臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第八五六號
原 告 宇○○
訴訟代理人 陳適庸律師
複 代理人 天○○ 住台北市○○○路○段廿五號九樓
亥○○
送達代收人 張愛英
被 告 地○○ 住台北市○○路○段三五巷二一弄八號
訴訟代理人 宙○○ 住台北市○○路○段一六九號十一樓
被 告 庚○○ 住台北市○○區○○路四四之一號
申○○
酉○○
午○○
未○○ 住台北市○○區○○路四六號五樓
壬○○ 住台北市○○○路○段一七一號三樓之一
兼右一人
訴訟代理人 卯○○
被 告 己○○ 住台北市○○街一六五號四樓
子○○
巳○○ 住台北市○○區○○街七八號四樓
乙○○ 住台北市○○區○○街七九號五樓
甲○○
丙○○
丁○○
兼右三人
訴訟代理人 戊○○
被 告 辛○○ 住台北市○○區○○街五六號三樓
戌○○ 住台北縣中和市○○路○段四二之四號
寅○○ 住台北市○○區○○路一００號三樓
癸○○ 住台北市○○區○○路一００號
辰○○ 住台北市○○街一七一巷四一號五樓
丑○○ 住台北市○○○路○段一九０巷三八號五樓之二
右當事人間分割共有物事件，本院判決如左：
主 文
原告與被告共有之台北市○○區○○段一小段六三五地號面積二十平方公尺土地、同小段六四六地號面積十四平方公尺土地及同小段六四七地號面積二十八平方公尺土地，均應予變賣，所得價金分別按附表一至三所示比例分配。訴訟費用由原告及被告按附表一所示比例負擔。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：兩造共有坐落台北市○○區○○段一小段六三五、六四六、六四七地
號，面積計六十二平方公尺之三筆土地應予變賣分割，並按如附表所示比例 分配價金。
二、陳述：
（一）按「各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契 約訂有不分割之期限者，不在此限。」民法第八百二十三條第一項定有明 文。坐落台北市○○區○○段一小段六三五、六四六、六四七地號土地係 原告與被告共有，共有人間並無不分割之約定，亦非使用目的不能分割， 因共有人眾多，管理上迭生糾紛，實有簡化必要。因三筆土地之共有人均 相同，請合併分割。各共有人之應有部分如附表所示比例。 （二）系爭土地上之建物係違章建築，應予拆除，且合建契約已解除。 （三）原告非本院八十九年度北簡字第二五五三號分割共有物事件之共有人，本 件毋須與該案一致解決。
（四）系爭土地係畸零地，被告之原物分割方案不符使用利益。 三、證據：提出土地登記謄本、永大工程無限公司拋棄承包工程切結書影本、承 攬工程轉讓協議書影本、台北市政府建設局第一證明書影本、台北市工務局 七二建字第０二二二二號建造執照影本、台北市政府七十二府地三字第０二 一二七號函影本為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）被告地○○、壬○○、卯○○、己○○、子○○、巳○○、乙○○、洪家 昌、丙○○、丁○○、戊○○、丑○○、辰○○部分： 系爭三筆土地係屬畸零地，面積僅六十二平方公尺，長時間無法經濟使用 ，共有人眾多，管理上意見分歧，實有簡化必要，故同意變賣分割。 （二）被告辛○○、戌○○、寅○○部分：
１提出原物分割之方案。
２本院八十九年度北簡字第二五五三號分割共有物事件之原告與本件原告有 合建關係，兩案不宜分開處理。該案土地係同小段六三四地號，宜俟該土 地之分割定案後，本案再配合分割。
３系爭土地有地下室，如地面分割，徒增建築因擾。 （三）癸○○部分：
系爭土地坪數很小，無法分割。希望與鄰地一併解決。 （四）被告庚○○部分：
１按「因物之使用目的不能分割」共有物，最高法院五十年台上字第九七０ 號判例指出：「係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺， 或為一權利之行使所不可者而言」。系爭土地已與鄰地六三三、六三四、 六四四、六四五、六四八等地號土地合併建妥房屋，系爭土地即是供該合 併使用所不可缺，自不能分割。
２建築法第十一條規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面 及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為
