臺灣花蓮地方法院民事判決 103年度訴字第258號
原 告 林遠成
訴訟代理人 許振湖律師
被 告 余承寰
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國104年3月30日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一、二所示之土地及建物，准予分割歸被告所有，被告應補償原告新臺幣捌拾貳萬伍仟叁佰壹拾伍元。訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造共有坐落花蓮市○○段0000地號土地，及其上同地段833 建號建物與該建號之增建物（門牌號碼：花蓮市○○路00巷00 號，下合稱系爭房地，原告權利範圍1/4），係經原告以新臺 幣（下同）582,000元拍賣取得。按各共有人，除法令另有規 定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或 契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有 明文。又前開法條所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物 繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行 使所不可缺者而言，僅因聚族而居之傳統關係，究難認有不能 分割情形存在（最高法院50年度台上字第970號判例意旨參照 ）。又共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困 難時，則予變賣，以價金分配於各共有人，業經最高法院50年 度台上字第271號判例揭示在案。兩造就系爭房地並無因物之 使用目的不能分割之情形，亦未訂有不分割之契約，且就分割 方法無法達成協議。原告當初同意用拍定的價額與被告談，亦 即以拍定價額乘以三向被告購買被告應有部分，但是被告不願 意。另外因為本件當初被告在拍賣的時候，應該有優先承買的 權利，卻未行使，原告也不同意被告向其購買應有部分。㈡系爭房地為一般住宅使用之公寓，為鋼筋混凝土加強磚造之建 物，僅有一個獨立出入口，在使用及構造上無法區隔獨立使用 之空間，若採原物分割，則原告、被告各自可取得之土地面積 為23、69平方公尺；建物面積為26.0375、78.1125平方公尺。 如以原物分割後，兩造如再以磚牆區隔，扣除兩造各自分擔之 磚牆厚度，其所分得之面積將更行減少。且如以原物分割後， 仍須由系爭房地之大門出入，且於系爭房地專有部分之空間中 ，劃出供分割後共同使用之門廳或走道空間，且各分得人就該 門廳或走道亦需維持一定之法律關係（維持共有，或分歸一人 單獨所有而約定供其他分得人使用，或其他方式），方能各自
使用、收益分得部分，徒增法律關係複雜化，而有害於各自日 常生活之使用及經濟利用價值，顯不適於原物分割。其次，如 將系爭房地原物分配予其中一造，則受分配之一造，依民法第 824條第3項之規定，對於未受分配或不能按其應有部分受分配 之他造，應予金錢補償。然兩造對於金錢補償之標準不易取得 共識，分割後仍有上開採原物分割方式之缺失，受分配之一造 亦未必有資力以金錢補償他造，可見兼採原物分割及金錢補償 之分割方式亦非良策。再者，如將系爭房地全部分配予兩造其 中一方，則有補償金錢問題，然兩造既就系爭房地如何分割無 法達成協議而生本件訴訟，為免再生金錢補償糾紛，亦不應採 取此種分割方式。因此，如就系爭房地以原來狀態進行拍賣， 基於市場之自由競爭，經良性公平競價之結果，可將系爭房地 之市場價值極大化，兩造有人能分配之金額增加，反較有利各 共有人，且兩造或其他第三人參與競標，則取得之土地面積將 更大，兩造能享受之利益更大，系爭房地亦可發揮更大之經濟 效用，顯見將系爭房地以變賣方式分割，實為最佳之方法。爰 依民法第823條規定，提起本訴，並聲明：就系爭房地准予變 賣方式分割，所得價金按應有部分比例分配（原告權利範圍 1/4、被告權利範圍3/4）。
二、被告則以：系爭房地為伊爺爺過世所留，當時伊父親及其兄 弟姐妹同意系爭房地直接過戶至伊名下，只有伊叔叔余文彬 不同意，才會分4分之1給余文彬，伊則取得4分之3。本件房 屋只有一個出入口，通往二樓的樓梯是在一樓裡面，沒有辦 法原物分割，故伊願意補償原告價金，將系爭房地全部分給 伊，不希望變價分割等語。並聲明：駁回原告之訴。三、本院之判斷：
㈠系爭房地為兩造所共有，原告應有部分為4分之1，被告為4分 之3，原告係經本院強制執行程序，自訴外人余文彬取得本件 系爭房地應有部分4分之1等情，有土地及建物登記謄本在卷可 稽，並經本院依職權調取本院102年度司執字第11809號強制執 行卷查核無訛，此部分之事實自堪認定。
㈡按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；共 有物之分割不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經 共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之 分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分 配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯 有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物 之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有 人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應 有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第1項前段、
