臺灣臺北地方法院民事判決 102年度訴字第1217號
原 告 劉溪南
訴訟代理人 陳舜銘律師
複 代理人 王書涵
被 告 力穎建設有限公司
法定代理人
即 清算人 唐肇豪律師
訴訟代理人 賴麗容律師
王子文律師
上 一 人
複 代理人 盧姵君律師
被 告 石麗楓
訴訟代理人 溫思廣律師
蘇清文律師
被 告 蘇陳秀子
訴訟代理人 崔駿武律師
陳玉心律師
上列當事人間請求履行合約等事件，經本院於中華民國104年3月
25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分
原告與被告力穎建設有限公司業於房屋預定買賣契約書（下稱 系爭契約書）第23條約定，合意以本院為第一審管轄法院，有 該房屋預定買賣契約書在卷可稽（參見本院卷1第16頁），故 本院自有管轄權，合先敘明。
按解散之公司，除因合併、分割、破產而解散外，應行清算； 解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散，公司法第24、25 條分別定有明文。故於清算程序完結前，法人之人格於清算範 圍內，仍然存續，必須待清算完結後，法人格始得歸於消滅。 又按股份有限公司之清算，以董事為清算人。但本法或章程另 有規定或股東會另選清算人時，不在此限，公司法第322條第1 項規定亦有明文。查被告力穎建設有限公司（下稱力穎公司） 於起訴前之民國98年10月13日，經股東會決議解散，嗣選任唐 肇豪律師為清算人，而唐肇豪律師業於同月27日向本院呈報為 清算人之情，除經被告力穎公司陳報之臺北市政府98年10月23 日府產業商字第00000000000號函、本院98年11月3日函外，復 有公司登記資料查詢、呈報清算人查詢在卷可稽（參見本院卷
1第30至31頁、本院卷3第273至274頁），且經本院職權調閱本 院98年度審司司字第195號呈報清算人事件卷宗查閱無誤，是 本件即應以唐肇豪律師列為被告力穎建設有限公司之法定代理 人，先予敘明。
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基 礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第2、3、7款分別定有明文。查：本件原告於起訴時，原係 以力穎公司、石麗楓為被告，並本於買賣契約、不完全給付、 不當得利等法律關係，請求被告履行契約、賠償損害及返還不 當得利，先位聲明為被告應履行92年12月31日房屋預定買賣契 約書附件10所載條件，即按房屋預定買賣契約書第2條第3項約 定，交付原告所購編號11號停車位之獨立建物及土地權狀；備 位聲明為被告應給付原告新臺幣（下同）10,353,440元。嗣於 本院102年4月16日言詞辯論期日，基於被告力穎公司、石麗楓 與原告間存有買賣糾紛之同一基礎事實，追加以侵權行為法律 關係，即民法第184條及第185條規定為請求依據（參見本院卷 1第84頁背面）。再於本院102年5月7日言詞辯論期日及以102 年5月17日民事追加起訴狀，追加以蘇陳秀子為被告，並同時 變更訴之聲明，先位聲明為被告力穎公司應履行92年12月31日 房屋預定買賣契約書附件10所載條件，即按房屋預定買賣契約 書第2條第3項約定；被告蘇陳秀子應履行92年12月31日土地預 定買賣契約書第1條約定（建物30.1平方公尺、土地0.6平方公 尺，即4022建號持分2,141/10,000；4003建號持分1/4；106地 號持分69/10,000），交付原告所購編號11號停車位之獨立建 物及土地權狀；備位聲明為被告應連帶給付原告10,353,440元 ，及自民事準備續狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息（參見本院卷1第131頁背面、第225頁）。最後 於本院103年12月17日言詞辯論期日，變更先位聲明為：被告 應共同履行將系爭編號11號車位登記在臺北市○○區○○段○ ○段0000○號及長安段一小段106地號上，並交付前開權狀； 備位聲明：被告應連帶給付原告10,353,440元。被告石麗楓雖 曾表示原告主張侵權行為為訴訟標的之追加，其不同意原告追 加等語（參見本院卷1第84頁背面）；被告蘇陳秀子亦表示原 告對其所為訴之追加不合法（參見本院卷1第241頁背面、第26 9頁），然經核原告係基於同一請求之基礎事實，追加當事人 及請求權基礎，且大致均係引用原已提出之事證資料，尚無礙 於被告之防禦及訴訟之終結，且對於前揭先備位聲明內容之變 更，俱為擴張或減縮訴之聲明，核與前揭規定相符，應予准許 。