一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建 築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依 規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割辦法，由內政部定之。」 同法第四條規定：「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋 、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。」而公寓大廈 管理條例第三條第一款及第三款則規定：「公寓大廈：指構造上或使用上 或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地」 「專有部分：指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區 分所有之標的者」。系爭土地已與鄰地六三三、六三四、六四四、六四五 、六四八等地號土地依建築法第十一條第一項規定辦妥合併為一宗建築基 地，發給建築執照，且已興建至地上一層，已足避風雨，且每月有逾五百 萬元之數入，已達經濟上使用之目的，即屬民法第六十六條之不動產及定 著物，被告亦為起造人之一。已興建完成之地下室等即屬建築法第四條及 公寓大廈管理條例三條所指之建築物及專有部分。系爭土地不論屬於建築 法第十一條規定之法定空地或已興建完成地下一層等專有部分建築物所占 用之地面，依建築法第十一條規定應留設之法定空地不得分割、移轉，並 不得重複使用，專有部分不得與系爭基地所有權分離而為移轉，公寓大廈 管理條例第四十五條第二項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得 將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特 定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所 有權人權益之行為」，而民法第八百二十四條之變賣共有物，則是一種移 轉行為，原告僅就建築基地請求變賣分割，顯意圖使房屋與基地所有權分 離而為移轉，損害房屋及基地所有權人權益。其違反前開法規，依民法第 七十一條規定，自屬無效，原告之訴無理由。
３如認係公寓大廈管理條例第四十一條「多數各自獨立使用之建築物、公寓 大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理 及組織準用本條例之規定。」及其施行細則第十三條第一款「本條例第四 十一條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下 列情形之一：依建築法第十一條規定之一宗建築基地」之情形，原告亦不 得請求分割。
４內政部六十三年十月十七日台內營字第六０二八九六號函釋：建造執照作 廢後，該建築物應視為建築法第五十五條第一項第四款「工程中止」。則 該建築物所占地面及其所應留設之法定空地顯仍存在，仍屬該建築不可缺 之應有建築基地。
５系爭土地共有人雖有二十三人，然分屬五大地主。其中乙○○、甲○○、 丙○○、丁○○、戊○○原是第二房已故洪陳月美之繼承人，與卯○○要 出售應有部分，惟其等持分合計僅占陳氏家族四大房之三十二分之二，其 他三十二分之三十持分所有權人均不同意變賣分割。 ６原告曾就系爭土地上建物，向建商提起拆屋還地訴訟，業經台灣高等法院 七十九年重上字第一六二判決有合建而敗訴確定，故該建物顯合法。系爭
土地目前仍由建商占有中，其占有係因合建，既已合建，自不能分割，況 分割後仍須履行合建。若變賣，必導致賤價出售，其分配方法非適當。且 系爭土地屬畸零地，無法單獨建築，須與鄰地合併使用，若變賣而由他人 賤價得標，將造成兩造所有之大面積鄰地與系爭土地合併使用上之困難與 繁雜，並破壞合建續工。原告與建商均屬大財團，有財力購買系爭土地， 其圍標結果，必將賤價出售。系爭土地無論如何分割，其後仍須與兩造所 有之鄰地合併使用，故無分割必要。
７原告就系爭土地已開立土地使用同意書予被告，請領建照，興建至地上一 樓，則原告顯已對於全體被告捨棄聲請分割。
（五）被告申○○部分：
１系爭土地已與鄰地六三三、六三四、六四四、六四五、六四八等地號土地 合併，即是供該合併使用所不可缺，自不能原物分割或變賣分割。 ２本件已有地下室，應適用公寓大廈管理條例。 ３六四七地號上有違章建築，經被告辰○○訴請返還敗訴。 （六）酉○○、午○○、未○○部分：
