48＝9,792 ）。 ⑶房屋稅、地價稅18,548元
參照上述管理費及瓦斯、電費之說明，被告每年所受房屋 稅損害為3,472 元，地價稅1,165 元，共4,637 元，4 年 之損害為18,548元（4,637 ×4 ＝18,548）。 ⑷房貸利息損失448,368元
系爭房地每月需繳房屋貸款利息9,341 元，如原告未違約 被告即可以其價金清償房貸無庸再支付利息，且被告在判 決確定前，無法取回權狀而出售系爭房地以清償房貸，致 被告所受損害為4 年之利息，共448,368 元（9,341 ×48 ＝448,368 ）。
⑸以上損失總計572,708 元（96,000＋9,792 ＋18,548＋ 448,368 ＝572,708 ）。
㈢綜上所述，本件因原告債務不履行，經被告依法解除契約後 ，在原告不同意被告取回過戶相關文件前，被告無法出售系 爭房地，其損害將一直延續，爰以各級法院辦案期限實施要 點之審理期間，總計4 年做為損害期間，被告所受損害為1, 222,708 元【572,708 ＋650,000 ＝1,222,708 】。 ㈣對原告主張之答辯：
⑴原告辯稱被告未舉證系爭變電室之運作方式、體積及電磁 波發散功率是否符合國家安全標準。惟查：
①主張有利於己之事實者，應負舉證責任，民事訴訟法第 277 條定有明文。通說（特別要件說）認為主張權利存 在之當事人，就權利發生之特別要件事實，應負舉證責 任。就本件言，原告主張系爭建物旁有變電室係買賣標 的物有瑕疵，請求解除契約，自應就變電室不符合法定 標準，屬於標的物瑕疵之特別要件事實舉證，而非由被 告負舉證之責。此外，民事訴訟如係由原告主張權利者 ，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實 自已主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能 舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求( 最高法院17年上字第917 號判例參照) 。是原告上開舉 證責任之主張，顯有誤會。
②建築技術規則建築設備編第1 條規定：「建築物之電氣 設備，應依屋內線路裝置規則及各類場所消防安全設備 設置標準辦理；未規定者，依本章之規定辦理。」而依 屋內線路裝置規則第401 條第1 項規定：下列各款主要 設備應經本條所指定之單位，依有關標準試驗合格，並 附有試驗報告者始得裝用：一、避雷器、電力及配電變 壓器、比壓器、‧‧‧應由中央政府相關主管機關或其 認可之檢驗機構或經認可之原製造廠家試驗構審查合格 取得證明後使用。其供電設備在送電前，應由中央政府 相關主管機關或其認可之檢驗機構作竣工試驗。系爭變 電室係依上開規定，由建商提供土地、建物而由台灣電 力公司施工，變壓供電室內各項設備均依上開規定檢驗 合格，足以證明其符合標準。
⑵原告主張系爭房地因有變電室，一般消費者購買意願低， 而產生交易性貶值等語，顯有誤會。蓋：
①所謂交易性貶值，乃指物受毀損時，雖經修復，但其價 值仍有貶損而無法以科技完全除去之瑕疵者而言。交易 性貶值係民法第213 條所規定「損害賠償之方法以回復 原狀為原則，不能回復原狀，或回復原狀顯有重大困難 者，以金錢賠償其損害之損害賠償方法。此觀最高法院 101 年度台上字第88號判決要旨謂：「損害賠償之目的 在於填補所生之損害，其應回復者並非『原有狀態』， 而係損害事故發生前之『應有狀態』，自應將事故發生 後之變動狀況悉數考慮在內。故於物被毀損時，被害人 除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損 失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交
易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回 復物之價值性原狀。」即明。
②兩造簽約前，原告已至系爭建物現場看過周遭環境，並 無任何異見，而後訂立系爭買賣契約，嗣後因反悔不願 購買，始以屋旁有變電室為由，主張物有瑕疵解除契約 。至於，原告以「交易性貶值」為物有瑕疵之依據，顯 對交易性貶值定義有所誤解，自不足取。
⑶原告主張於102 年10月25日撤銷購買系爭不動產之意思表 示及解除買賣契約，系爭買買契約不成立，故被告102 年 12月2 日解除契約並無理由。惟查：原告違反契約約定， 被告依約定解除契約，洵屬有據。兩造爭執所在，端視原 告是否得以系爭建物旁有變電室為由，主張解除契契約或 主張受詐欺而撤銷意思表示，此部分已如上述。 ⑷關於被告請求損害賠償部分，原告以系爭建物目前仍由被 告占有，關於水電費用、管理費等支出，要原告支出甚不 公平云云。惟查被告欲出售系爭房地之原因已如上述，而 系爭買賣契約另訂有履約保證，原告所繳之定金匯入履約 保證專戶內，被告之過戶相關文件則交付代書，雙方不能 擅自取回定金及相關文件，仲介公司表示因被告簽約後也 無法履行出賣人義務故無法出售，因而被告受有貸款利息 、管理費等之損失。從而，原告同意被告取回過戶資料文 件，此部分損害只計算至返還日止，其損害甚為輕微。 ⑸違約金之約定原屬基於當事人間之合意，債之關係既已成 立，債務人即應依約履行。