臺灣臺北地方法院民事判決 八十八度訴字第四四八二號
原 告 乙○○
訴訟代理人 毛國樑律師
被 告 集隆建設股份有限公司
設台北縣三重市○○街五五號七樓
公司統一編號：00000000號
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 陳國雄律師
複 代理人 林秋萍律師
倪子修律師
右當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。二、陳述：
（一）原告於民國八十八年六月十六日向被告購買座落台北縣三重市○○段一七三一 、一七三二、一七三三地號土地上之建物即門牌號碼三重市○○路○段一一九 號、一一九之一號、一一九之二號，一至四層樓共十二間房屋，詳細標示如附 表所示（以下簡稱系爭房屋），總價金新台幣（下同）二百七十一萬二千一百 九十七元。兩造於買賣契約書第四條約定，被告應於八十八年七月五日前將移 轉所有權登記所需之權狀、文件及印鑑交予代書辦理過戶；然屆期被告並未將 過戶所需之任何文件交付，經原告口頭催促，惟被告卻藉詞拖延，至八十八年 七月二十日，被告仍未交付該等文件。後經原告以存証信函催告被告應於限期 五日內交付，仍未獲置理。依兩造買賣契約書第三條約定，系爭房屋應於八十 八年七月二十八日前辦畢所有權移轉登記予原告，屢經催告，被告仍未按期履 行。為此爰依兩造買賣契約之法律關係起訴請求被告將如附表所示不動產所有 權移轉登記予原告。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
⒈系爭房屋並非被告之主要部分財產，其出售本即不需經被告公司股東會之特別 決議：
⑴依北區國稅局核發之被告公司「歸戶財產查詢清單」，被告共所有土地三筆、 房屋卅二戶（含系爭房屋），房地公告現值總計為三千四百零七萬九千零五元 。而系爭房屋公告現值總計為二百五十五萬九千七百元，約佔被告公司總資產 價值之百分之七，根本不成主要財產之比例；且被告公司之主營業所為台北縣 三重市○○街五五號二樓之三，可見系爭不動產非被告公司之主要財產。而被 告公司名下土地三筆，公告現值總計二千三百二十萬六千零八十二元，佔公司 總資產之百分之六十八，方為公司之主要部分財產，被告公司出售系爭房屋所
得之資金，可供被告公司投資興建房屋或支付銀行融資利息等營運資金，反有 助其所營事業。
⑵被告為建設公司，依其公司登記之營業項目為「⒈委託營造廠商興建國民住宅 出租出售業務。⒉房屋租售之介紹及投資興闢都市計劃範圍內之停車場業務」 ，可知被告以興建房屋買賣及出租為所營業務，是系爭房屋充其量僅為被告公 司之商品，而與其他性質之公司不動產可能為公司主要財產之情況迥異。況系 爭房屋為被告於八十二年八月十八日向他人買受取得，依被告八十七年資產報 表所載，總價為三百零四萬五百四十三元，經歷年報折舊四十五萬七千四百九 十八元，是其目前向國稅局申報之價值為二百五十八萬四十五元，足見系爭房 屋買賣價金並無不合理。
⑶讓與之財產是否為公司法第一百八十五條第一項第二款規定之「主要部分財產 」，應係指該部分營業或財產之讓與，足以影響公司所營業之事業不能成就而 言。本條所規範者，實為公司「主要部分財產」，並非「會計上固定資產」之 讓與情形，被告以會計學上「流動資產」、「固定資產」之分類，予以混淆， 顯與公司法規定不符。況會計帳目之編列，乃由公司自行決定，此由被告公司 甚將其主營業所之房屋亦未編列於固定資產項，即可見會計之分類不足為主要 部分財產之認定。