未於最後言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、證據：提出地籍圖謄本影本、台北市公私有畸零土地合併使用證明申請書影本、 內政部六十三年十月十七日台內營字第六０二八九六號函影本、本院八十九年度 北簡字第二五五三號分割共有物事件宣示判決筆錄影本為證。丙、本院依職權勘驗系爭土地並囑託台北市大安地政事務所測量。 理 由
一、程序方面：
被告酉○○、午○○、未○○、辛○○、戌○○、寅○○、癸○○、己○○、辰 ○○，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情 形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、經查，原告主張系爭共有土地係畸零地，地上之建物係違章建築，合建契約已解 除，共有人間並無不分割之約定，亦非使用目的不能分割等事實，已據其提出與 所述相符之土地登記謄本、永大工程無限公司拋棄承包工程切結書影本、承攬工 程轉讓協議書影本、台北市政府建設局第一證明書影本、台北市工務局七二建字 第０二二二二號建造執照影本、台北市政府七十二府地三字第０二一二七號函影 本為證，本院依職權勘驗系爭土地，並囑託台北市大安地政事務所測量結果，系 爭土地寬約一公尺，與鄰地共同做為停車場使用，部分土地建有空調水塔、地下 室及違建物等情，亦有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可稽，原告之主張自堪採信。三、至於系爭土地上之建築物是否有礙系爭土地之分割？經查，依卷附台北市工務局 七二建字第０二二二二號建造執照，可知系爭土地與同小段六三三、六三四、六 四四、六四五、六四八等地號土地，原預定合併建築地上七層、地下一層之樓房 ，規定竣工期限為七十三年八月六日；惟依卷附永大工程無限公司拋棄承包工程 切結書及承攬工程轉讓協議書，亦可知該建築物僅施工至地上一樓底板，承包商 永大工程無限公司即不再施工，於七十六年五月二十二日將工程轉讓予許秀葉另 行發包。是依建築法第五十三條第二項「建築期限，承造人因故未能如期完工時
，得申請展期。但以二次為限，每次不得超過六個月，逾期執照作廢」之規定， 系爭土地上之建物顯已不得再依原建造執照繼續建築，縱然依卷附內政部六十三 年十月十七日台內營字第六０二八九六號函所示，該建築物應視為工程中止，然 該函亦明示工程中止之建築物應依建築法第五十五條第一項第四款之規定處理， 亦即「中止之工程，其可供使用部分，應由起造人依照規定辦理變更設計，申請 使用；其不堪供使用部分，由起造人拆除之」。故無論如何，系爭土地上之建築 物目前既僅施工至地上一樓底板，尚未完成使用或為保存登記，難謂有何專有部 分，故非屬公寓大廈管理條例第三條第一款所欲規範之「公寓大廈」，且系爭土 地上既建有空調水塔、地下室等情，亦非屬建築法第十一條規定之「法定空地」 。從而，系爭土地之移轉均不受公寓大廈管理條例或建築法相關規定之限制。此 外，難謂有何因物之使用目的而不能以變賣而為分割之情形。四、系爭土地之共有人與本院八十九年度北簡字第二五五三號分割共有物事件之土地 共有人，並不相同，有該案宣示判決筆錄影本附卷可參，故本件毋須與該案合併 或一致解決。
五、從而，因系爭三筆土地均係建地，而寬僅約一公尺，面積分別為二十平方公尺、 十四平方公尺及二十八平方公尺，合計亦僅六十二平方公尺，屬畸零地，已如前 述，且共有人多達二十三人，倘以原物分割，則各共有人可使用之土地極其微小 ，影響系爭土地之經濟價值，是以依系爭土地之地形而言，實不適合原物分割， 應予變賣，並以價金按應有部分之比例分配予各共有人為適當。綜上所述，原告 之請求即無不合，應予准許。
六、被告庚○○以其不知最後言詞辯論期日原告所提訴狀內容，請求再開辯論期日等 語，因所稱訴狀即本件之附表一至三，係依土地登記謄本所載之應有部分所製作 而成，且本案事證已臻明確，故被告庚○○該請求及兩造其餘主張陳述及所提之 證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第八 十五條第一項但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 二十八 日 民事第二庭法 官
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 三 月 二十八 日~B法院書記官 呂烱昆