何謂違約金「過高」，雖無明 確標準，尚有待於學說及實務的發展補充，建立具體的標 準。惟當事人均應同受違約金約定之拘束，法院亦應予以 尊重，始符契約約定之本旨，非謂法院須依職權蒐集、調 查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實。況違約 金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙 方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方 違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意 識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違 約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該 約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額， 以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束 ，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於 違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減 ，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不 僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之 維護。本件被告請求之違約金為總價金之10％，與實務上
違約金不超過20％之一般常例並無違反，顯無過高可言。 ㈤並聲明：
⑴本訴部分
①本訴駁回。
②如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行 。
⑵反訴部分
①原告應給付被告1,222,708 元，及自反訴起訴狀繕本送 達之翌日起至清償時止，按週年利率百分之5 計算之利 息。
⑵願供擔保，請准宣告准予假執行。
四、得心證之理由：
㈠查兩造經訴外人大耘公司居間仲介，其中原告方面由證人羅 士記負責仲介，於102 年10月間帶看2 次，兩造遂於同年月 16日，在大耘公司就被告所有系爭房地訂立系爭買賣契約， 約定買賣總價為650 萬元，其中第一期簽約款及第二期備證 款各65萬元，雙方並約定系爭買賣契約點交日期為「至遲10 2 年11月30日前」；兩造另簽定履約保證契約，約定所有價 金存入履約保證專戶內，俟買賣標的物所有權移轉完竣交付 房屋後，被告始得領取買賣價金，原告並已依約將第1 期簽 約款65萬元匯入履約保證專戶；系爭建物與隔壁建物間空地 ，除靠近系爭建物之牆壁上設置有該區各戶之瓦斯表及管線 、靠近隔壁建物牆壁上設置有該區各戶之電表外，在兩棟建 物中間則設置有台灣電力公司之變電室；原告遂於同年月25 日以造橋郵局存證信函通知被告及大耘公司，主張被告未告 知系爭建物緊臨電器室（即上述變電室），要求解除系爭買 賣契約，並請求被告返還上述簽約款65萬元；被告則於同年 月30日以竹南郵局482 號存證信函，催告原告於102 年11月 7 日給付第二期款65萬，逾期即解除契約，原告並未依被告 催告給付第二期款，被告於同年12月2 日再以竹南郵局524 號存證信函通知解除系爭買賣契約，並沒收原告已給付之65 萬元等事實，為兩造所不爭執，並有原告提出之購屋要約委 託書、系爭建物謄本、系爭買賣契約、原告之造橋郵局存證 信函影本各1 份、被告之竹南郵局存證信函影本2 份暨系爭 建物、系爭建物旁設置上開公共設施空地、同一社區其他區 設置變電室或公共設施之照片13張（見本院卷第7-21、33-3 7 頁），自堪認兩造主張之上開事實為真實，核先說明。 ㈡本訴部分
⑴原告主張被告及證人羅士記於簽訂系爭買賣契約時及之前 ，故意隱瞞上開變電室緊鄰系爭建物之事實，認被告有詐
欺使其為購買之意思表示，其依民法第92條第1 項撤銷上 開意思表示，並依民法不當得利規定請求被告返還所收受 之簽約款65萬元；另主張上開變電室為嫌惡設施，其緊鄰 系爭建物屬於系爭建物之物的瑕疵，被告故意未告知該項 瑕疵，其依據民法第359 條規定解除系爭買賣契約，請求 返還已給付之簽約款65萬元等語。惟為被告所否認，並以 上開情詞置辯。
⑵按因被詐欺，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示 ，民法第92條第1 項固有明文。而上開所謂詐欺，雖不以 積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙 上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默 並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合；又主張被詐欺 而為表示之當事人，應就此項被詐欺之事實，負舉證之責 任（最高法院33年上字第884 號、44年度台上字第75號判 例要旨參照）。本件原告主張其係受被告及證人羅士記詐 欺，而為購買之意思表示，既為被告所否認，自應就上開 被詐欺之事實負舉證責任。經查：