⑷若依被告八十七年度營利事業所得稅結算資料，所載系爭房屋價值申報為二百 五十八萬三千零四十五元，其資產負債表右下欄末被告公司淨值總額為五千二 百五十萬九千五百零三元，所佔比例僅約百分之四，根本不成主要財產之比例 。
⑸被告辯稱其收入來源均賴系爭房屋出租所得維持云云，但依被告提出之八十八 年度申報資料係在八十九年四月製作，已在本件訴訟之後，任意申報自不足為 憑。觀其八十七年度之所得稅申報資料，其八十七年度營業收入總額為一千八 百一十萬餘元，縱如其所述系爭房屋每年可得四百三十二萬元租金，然亦僅佔 其營業收入百分之二十三。且被告公司土地、房屋資產龐多，除本件不動產外 ，尚有二十間房屋及數筆土地，均可出租，被告謂除系爭房屋之租金外，無其 他租金收入云云，姑不論是否為真，然亦僅屬其公司經營方式之問題。 ⒉系爭房屋之買賣原本即包含房屋及坐落基地之土地，總價七千七百五十萬元， 被告公司其實為家族公司，地主葉金木則為甲○○之祖父，被告為求節稅，才 將買賣價金分配為房屋二百七十一萬二千一百九十七元，土地七千四百七十八 萬七千八百零三元。兩造買賣經過多次洽談，議價之後，於八十八年六月十六 日下午六點，在賣方家中簽訂契約。當時在場總共有十四人（買方三人，仲介 五人代書一，賣方五人），包括被告公司股東甲○○（二百八十股）、甲○○ 之父葉正義（一千五百五十股）均在場，簽約後又由甲○○之母葉李藹藹（三 百八十股）代為傳達買賣文件，亦為同意買賣，以上股東股份佔被告公司總股 數百分之八十二。尤其董事長父親葉正義持股已過半乃整個買賣過程主導人， 更曾於八十八年七月十二日傳真公司執照給予代書，解釋當時公司執照於省府 更改負責人姓氏，並親筆於公司執照上寫下「姓氏不對」字樣。此足証被告大 股東事先都知情並同意此買賣。
⒊依公司法第二百零八條第三項規定，董事長有對外代表公司之權。同時為保護 交易安全，公司股東會或董事會縱使曾限制董事長不得代表公司為何種行為， 仍不能對抗善意第三人，僅公司事後可向該董事長請求賠償而已，故原告善意 買受系爭房屋其買賣自屬有效。
⒋兩造已於買賣契約書上註明八十八年八月一日起，系爭房屋及所坐落土地之租 金歸買方即原告收取。而被告係將系爭房屋現出租予何嘉仁幼兒學校，至土地 部分則以土地所有權人葉金木為出租人，其約定之租金包含房屋及土地共為四 十一萬元。
⒌系爭房屋為八十二間年被告向他人買受取得所有權，被告於八十七年呈國稅局 之資產報表亦載明買入之十二戶為八十二年八月十八日，總價為三百零四萬零 五百四十三元，經歷年報折舊四十五萬七千四百九十八元，故目前向國稅局申 報價值為二百五十八萬零四十五元，是系爭房屋買賣總金訂為二百七十一萬二 千一百九十七元，並無不合理之處。
三、證據：提出房屋不動產買賣契約書、土地不動產買賣契約書、存証信函、歸戶財 產查詢清單、被告公司股東名冊、被告公司變更登記事項卡、交款備忘錄、被告 公司執照、建物登記謄本、抵押權塗銷同意書。乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）被告法定代理人甲○○固有代表被告與原告就系爭房屋訂立買賣契約。然系爭 房屋係屬被告公司主要部分之財產，依據公司法第一百八十五條第一項第二款 之規定，系爭房屋之出賣應經股東會之特別決議，即應有代表已發行股份總數 三分之二以上股東出席股東會，並以出席股東表決權過半數之同意行之。茲既 被告法定代理人甲○○未經股東會特別決議之許可，即逕行代表被告公司為之 ，顯已悖於前開規定，是此買賣契約法律行為不發生效力；甲○○雖為被告公 司董事長，對外代表公司，惟其未經股東會特別決議即逕自讓售系爭房屋即被 告公司主要財產，其行為仍屬無權代理，對於被告自不生效力，被告自無移轉 系爭房屋所有權予原告之義務。
