臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第4340號
原 告 劉雨章
林靜汶
劉秀文
共 同
訴訟代理人 張玉希律師
楊詠誼律師
楊晴翔律師
複代理人 許意婈
被 告 太平洋建設股份有限公司
法定代理人 章啟光
訴訟代理人 林志強律師
郭俊廷律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年3月30日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基 礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限 ，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。經 查，原告於起訴時原依民法第229條、第231條聲明請求被告 應賠償遲延辦理所有權移轉登記之損害，併聲明應給付原告 劉雨章（下稱劉雨章）新臺幣（下同）600,659元、原告林 靜汶（下稱林靜汶）729,477元、原告劉秀文（下稱劉秀文 ）771,837元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按年息5％計算之利息（見本院卷一第4頁）；嗣於本院審 理中追加依不當得利法律關係為請求（見本院卷二第171頁 ），並就前開請求損害賠償金額予以減縮，減縮請求被告應 給付劉雨章574,440元、林靜汶695,042元、劉秀文732,607 元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息（見本院卷一第278頁），經核其所為追加之 基礎事實同屬本件遲延辦理所有權移轉登記之爭執，及對被 告為減縮應受判決事項之聲明，依上開規定均無庸得對造之 同意，而應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：劉雨章、林靜汶及劉秀文3人分別與被告簽 訂房屋暨土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），向被告購
買坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地及其上預定 興建之「太平洋森之丘」建案（下稱系爭建案）編號A2棟4 樓暨2個停車位（下稱系爭房地A）、編號E1棟3樓房屋暨1個 停車位（下稱系爭房地B）、編號E1棟7樓房屋暨2個停車位 （下稱系爭房地C），買賣總價金分別為18,980,000元、24, 700,000元，26,900,000元。被告於民國99年3月31日取得該 建案使用執照，依系爭契約第11條第2項約定，應於領得使 用執照6個月內即同年9月30日前辦畢系爭房地所有權移轉登 記，惟被告遲至100年8月15日始辦理系爭房地A、B移轉登記 予劉雨章、林靜汶，至同年月29日始辦理系爭房地C移轉登 記予劉秀文，對劉雨章及林靜汶逾辦理移轉登記期限達319 日，對劉秀文則逾333日，顯已違約，而因被告遲延給付， 致劉雨章、劉秀文及劉秀文分別受有租金損失及增加貸款利 息之損害。租金損失之計算基準，依據臺北市政府都市發展 局（下稱北市都發局）標租公告，與系爭房地A同棟之房屋 月租金為40,954元、與系爭房地B、C同棟之房屋月租金為 58,402元，是劉雨章受有租金損失435,478元，林靜汶及劉 秀文分別受有租金損失621,008元及648,262元；又原告3人 原得於99年4月間，以第1年年利率1.5％向臺灣銀行貸款， 然因被告遲延辦理系爭房地所有權移轉登記，致原告3人於 100年11月15日轉而向華南商業銀行（下稱華南商銀）貸款 ，劉雨章以第1年年利率2.56％辦理貸款、林靜汶及劉秀文 以第1年年利率1.93％辦理貸款，因而致劉雨章、林靜汶及 劉秀文分別受有增加貸款利息138,962元、74,034元及84,34 5元之損害。此外，縱認被告遲延移轉系爭房地所有權與原 告3人得使用收益系爭房地無涉，被告就辦畢系爭房地所有 權移轉登記起至交付系爭房地為止，占用系爭房地受有相當 於租金之不當得利。為此，爰依系爭契約第11條第3項約定 及民法第229條、第231條、第179條等規定提起本件訴訟， 請求被告應負給付遲延之損害賠償責任等情。