臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第733號
原 告 鄭佔
訴訟代理人 黃永琛律師
複代理人 孫誠偉律師
蔡輝斌律師
馮韋凱律師
被 告 莊秋敏
訴訟代理人 薛進坤律師
複代理人 游正曄律師
上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於民國104 年4 月7
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將其所有臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地應有部分二十四分之一移轉登記予原告。
被告應給付原告新臺幣捌佰肆拾壹萬肆仟陸佰貳拾捌元及自民國一百零四年三月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣貳佰捌拾萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣捌佰肆拾壹萬肆仟陸佰貳拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有 明文。查原告起訴時係以民法第348 條及第226 條第1 項為 請求權基礎，並聲明為：㈠被告應將臺北市○○區○○段○ ○段000 地號土地應有部分1/24所有權移轉登記予原告。㈡ 被告應給付原告新臺幣（下同）365 萬5,000 元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。 嗣於民國104 年3 月17日具狀追加民法第227 條第1 項、第 349 條、第353 條為請求權基礎，並變更第2 項聲明為：被 告應給付原告841 萬4,628 元及自104 年3 月18日起至清償 日止，按週年利率5 ％計算之利息。核原告所為追加之請求 權，其請求之基礎事實同一，與原訴間具有共同性，而就原 請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內 具有一體性，亦無礙被告之防禦及訴訟之終結，且為擴張或 減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠伊於91年7 月21日向被告買受坐落臺北市○○區○○段○○ 段000 地號土地（下稱系爭土地）、面積129 平方公尺、權 利範圍1/4 ，及其上門牌號碼臺北市○○路○段000 巷00弄 0 號房屋（下稱系爭房屋），簽有不動產買賣契約書（下稱 系爭契約書），約定買賣總價為600 萬元，伊並已交付買賣 價金500 萬元，俟買賣標的物全部產權過戶移轉予伊後，3 日內付清尾款100 萬元，被告最遲應於92年12月底前辦竣不 動產移轉登記予伊。系爭房屋已於92年2 月21日移轉登記予 伊指定之訴外人林庚鋒，然因系爭土地原為訴外人即被繼承 人龔琅生所有，伊向被告買受系爭土地時，系爭土地尚未辦 妥繼承登記，仍為龔琅生所有繼承人即被告、訴外人龔書泉 、龔書鳳、龔思栗、龔小芬、龔書聖公同共有。嗣被告於94 年6 月6 日辦理系爭土地之繼承登記時，被告及龔書泉、龔 書鳳、龔思栗、龔小芬、龔書聖各自登記應有部分1/24。被 告屆期未履行出賣人之義務，伊自得依民法第348 條第1 項 之規定，請求被告將系爭土地應有部分1/24所有權移轉登記 予伊。又系爭土地應有部分5/24已繼承登記予龔書泉等人， 被告無從依約將系爭土地應有部分5/24產權移轉予伊，致生 給付不能或不完全給付之情事，且可歸責於被告，伊自得依 民法第226 條第1 項、第227 條第1 項向被告請求給付不能 或不完全給付之損害賠償責任；且系爭契約明確約定被告負 有移轉全部產權之義務，甚至保證將產權移轉予伊，被告亦 應依民法第349 條、第353 條之規定負權利瑕疵擔保責任。 而被告所負損害賠償責任為依系爭契約約定給付系爭土地應 有部分5/24於起訴時應有正常價格，計算方式則以系爭土地 應有部分1/4 於起訴時之市價減去系爭土地應有部分1/24於 起訴時之市價差額841 萬4,628 元。爰依民法第226 條第1 項、第227 條第1 項、第348 條第1 項、第349 條、第353 條等規定，併予主張而為選擇合併，請求擇一為原告勝訴判 決等語。
