臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第907號
原 告 王榮輝
訴訟代理人 李效文律師
被 告 王榮峰
訴訟代理人 王通顯律師
上列當事人間請求遷讓建物等事件，本院於民國104年3月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○段000000地號（地目：建，面積：41平方公尺）、同小段161-3地號（地目：建，面積：30平方公尺）土地暨其上同小段1385建號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○○道○段000號房屋，含附圖所示增建部分，1、2、3樓增建部分面積各為32.14平方公尺、4樓增建部分面積為66.59平方公尺）遷讓返還原告。
被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○段00000地號（地目：旱，面積：25平方公尺）、同小段161地號（地目：建，面積：13平方公尺）如附圖斜線部分所示土地上之一層鐵皮造建物（面積：46.92平方公尺）拆除，將土地返還原告。被告應自民國103年1月22日起至將第一項所示土地及建物、第二項所示土地返還原告之日止，按年給付原告新台幣壹拾萬伍仟壹佰伍拾伍元。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但上開規 定於請求之基礎事實同一者無礙，民事訴訟法第255條第1項 第2款定有明文。本件原告起訴原聲明求為：「㈠被告應將 坐落臺中市○○區○○段○○○段000000地號（地目：建， 面積：41平方公尺）、同小段161-3地號（起訴狀誤載為160 -3地號，地目：建，面積：30平方公尺）土地暨其上門牌號 碼臺中市○○區○○○道○段000號房屋（含同小段1385建 號及附圖所示增建部分）遷讓返還原告。㈡被告應將坐落臺 中市○○區○○段○○○段00000地號（地目：旱，面積： 25平方公尺）、同小段161地號（地目：建，面積：13平方 公尺）土地上之一層鐵皮造建物拆除，將土地返還原告。」 之判決，嗣於本件訴訟審理中，依測量之結果補充更正請求 遷讓返還之建物面積，並追加依不當得利法律關係請求被告 給付相當租金不當得利，而更正聲明求為：「㈠被告應將坐 落臺中市○○區○○段○○○段000000地號（地目：建，面 積：41平方公尺）、同小段161-3地號（地目：建，面積：
30平方公尺）土地暨其上同小段1385建號建物（門牌號碼： 臺中市○○區○○○道○段000號房屋，含附圖所示增建部 分，1、2、3樓增建部分面積各為32.14平方公尺、4樓增建 部分面積為66.59平方公尺）遷讓返還原告。㈡被告應將坐 落臺中市○○區○○段○○○段00000地號（地目：旱，面 積：25平方公尺）、同小段161地號（地目：建，面積：13 平方公尺）如附圖斜線部分所示土地上之一層鐵皮造建物（ 面積：46.92平方公尺）拆除，將土地返還原告。㈢被告應 自民國（下同）103年1月22日起至將第一項所示土地及建物 、第二項所示土地返還原告之日止，按年給付原告新台幣壹 拾萬伍仟壹佰伍拾伍元。」之判決，就原告追加依不當得利 法律關係請求被告給付相當租金不當得利部分，其主張請求 之基礎事實與原請求遷讓及拆屋還地所主張之基礎事實同一 ，與上揭規定無違，應予准許。
貳、原告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述要旨：