乙、實體部分
原告起訴主張：
㈠原告於92年12月31日向被告力穎公司購買座落臺北市○○區○ ○段0○段000○000地號土地上，建案名稱「立穎JOIN」（下 稱系爭建案）中，A棟1樓門牌號碼為臺北市○○區○○街000 巷00號房屋（下稱系爭房屋）及編號11號停車位（下稱系爭停 車位），並由被告力穎公司銷售員即被告石麗楓與原告洽談， 簽訂系爭契約書。原告依約繳付價金後，被告應依債之本旨， 即按系爭契約書及附件10所約定之內容，交付系爭房屋及系爭 停車位。且依系爭契約書第2條第2項約定，原告所購房屋之共 同部分面積為5.69坪，惟房屋權狀登記公設卻達7.13坪以上， 被告力穎公司明顯以公共設施坪數灌水至少逾1.44坪，以彌補 主建物及附屬建物之不足坪數，使原告受有915,632元之損失 【計算式：（總價款－車位價款）÷總坪數×公設灌水1.44坪 ，（1,305萬－280萬）÷16.12坪×1.44坪＝915,632元】。㈡又依系爭契約書附件10記載，被告力穎公司應將原告所購系爭 停車位產權登記於1樓D室（即4003建號），惟被告力穎公司於 交屋時，未依約登記於原告名義下，致原告對於系爭停車位無 獨立產權、無權狀，無法獨立出售，故受有200萬元之損失， 包含：⒈系爭房屋每坪售價635,800元，4003建號總面積1.58 坪，系爭停車位持分1/4，應有價值約為25萬元（計算式：635 ,800×1.58×1/4＝25萬元）；⒉系爭停車位無獨立建物權狀 ，導致銀行減少核貸95萬元，按銀行貸款以實際價值8成授信 放款，換算系爭停車位因無獨立建物權狀，價值減損約119萬 元（計算式：95萬÷0.8＝119萬元〈應為1,187,500，但依原 告主張之計算式記載〉）；⒊系爭停車位產權未獨立登記，致 處分功能受限，不能單獨對外買賣，價值減損估計有56萬元。㈢被告力穎公司曾預收契稅款項44,000元，但實際僅繳納18,360 元，溢收25,640元，所提出之被告力穎公司預收款通知單為88 ,836元，併同房地分期自備頭期款15萬元，原告繳納238,836 元，並親簽支票交被告石麗楓，屬於不當得利，被告力穎公司 應退還25,640元（44,000－18,360＝25,640）。㈣再被告力穎公司不完全給付造成原告損失部分，被告力穎公司 應賠償135,000元，包含：
⒈屋內牆壁粗糙，被告力穎公司同意原告自行僱工施工，花費 35,000元；⒉房屋兩道內牆未砌，被告力穎公司同意退費5萬 元；⒊被告力穎公司未施設廚房設備之廚具台櫃1套，內含紅 外線爐具、排油煙機、洗脫烘洗衣機各一，估計約損失5萬元 。又交屋後，被告力穎公司逾期仍未完工之牆面磁磚部分，依 系爭契約書第17條第3項約定，被告力穎公司應給付違約金8,1
92,800元予原告，即房地總價款980萬，從94年10月5日起算至 99年5月5日止，共計4年又7個月，即1,672日（計算式：980萬 ×0.0005×1,672日＝8,192,800元），總計原告備位之訴得請 求被告賠償之金額為10,353,440元（包括：以公共設施坪數灌 水1.44坪之915,632元損失、系爭停車位無獨立產權及權狀之 200萬元損失、不當溢收契稅款項25,640元，不完全給付賠償 135,000元及逾期違約金8,192,800元〈原告僅主張請求前揭總 和之10,353,440元金額〉）。