㈡並聲明：
⒈被告應將臺北市○○區○○段○○段000 地號土地應有部份 24分之1 所有權移轉登記予原告。
⒉被告應給付原告841 萬4,628 元及自104 年3 月18日起至清 償日止，按年息5 ％計算之利息。
⒊願就前項聲明供擔保，請准宣告為假執行。
二、被告則辯以：
㈠依系爭契約第9 條3 項約定若存有辦理產權移轉登記之障礙 ，而未於92年12月底前完成辦理移轉登記，則兩造間須先行
協商處理，而非逕自訴請移轉登記或損害賠償。又原告於締 結系爭契約時，即已知悉爭土地應有部分1/4 將因繼承法律 規定，分屬於伊及其他繼承人共6 人，伊僅負擔移轉伊與其 子龔書聖共計應有部分2/24之義務，其餘應有部分4/24存有 產權移轉上之瑕疵，況買賣標的含系爭房屋及系爭土地1/4 僅出售600 萬元，顯然低於當時市場行情，此因原告知悉系 爭土地存有上開瑕疵，方以低廉價格購買，原告自不得以一 般權利瑕疵擔保或債務不履行規定請求損害賠償。又伊已經 龔書聖授權將其名下系爭土地應有部分1/24移轉登記予原告 ，此部分並非給付不能。縱認原告請求有理由，原告對伊仍 負有100 萬元價金尾款之給付義務，且系爭土地實際上已交 予原告使用，伊早已履行交付買賣標的物之義務，原告因此 享有系爭土地使用權總值259 萬1,035 元，均應予以扣除等 語。
㈡並聲明：
⒈原告之訴暨假執行聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於91年7 月21日簽訂不動產買賣契約書約定，第1 條： 「標示坐落：土地：臺北市○○段○○段000 地號，面積壹 貳玖平方公尺，權利範圍：應有部分肆分之壹（所有權人龔 琅生，繼承人尚未辦妥繼承登記）。」、第2 條：「買賣總 價款新臺幣陸佰萬元整」、第3 條：「尾款新臺幣壹佰萬元 整，俟買賣標的物全部產權過戶移轉予甲方（即原告）後， 三日內付清尾款。」、第4 條：「…㈤本買賣不動產乙方（ 即被告）保證絕無來歷不明或有設定他項權利或其他任何糾 紛等情事，如有上述任何情事除本約內另有訂定外，均由乙 方負完全理清責任…。」、第9 條：「特約事項：㈠本買賣 土地部分，所有權人為龔琅生，需全體繼承人繼承後，再移 轉予甲方，惟乙方及其子（龔書聖）二人，應繼承2/ 24 權 利，由乙方過戶至甲方名下，連同建物部分先辦產權移轉登 記，其他繼承人四人應繼承土地持分4/ 24 ，由乙方負責保 證將該產權過戶予甲方。…」。
㈡原告於訂約時知悉龔琅生已於82年12月21日死亡。 ㈢原告已交付買賣價金500 萬元。
㈣被告於94年6 月6 日已辦理系爭土地之繼承登記，其中應有 部分1/24為被告所有，其餘5/24分別登記為龔書泉、龔書鳳 、龔思栗、龔小芬、龔書聖所有。
四、兩造爭執與論斷：
㈠原告請求被告應將系爭土地應有部分1/24移轉登記予原告，
有無理由？
⒈被告抗辯依系爭契約第9 條第3 項約定，就系爭土地應有部 分1/4 未於92年12月底前完成移轉登記予原告，應先行協商 而非逕行訴請移轉登記或請求損害賠償云云。惟被告自陳簽 訂系爭契約時，因系爭土地尚有繼承之事項尚未完成，故於 本條項約定「如逾期，則雙方另行協商處理」（卷第115 頁 ），是其真意在等待被告及龔書泉、龔書鳳、龔思栗、龔小 芬、龔書聖完成繼承登記，並非約定拋棄提起訴訟之權利； 且依系爭契約同條項約定「部分繼承人四人，應繼承土地持 分4/24，再移轉予甲方（即原告），該土地移轉，如乙方（ 即被告）無法協調達成移轉予甲方，則甲方可選擇親自與地 主協調與否之決定…」，被告及龔書泉、龔書鳳、龔思栗、 龔小芬、龔書聖於94年6 月6 日已辦理繼承及分割登記，有 土地登記第二類謄本可憑（卷第15-19 頁），原告亦於101 年11月20日以臺北南海郵局第1403號存證信函催告被告辦理 系爭土地4 分之1 移轉登記予原告，足見原告依系爭契約選 擇不與地主協調，然被告迄今仍未辦理移轉登記，猶以兩造 應先行協商抗辯，顯非可採。