併聲明：㈠被 告應給付劉雨章574,440元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應給付林靜汶695, 042元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。㈢被告應給付劉秀文732,607元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣願供 擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告不否認遲延移轉系爭房地所有權予原告之情 ，惟早已無償提供原告享有儲值點數10萬點，價值10萬元之 「太平洋翡翠卡」會員權益作為和解條件，原告3人接受並 已使用，堪認兩造前已就賠償遲延移轉系爭房地所有權乙事
已達成和解，原告3人不得再執同一事由再對被告為請求。 又原告3人主張受有租金損失，惟「所有權移轉登記」與「 交付」係屬二事，被告固遲延辦畢系爭房地所有權移轉登記 ，然與原告3人得否使用收益系爭房地無涉，其等自不得以 此為由請求租金損失，況原告發現有遲延辦理移轉登記之虞 ，即已先行通知原告3人辦理交屋，原告3人卻無端拒絕，是 原告3人於辦畢所有權移轉登記前無法使用收益系爭房地， 係其等行為所致，與被告公司遲延無涉；且縱被告未有遲延 情事，原告3人是否果能出租系爭房地、租金數額為何等情 ，均未見原告舉證以實其說，原告此部分主張僅係有取得利 益之希望或可能，請求並無理由。又原告3人另主張受有增 加貸款利息之損害，然買受房屋非必然需貸款，況銀行貸款 利率升降與國家貨幣政策、貸款人資力、還款條件等有關， 是原告此部分損害與遲延辦理系爭房地所有權移轉登記並無 因果關係；另原告3人所受增加貸款利息之損害，應以系爭 契約約定應辦畢系爭房地所有權移轉登記時點之年利率，與 實際辦畢系爭房地所有權移轉登記時點之年利率比較而計算 損害額，其中林靜汶及劉秀文均僅受有利率差額0.33％之損 害（計算式：實際辦畢系爭房地所有權移轉登記時點華南商 銀年利率1.93％-系爭契約約定應辦畢系爭房地所有權移轉 登記時點合作金庫商業銀行年利率1.6％＝0.33％），而劉 雨章原於100年8月16日向合作金庫以第1年年利率1.97％辦 理貸款，惟事後無故取消，自行向華南商銀以年利率2.56％ 辦理貸款，是其損失係其自身行為所致，不得向被告請求賠 償等語，資為抗辯。併聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利 判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、劉雨章、林靜汶及劉秀文3人分別與被告簽訂房屋暨土地預 定買賣契約書，向被告購買坐落臺北市○○區○○段○○段 000地號土地及其上預定興建之「太平洋森之丘」編號A2棟4 樓暨2個停車位、編號E1棟3樓房屋暨1個停車位）、編號E1 棟7樓房屋暨2個停車位，買賣總價金分別為18,980,000元、 24,700,000元，26,900,000元，有系爭契約在卷（見本院卷 一第11-16頁、第57-116頁、卷二第182-187頁）。㈡、系爭契約第11條第2項約定：「乙方（即被告）應於使用執 照核發後6個月內辦理房屋所有權移轉登記予甲方（即原告3 人），雙方同意依移轉當時政府主管機關公告之房屋評定現 值作為申報現值及公契價格」、同條第3項約定：「乙方違 反前二項之規定致各項稅費增加或罰鍰（滯納金）時，乙方 應全數負擔，如損及甲方權益時，乙方亦應負賠償之責，但
如因可歸責於甲方之情事所致者，不在此限」，有系爭契約 在卷（見本院卷一第15頁）。
㈢、被告於99年3月31日取得「太平洋森之丘」建案使用執照， 有系爭房地A、B、C建物登記謄本在卷（見本院卷一第17、 21、23頁）。
㈣、被告於100年8月15日始辦理系爭房地A、B所有權移轉登記予 劉雨章、林靜汶，於同月29日始辦理系爭房地C所有權移轉 登記予劉秀文，有系爭房地A、B、C建物登記謄本及異動索 引在卷（見本院卷一第17-24頁）。
㈤、劉雨章及林靜汶於100年7月29日將系爭房地A、B設定抵押權 予合作金庫商業銀行延吉分行（下稱合作金庫延吉分行）， 並以年利率1.97％辦理貸款，惟該2人於同年8月29日塗銷抵 押權，並取消貸款，有合作金庫延吉分行104年3月11日合金 延吉字第000000000號函在卷（見本院卷二第161頁）。㈥、原告3人於100年11月15日轉而向華南商銀辦理貸款，劉雨章 以第1年年利率2.56％、林靜汶及劉秀文以第1年年利率1.93 ％辦理貸款，有華南商銀貸款契約3份在卷（見本院卷一第 36-46頁）。