（二）系爭房屋多達十二戶，惟買賣價金卻僅為二百七十一萬二千一百九十七元，顯 與市價殊不相當，而有損害於被告公司之投資大眾，自難期得被告公司股東會 之同意。
（三）會計學上之財產得分為流動資產及固定資產二種，所謂流動資產即指所營事業 之商品，而商品之銷售並無公司法第一百八十五條規定之適用，亦無折舊其銷 售亦不會倒致公司之所營事業不能成就，反之固定資產即有折舊，其出售與否 亦將影響公司所營事業得否成就，而應適用該條規定。而不動產一般均屬公司 之固定資產，惟被告係一建設公司，以經營房屋之興建、買賣為業，是因建設 公司經營上之本質使然，建設公司名下所有之不動產，雖不當然即如一般公司 均列屬為固定資產，惟亦非均為公司之營業財產，職此，究為公司銷售商品或 固定資產之公司至要資產，即以會計表冊上之區分編號為斷，倘為建設公司興 建開發完成並進行銷售之待售房地，自不得認列為公司之營業財產，而應歸類
於公司之銷售商品存貨，否則如非公司營業上之銷售項目，自仍屬公司之營業 財產。承此，依據國稅局所核發之財產資料，被告公司所有之不動產，除系爭 房屋及台北市○○區市○段一小段第五二號該筆土地為被告公司營業之固定資 產外，其餘均為被告公司之銷售餘屋，其性質核屬存貨，並不得歸類於公司之 營業財產，此自被告八十七年度營利事業所得稅結算申報書資料上將系爭房屋 列於公司財產目錄項下，而非商品存貨明細，即為明證，是以系爭買賣房屋確 為被告公司之主要營業財產無疑。綜此，系爭房屋既編列於被告主要財產目錄 ，且已提請股東會承認，並經會計師簽證查核無誤，依最高法院八十七年度台 上字第一九九八號判決意旨，系爭房屋之讓與應依公司法第一百八十五條、第 一百七十二條規定辦理。
（四）觀諸被告八十八年度之損益表暨營利事業所得稅結算申報書，被告公司八十八 年度申報之營業收入總額雖有一千二百九十五萬八千七百廿四元（銷貨收入七 百二十四萬七千六百二十元，租金收入五百七十一萬一千一百零四元），惟因 被告公司係採完工入帳法方式認列會計科目編製財務報表，是上揭銷貨收入其 性質均係上期結轉本期之預收款，實際上並非被告八十八年度之銷售所得，僅 於八十八年度申報課說，此觀申報書上營業收入調節說明項之記載即明。顯見 被告公司因不動產景氣長期低迷不振，八十八年度主要之營業銷售實已停擺， 主要收入來源均係仰賴名下不動產之租賃所得勉力維持，用以負擔公司營運之 各項薪資費用，保險費用、勞務費用等各項營業費用，並償還龐大之銀行貸款 利息。又系爭房屋目前係出租予訴外人徐進龍先生經營之何嘉仁美語學校，約 定租期自八十六年九月一日起至九十四年八月三十一日止，每月租金第一年為 三十六萬元，第二年調整為三十七萬二千三百元，第三年調整為三十八萬四千 九百元，第四年調整為三十九萬八千元，第五年調整為四十一萬一千四百元， 第六年調整為四十二萬五千三百元，第七年調整為四十三萬九千五百元，第八 年調整為四十五萬四千三百元，總計就系爭房屋被告可預期獲取之租金收入達 三千零九十萬五千四百元。