返還房屋等
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,103年度,710號
TPDV,103,重訴,710,20150430,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第710號
原　　　告　榮宗投資股份有限公司
法定代理人　何宗儒
訴訟代理人　吳妙白律師
被　　　告　遠德創智有限公司
法定代理人　何宗遠
訴訟代理人　陳丁章律師
複代理人　　李子聿律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國104年4月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應 受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項 第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明第2項：被告應給付 原告新臺幣（下同）3,638,046元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並應自民國103 年5月1日起至上開房屋返還之日止，按月給付原告65,420元 。嗣原告變更該項聲明之一次給付金額為2,846,223元，按 月給付金額為51,181元，核原告所為訴之變更，屬減縮應受 判決事項之聲明，依上規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：伊為坐落臺北市○○區○○段○○段000地 號土地（系爭土地），及其上同小段1135建號，即門牌號碼 臺北市○○區○○路○段00號11樓房屋（下稱系爭房屋）所 有權人。被告前向伊承租系爭房屋如附圖編號B斜線外部分 、C所示範圍。詎被告竟無權占有系爭房屋如附圖編號A、B 斜線部分、D、E所示範圍，作為辦公室及儲藏室之用，其得 請求被告遷讓系爭房屋該部分範圍，並給付自98年5月7日起 至103年4月30日止，按系爭土地申報地價及系爭房屋評定現 值週年利率10%計算之不當得利。爰依民法第767條第1項前 段及第179條之規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將 系爭房屋如附圖所示編號A部分面積24.5平方公尺、編號B斜 線部分2.5平方公尺、編號D部分140.4平方公尺、編號E部分 41.6平方公尺之房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告 2,846,223元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5%計算之利息；並應自103年5月1日起至上開房屋返還之



日止，按月給付原告51,181元。㈢願供擔保，請准宣告假執 行。
二、被告則以：兩造現任法定代理人為兄弟關係，系爭房屋所屬 榮宗大樓為訴外人即兩造法定代理人父親何榮廷以原告名義 於68年3月間興建完畢，相關家族企業原均進駐該大樓，系 爭房屋則作為餐廳、佛堂及兩造法定代理人祖母之休息室， 然目前僅7、10、11樓（即系爭房屋）作為相關家族企業使 用，系爭房屋為訴外人即相關家族企業全國通代步車股份有 限公司、福偉工業股份有限公司、幼獅實業股份有限公司及 宗興儀器企業社之設立地址，其餘樓層則出租與他人使用。 原告前法定代理人即兩造母親何蔡湘蘋前於96年12月31日， 代表原告與被告於96年12月31日簽立房屋租賃契約書（下稱 系爭租賃契約），約定原告出租被告如附圖編號B、C所示全 部範圍作為辦公室，及E部分面積作為擺放物品之用。雙方 基於親屬關係，未具體測量被告使用範圍之面積，而係以地 磚塊數初略計算，並於系爭租賃契約記載約略承租面積為15 坪，故其僅以如附圖編號B、C所示範圍全部作為辦公室，並 於編號E所示範圍之其中約1.5坪擺放紙箱及兩個貨架。至擺 放於附圖編號E所示範圍之其他物品並非其所有，編號D所示 範圍則為何榮廷生前規劃作為相關家族企業使用之會議室及 親友聚會場所，現場遺留之桌椅、陳設均與何榮廷生前無異 ，且系爭房屋之門鎖鑰匙為榮宗大樓警衛所持有，任何家族 成員均得持之任意進出，遑論如附圖編號B斜線部分為原告 自行繪製，毫無依據。原告未舉證證明其有占有超越系爭租 賃契約約定之承租範圍，不得請求其返還房屋及給付不當得 利等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利 益判決，請准供擔保以免為假執行之宣告。
三、查，原告為系爭土地、房屋之所有權人，原告時任法定代理 人即兩造母親何蔡湘蘋前於96年12月31日代表原告與被告簽 立系爭租賃契約，約定原告出租系爭房屋15坪與被告使用， 每月租金5,000元，被告現在至少占用系爭房屋如附圖編號B 、C所示範圍全部及編號E所示範圍之其中約1.5坪部分。何 蔡湘蘋擔任原告法定代理人之期間為96年3月21日起至99年3 月20日止，兩造現任法定代理人為兄弟關係等情，為兩造所 不爭，並有系爭土地、房屋登記謄本、房屋租賃契約書、原 告變更登記申請書及董事長願任同意書在卷可稽（見本院卷 第13-17、98-99頁），堪信為真實。四、惟原告主張被告無權占有系爭房屋如附圖編號A、B斜線部分 、D、E所示範圍，被告應返還該部分房屋及給付相當於租金 之不當得利等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本