㈦、合作金庫延吉分行承辦「太平洋森之丘」建案之整批房貸分 戶貸款，每戶年利率及貸款成數均相同，未考量各戶貸款人 之資力、還款條件等個人因素，有合作金庫延吉分行104年3 月11日合金延吉字第000000000號函、本院104年3月9日、10 4年3月27日公務電話紀錄在卷（見本院卷二第157-161頁、 第176頁）。
㈧、原告3人均向被告申請太平洋翡翠卡，該卡均已儲值點數10 萬點，有太平洋翡翠卡入會申請書3份在卷（見本院卷一第 160-168頁）。
四、得心證之理由：
原告3人主張被告遲延辦理系爭房地所有權移轉登記，應負 損害賠償責任，其中包含相當於租金損失及增加貸款利息之 損害，若認無相當於租金損失，被告則應給付相當於租金之 不當得利等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭 點厥為：㈠兩造就遲延辦理系爭房地所有權移轉登記之損害 賠償債務，是否業經以原告申辦太平洋翡翠卡，並享用會員 權益後，而為和解？㈡若否，原告3人得否請求相當於租金 損失或相當於租金之不當得利？㈢原告3人得否請求增加貸 款利息之損害？
㈠、兩造就遲延辦理系爭房地所有權移轉登記之損害賠償債務， 是否業經以原告申辦太平洋翡翠卡，並享用會員權益後，而 為和解？
⒈按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止 爭執發生之契約，民法第736條定有明文。是所謂和解，應 有爭點或將來爭點存在，當事人為終止爭執或防止爭執發生 ，就之互相讓步確認，達成合意，始為成立。次按當事人主 張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有 規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第27 7條定有明文。又主張法律關係存在之當事人，僅須就該法 律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造 主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院91年度 台上字第2187號民事判決意旨參照）。本件被告固不否認有 遲延辦理系爭房地所有權移轉登記之情，然辯稱兩造業已合 意由原告3人申辦太平洋翡翠卡並享用該卡會員權益之方式 ，以代賠償原告3人之損害，是兩造已就遲延移轉登記乙事 成立和解等語，既為原告3人所否認，依上開說明，被告自 應就兩造有成立和解之合意，負舉證之責。
⒉經查，被告固於本院審理中，聲請傳喚證人即被告公司員工 高○○到庭作證，以資證明兩造間就遲延辦理系爭房地所有 權移轉乙事業經達成和解，高○○亦確證稱：伊負責辦理被 告公司「森之丘」建案之交屋手續，因為該建案所有權移轉 有遲延，故被告公司提供太平洋翡翠卡10萬點給每位客戶作 為遲延之賠償，包含原告3人，伊在交屋時均有明確解釋發 給太平洋翡翠卡之原由等語可按（見本院卷二第68頁反面 -71頁），惟高○○迄今仍受雇於被告，且係負責辦理系爭 建案和解事宜之人，顯然關於本件訴訟，具有重大之利害關 係而與被告利益一致，其所為有關是否有和解成立乙節之證 述內容，不無避重就輕、迴護被告及卸免自身責任之虞，是 高○○所陳，是否可信，尚非無疑。此外，雖證人即系爭建 案買受人馬○○到庭結證稱其係因為被告遲延辦理移轉系爭 房地所有權登記，故與被告合意以取得太平洋翡翠卡會員消 費點數作為和解，然其亦證述：不清楚他人是否亦因同樣原 因而取得太平洋翡翠卡等語明灼（見本院卷二第40頁反面-4 1頁），是馬○○之證述亦無法佐證被告與原告3人係以申辦 太平洋翡翠卡作為遲延移轉登記之和解條件至明，是難為有 利被告之認定。
⒊再細繹太平洋翡翠卡會員入會契約書前言記載：「會員（以 下簡稱【甲方】）因購買太平洋建設股份有限公司之房地， 同意無償接受使用太平洋生活事業開發股份有限公司（以下 簡稱【乙方】）提供之服務及各項優惠，特加入成為太平洋 翡翠卡會員，經雙方意思表示合致，同意訂定本契約條款， 俾資遵守」等語，有該契約書在卷可參（見本院卷一第162