是系爭房屋之租賃所得佔被告公司全部租金收入之 比例高達百分之七十以上，影響被告公司營運至為攸關，顯係目前被告公司營 運上主要掣柱，倘無此等租金收入，將導致被告公司龐大之銀行貸款利息無法 支付，日常營運費用無力負擔，進而促使被告名下財產盡遭銀行追索拍賣而瀕 臨破產，所營事業自無法成就。甚者，兩造間買賣契約上更明定系爭房屋之租 賃權自八十八年八月一日起由原告承受，益顯本件買賣對於被告公司非但毫無 助益，並已嚴重損及被告公司全體股東之權益，確有導致被告公司所營事業不 能成就之可能。
（五）原告於八十八年六月十六日至被告家中簽約之時，被告公司董事長甲○○並未 在場，而當日原告旨在與地主葉金木商議土地買賣事宜，所簽訂者亦僅為土地 買賣契約，有關系爭房屋買賣契約，係翌日即六月十七日原告另與甲○○所私 下簽訂。退步言之，縱認簽訂系爭房屋買賣契約時，被告公司除甲○○外，另 有葉正義、葉李譪譪等二股東在場，惟此至多僅證明被告公司尚有葉正義、葉 李譪譪等二股東知悉系爭房屋買賣情事，不表示渠等即同意系爭房屋買賣，亦 不表示系爭房屋買賣已經股東會特別決議之決議許可。被告公司雖為家族公司
，股東多為家族成員，然仍應依公司法規定召集股東會，要不能以被告公司係 家族公司即排斥公司法關於股東會決議之相關規定，更不能僅以股東單純之知 情在場即代替股東會議之召開。
（六）被告公司營業項目係委託營建廠商興建房屋，再由被告出租、出售，包含系爭 房屋在內。
（七）在八十八年六月之前，被告向國稅局申報之房屋及土地等，若適時有出租、出 售機會，則被告便會予出租、出售，被告將評估當時情況，倘若原先係興建房 屋以供出售者，若有第三人願意承租，被告亦願意出租。（八）被告所有坐落台北縣三重市○○街五五號等十二戶房地，係被告開發興建完成 並進行推案銷售之待售房地，為被告公司之銷售商品，與系爭房屋非屬被告公 司興建用以銷售之情相較，顯見系爭房屋確屬被告公司主要之營業財產。三、證據：提出被告八十七年度營利事業所得稅結算申報書、計算明細表、損益表、 八十八年度營利事業所得稅結算申報書、房屋租賃契約書、土地租賃契約書、租 金收入明細表、被告八十八年度總帳、現金帳、房屋稅繳款書、土地登記謄本、 建造執照設計申請書、建造執照及使用執照、房屋土地預定買賣契約書，聲請訊 問證人黃明輝會計師。
理 由
一、原告起訴主張其於八十八年六月十六日向被告購買如附表之系爭房屋，總價金二 百七十一萬二千一百九十七元。兩造於買賣契約書第四條約定，被告應於八十八 年七月五日前將移轉所有權登記所需之權狀、文件及印鑑交予代書辦理過戶；第 三條則約定，被告應於八十八年七月二十八日前將系爭房屋辦畢所有權移轉登記 予原告。然屆期被告並未將過戶所需之任何文件交付原告，亦未依約辦理所有權 移轉登記，屢經催告，被告仍未按期履行。為此爰依兩造買賣契約之法律關係起 訴請求被告將如附表所示不動產所有權移轉登記予原告。被告則以：其法定代理 人甲○○固有代表被告與原告就系爭房屋訂立買賣契約，然系爭房屋係屬被告公 司主要部分之財產，甲○○未依公司法第一百八十五條第一項第二款規定，先經 被告公司股東會特別決議即逕將系爭房屋出賣予原告，顯屬無權代理，對被告不 生效力，被告對原告並不負有移轉系爭房屋所有權之義務。又系爭房屋之租賃所 得佔被告公司全部租金收入之比例高達百分之七十以上，倘無此等租金收入，將 導致所營事業無法成就。再者，簽訂系爭房屋買賣契約時，被告人員中僅有甲○ ○在場；縱然如原告所述有大股東在場，仍與公司法關於股東會召集程序之規定 有間，難謂該當於公司法第一百八十五條第一項第二款規定構成要件等語，資為 抗辯。
