臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第465號
原 告 劉宗憲
訴訟代理人 廖健智律師
複 代理 人 許秉燁律師
被 告 劉敏鋕
上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國104年3月24日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將臺中市○○區○○段0000○號即門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號房屋全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣參萬壹仟伍佰參拾柒元，及自民國一百零三年一月十七日起至交還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟貳佰零伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣貳萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：
(一)坐落臺中市○○區○○段000地號土地，原本係由訴外人劉 立仁、劉立士、劉敏西、劉敏忠、劉敏義、劉林金枝及被告 劉敏鋕等人共有；同地段518地號土地則為國有土地，現由 教育部管理中；而坐落上開二筆土地上門牌號碼：臺中市○ ○區○○路○段000號未辦保存登記之房屋（下稱系爭房屋 ），原係由訴外人劉敏西與被告共有，權利範圍各為二分之 一，被告占有使用。惟訴外人台山紡織股份有限公司曾對被 告聲請強制執行，經鈞院101年度司執字第89450號受理執行 ，拍賣被告所有於上開土地之應有部分及系爭房屋之權利範 圍，由原告拍定取得。次查，訴外人劉敏西為原告之父，於 民國103年1月17日原告因贈與而自劉敏西受讓其於上開土地 之應有部分及系爭房屋之權利範圍二分之一，自此原告取得 系爭房屋全部權利，原告為依法使用系爭房屋，業與教育部 簽訂國有學產基地租賃契約書承租系爭房屋占用518地號土 地之範圍，詎料被告迄今仍持續占用系爭房屋，原告雖經催
告被告返還，均遭被告拒絕，縱有將雙方爭議申請台中市烏 日調解委員會調解亦未能成立。
(二)本件系爭房屋雖為未保存登記之建物，原屬訴外人劉敏西與 被告共有，然經原告於102年3月12日獲鈞院發給權利移轉證 書，並辦妥系爭建物所坐落土地應有部分之所有權移轉登記 ，亦同時取得系爭房屋二分之一事實上處分權，嗣於103年1 月17日自劉敏西受讓系爭房屋其餘二分之一事實上處分權， 現時原告已取得系爭房屋全部處分權，被告無權占用系爭房 屋，顯係侵奪原告之占有並繼續占有中，原告爰依民法第 767條第1項前段、民法第962條之規定請求被告返還系爭房 屋。
(三)本件原告於102年3月12日取得系爭房屋之事實上處分權，系 爭房屋卻仍由被告占用居住，使原告無法使用系爭房屋，被 告為無權占有人占有系爭房屋，被告既係無權占用，原告依 法占有之系爭房屋，自屬侵奪他人占有而受有利益，然「物 之使用」性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支付 一定之對價，是應以相當於租金之利益為計算被告所受之利 益及原告所受之損害。查系爭房屋坐落台中市○○區○○段 000地號土地，上開土地之地目為「建」，位於都市計畫範 圍內，屬城市地方。又上開土地面積為163.7平方公尺，原 告所有之系爭土地於102年2月5日拍定時應有部分為六分之 一，102年1月之申報地價為每平方公尺8,800元，又房屋部 分，原告當時應有部分為二分之一，依房屋稅籍證明書所載 ，系爭房屋現值為451,500元，故以應有部分二分之一計算 其價值為225,750元。從而，系爭房屋坐落土地及系爭房屋 之申報總價即為465,359元【計算式：（163.37平方公尺× 1/6×8,800元）＋225,750元＝465,359元，小數點以下四捨 五入）。參以系爭房屋位於中山路上，鄰近烏日國小、烏日 國中，附近有烏日火車站、台中高鐵站，商家店面林立，並 可經由光日路銜接建國路，生活機能及交通均相當便利，此 外系爭房屋坐落於烏日區中心位置，附近工商繁榮，其可得 利用之經濟價值甚高等情事，認被告應返還原告相當於租金 之損害金，以土地及其建築物申報總價額年息百分之八計算 ，從而原告得請求被告按月給付相當租金不當得利之金額即 為每月3,102元（計算式：465,359元×8%÷12個月＝3,102 元）；次查，原告於103年1月17日受訴外人劉敏西贈與其應 有部分六分之一，原告自此就基地應有部分更為三分之一， 並取得系爭房屋全部權利，故申報總價更為930,719元【計 算式：（163.37平方公尺×1/3×8,800元）＋451,500元＝ 930,719元】，租金應為每月6,205元（計算式：930,719 元
×8%÷12個月＝6,205元）。準此計算，原告請求被告自102 年3月12日（即原告於102年3月12日取得不動產權利移轉證 書之翌日）起，至103年1月17日止，按月給付相當於租金之 不當得利3,102元，共計31,537元；及自103年1月17日起至 返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利6,20 5元。
(四)並聲明：（1）被告應將臺中市○○區○○段0000○號即門 牌號碼為臺中市○○區○○路○段000號房屋全部遷讓返還 原告。（2）被告應給付原告73,861元，及自103年1月17日 起至交還房屋之日止，按月給付原告14,529元。（3）就聲 明二原告願供擔保，請准宣告准為假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
三、本院之判斷：
(一)查原告主張上開事實，業據其提出系爭土地登記謄本、不動 產權利移轉證書、房屋稅繳款書、國有學產基地租賃契約書 、系爭房屋照片、房屋稅籍證明書等件為證，並經本院向臺 中市大里地政事務所調閱系爭土地所有權移轉過戶資料可稽 ，核與原告主張相符。被告對於原告主張之事實，已於相當 時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出任 何準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之 規定，視同自認，堪信原告之主張為真實。是依本院調查之 結果，自堪認原告之主張為真實。