㈤被告石麗楓為被告力穎公司之營業人員，為被告力穎公司之代 理人或使用人，因此，被告石麗楓與被告力穎公司應負共同締 約責任。被告蘇陳秀子為系爭建案座落基地之出賣人，應依約 履行將系爭停車位產權登記於4003建號並移轉座落土地，即應 將長安段一小段106地號移轉予原告，並交付前開權狀，何況 其亦為蘇福來之配偶、本件另案刑事被告蘇清雲之母，自應負 共同契約責任。
㈥為此，本於買賣契約書之約定及債務不履行、不當得利、侵權 行為之法律關係，並於先位聲明部分，依系爭契約書、民法第 348條第1項、第353條、第354條、第224條、第227條第1項規 定；備位聲明部分，依第179條（被告力穎公司、蘇陳秀子部 分）、第184條第1項前段（被告石麗楓部分）、第185條規定 ，先位之訴部分，起訴請求被告履行契約；備位之訴部分，起 訴請求被告返還不當得利及賠償損害總額等語，並聲明：⒈先位聲明：
⑴被告力穎公司、蘇陳秀子應共同履行將所購編號11號車位，登 記在臺北市○○區○○段○○段0000○號及長安段一小段106 地號上，並交付前開權狀。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告力穎公司、石麗楓、蘇陳秀子應連帶給付原告10,353,440 元。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈦對被告抗辯所為之陳述，略以：
⒈被告石麗楓雖非簽約相對人，但其為被告力穎公司之現場銷售 人員，一再向原告強調系爭停車位屬於自設停車位，有獨立建 物所有權狀。而依使用執照及臺北市建築管理處函，均註明1 至7號停車位為法定停車位，8至11號停車位為自設停車位，依 土地登記規則第79條規定，4個自設停車位，自應登記在4003 建號內，每個自設停車位之權利範圍，各為4003建號之1/4方 為正確，但被告力穎公司於建物第1次測量及第1次總登記時之 分配協議，自行書立切結書，將1至7號法定停車位，編入且登
記在專有屬自設停車位專用之範圍中，將原屬自設停車位之系 爭停車位非法列入登記為法定停車位，並將系爭停車位面積列 入大公設施面積，以致系爭停車位無法獨立登記，則被告石麗 楓身為被告力穎公司銷售人員，事前及事後均知系爭停車位無 獨立權狀，隱藏事實真相，原告因此受有損失，被告石麗楓自 應負締約過失之損害賠償責任。觀之「切結書」內容，可見被 告力穎公司原既已將系爭停車位列入登記於「25-3號」內（即 D戶、4003建號），何以被告力穎公司前代表人蘇清雲又將系 爭停車位持分之記載蓋印取消，改以法定停車位方式登記，將 系爭自設停車位違法登記在4000建號內？顯然被告力穎公司係 惡意不依約辦理系爭停車位之登記。又被告力穎公司在申請建 物第1次測量及建物第1次總登記時，本應檢附使用執照、竣工 圖註記繪成之紅線圖、全體住戶之分配協議書與切結書等有關 文件送地政事務所辦理登記，後才作第2次移轉登記予原告， 而地政事務所依據被告力穎公司繪製之轉繪圖及虛偽製作不實 分配協議書登記，並故予切結，方產生系爭停車位無獨立權狀 之結果，且證人（即中山地政事務所人員）徐子偉於偵查中證 述內容，可證被告力穎公司將法定停車位全部登記在D戶（400 3建號），與法規有所不合，被告力穎公司此作為，僅係為方 便將法定停車位單獨對外買賣及使其個人（家屬）非法持有， 則被告石麗楓辯稱依系爭契約書第2條第3項約定：雙方同意以 地政事務所登記為準，則被告力穎公司按地政事務所依照所轉 繪出來的面積為登記，並無違法，與事實不符。至臺北市建築 管理工程處102年11月3日（誤載，應為6日）北市都建使字第0 0000000000號函固稱「圖說無自設、法定車位位置之區別標示 」，係因所指者為地下室10個循環式機械停車位，因屬移動位 置，故無從固定區別標示，然系爭大樓之竣工圖標示1樓有1個 停車位，94年使字第0222號使用執照註明1樓之停車位（即系 爭停車位）為自設停車位，則地上1樓之停車位則屬自設停車 位無疑。