二、原告主張其於八十八年六月十六日向被告購買如附表之系爭房屋，總價金二百七 十一萬二千一百九十七元，買賣契約書第四條約定，被告應於八十八年七月五日 前將移轉所有權登記所需之權狀、文件及印鑑交予代書辦理過戶，第三條則約定 ，被告應於八十八年七月二十八日前將系爭房屋辦畢所有權移轉登記予原告；然 屆期被告並未將過戶所需之任何文件交付原告，亦未依約辦理所有權移轉登記， 屢經催告，被告仍未按期履行等事實，已據其提出房屋不動產買賣契約書、存証 信函為證。被告對於其法定代理人甲○○有以被告公司名義與原告簽訂買賣契約
書及前開原告主張之事實並不爭執，是堪信此部分事實為真實。惟被告另以右開 情詞為辯，是則，本件爭執之重點首在於：系爭房屋是否為被告公司主要部分之 財產？兩造間買賣契約應否適用公司法第一百八十五條第一項第二款規定，須經 被告公司股東會特別決議？現分述如下。
三、公司法第一百八十五條第一項第二款規定：「公司為左列行為，應有代表已發行 股份總數三分之二以上股東出席之股東會，以出席股東表決權過半數之同意行之 ：：：：二、讓與全部或主要部分之營業或財產。」。本條規定情形，屬公司為 營業或財產重大變更行為之一，其讓與全部或主要部分之營業或財產，因屬公司 營運、營業政策之重大變更，且於股東之投資利益影響甚鉅，是為保障股東投資 意願，乃設有本規定，必依法定程序為之，以維股東權益。又本款規定所謂讓與 主要部分之營業或財產，係指該部分營業或財產之轉讓，足以影響公司所營事業 之不能成就者而言（最高法院八十一年度台上字第二六九六號判決意旨參照）。 是於認定「主要部分」之界限時，除應視公司讓與之財產占資產總額是否達重要 比重外，尚須視讓與該項目財產是否足以影響其原定所營事業不能成就，或對於 公司之營運造成重大影響，改變經營性質而定。四、經查：
（一）被告公司所營事業項目為：「⒈委託營造廠商興建國民住宅出租出售業務。⒉ 房屋租售之介紹及投資興闢都市計畫範圍內之停車場業務。」等，有被告公司 變更登記事項卡在卷可稽，此亦與被告所述：「被告公司營業項目係委託營建 廠商興建房屋，再由被告出租、出售，：：：。」（詳見本院八十九年八月十 四日言詞辯論筆錄）者相符，復為兩造所不爭執。（二）次依原告提出之歸戶財產查詢清單所示，被告截至八十八年十二月一日止尚有 土地三筆、房屋三十二戶，對此房屋土地清單內容，被告亦予自認（見被告八 十九年一月二十日言詞辯論期日庭呈之答辯㈡狀）。顯見，在兩造八十八年六 月十六日簽訂買賣契約時，被告公司所有之不動產除系爭十二戶房屋外，尚有 土地三筆、房屋二十戶。經本院於八十九年十月三十日言詞辯論期日就被告對 於系爭房屋及被告所有其他房屋及土地等不動產，其使用究有何計畫為闡明後 ，被告遂於八十九年十二月十一日言詞辯論期日當庭陳述稱：於八十八年六月 之前，前述歸戶財產查詢清單所示之房屋及土地等，若適時有出租、出售機會 ，則被告便會予出租、出售，被告將評估當時情況，倘若原先係興建房屋以供 出售者，若有第三人願意承租，被告亦願意出租等語（詳見該日言詞辯論筆錄 ）。可見，被告所有之房屋、土地，究應用以出售或出租，其營運有相當大之 空間。