①原告主張其於簽約前其與其母親一再向證人羅士記表明 購買之房屋不得緊鄰「變電室」云云，並聲請詢問證人 即其母親黃慧萍為證。惟證人黃慧萍於本院104 年3 月 31日審理證稱：購買系爭建物都是其在處理，委託書也 是其簽的等語，惟綜觀其全部陳述，雖言及其於簽約前 兩次看系爭建物時均未看到或注意到上開變電室，簽約 後隔2 天之禮拜五傍晚5 點多向羅士記拿鑰匙進去系爭 建物丈量，也沒有看到，隔天中午再去時，才發現變電 室等情，惟並未提及其於簽約前有對證人羅士記表明購 買之房屋不得緊鄰「變電室」（見本院卷第138 頁反面 -140頁）。是證人黃慧萍之陳述，並無法證明原告之上 開主張。況且，果如原告主張「其等於簽約前非常在意 房屋旁邊不得有變電室」一節，則依其等所述，其等於 簽約前2 次看屋，一次係下午4 、5 點天色尚亮之時候 ，一次係早上9 時許之大白天，只要在屋旁空地探頭一 看，即可發現其等「最在意」的變電室就在空地內；或 者，在簽訂系爭買賣契約中載明此項條件。原告及其父 母既在意此事，且事先又特別告知仲介，而該「變電室 」又是如此明顯存在在系爭建物旁，其等僅口頭向證人 羅士記強調此事，而不肯或未曾自行稍加注意或於契約 中載明，顯然與常理有違。原告上開主張，要係事後杜 撰之詞，不足採信。
②又原告主張變電室為嫌惡設施，被告及證人羅士記於簽
約前故意隱瞞未主動告知，屬於詐欺行為云云。惟所謂 「嫌惡設施」乃不動產交易實務中所產生之名詞，此名 詞要屬不確定之概念，並無法定之範圍或明確之定義。 且行政院內政部101 年9 月11日依據不動產經紀管理條 例第22條第3 項規定修正施行之不動產說明書應記載及 不得記載事項中就此所謂之「嫌惡設施」之定義或範圍 ，亦無規定。因上開規定過於簡略，故內政部為期減少 不動產交易糾紛，乃於104 年4 月3 日以內授中辦地字 第0000000000號令發布，並定期於104 年10月1 日生效 施行之修正後「不動產說明書應記載及不得記載事項」 。依其第壹條應記載事項、第二項成屋部分、第㈣款其 他重要事項，其中第⒈目規定：有關建物周邊300 公尺 範圍內之重要環境設施（包括：公（私）有市場、超級 市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、 體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電 塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸） 存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳 墓、加（氣）油站、瓦斯行（場）、葬儀社）、第⒋目 規定本建物於產權持有期間是否曾發生非自然死亡之情 形。上開第1 目規定，大致上屬於上開所謂之「嫌惡設 施」，上開第4 目規定即一般所謂之「兇宅」。是即使 依據內政部於本件訴訟繫屬後公布，而尚未施行之上開 不動產說明書應記載事項所訂，有關電力方面之嫌惡設 施，亦即包含「台電變電所用地、地面高壓電塔（線） 」兩項。是原告主張系爭建物屋旁之變電室屬於嫌惡設 施，尚嫌無據，從而，被告或證人羅士記縱於兩造簽訂 系爭買賣契約時未主動告知系爭建物屋旁有變電室之存 在，尚難未有何違反法律上或交易習慣上應告知之義務 。
③此外，原告復未能舉證證明被告或證人羅士記有何詐欺 之行為，致其為購買系爭房地之意思表示。是原告依據 民法第92條第1 項撤銷其意思表示，並依據不當得利規 定請求返還簽約款，為無理由，應予駁回。
⑶按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情 形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民 法第359 條亦有明文。本件原告主張系爭建物旁有上開變 電室嫌惡設施，故屬於物之瑕疵，其依上開規定得解除系 爭買賣契約，請求返還簽約款云云。惟查：
①上開變電室非屬所謂之「嫌惡設施」已如上述。
②又縱認上開變電室之存在，足以減少系爭建物之價值， 而構成民法第354 條第1 項所定物之瑕疵，而被告依該 條項規定，應負瑕疵擔保責任。惟如證人黃慧萍所述， 其對於所謂之電磁波防護可以處理，但是脫手的時候就 會影響房價（見本院卷第139 頁背面，依原告提出證人 黃慧萍於103 年10月27日與證人羅士記、訴外人陳振雄 談話錄音譯文中亦有相同之陳述，見本院卷第26頁背面 ）。是上開變電室存在之瑕疵僅構成系爭房地之價值減 少，參酌目前主管機關預定施行之上開不動產說明書應 記載及不得記載事項中，並未將變電室列為應記載之嫌 惡設施，顯示上開瑕疵之存在，客觀上並不足以影響兩 造簽訂系爭買賣契約之目的。再者，原告或主導簽訂系 爭買賣契約之黃慧萍對於上開所謂「變電室」瑕疵存在 之未發現，亦有相當程度之過失，亦如前述。從而，本 院認為，原告僅以此並非十分重大，且其對於瑕疵之未 發見亦有過失之情形下，主張解除契約，對交易相對人 之被告顯然有失公平。故原告依據民法第359 條規定解 除系爭買賣契約，並依同法第259 條規定，請求返還價 金，亦為無理。
⑷綜上所述，原告依據不當得利或民法第259 條規定，請求