⒉按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務；民法第348 條第1 項定有明文。依系爭契約第3 條、第4 條、第9 條約定，被告負有將系爭土地應有部分1/ 4 移轉登記予原告之義務，而系爭契約簽訂時，系爭土地應 有部分1/4 雖為公同共有，惟被告與龔書泉、龔書鳳、龔思 栗、龔小芬、龔書聖於94年6 月6 日已就系爭土地辦理繼承 及分割登記並各自取得應有部分各1/24，則原告請求被告就 系爭土地應有部分1/24辦理所有權移轉登記，自屬有據。 ㈡原告請求被告就系爭土地應有部分5/24（即龔書泉、龔書鳳 、龔思栗、龔小芬、龔書聖各自登記應有部分1/24）負給付 不能或權利瑕疵擔保之賠償責任，有無理由？如有理由，賠 償金額為何？被告抗辯應扣除原告尚未給付之價金尾款100 萬元，有無理由？
⒈原告主張被告就系爭土地應有部分5/24應負給付不能之損害 賠償責任，為有理由：
⑴按出賣他人之物之買賣契約，係負擔行為，僅發生債權債務 關係，買受人具有得向出賣人請求交付其物，並移轉其所有 權之權利，並不直接引起買賣標的物權利之變動，與標的物 之所有人無涉，自不以出賣人對於買賣標的物享有所有權為 要件。出賣人對於買賣標的物，縱無處分權，其買賣契約仍 屬有效，出賣人亦負有交付其物並移轉其所有權與買受人之 義務。如其不能履行此項義務時，應負債務不履行之責任，
買受人則得請求損害賠償或解除契約（最高法院81年度台上 字第1205號判決意旨參照）；又按買賣並非處分行為，故公 同共有人中之人，未得其他公同共有人之同意，出賣公同共 有物，應認為僅對其他公同共有人不生效力，而在締約當事 人間非不受其拘束，最高法院71年台上字第5051號著有判例 。是出賣人並不以對買賣標的物具有所有權為必要，出賣人 只要能依債務本旨為給付，即無債務不履行或給付不能之情 事，是以出賣他人之物，雖屬主觀不能，由於出賣人可於訂 約後取得其物，以消除給付之障礙，契約即非當然無效。換 言之，出賣之物若為出賣人所有者，出賣人須將該物所有權 移轉於買受人，若出賣之物為他人所有，則出賣人須先取得 其所有權，然後移轉於買受人，或使該他人逕將物之所有權 移轉於買受人。如出賣人不履行所有權移轉之義務，買受人 得依關於債務不履行之規定，行使其權利。
⑵系爭契約第9 條第1 項、第3 項約定：「本買賣土地部分， 所有權人為龔琅生，需全體繼承人繼承後，再移轉予甲方（ 即原告），惟乙方（即被告）及其子（即龔書聖）二人，應 繼承2/ 24 權利，由乙方過戶至甲方名下，連同建物部分先 辦產權移轉登記，其他繼承人四人應繼承土地持分4/ 24 ， 由乙方負責保證將該產權過戶予甲方。…」、「乙方（即被 告）最遲應於民國九十二年十二月底前辦竣產權登記予甲方 （即原告）名下，…。」，等語（卷第13、14頁），系爭土 地應有部分1/4 於簽訂系爭契約時，尚登記為龔琅生所有， 被告與龔書泉、龔書鳳、龔思栗、龔小芬、龔書聖尚未辦理 繼承登記，依民法第1151條規定而為公同共有，雖非被告單 獨所有，然兩造約定被告有取得系爭土地所有權後移轉於買 受人，及使龔書泉、龔書鳳、龔思栗、龔小芬、龔書聖將土 地所有權移轉於原告之義務，系爭契約雖未得其他公同共有 人之同意，對其他公同共有人不生效力，惟屬以主觀不能之 給付為標的，契約尚非無效，則被告於訂約後仍未能取得其 他公同共有人之同意，且於92年12月底屆期未依約履行，甚 至被告與龔書泉、龔書鳳、龔思栗、龔小芬、龔書聖於94年 6 月6 日已辦理繼承及分割登記各自取得系爭土地應有部分 1/24後，仍未將之移轉登記予原告，即屬可歸責於被告之事 由致給付不能，自應負擔債務不履行責任，則原告依民法第 226 條第1 項就龔書泉、龔書鳳、龔思栗、龔小芬、龔書聖 就系爭土地合計應有部分5/24，請求被告負給付不能之損害 賠償責任，自屬有據。