（三）雖被告屢以：判斷是否為被告公司主要部分之財產，應以會計表冊上之區分編 號為斷，倘為公司興建開發完成並進行銷售之待售房地，自不得認列為公司之 營業財產，而應歸類於公司之銷售商品存貨，否則如非公司營業上之銷售項目 ，自仍屬公司之營業財產；又被告公司所有之不動產，除系爭房屋及台北市○ ○區市○段一小段第五二號該筆土地為營業之固定資產外，其餘均為被告公司 之銷售餘屋，其性質核屬存貨，並不得歸類於公司之營業財產等語，為其判斷 系爭房屋是否屬於公司主要部分財產之論斷依據（以上見被告答辯㈡狀）。是
被告即辯稱系爭房屋因屬固定資產，僅能出租使用，不得出售，蓋非屬被告公 司之商品存貨等語。然則：
⒈自被告提出之建造執照設計申請書、建造執照及使用執照觀之，坐落台北縣三 重市○○段一一五八地號土地上，由被告為起造人名義，於八十三年間興建完 成之台北縣三重市○○街五五號等房屋，共計二十五戶。迄至八十八年十二月 一日止尚餘十八戶，有上述歸戶財產查詢清單可按。可知，被告在興建完成後 ，業已銷售七戶。
⒉又雖被告於八十九年十二月二十六日陳報狀中陳稱：前述台北縣三重市○○街 五五號等房屋，現尚餘十二戶，均屬其所「開發興建完成並進行推案銷售之待 售房地，核屬被告公司之銷售商品」等語，且提出前開建造執照設計申請書、 建造執照及使用執照及房屋土地預定買賣契約書為證。 ⒊惟查，被告在八十九年十二月十一日言詞辯論期日庭呈之答辯㈤狀中明白陳述 表示：台北縣三重市○○街五五號二樓之一、二樓之二、二樓之三等房屋，現 正分別出租予訴外人古馬鞋業開發有限公司、華錡醫療儀器有限公司、同鼎有 限公司中，有租賃契約書可參。而此三戶房屋正屬被告前所指稱之台北縣三重 市○○街五五號等十二戶房屋中，有其提出之「被告公司所有不動產價值一覽 表」可按。則被告所言屬於其「公司之銷售商品」者，亦可用以出租，收取租 金而賺取收入。
⒋雖系爭房屋編為被告之固定資產，但被告亦出租予徐進龍經營之何嘉仁美語學 校使用，收取租金，從事出租之營業行為，已據被告陳述明確，並有房屋租賃 契約書可按。
（四）綜前可知，被告公司所營事業項目本即包括房地之出租出售；而被告已自陳對 於其所有之不動產等，何者應予出售或予出租，並無特定營運計畫，端視當時 評估情況是否適於出租、出售而定；就以被告興建之台北縣三重市○○街五五 號等房屋論之，其雖本期於銷售之用，後亦視情狀決定予以出租收取租金，隨 時可修正其營業計畫。至於系爭房屋雖屬固定資產，然亦可為營業行為，供出 租使用收取租金收入。類此均與被告在本院八十九年十二月十一日言詞辯論期 日抗辯稱之：「列為固定資產的部分即是公司的資本，列為商品的即是用來出 售，出售的部分即是被告建設公司的商品。」乙節，互有出入。是以，會計帳 目之編列、系爭房屋究為會計表冊上之「固定資產」或「商品存貨」，顯不足 為公司法第一百八十五條第一項第二款規定所稱之主要部分財產認定基準。故 被告聲請訊問證人黃明輝會計師以明固定資產編列相關問題，本院認亦無調查 之必要。
（五）再者，觀諸被告八十七年度營利事業所得稅結算申報書所附損益及稅額計算表 ，自八十七年一月一日起至八十七年十二月三十一日止，被告公司總營業收入 為一千八百十萬七千三百八十六元。又依同年之營利事業所得稅查核申報總說 明「四九○一營業收入總額」項下記載，其中租金收入為五百十七萬九千三百 二十九元。至於被告八十八年度營利事業所得稅結算申報書所附損益及稅額計 算表，則明示自八十八年一月一日起至八十八年十二月三十一日止被告營業收 入為一千二百九十五萬八千七百二十四元；依損益表記載，該年租金收入額為