㈠坐落臺中市○○區○○段○○○段000000○00000地號土 地暨其上同小段1385建號建物（門牌號碼：臺中市○○區 ○○○道○段000號房屋，整編前門牌號碼為：臺中縣沙 鹿鎮○○路00000號）（上述土地及建物以下合稱系爭房 地），及坐落同小段160-4、161地號土地原均為兩造之母 王洪桂枝所有（上述土地4筆及1385建號建物以下合稱系 爭不動產），無償交由被告使用，被告並在系爭160-4、 161地號土地上搭建臨時鐵皮造倉庫（下稱系爭鐵皮屋） 。兩造之母王洪桂枝於102年間擬處分系爭不動產，俾將 價金分配予兩造及訴外人王榮春、王榮裕、王榮昌等五兄 弟，先向被告詢價被拒後，乃以被告已另購房舍、僅將雜 物堆置於系爭建物無繼續使用必要，而要求被告返還系爭 不動產。嗣因兩造兄弟中僅原告有意願購買系爭不動產， 故兩造之母王洪桂枝乃於102年8月28日將系爭不動產出售 予原告，並於102年10月22日（起訴狀誤載為102年10月28 日）完成所有權移轉登記，被告及其餘兄弟則持母親王洪 桂枝之存摺自行領取價金分配之。
㈡兩造之父王萬生生前為免子女怠惰，於79年1月25日委由 原告代筆書立會議紀錄（下稱系爭會議紀錄），並要求兩 造母親王洪桂枝及兩造等五兄弟於該會議紀錄上簽名，其 中決議㈠④雖載「王榮峰現居之房屋（臺中縣沙鹿鎮○○ 路00000號）依租賃關係行之。」，然事實上被告與母親 王洪桂枝並無租金數額之約定、並無租賃意思表示之合致
，長年來被告亦無給付租金之事實，被告與母親王洪桂枝 就系爭房屋並無租賃關係存在，故被告占有使用系爭房地 應屬無償使用借貸關係，被告在系爭160-4、161地號土地 上搭建系爭鐵皮屋，亦屬無償借貸關係。詎原告向母親買 受系爭不動產後，請求被告返還系爭不動產，奈因被告要 求之搬遷費用過鉅，原告購買系爭不動產已背負龐大銀行 貸款，實已無力負擔，雖經家族親人多次協商仍無效果， 爰依民法第767條規定，請求被告自系爭房地遷出、將系 爭160-4、161地號土地上之系爭鐵皮屋拆除，並將系爭不 動產返還原告。
㈢系爭會議記錄之性質，固屬「父母就所有財產（含借名登 記於子女部分）之生前分配協議」，對兩造眾兄弟有拘束 力，然被告認系爭協議書所載財產全數為兩造之父所有， 母親王洪桂枝無財產、亦無權處分系爭不動產，原告則不 能認同。兩造母親王洪桂枝雖高齡90，但身體硬朗、意識 清楚、無小腦萎縮病史，僅因雙腳退化性關節炎問題至醫 院就診並申請巴氏量表，而母親王洪桂枝出售系爭不動產 予原告，乃母親、五兄弟按父親生前財產分配意旨共同參 與辦理及決定售價，被告亦三次委託其配偶偕同母親等人 前往銀行辦理價金分配轉帳事宜，被告因訟質疑母親意識 能力，實屬不該。再被告、母親、眾兄弟已按系爭會議紀 錄本旨出售系爭不動產、分配價金，則縱母親與被告間曾 有租賃關係，被告亦有廢止租賃關係之默示表示；倘認該 租賃關係仍存在，原告亦以書狀向被告為終止租約之意思 表示，並依土地法第100條第1項規定，請求被告返還系爭 不動產。
㈣系爭會議紀錄決議㈠①借名登記於被告名下之財產，乃兩 造父親在世時主導分配完畢，並非被告主動為之。又兩造 母親與兩造及其餘兄弟5人於84年底雖曾同意將系爭房地 作價1,500萬元分由被告取得，價金由被告自臺中市梧棲 區生裕紡織廠（下稱生裕紡織廠）之土地可分得之權利扣 抵，然該約定早已解除，蓋生裕紡織廠之土地原登記狀況 為：坐落梧棲區民生段275、275-1地號土地全部登記為兩 造父親所有，同段336、336-1地號土地則登記為兩造母親 2分之1、借名登記被告名下2分之1，借名登記被告名下部 分，兩造父親生前於79年間即主導分配於五兄弟各10分之 1，登記兩造父親名下部分，於兩造父親亡故後85年間由 眾兄弟分配各5分之1，僅餘兩造母親名下部分約400坪， 以市價每坪4萬元計算，被告將來可得分配之權利僅320餘 萬元，不足扣抵所謂1,500萬元之價金，且兩造及其餘兄