⒉被告石麗楓雖辯稱不知何以原告可取得4003建號4分之1所有權 。然依建築執照之法定停車位應登記為區分所有建物之共同部 分，僅於各區所有建物之所有權狀中說明，不另登記給所有權 狀，即1至7號法定車位不可登記於D戶（4003建物），而為有 獨立權狀；僅有8至11號自設停車位可登記於D戶（4003建物） ，因而系爭停車位即可取得D戶各1/4建物所有權及1/4土地所 有權之持分，原告所述，並非無據。系爭停車位因無獨立權狀 ，處分功能受限，致使價值貶損，與原告是否占有使用系爭停 車位並無關聯，而縱原告於買受停車位時並無出售計畫，然系 爭停車位因無獨立權狀，僅可出售予同棟大樓住戶，銷售對象
受限，價格自受不利影響，而使原告受有損害。又系爭房屋於 預售銷售介紹時的平面配置圖示，為有1車位空間及1室內廳空 間，但建物完工後之竣工圖圖示，卻以機械室坪數空間（灌水 ）充抵室內廳空間坪數，補足建物總坪數達到16.12坪，然依 系爭契約書第2條第2項約定，機械室1.72坪本被包涵、計算在 公設5.69坪面積內，顯見被告力穎公司以公設坪灌水銷售，以 補建物銷售總面積坪數之不足。原告購買系爭房地係以房地總 價款計算，分期款也是按房地總價款為支付，則一切找補價金 ，當然應按房地總價款合併計算，況系爭契約書第17條第3項 約定，亦係使用「房地價款萬分之5」等文字，即被告自應以 房地總價款論計其應賠償之金額，方合於兩造約定。依契約附 件4可見，系爭房屋本應裝設廚具台櫃1套，而原告以35,000元 計算牆壁施工費用、以5萬元折算分隔牆施作費用、以5萬元估 算全套廚具費用，均已屬低價品質，無過高或不當。⒊原告雖於96年2月7日提出另案刑事告訴，然而，當時不知所受 損害係因被告之侵權行為造成，故無從本於侵權行為起訴，則 原告於知悉後始提起本件民事訴訟，侵權行為請求權應未罹於 時效。
⒋對臺北市建築師公會103年11月21日103鑑字第2600號鑑定報 告書（下稱鑑定報告）之意見：鑑定報告未就內政部函釋表示 法定停車位無獨立權狀、自設停車位有獨立權狀予以說明，原 告起訴即因系爭停車位未登記在1樓4003建號中，且被告力穎 公司曾於偵查中提出願補償一些金額，可見登記方式造成系爭 停車位價值不同，鑑定報告無公信力，不可採信。鑑定報告表 示卷存圖說無自設、法定停車位位置之區別標示，漠視臺北市 政府建管處96年1月4日回函說明原核准平面圖說顏色標示【機 械式停車位10輛，法定停車位7輛（編號1至7）、自設停車位3 輛（編號8、9、10）】，更見該鑑定報告毫無公信力，不應採 信。
被告方面：
㈠被告力穎公司抗辯，略以：
⒈原告與被告力穎公司簽約時，業於系爭契約書第2條第3項約定 「車位登記方式悉依辦理登記當時地政機關規定為之」，而由 臺北市中山地政事務所102年6月6日北市中地資字第000000000 00號函覆資料及臺灣高等法院檢察署101年度上聲議字第5822 號處分書中所載證人徐子偉、陳竹生證稱，當時被告力穎公司 之起造人就系爭停車位申請登記時，原係欲藉4003建號分擔， 然因中山地政事務所審核時認定如此登記不符法規，始改列40 22建號申辦登記，已證明原告所指被告力穎公司以切結書方式 將系爭停車位登記為法定停車位，而故意侵害原告權利之主張
顯無理由，另亦可知被告力穎公司就系爭停車位之登記完全符 合地政機關規定登記，該登記方式符合系爭契約書約定內容， 被告力穎公司實已履行契約。況被告力穎公司前為避免因系爭 停車位與原告發生糾紛，曾主動將訂金退還原告配偶，而原告 明知系爭停車位之實際登記結果，卻仍自願再向被告力穎公司 購買系爭房屋及停車位，應足徵原告已對系爭停車位之登記結 果不為爭執，今卻無理翻異前行而爭執系爭停車位之登記情形 ，原告之舉，誠屬無理，而不足採信。