第824條第2項、第3項分別定有明文。分割共有物，究以原物 分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人 主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟 效用及全體共有人利益等，公平裁量。若原則上認原物分配對 全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困 難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如 共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之， 並非定出於變賣之一途（最高法院94年度台上字第1768號、98 年度台上字第2058號判決意旨參照）。查系爭房地為建地及住 家用建物，而系爭房屋僅有一出入口，屋內設有樓梯通往二樓 以上，此為兩造所不爭執，並有房屋照片附卷可稽。是屋內結 構上應難以區隔其中任何一部分作為獨立使用，若採原物分割 ，不僅各分得部分難以使用，且兩造勢必須由系爭房地之大門 出入，再於系爭房地專有部分之空間中，劃出供分割後共同使 用之門廳或走道空間，此舉非惟徒然減少系爭房地專有部分所 得使用之空間，且徒增法律關係複雜，恐有害於各分得人日常 生活使用並減損經濟價值，故本件若採原物分割方式，並不適 當。
㈢而原告主張將原物變賣後，依所得之價金予以分配，惟被告則 抗辯希望能以補償原告後，將系爭房地歸被告單獨所有。本院 斟酌上揭系爭房地現為被告使用居住，原告則係經由法院拍賣 程序取得系爭房地之應有部分，對系爭房屋之使用狀況早有預 見，原告應有部分僅4分之1、被告則為4分之3等情，認以原物 分配予被告，並由被告以金錢補償原告，較為合乎系爭房地現 狀，並為損失減至最低之適當方式，應足採取。又系爭房地前 前於本院強制執行時，就系爭房地應有部分4分之1鑑價結果， 其土地部分為524,400元、建物部分為172,250元、增建部分為 128,665元，合計為825,315元，有鑑估報告書附本院102年度 司執字第11809號卷可參，是本院認被告以825,315元補償原告 後，取得系爭房地之全部所有權，應屬公允適當，爰判決如主 文第1項所示。
四、末按分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進 共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割 方法，不因何造起訴而有不同，故本件關於訴訟費用負擔， 依民事訴訟法第80條之1規定，應由共有人各按其應有部分 比例負擔之，爰諭知兩造訴訟費用之負擔如主文第2項所示 。
據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 17 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 林恒祺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 4 月 17 日
書記官 戴國安
附表一：
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│ 土 地 坐 落 │地│面 積│權利│
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│縣 市│鄉鎮市區│段 │小段│地 號│目│平方公尺│範圍│
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│花蓮縣│花蓮市 │林森│ │2463 │建│92.00 │全部│
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附表二：
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│編│建 號│基地坐落│建築式樣主要│建物面積（平方公尺） │權利│
│ │ ├────┤ ├────────────┤ │
│ │ │ │建築材料及房│ │ │
│號│ │建物門牌│ │樓層面積合計 │ │
│ │ │ │屋層數 │ │範圍│
├─┼─────┼────┼──────┼────────────┼──┤
│1 │833 │花蓮市林│鋼筋混凝土加│第一層：51.50 │全部│
│ │ │森段2463│強磚造、二層│第二層：52.65 │ │
│ │ │地號 │樓房 │合計：104.15 │ │
│ │ │ │ │ │ │
│ │ ├────┤ │ │ │
│ │ │花蓮縣花│ │ │ │
│ │ │蓮市建國│ │ │ │
│ │ │路95巷22│ │ │ │
│ │ │號 │ │ │ │
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│2 │增建部分（│同上 │本國式、鋼架│第一層：43.49 │全部│
│ │本院102年 │ │造、住家用 │第三層：67.19 │ │
│ │度司執字第│ │ │合計110.68 │ │
│ │11809號花 │ │ │ │ │
│ │蓮縣花蓮市│ │ │ │ │
│ │林森段查封│ │ │ │ │
│ │3419號） │ │ │ │ │
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