五百七十一萬一千一百零四元。另系爭房屋被告係出租予徐進龍經營之何嘉仁 美語學校使用，約定租期自八十六年九月一日起至九十四年八月三十一日止， 每月租金第一年為三十六萬元，第二年調整為三十七萬二千三百元，第三年調 整為三十八萬四千九百元，有房屋租賃契約書可憑。準此，自八十七年一月至 八十七年十二月，被告就系爭房屋所可取得之租金數額為四百三十六萬九千二 百元（三十六萬元×八個月＋三十七萬二千三百元×四個月＝四百三十六萬九 千二百元）；自八十八年一月一日起至八十八年十二月三十一日可得租金為四 百五十一萬八千元（三十七萬二千三百元×八個月＋三十八萬四千九百元×四 個月＝四百五十一萬八千元）。雖然系爭房屋出租所得之租金數額，各占被告 八十七、八十八年度租金收入約為百分之八十四點四、百分之七十九點一；至 於占被告八十七、八十八年度營業收入比例則各約為百分之二十四、百分之三 十五。但如前述，被告對於其所有之不動產等，應否出售、出租，並無特定營 運計畫，端視當時評估情況是否適於出租、出售而定，是判斷出售系爭房屋是 否足導致被告公司所營事業無法成就，不得僅以系爭房屋可收取租金收入占被 告公司營業收入比例斷之。
（六）被告雖辯以：該等租金收入係目前被告營運上主要掣柱，倘無此等租金收入， 將導致被告公司龐大之銀行貸款利息無法支付，日常營運費用無力負擔，進而 促使被告名下財產盡遭銀行追索拍賣而瀕臨破產，所營事業自無法成就等語。 惟就原告陳稱之：系爭房屋為八十二間年被告向他人買受取得所有權，被告於 八十七年呈國稅局之資產報表亦載明買入之十二戶為八十二年八月十八日，總 價為三百零四萬零五百四十三元，經歷年報折舊四十五萬七千四百九十八元， 故目前向國稅局申報價值為二百五十八萬零四十五元等情，被告並未予否認， 且此數據亦與上開歸戶財產查詢清單所載房地現值大抵相當。持此與系爭房屋 買賣價金二百七十一萬二千一百九十七元相較，亦無顯不相當之處。據此，被 告出售系爭房屋，除可取得買賣價金之對價外，亦可償還其謂之積欠抵押貸款 ，減輕利息負擔，使本業獲利提高，減少營業虧損，改善該公司財務結構。此 外，被告所有之土地、房屋資產，除系爭房屋外，尚有二十間房屋及數筆土地 ；依被告前揭所言：若適時有出租、出售機會，則被告便會予出租、出售等語 觀之，既另可就其餘不動產出租、出售，取得營業收入。參此，被告謂除系爭 房屋之租金外，無其他租金收入，僅屬被告經營策略範疇；系爭房屋之出售， 對於被告所營事業項目「⒈委託營造廠商興建國民住宅出租出售業務。⒉房屋 租售之介紹及投資興闢都市計畫範圍內之停車場業務。」等，並不足以影響其 原定所營事業不能成就，或對於公司之營運造成重大影響，改變經營性質等情 。易言之，系爭房屋之出售既未脫離被告前述所營事業項目範圍，且被告尚有 其他不動產可供出租、出售，則出售系爭房屋，自無所謂將導致被告所營事業 無法成就之情。至於被告對於其他不動產之營運計畫是否妥當，與「所營事業 無法成就」顯屬二事，無法並論。
（七）綜上所述，依被告抗辯之內容及所舉證據觀察，顯難認系爭房屋未繼續維持原 有出租形態，被告公司所營事業即受影響，故系爭房屋並非屬公司法第一百八 十五條第一項第二款所定之「主要部分財產」，自無該條規定之適用，遂不以