⒉被告力穎公司否認公共設施坪數灌水逾1.44坪數，且原告並無 具體舉證證明公共設施坪數灌水逾1.44坪數之事實及計算方式 ，原告空泛主張不足採信，且被告力穎公司給付原告之主建物 、公共設施、附屬建物之總體坪數，均大於系爭契約書約定之 坪數，原告實際上係受有利益，益徵原告主張無理由，又房屋 總價係3,915,000元，非原告所指1,305萬元，即原告買受價格 應為每坪190,700元，是原告主張受損金額顯有錯誤。被告力 穎公司否認溢收契稅，原告並無具體說明如何繳納契稅？被告 力穎公司有何溢收契稅情節？其主張不足採信。被告力穎公司 否認不完全給付，原告並無具體舉證屋內牆壁有何粗糙情況？ 房屋兩道內牆壁未砌情況？被告力穎公司何時、如何同意原告 自行雇工？何時同意退費5萬元？亦未舉證如何計算出未施設 廚房設備損失5萬元，其所為主張顯無理由。被告力穎公司否 認逾期未完工牆面磁磚，原告應具體舉證以實其說，且原告主 張之違約金計算因房屋總價計算錯誤而不可採。⒊並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決， 願供現金或等值之臺灣銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，請 准宣告免為假執行。
㈡被告石麗楓則抗辯，略以：
⒈原告就本件原因事實曾對被告石麗楓提出詐欺、背信及竊佔之 刑事告訴，業經臺灣臺北地方法院檢察署作成101年度偵續四 字第3號不起訴處分，原告聲請再議後，亦經臺灣高等法院檢 察署以101年度上聲議字第5822號處分書駁回原告之再議確定 ，其中固提及本件屬民事債務不履行之爭議，然相關權利義務 僅歸屬於原告與被告力穎公司間，與被告石麗楓無涉。原告先 位請求交付所購停車位獨立建物及土地權狀，係依據買賣契約 為請求，惟被告石麗楓並非買賣契約之相對人，則原告先位請 求難認可採，且原告所請求交付之系爭停車位之獨立建物及土 地所有權狀，因地政機關未核准登記而實際上不存在，該聲明 內容無執行之可能，原告請求顯無理由。
⒉原告於備位主張因所購買系爭停車位無獨立產權，受有200萬 元之損害，而被告石麗楓確實有告知系爭停車位規劃可獨立權
狀登記，但並未為任何保證，且亦已告知須依地政機關之登記 為準，而由系爭契約書第2條約定及附件10「面積計算、公共 設施分配及產權登記特約條款」第2條約定，亦可證明最後登 記之方式及面積係以地政機關之登記為準，原告不得有任何異 議，茲既本件係因地政機關要求而無法將系爭停車位依法規辦 理登記於D戶，被告自無違約可言，原告當無請求損害賠償之 餘地。原告固有質疑被告力穎公司故意變更系爭停車位之登記 方式，然臺灣臺北地方法院檢察署不起訴處分書已認定「被告 蘇清雲等2人嗣後未能履行前述約定，實係因中山地政事務所 未予核准渠等2人申辦系爭車位登記於1樓D戶所致」，可證非 可歸責於被告力穎公司及被告石麗楓，且對照證人徐子偉於偵 查中證稱內容，亦可知係因中山地政事務所審核無法通過，被 告力穎公司始變更系爭停車位之登記方式，實非原告所言被告 力穎公司惡意不依約辦理系爭停車位之登記。且被告力穎公司 不同意提供系爭停車位獨立權狀，並曾退還定金予原告，表示 應以地政登記為準，原告仍在系爭契約書簽名表示同意購買， 足證被告石麗楓縱曾表示停車位有獨立所有權狀，亦不再構成 契約義務，自無故意或過失，買賣雙方已認知以契約條文為準 。原告一再主張系爭停車位應可登記於4003建物，及被告力穎 公司違反約定將系爭停車位移出4003建物，而將法定停車位違 法登記於4003建物，倘此主張可採，適可證明原告權益受損， 係被告力穎公司違法登記所致，與被告石麗楓之銷售行為，顯 無因果關係，原告自不得請求被告石麗楓賠償。系爭停車位始 終由原告占有使用，已難謂原告有損害可言，且原告購買停車 位價金280萬元，倘真受有200萬元之損害，則停車位殘值僅80 萬元，顯不符市場行情，依系爭契約書第3條約定，房屋總價 （含車位價款84萬元）合計3,915,000元，每坪應為190,700元 ，非635,800元，又系爭停車位約6坪，而4003建號總面積為 1.58坪，何以將系爭停車位登記於4003建號，原告可取得4003 建號1/ 4建物所有權及1/4土地所有權？且停車位出售時，係 以停車位之大小、位置計價，而非以4003建號持分面積計價， 原告主張損害計算方式顯不足採。縱銀行少核予貸款，原告亦 僅係無法向銀行借得原先預期金額，減少負債，亦免清償，難 認受有損害。又原告於買賣契約成立時，並無將系爭停車位另 獨立出售他人之計畫，則主張可能因轉賣而獲得利益僅屬可能 ，並不具有客觀確定性，非屬所失利益，難謂為損害，且估計 價值減損之依據為何，原告未舉證說明，是原告主張因系爭停 車位不能單獨對外買賣，價值減損56萬元，欠缺依據。況系爭 停車位日後出售之方式或有不同，無從斷言登記於建號主建物 者，價格必然較登記於1樓D戶為低，且停車位價格高低，與買