頁），可認加入太平洋翡翠卡會員之條件應係購買被告起造 之房屋即為已足；復遍觀該入會契約書內容，未見載明任何 有關係為達和解目的而供原告3人申請太平洋翡翠卡之字樣 （見本院卷一第160-168頁、卷二第28頁），衡諸常情，被 告公司資本總額達16,000,000,000元，乃係具備相當規模之 建設公司，長年經營不動產買賣、租賃等業務，有被告公司 變更登記表1份可佐（見本院卷一第53-55頁），被告當有解 決法律紛爭之諸多經驗，殊難想像於本案遲延辦理移轉所有 權登記之紛爭，被告會漏未與達成和解之買受人簽立和解契 約或在入會契約書上記明入會目的，被告之舉實與常情相悖 ，職是難認被告辯稱其以太平洋翡翠卡會員權益為條件，與 原告3人達成和解乙節可採，被告所辯，要無可取。 ⒋從而，被告未能舉證證明已以加入太平洋翡翠卡會員為條件 之方式與原告3人達成和解，是被告辯稱原告3人不得再請求 給付遲延損害賠償，為無理由。
㈡、原告3人得否請求相當於租金損失或相當於租金之不當得利 ？
⒈按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補 債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之 計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利 益，民法第216條第1、2項亦定有明文。次按無權占有他人 土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最 高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。復按不動產買 賣契約成立後，權利之出賣人，如因其權利而得占有一定之 物，固應負交付其物之義務，惟該物之收益權屬於何方，仍 應以其已否交付為斷，與所有權是否移轉無涉，此觀民法第 348條第2項及第377條準用第373條規定即明。出賣人在未交 付前繼續占有該物，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有或 侵權行為，買受人既無收益權，亦無利益受損害可言(最高 法院84年度台上字第3001號、102年度台上字第2420號判決 意旨可資參照）。
⒉經查，系爭契約第11條第2項約定，被告負有於取得使用執 照6個月內辦畢系爭房地所有權移轉登記之義務，從而，被 告於99年3月31日取得系爭建案使用執照，卻遲至100年8月 15日始辦理系爭房地A、B所有權移轉登記予劉雨章、林靜汶 ；於同月29日始辦理系爭房地C所有權移轉登記予劉秀文， 可認被告已給付遲延之情，此亦為被告所不爭執。惟揆諸前 開判決意旨，不動產買賣契約成立後，使用收益權限之歸屬 ，應以標的物已否交付為斷，與是否已辦理所有權移轉登記 無涉。是被告固負有交付出賣之系爭房地予原告3人之義務
，但在未交付前，被告仍享有系爭房地使用收益權，不因其 所有權移轉登記已完成而有異，是以難謂原告3人於本件就 系爭房地之使用收益權受有損害，執此，原告3人自不得主 張因被告遲延辦理系爭房地所有權移轉登記，而受有相當於 租金之損失自明。況再據證人高○○證稱：當被告未能依約 如期辦理系爭房地所有權移轉登記時，有通知訴外人即為原 告3人處理系爭房地事宜之賴○○得提前交屋，但賴○○表 示提前交屋程序不對，不願意提前等語甚明（見本院卷二第 69頁正、反面），此情亦為原告所不爭執（見本院卷二第 166頁），足徵係原告3人拒絕接受占有系爭房地，準此，自 不得科以被告應負賠償原告3人不能使用收益系爭房地損失 之責甚明。
⒊原告另主張被告應給付系爭房地所有權移轉登記起至交付止 ，占有系爭房地相當於租金之不當得利云云，惟揆之前揭判 決意旨，不動產之出賣人，固負有交付出賣之不動產於買受 人之義務，但在未交付前，出賣人繼續占有該買賣標的物， 尚難指為無權占有，不因已辦理所有權移轉登記而有異。是 以被告雖將系爭房地出賣予原告3人，然被告在尚未將系爭 房地交付予原告3人前繼續占有系爭房地，亦非屬無權占有 。是原告3人主張被告於系爭房地所有權移轉登記起至交付 止之期間，其等為系爭房地所有權人，因被告無權占有系爭 房地，受有相當於租金之不當得利，致其等受損害，請求被 告給付相當於租金之不當得利云云，即非可取。 ⒋從而，被告雖遲延辦理系爭房地所有權移轉登記，惟其就系 爭房地仍享有使用收益權限，是原告主張被告遲延辦理移轉 登記應賠償相當於租金之損失，或於辦畢所有權移轉登記後 占有系爭房地應給付相當於租金之不當得利，並無理由。㈢、原告3人得否請求增加貸款利息之損害？