經股東會特別決議為要，亦無須依該條第四項規定，將該行為記載於通知及公 告；董事會提出該項議案，亦不受同條第五項「由三分之二以上董事會出席董 事會，以出席董事過半數之決議提出」規定之限制。五、股份有限公司係以董事會為業務執行之必要集體機關，採會議體制，鑑於董事會 不適於擔當具體業務之執行、代表公司之職務，故特設董事長為公司之法定、必 備、常設業務執行及代表公司之機關（參照公司法第二百零八條規定），雖董事 長關於公司營業上之事業固有辦理權限，而有代表公司之權，但依公司法第二百 零二條前段規定：「公司業務之執行，由董事會決定之。」，又董事會應由有召 集權人經一定之召集程序而召開，欠缺此一程序之會議，即為不適法，從而該決 議即不能稱為董事會之決議。故董事長關於公司業務之執行，仍須先經董事會決 議授權方可，否則自屬無權代表公司。另「代表與代理固不相同，惟關於公司機 關之代表行為，解釋上應類推適用關於代理之規定，故無代表權人代表公司所為 之法律行為，若經公司承認，即對於公司發生效力。」（最高法院七十四年台上 字第二○一四號著有判例可資參照）。反之，若無代表權人代表公司所為之法律 行為，非經公司承認，對於公司自不生效力。
（一）被告辯稱：系爭房屋買賣契約係由被告公司法定代理人甲○○私下與原告簽訂 者等語，原告雖予否認。然就甲○○簽訂系爭房屋買賣契約已經董事會決議授 權行之乙節，自應由原告負舉證責任。
（二）原告雖主張：兩造買賣經過多次洽談，議價之後，於八十八年六月十六日下午 六點，在賣方家中簽訂契約；當時在場總共有十四人（買方三人，仲介五人代 書一，賣方五人），包括被告公司股東甲○○（二百八十股）、甲○○之父葉 正義（一千五百五十股）均在場，簽約後又由甲○○之母葉李藹藹（三百八十 股）代為傳達買賣文件，亦為同意買賣，以上股東股份佔被告公司總股數百分 之八十二，被告大股東事先都知情並同意此買賣等語，且提出被告公司股東名 冊、交款備忘錄以參。然依公司法第二百零三條、第二百零四條、第二百零六 條、第二百零七條規定以觀，股份有限公司董事會之決議，須有一定召集程序 、通知、決議方式並作成議事錄等。則就此等召集方式之具備，自應由原告舉 證以明之。前述原告所提被告公司股東名冊、交款備忘錄等證據，既與公司法 所規定應具備之要式不合，形式上自難認有董事會決議之存在，縱然被告公司 大股東就系爭房屋買賣均已知情，亦與前述董事會決議有間。因而，被告公司 董事長甲○○未經董事會決議，即逕自代表被告公司與原告簽定系爭房屋買賣 契約，自屬無權代表被告。加以，原告復無法證明被告已承認甲○○所為之買 賣契約，依首開說明，該買賣契約自對被告不生效力。（三）茲既系爭房屋買賣契約對被告並不生效力，則被告自不負契約上所訂之移轉如 附表所示不動產所有權義務自明。
六、從而，原告本於買賣契約之法律關係，請求被告將如附表所示不動產所有權移轉 登記予伊，因系爭房屋買賣契約對被告並不生效力，被告對原告並無此等義務， 故原告請求自無理由，應予駁回之。
七、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無違，不予贅述。八、結論：
本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 三 月 一 日 民事第三庭法 官 賴錦華右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 三 月 二 日 法院書記官 葛映嵐
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網