賣雙方議價能力、停車位設置地點及鄰近建物價格等因素均有 相當關聯，屬市場機制決定之不必然結果，實與停車位能否單 獨買賣當無絕對必然之聯繫，是原告主張之損害僅為臆測。⒊原告雖主張公共設施坪數遭灌水逾1.44坪，然並未舉證說明公 共設施遭灌水逾1.44坪之事實及計算方式，且系爭房屋每坪應 為190,700元，又依系爭契約書第2條第2項約定「雙方同意以 地政事務所登記為準」，則被告力穎公司依法向地政事務所申 請登記，乃地政事務所依照所轉繪出來的面積為登記，並無違 法，且建物所有權狀登記之共同部分面積為542.75平方公尺， 乘以原告權利範圍712/10,000，扣除系爭停車位權利範圍365/ 10,000，即542.75平方公尺乘以347/10,000，再乘以0.3025， 即等於5.69坪，與系爭契約書所載面積相同，並無增加。況縱 有所增加，亦係使原告享有更大坪數之利益，對於原告並無損 失可言。而建物所有權狀登記之主建物及附屬建物面積共為8. 99坪，雖較合約書之8.71坪多，惟房屋總面積未減少，並無彌 補主建物及附屬建物之不足坪數之必要，況公共設施與主建物 及附屬建物係分開計算，無以前者彌補後者之可能。溢收契稅 款25,640元部分，原告不得以其與被告力穎公司間之買賣契約 向被告石麗楓主張任何權利；不完全給付損失135,000元部分 ，原告未提出任何單據或證明文件，難以證明確實受有損害； 逾期罰款8,192,800元部分，依系爭契約書第3條約定，房屋總 價（含車位價款84萬元）應為3,915,000元，非980萬元，原告 之計算基礎顯有錯誤。
⒋民法第224條係指債務人對於其履行輔助人之故意、過失應負 責，並非債權人對於該履行輔助人之請求權基礎，原告據以請 求被告石麗楓給付，顯然誤解民法第224條規定之文義，委不 足採，被告石麗楓自無須依此規定對原告負契約上責任，何況 ，被告石麗楓於92年間擔任訴外人國邦廣告有限公司之約聘經 理，並非被告力穎公司之履行輔助人。
⒌對照原告於96年2月7日之刑事告訴狀可知，原告至遲於96年2 月7日時已知其主張之損害內容及賠償義務人為被告石麗楓， 依民法第197條第1項前段規定，侵權行為2年消滅時效至98年2 月6日已屆滿，原告於時效完成後之101年12月間起訴，被告石 麗楓自得主張時效抗辯拒絕給付。又被告力穎公司曾因系爭房 屋及停車位爭議，返還價金予原告，原告再向被告力穎公司購 買系爭房屋及停車位，顯見原告至遲於第2次交易時，即知有 本件相關爭議，惟遲至101年12月22日始具狀起訴，則依民法 第365條規定，關於請求減少價金之權利，至遲於99年10月5日 ，已罹於消滅時效或除斥期間而不得行使。
⒍原告空言指摘鑑定報告，又系爭停車位若獨立出售，勢必影響
原告房屋使用，事實上難以分開使用，原告未能舉證證明系爭 車位無獨立權狀之損失，應對原告為敗訴判決。⒎並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
㈢被告蘇陳秀子則抗辯，略以：
⒈被告蘇陳秀子原係臺北市○○區○○段0○段000○000地號土 地之所有權人，與被告力穎公司訂立合建契約，由被告力穎公 司於系爭土地上興建房屋（即系爭建案），並負責建案銷售， 待房屋買賣契約成立時，被告蘇陳秀子再依買受人所買建物坐 落基地之持分，依所有權狀所載面積，移轉登記予買受人。