件爭點厥為：㈠被告占用系爭房屋之範圍；㈡被告是否占有 超過系爭租賃契約約定之承租範圍。茲敘述如下：㈠、關於被告占用系爭房屋之範圍部分：
當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；對 於物有事實上管領之力者，為占有人；經證明前後兩時為占 有者，推定前後兩時之間，繼續占有。民事訴訟法第277條 、民法第940條及同法第944條第2項分別定有明文。次按， 所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之 支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對 於物已有事實上之管領力（最高法院95年度台上字第1124號 判決參照）。本件原告主張被告占有系爭房屋如附圖編號A 、B斜線部分、D、E所示範圍，而被告僅承認其占有其中如 附圖編號B、C所示範圍全部及編號E所示範圍之其中約1.5坪 部分等語，依上規定，原告應舉證證明被告占有超過被告承 認部分之範圍，即附圖編號A、D所示範圍全部及編號E所示 範圍超過1.5坪部分。原告固以其餘本院至現場履勘拍攝之 現場照片、證人即榮宗大樓一樓管理員趙清明、榮宗大樓管 理人張至善之證詞為證明方法（見本院卷第84-97、137-143 頁）。惟查：
⒈附圖編號A所示範圍
觀諸原告於本院至現場履勘拍攝如附圖編號A、B所示範圍之 現場照片（見本院卷第96頁），此二範圍為辦公區域，以OA 隔版區隔編號D所示範圍，然其中僅編號B之外圍隔版有張貼 被告辦公區域之標示，編號A之外圍隔版則無任何標示，參 以證人即榮宗大樓管理員趙清明證稱：被告及訴外人永豐工 業股份有限公司（下稱永豐工業公司）均有在系爭房屋營業 ，該2公司負責人為同一人等語（見本院卷第138頁），故附 圖編號A所示範圍究為被告或永豐工業公司占有使用，誠有 疑義。至被告及永豐工業公司法定負責人雖均為何宗遠，然 其等之法人格分殊，永豐工業公司占有系爭房屋特定部分， 與被告之占有範圍無涉，原告復未提出其他證據證明被告占 有如附圖編號A所示範圍，原告主張被告占有系爭房屋此部 分區域云云，委不足取。
⒉附圖編號D、E所示範圍
⑴另觀諸本院至現場履勘時，原告所拍攝如附圖編號D、E所 示範圍之現場照片（見本院卷第90-95、97頁），編號D所示 範圍主要係擺放辦公桌椅，然桌面上並無擺放任何辦公用品 ，編號E所示範圍則是堆放紙箱及貨架，然無從分辨如附圖 編號D所示範圍之辦公桌椅及編號E之紙箱及貨架屬何人所有 。而編號E所示範圍之外圍白色拉廉雖有裝設鎖頭，然該鎖