⒈按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並 二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害 賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請 求權存在，最高法院30年上字第18號、48年台上字第481號 判例意旨均可參照。
⒉經查，原告3人於99年4月間，為購買系爭房地而向臺灣銀行 申辦貸款，並約定貸款第1年年利率為1.5％，惟因被告遲延 辦理系爭房地所有權移轉登記，致原告3人未能取得系爭房 地所有權暨土地建物謄本，致前開貸款無法申辦等情，業據 原告提出臺灣銀行收據、臺灣銀行南港軟體園區分行通知書 在卷可按，另有該行以103年1月28日南港園字第0000000000 0號函暨利率資料等件附卷可稽（見本院卷一第34-35頁、第
223-224頁），此情堪以認定。嗣後，被告於100年8月15日 始辦理系爭房地A、B所有權移轉登記予劉雨章、林靜汶，於 同月29日始辦理系爭房地C所有權移轉登記予劉秀文，原告3 人遂於100年11月15日轉向華南商銀辦理貸款，劉雨章以第1 年年利率2.56％、林靜汶及劉秀文以第1年年利率1.93％辦 理貸款，此有系爭房地建物登記謄本及異動索引、華南商銀 貸款契約3份在卷（見本院卷一第17-24頁、第36-46頁）， 上情亦為兩造所不爭執，足堪認定。顯徵兩造自始即約定原 告3人將以貸款方式支付系爭房地價金，被告辯稱未必需以 貸款始能支付系爭房地價金，因此貸款利率差額之損害與遲 延辦理系爭房地所有權移轉登記無因關係云云，無足採信。 ⒉惟劉雨章曾於100年7月29日以系爭房地A為標的設定抵押權 予合作金庫延吉分行，以申辦第1年年利率為1.97％之貸款 ，惟於同年8月29日塗銷上開抵押權並取消申辦貸款，有合 作金庫延吉分行104年3月11日合金延吉字第000000000號函 可佐（見本院卷二第161頁），事後劉雨章自行轉向華南商 銀以第1年年利率2.56％之條件申辦貸款，其雖確受有1.06 ％（計算式：2.56％-1.5％＝1.06％）利率差額之損害，然 迄至本件言詞辯論終結前為止，均未能證明其有不可歸責而 需轉向華南商銀申辦貸款之事由，可認劉雨章係因自身行為 招致利率差額之損害，難謂其受有增加貸款利息之損失與被 告遲延辦理系爭房地A所有權移轉有因果關係，此部分自不 能為有利劉雨章之認定，劉雨章請求增加貸款利之損害洵屬 無據，不應准許。
⒊又銀行貸款利率為各國央行控制經濟之主要工具，利率之升 降取決於國家貨幣政策，其中一國經濟、物價通膨等均係影 響國家貨幣政策之重要因素，是以，銀行貸款利率非必然隨 時間推移而調漲，此乃公眾所週知。林靜汶及劉秀文於99年 4月間，為購買系爭房地而向臺灣銀行申辦貸款，並約定第1 年年利率為1.5％，惟因被告遲延辦理系爭房地B、C所有權 移轉登記，其等乃於100年11月15日轉向華南商銀以第1年年 利率1.93％辦理貸款，林靜汶及劉秀文確受有0.43％（計算 式：1.93％-1.5％＝0.43％）利率差額之損害，惟參諸前開 說明，難認林靜汶及劉秀文所受有利率差額之損害與被告遲 延辦理系爭房地B、C所有權移轉登記間有因果關係，是林靜 汶及劉秀文請求顯屬無徵，礙難採憑。
⒋從而，原告主張其受有貸款利率差額之損害與被告遲延辦理 系爭房地所有權移轉登記間，不具因果關係，其請求被告賠 償此部分損失，為無理由。
五、綜上所述，原告依系爭契約第11條第3項約定及民法第229條
、第231條、第179條等規定，請求被告賠償相當於租金之損 失及貸款利率差額之損害，或給付系爭房地所有權移轉登記 起至交付日止相當於租金之不當得利，洵非正當，不應准許 。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌 後，認與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判 決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 27 日
民事第二庭 法 官 江春瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 4 月 27 日
書記官 楊其康
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