被 告蘇陳秀子就系爭建案之行銷方式並無參予，關於停車位坪數 如何劃分，實非被告蘇陳秀子所得干預，復以關於系爭停車位 之登記、劃分，係規範在原告與被告力穎公司簽立之系爭契約 書內，故原告據與被告力穎公司間之契約約定，請求被告蘇陳 秀子履行，實無理由，而系爭契約書第2條第3項已約定「車位 悉依辦理登記當時地政機關規定登記之，或列入本大樓共同使 用部份登記所有權，絕無任何異議」，加以，臺北市中山地政 事務所102年10月1日北市中地登字第00000000000號函覆內容 ，明確敘明中山區長安段1小段4022建號建物11個停車位均為 共有部分，而起造人將1至10號停車位分配於4003建號、11號 停車位分配於4000建號，並無違誤，顯然被告並無違契約之約 定，再由契約附件10第5條約定可見，原告與被告力穎公司僅 約定停車位登記方式有二，即登記於1樓D戶共有持分，或公共 設施持分中，而無明文約定原告所購買之系爭停車位應登記於 1樓D戶，又遍觀系爭契約書內容，均無系爭停車位屬自設停車 位之約定，臺北市建築管理工程處102年11月6日北市都建使字 第00000000000號函更敘明使用圖說中並無自設、法定車位之 區別標示，則原告主張所購買之系爭停車位乃自設停車位，顯 無所據，從而，原告請求被告蘇陳秀子交付系爭停車位之獨立 建物及土地權狀，顯無理由。觀之臺北市中山地政事務所102 年6月6日北市中地資字第00000000000號函覆之資料中，均無 被告蘇陳秀子出名之記載，且切結書亦非以被告蘇陳秀子名義 所出具，亦徵原告所購系爭停車位變更為法定停車位並非被告 蘇陳秀子行為所致，即便訴外人蘇福來係被告蘇陳秀子之配偶 ，亦非原告得據以提請被告蘇陳秀子給付之依據。再由臺北市 中山地政事務所102年6月6日北市中地資字第00000000000號函 覆資料，比對刑事偵查中，證人徐子偉、陳竹生證稱被告力穎 公司就系爭停車位申請登記時，原係欲藉4003建號分擔，然係 因中山地政事務所審核時認為登記不符法規，始改列4022建號 申辦登記，益加證明原告指稱被告力穎公司係以切結書之方式
，將系爭停車位登記為法定停車位，故意侵害其權利乙節，並 不實在。又被告蘇陳秀子與被告石麗楓間並無僱傭關係存在， 對於被告力穎公司與所僱被告石麗楓如何對客戶行銷亦不知悉 ，原告僅憑異動索引中，被告石麗楓於101年5月8日將4003建 號出售予訴外人謝翔合，即逕自推論、誣指被告石麗楓係為脫 產於被告蘇陳秀子，並令被告蘇陳秀子須就被告石麗楓之行為 負連帶責任，被告蘇陳秀子否認之，原告上開主張顯屬臆測， 復未提出任何證據，自難憑採。
⒉原告主張系爭停車位無獨立產權，致其受有200萬元之損失， 公設灌水致受有915,632元損失、溢收契稅造成25,640元之損 失、不完全給付損失135,000元、逾期違約罰金8,192,800元， 被告蘇陳秀子均否認之，原告應就上開主張之損失負舉證責任 ，若其無法舉證，自應駁回原告之訴。關於系爭建案之停車位 坪數如何劃分，被告蘇陳秀子並未實際參予，則系爭停車位究 應登記為自設停車位或法定停車位，實與被告蘇陳秀子無關， 更非被告蘇陳秀子行為所致，原告向被告蘇陳秀子請求賠償20 0萬元之停車位損失，並無理由。又系爭建案之公設比例，係 被告力穎公司所設計規劃，亦與被告蘇陳秀子無關，原告向被 告蘇陳秀子主張賠償公設灌水所致損失915,632元，亦無理由 。原告自承與被告力穎公司辦理買賣契約時，預納款項予被告 力穎公司，且原告自承尚積欠被告買賣價金45萬元，被告亦得 主張抵銷，故原告向被告蘇陳秀子主張退還溢收稅款25,640元 並無理由，至原告以其與被告力穎公司間之建物損害賠償糾紛 ，將此二事混為一談，撤銷自認，不符民事訴訟法第279條第3 項規定。再原告主張屋內牆壁粗糙、房屋內牆未砌、屋內未設 廚房設備，均與被告蘇陳秀子無關，原告向被告蘇陳秀子請求 此部分之損失，顯無理由。另原告依系爭契約書第17條第3項 約定請求違約金，此乃源於原告與被告力穎公司間訂立之房屋 買賣契約，與被告蘇陳秀子無關，原告以無關之契約向被告蘇 陳秀子請求。原告主張被告蘇陳秀子與被告力穎公司就其損害 應連帶負賠償責任，惟並未提出被告蘇陳秀子應負連帶責任之 法律依據，其主張為無理由。
⒊並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
兩造當庭合意之不爭執事項：