頭是否均處於上鎖狀態，及何人持有鎖頭鑰匙，均有疑義。 參以證人張至善證稱：何榮廷生前有使用如附圖編號D所示 範圍之辦公桌椅區域作為家庭生日會、家庭公司開工典禮及 家庭聚會之用，牆面上的字畫在其於94年8月1日任職原告時 起即已存在等語（見本院卷第140頁反面），故本院無從以 前揭現場照片認定被告占有如附圖編號D所示範圍全部及編 號E所示範圍超過被告自認之約1.5坪部分之事實。 ⑵系爭房屋之玻璃大門雖有張貼被告之公司標誌，且證人趙清 明證稱：其管理系爭房屋玻璃大門鑰匙，訴外人即前任管理 員朱福庭在交接時向其表示，除了在系爭房屋營業之被告及 永豐工業公司員工以外，其他公司人員不得取用玻璃大門鑰 匙等語（見本院卷第137頁反面至第139頁），然被告為承租 系爭房屋部分範圍之人，其於系爭房屋玻璃大門張貼公司標 誌，並得領取鑰匙，而非系爭房屋承租人不得領取之，乃屬 當然，原告復未提出其他證據證明被告有禁止原告即出租人 使用系爭房屋玻璃大門鑰匙，或其他排除原告使用非被告承 租範圍部分之相關事實，本院自難以趙清明前揭證詞，遽認 被告有占有系爭房屋玻璃大門內全部範圍（即如附圖編號A 至E所示範圍）之事實。
⑶證人張至善就如附圖編號D、E所示範圍之使用情形，固證稱 ：其前有至系爭房屋觀察如附圖編號D所示範圍之使用情形 ，該範圍之辦公桌椅有進行電子零件加工作業，然其無法辨 識零件為何人所有，至如附圖編號E所示範圍之外圍白色拉 廉為被告在何榮廷在世時製作，何榮廷當時並未表示不准使 用如附圖編號E所示範圍，其有為被告搬運物品至該區域等 語（見本院卷第141頁反面至第142頁正面），被告及永豐工 業公司既然均占有系爭房屋部分範圍，而張至善無法確認在 如附圖編號D所示範圍進行電子零件加工作業者為被告。且 縱然為被告所為，張至善之證詞僅得證明其觀覽時之使用狀 態，無法證明被告於本件原告請求被告給付不當得利期間之 前後兩時有占有如附圖編號D所示範圍之事實。至被告於附 圖編號E所示範圍之外圍製作白色拉廉，及張至善為被告搬 運物品之事實，亦無從推論被告占有超過如附圖編號E所示 範圍之其中約1.5坪之事實，從而，本院無從以張至善之證 詞，而為有利於原告之認定。
⒊基上，原告並未舉證證明被告占有系爭房屋超過被告自認範 圍部分之事實，本院僅得認被告占有其自認之範圍，即如附 圖編號A、B所示全部範圍及編號E所示範圍之其中約1.5坪部 分。
㈡、關於被告是否占有超過系爭租賃契約約定之承租範圍部分：



按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句。民法第98條定有明文。次按，解釋當事人之契約，應 以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事 實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真 意（最高法院39年台上字第1053號判例參照）。經查： ⒈被告占有如附圖編號A、B所示全部範圍及編號E所示範圍之 其中約1.5坪部分，業如前述，系爭租賃契約第1條固約定： 「甲方（即原告）將所有坐落臺北市○○路○段○○號榮宗 聯商大樓第十一層，共計拾伍坪租與乙方（即被告）作為辦 公之使用...」，然審諸系爭房屋所屬榮宗大樓為兩造法定 代理人之父親何榮廷以原告名義於68年間所興建，嗣兩造法 定代理人之母親何蔡湘蘋於96年12月31日，以時任原告法定 代理人之身分，與被告簽訂系爭租賃契約等情，參以系爭租 賃契約並無被告具體承租範圍之其他約定或附件，被告自承 其於簽訂系爭租賃契約後，持續使用如附圖編號A、B所示全 部範圍約15.76坪（計算式：21.7＋30.4＝52.1平方公尺， 換算約15.76坪），及附圖編號E所示範圍之其中約1.5坪部 分，總計約17.26坪（計算式：15.76＋1.5＝17.26），而何 蔡湘蘋於96年3月21日起至99年3月20日止擔任原告法定代理 人時，從未主張被告使用系爭房屋之範圍超過系爭租賃契約 之約定，且何榮廷未反對被告使用如附圖編號E所示範圍乙 節，亦經證人張至善證述綦詳，倘兩造約定之承租範圍即為 系爭租賃契約記載之15坪，兩造豈有未測量具體承租範圍面 積，何蔡湘蘋復容許被告使用系爭房屋超過15坪範圍之理。 綜合上情以觀，足見系爭租賃契約第1條約定所謂「15坪」 ，並非指被告實際承租範圍之面積，原告同意被告使用之範 圍即為如附圖編號A、B所示全部範圍及編號E所示範圍之其 中約1.5坪部分。
⒉從而，被告本於系爭租賃契約占有如附圖編號A、B所示全部 範圍及編號E所示範圍之其中約1.5坪部分。原告主張被告無 權占有如附圖編號編號A、B斜線部分、D、E所示範圍，被告 應將該部分範圍騰空遷讓返還原告，並給付相當於租金之不 當得利，均不足採。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段及第179條規定， 請求被告將系爭房屋如附圖編號A、B斜線部分、D、E所示範 圍騰空遷讓返還，並給付相當於租金之不當得利2,846,223 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息；並自103年5月1日起至上開房屋返還之日止，按月給 付原告51,181元，為無理由，應予駁回。㈢六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經



本院逐一審酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予 論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 4 月 30 日
民事第五庭 審判長 法 官 姜悌文
法 官 李陸華
法 官 吳佳霖
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 4 月 30 日
書記官 沈彤檍