弟前分配生裕紡織廠土地時，並無扣抵被告所稱1,500萬 元價款之事實，足見被告所述以系爭房地作價1,500萬元 由被告分得之協議，早已解除。
參、被告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述要旨：
㈠兩造母親王洪桂枝已90高齡，平時意識狀態時好時壞，話 顛顛倒倒，更因小腦萎縮難以自理生活，平常除由擔任醫 生之原告負責日常醫療外，於100年間更經梧棲童綜合醫 院出具巴氏量表，據以申請外籍看護，兩造母親是否能認 知其出售不動產予原告，誠有可疑。被告接獲本件訴訟通 知後，曾詢問兩造母親，母親親口向被告表明沒買賣、沒 蓋章，原告如何辦理系爭不動產所有權移轉，實有疑問。 且兩造母親於鈞院勘驗時，已說明兩間房子要自己住、沒 有出售，後雖改稱有出售房屋，但對出售金額、時間均無 法正確說明，顯不合理。系爭不動產既係留供兩造母親養 老用，兩造母親無須用錢，並無賣屋之必要。
㈡依系爭會議紀錄，兩造父母及兄弟五人係約定母親之系爭 不動產以後由兩造及其餘兄弟共五人平分，兩造母親顯然 不可能獨自處分系爭不動產。且上揭會議紀錄係兩造父親 王萬生恐其身後兒子爭產，故特由兩造父母王萬生、王洪 桂枝與王榮峰、王榮春、王榮裕、王榮輝、王榮昌兄弟五 人，就分別登記於王萬生、王洪桂枝、王榮峰、王榮春名 下之土地及房屋為分配，並經上開與會7人同意簽名，故 系爭會議紀錄對兩造父母及兄弟均有拘束力，而由系爭會 議紀錄㈠②「父、母親的土地部分，以後由五位兄弟平分 」、③「母親的房屋，以後由五位兄弟平分」之規定，兩 造母親王洪桂枝就系爭不動產並無處分權，原告明知有上 揭會議紀錄存在，且同意決議內容，自亦不得主張善意取 得。另被告已依系爭會議紀錄決議㈠①之內容，將名下梧 棲區民生段336、336-1地號土地應有部分各2分之1分成五 等分，由兩造及其餘兄弟共五人平分各持有10分之1，原 告卻無視系爭會議紀錄決議㈠③之約定，以不詳方法取得 系爭不動產所有權，並要求被告遷讓房屋，誠不合理。 ㈢兩造父親於84年底辭世後，兩造與其餘兄弟共五人邀集母 親開會，同意依父親生前遺願，將系爭房屋作價1,500萬 元分由被告取得，價金由被告自生裕紡織廠之土地可分得 之權利扣抵，與系爭房屋毗鄰之沙鹿區台灣大道七段791 號房屋（下簡稱791號房屋）則作價2,500萬元分由原告取 得，因原告認價錢過高不願接手，改由王榮春取得該791
號房屋，價金亦由其自生裕紡織廠之土地可分得之權利扣 抵，隨後五兄弟在母親見證下簽立協議，送訴外人蔡慶隆 代書辦理移轉登記手續，詎當夜原告又反悔，要求母親自 代書處取回移轉登記資料，致未辦理所有權移轉登記。兩 造於父親在世時，共同簽立會議紀錄，於父親亡故後，又 合意將系爭房屋所有權移轉予被告，縱原告事後片面自代 書處取回辦理所有權移轉登記文件，亦不影響母親、兩造 與其餘兄弟同意由被告取得系爭不動產之合意，被告仍得 主張原告需辦理所有權移轉，將系爭不動產移轉登記於被 告。
㈣依系爭會議紀錄決議㈠④「王榮峰現居之房屋（臺中縣沙 鹿鎮○○路00000號）依租賃關係行之。」之約定，被告 與兩造父母及其餘兄弟間就系爭房屋存有租賃關係，縱認 系爭房屋登記為兩造母親王洪桂枝所有，租賃關係存在於 被告與母親間，惟依民法第425條規定，兩造間亦存有租 賃關係。原告雖以被告未給付租金主張無租賃關係存在， 然不論系爭房屋或原告現所居住之791號房屋或生裕紡織 廠（已停業）之土地，依系爭會議紀錄，都是由五兄弟平 分，而五兄弟中老二王榮春、原告使用791號房屋，老三 王榮裕、老五王榮昌利用工廠土地開設工業社，亦均未支 付租金，顯然係以互相使用房地、互抵租金，被告居住系 爭房屋並非全無對價。另兩造父親於80年間工廠停業後， 收入減少，曾要求被告每月支付6,000元租金，被告均如 期支付，直至父親將工廠廠房出租有收入後才停止，且系 爭房屋之房屋稅自始即由被告支付，亦等同租金。況依系 爭會議紀錄，就系爭不動產被告與父母及其餘兄弟間有租 賃之合意，雖未明確約定租金，惟非不能依土地法第97條 第1項規定定租金之多寡，並得依民法第493條前段規定訂 租金給付期，非租賃契約即無效。