㈠原告於92年12月31日向被告力穎公司購買座落臺北市○○區○ ○段0○段000○000地號土地上之系爭建案中，於A棟1樓門牌 號碼為臺北市○○區○○街000巷00號房屋及系爭停車位，雙 方並簽訂有系爭契約書。
㈡關於系爭房屋所座落之土地部分，則係以被告蘇陳秀子為出賣
人，原告並與被告蘇陳秀子於92年12月31日簽訂土地預定買賣 契約書。
㈢被告石麗楓為被告力穎公司之銷售人員。
（以上參見本院卷1第80頁、第84頁背面、第88頁）本件之爭點：
㈠原告請求被告依約共同履行將其所購編號11號車位，登記在臺 北市○○區○○段○○段0000○號及長安段一小段106地號上 ，並交付前開權狀，有無理由？被告力穎公司有無於締結系爭 契約書時，與原告約定，系爭停車位之登記方式及應有獨立之 產權？
㈡原告請求被告連帶賠償其共計10,353,440元，是否有理由？⒈原告以系爭停車位登記方式侵害其權利，請求被告負侵權行為 損害賠償，既經被告為時效抗辯，是否罹於時效？⒉原告請求被告賠償系爭停車位之登記致無獨立產權，使其損害 200萬元，有無理由？
⒊原告請求被告賠償公共設施灌水1.44坪，所致損害915,632元 ，有無理由？原告以房地總價計算賠償數額，其計算依據是否 有誤？
⒋原告請求被告返還溢收契稅款25,640元，有無理由？被告另以 原告未給付買賣價金債權，提出抵銷抗辯，是否可採？⒌原告請求被告賠償不完全給付所致損失135,000元，有無理由 ？系爭房屋是否存在原告所主張之不完全給付情事？⒍原告請求被告賠償違約金8,192,800元，有無理由？原告以房 地總價計算違約金數額，其計算依據是否有誤？本院得心證之理由
㈠原告請求被告依約共同履行將其所購系爭停車位，登記在臺北 市○○區○○段○○段0000○號及同段一小段106地號上，並 交付前開權狀部分：
⒈原告依系爭契約書之約定，並依民法第348條第1項、第353條 、第354條規定，主張被告應依約履行將系爭停車位為獨立權 狀方式之登記，已經被告各抗辯如前。而據系爭契約書第2條 「買賣標示及權利範圍」、「三、車位部分」已明文約定：甲 方（即原告，以下同）同意購買編號11車位（即系爭停車位） 1位。另含昇降機及其他必要空間，甲方同意車位之持分面積 應分攤之土地持分面積及登記方式，悉依辦理登記當時地政機 關規定登記之，或列入本大樓共同使用部分登記所有權，絕無 異議等語，則兩造於締約時，除已合意特定系爭停車位之買賣 ，對於系爭停車位之持分面積應分攤之土地持分面積及登記方 式，悉依辦理登記當時地政機關規定登記，或列入本大樓共同 使用部分登記所有權，均已約定不爭執，原告事後執被告力穎
公司曾口頭允諾將系爭停車位登記在前述4003建號及106地號 上，惟嗣取得系爭停車位之所有權登記方式卻有不同，請求被 告應依約履行其允諾之登記方式，因系爭契約書上，已載明系 爭停車位之登記，仍應依辦理登記時地政機關規定為之，雙方 均不得有異議，則原告主張被告履行如先位聲明所示，即需視 被告就系爭停車位辦理登記時是否已遵循地政機關之相關規定 ，如係依地政機關之規定，而為不同之登記方式，除非兩造另 有合意就登記方式之不同，而有不同之權利、義務，否則，無 從認定被告力穎公司有違反系爭契約書之約定。⒉參酌系爭契約書「附件10面積計算、公共設施分配及產權登記 特約條款」「五、本大廈停車位全部依法申請並經臺北市政府 工務局核准設置，機械停車位面積之持分約3坪，壹樓平面車 庫面積之持分約6坪，其車位面積所有權係另登記於壹樓Ｄ戶 共有持分及公共設施持分之中；購買車位者依其選擇位置擁有 私有持分及公共持分所有權及管理使用權（系爭契約書第41頁 參照），僅泛泛表示系爭建案之機械停車位或平面車庫面積所 有權係另登記於壹樓Ｄ戶共有持分及公共設施持分之中，並無 特定系爭停車位之登記方式，亦可認兩造於締約之時，就系爭 停車位是否必然依原告主張之方式，即為獨立（單獨）權狀方 式之登記，並無書面明文約定可言。
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