⒉原告主張被告就系爭土地應有部分5/24應負權利瑕疵擔保之 損害賠償責任，為有理由：
⑴再按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得 主張任何權利。買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者， 出賣人不負擔保之責，但契約另有訂定者，不在此限。民法 第349 條、第351 條分別定有明文。
⑵原告於系爭契約訂定時已知龔琅生業於82年12月21日死亡， 且系爭土地應有部分1/4 並非由被告獨自繼承，惟系爭契約 第1 條、第3 條第5 項、第4 條第5 項、第9 條第1 項明確 約定「權利範圍：應有部分肆分之壹」、「買賣標的物全部 產權過戶移轉甲方」、「乙方保證絕無來歷不明或有設定他 項權利或其他任何糾紛等情事，如有上述任何情事除本約內 另有訂定外，均由乙方負完全理清責任。」、「由乙方負責 保證將該產權過戶予甲方。」等語，無非係由被告擔保原告 就取得系爭土地應有部分1/ 4無權利上瑕疵；況經委請中華 徵信不動產估價師聯合事務所鑑定系爭房屋及系爭土地之應 有部分1/4 於兩造簽約時之市價為522 萬6,640 元，有不動 產估價報告書可查，原告支付之價金既高於市價，自無被告 所辯原告明知土地存在權利瑕疵，而以低價締結買賣契約之 情事，是原告主張被告應依民法第351 條、第353 條、第 226 條第1 項負權利瑕疵擔保之債務不履行責任，亦屬有據 。
⒊按損害賠償之目的，在於填補所生之損害，其應回復原狀者 ，並非原來狀態，而係應有狀態，應將損害事故發生後之變 動情況考慮在內，故請求金錢賠償，其有市價者，應以請求 或起訴時之市價為準（最高法院76年度台上字第438 號判決 意旨參照）。原告以600 萬元購買系爭房屋及系爭土地之應 有部分1/4 ，嗣後土地價值之上漲，即係原告資產價值之增 加，該增加部分即為其所得之利益。系爭房屋及系爭土地應 有部分1/4 、1/24於本件起訴時（即103 年1 月10日）之市 價分別為1,442 萬2,880 元、600 萬8,252 元，有不動產估 價報告書可查，則系爭土地應有部分5/24於本件起訴時總值 841 萬4,628 元（計算式：14,422,880-6,008,252＝8,414, 628 ），此即為原告所失利益。至於原告因不能取得土地所 有權而受損害，與土地已否交付原告使用收益為截然兩事， 被告抗辯原告使用土地獲有259 萬1,035 元之利益，應予扣 除，為無理由。又依系爭契約第3 條第5 款約定：「尾款新 台幣壹佰萬元整，俟買賣標的物全部產權過戶移轉予甲方後 ，三日內付清尾款。」，即被告應先將系爭土地應有部分4 分之1 移轉登記予原告後，原告始負交付尾款100 萬元之義 務，則被告未就系爭土地應有部分移轉登記予原告前，請求 原告給付100 萬元並據以抵銷，自屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭契約、民法第226 條第1 項、第351 條但書、第353 條、第348 條之規定，請求被告將系爭土地 應有部分1/24移轉登記予原告，並給付原告841 萬4,628 元 及自民事辯論意旨㈢狀送達翌日即104 年3 月18日（卷第19 1 頁）起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由， 應予准許。兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執 行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均 與判決結果不生影響，爰無庸逐一論述，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 104 年 4 月 24 日
民事第三庭 法 官 林芳華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 4 月 24 日
書記官 馮莉雅