(二)按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分 其所有物，並排除他人之干涉。又所有人對於無權占有或侵 奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請 求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；占有人 ，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者， 得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨 害。民法第765條、第767條、第962條分別定有明文。次按 「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證 書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動 產者亦同。」，強制執行法第98條第1項定有明文。末按就 未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致 不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與 之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實 上處分權讓與於受讓人（最高法院74年度台上字第1317號判 決可資參照）。經查，本件系爭房屋雖為未保存登記之建物 ，原屬訴外人劉敏西與被告共有，然經本院於101年度司執 字第89450號執行事件予以公開拍賣，嗣經原告於102年2月5
日得標買受，本院於102年3月7日以中院彥民執101司執丑字 第89450號函發給權利移轉證書，原告收受上開權利移轉證 書後，取得系爭房屋二分之一事實上處分權，並於102年3月 12日執之向臺中市大里地政事務所申請辦理系爭建物所坐落 土地應有部分之所有權移轉登記，復於103年1月17日自劉敏 西受讓系爭房屋其餘二分之一事實上處分權，現時原告已取 得系爭房屋全部處分權，有系爭土地登記謄本、不動產權利 移轉證書、房屋稅籍證明書可稽。則被告無權占有系爭房屋 ，侵奪原告之占有並繼續占有中，原告依民法第767條第1項 前段、民法第962條之規定請求被告返還系爭房屋，為有理 由，應予准許。
(三)按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，為民法第179條所明定。其得請求返還之範圍，應以對方 所受之利益為度。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金 之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號 判例意旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及 其建築物申報總價年息百分之十為限，為土地法第97條第1 項所明定。而土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土 地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣(市)地政 機關估定之價額，為土地法施行法第25條所明文。又所謂法 定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地 法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規 定之土地公告現值（最高法院88年度臺上字第108號判決意 旨參照）。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外 ，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基 地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為 決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院 68年臺上字第3071號判例意旨參照）。被告無權占用系爭房 屋，已如前述，揆之前開說明，即屬無法律上原因而受有相 當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，原告自 得請求被告返還相當於租金之不當得利。
(四)查系爭房屋坐落台中市○○區○○段000地號土地，上開土 地之地目為「建」，位於都市計畫範圍內，屬城市地方，參 以系爭房屋臨路位於中山路上，商家店面林立，生活機能及 交通尚屬便利，有土地登記謄本、現場照片可稽，認原告主 張被告應返還伊相當於租金之損害金，以土地及其建築物申 報總價額年息百分之8計算，應屬可採。又查，上開土地面 積為163.7平方公尺，原告所有之系爭土地於102年2月5日拍 定時之應有部分為六分之一，102年1月之申報地價為每平方 公尺8,800元。又房屋部分，原告當時應有部分為二分之一
，依房屋稅籍證明書所載，系爭房屋現值為451,500元，且 原告亦同意以上開稅捐機關所核定之房屋價值為計算（見本 院104年3月24日言詞辯論筆錄），故以應有部分二分之一計 算其價值為225,750元。從而，系爭房屋坐落土地及系爭房 屋之申報總價即為465,359元【計算式：（163.37平方公尺 ×1/6×8,800元）＋225,750元＝465,359元，小數點以下四 捨五入），原告自得請求被告按月給付相當租金不當得利之 金額即為每月3,102元（計算式：465,359元×8%÷12個月＝ 3,102元）；次查，原告於103年1月17日受訴外人劉敏西贈 與其應有部分六分之一，原告自此就基地應有部分更為三分 之一，並取得系爭房屋全部權利，故申報總價更為930,719 元【計算式：（163.37平方公尺×1/3×8,800元）＋451,50 0元＝930,719元】，租金應為每月6,205元（計算式：930,7 19元×8%÷12個月=6,205元）。準此計算，原告請求被告自 102年3月12日（即原告於102年3月12日取得不動產權利移轉 證書之翌日）起，至103年1月17日止，按月給付相當於租金 之不當得利3,102元，共計31,537元，及自103年1月17日起 至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利 6,205元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，應予駁 回。
(五)綜上，原告依民法第767條第1項前段、民法第962條之規定 請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條之規定，請 求被告給付31,537元，及自103年1月17日起至交還系爭房屋 之日止，按月給付原告6,205元，為有理由，應予准許，逾 此部分之請求，為無理由，應予駁回
四、原告就其聲明第二項（即主文第二項）部分，陳明願供擔保 聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之 。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁 回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 4 月 9 日
民事第六庭 法 官 吳崇道
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 4 月 9 日
書記官 何惠文
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