㈤被告係基於贈與關係而自母親處取得2,829,000元，並繳 納贈與稅，與原告所稱分配土地買賣價金無關。況依原告 提出之買賣契約書末頁所載「買賣總價金實際是新台幣三 千五百萬元，兄弟分配款每人為新台幣柒佰萬元正」，與 本件原告所稱買賣價金不符。
肆、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、兩造不爭執之事項：
㈠兩造為兄弟關係。兩造之父母王萬生、王洪桂枝計生育有 兩造與王榮春、王榮裕、王榮昌等五子及王美鑫、王美惠 、王美如等三女。
㈡坐落臺中市○○區○○段○○○段000000○00000地號土
地暨其上門牌號碼臺中市○○區○○○道○段000號房屋 （含同小段1385建號及附圖所示增建部分）及同小段160 -4、161地號土地原登記為兩造之母王洪桂枝所有，王洪 桂枝於102年10月22日以買賣為原因將前開土地及建物移 轉登記為原告所有。
㈢系爭160-14、161-3地號土地暨其上系爭臺灣大道七段793 號房屋（含附圖所示增建部分）現為被告占有使用中。系 爭160-4、161地號土地如附圖斜線部分所示土地上之一層 鐵皮建物為被告所有，現亦為被告占有使用中。 ㈣兩造之父母王萬生、王洪桂枝與兩造及王榮春、王榮裕、 王榮昌於日期為79年1月25日之會議紀錄上簽名，該會議 紀錄之「決議」記載「…③母親的房屋，以後由五位兄弟 平分。④王榮峰現居住之房屋（台中縣沙鹿鎮○○路000 00號）依租賃的關係行之。…」。
㈤王洪桂枝自102年11月4日起至103年1月6日止共贈與被告 300萬元（未扣除贈與稅）。
二、兩造爭執之焦點：
㈠王洪桂枝是否有權處分系爭不動產？王洪桂枝是否有將系 爭不動產出售予原告？
㈡兩造就系爭不動產是否有租賃關係存在？亦即被告是否有 權占有使用系爭不動產，原告請求被告自系爭160-14、16 1-3地號土地暨系爭房屋遷出並將上揭房地返還原告、請 求被告將系爭160-4、161地號土地上之鐵皮建物拆除並將 上揭土地返還原告，是否有理由？
㈢原告請求被告給付占有系爭不動產相當租金之不當得利， 有無理由？
伍、得心證之理由：
一、原告主張因向兩造之母王洪桂枝購買系爭不動產，而取得 系爭不動產所有權，被告則抗辯系爭會議紀錄拘束兩造之 母及兩造與其餘兄弟，兩造之母王洪桂枝就系爭不動產無 處分權，且兩造母親並未將系爭不動產出售予原告等語。 經查：
㈠兩造之父王萬生於79年1月25日召集兩造之母王洪桂枝與 兩造及王榮春、王榮裕、王榮昌等五子作成系爭會議紀錄 ，就兩造父母就所有財產（含借名登記於子女部分）為生 前分配之協議，為兩造不爭執之事實，自堪信為真正。被 告抗辯兩造之母王洪桂枝就系爭不動產無處分權，無非以 系爭會議紀錄決議㈠③載明「母親的房屋，以後由五位兄 弟平分。」等語，為其論據。是本件首應究明者即為系爭 會議紀錄之決議有無剝奪兩造母親王洪桂枝就系爭不動產
處分權之意？查，系爭會議紀錄決議㈠③固有「母親的房 屋，以後由五位兄弟平分。」之記載，參照系爭會議紀錄 討論事項「㈡房屋事項：竹林段161號，房屋2間洪桂枝保 留」、決議㈠④「王榮峰現居住之房屋…依租賃的關係行 之。」之記載，系爭會議紀錄決議㈠③所載上開內容之真 意，應係登記兩造母親王洪桂枝所有之系爭房屋及791號 房屋，由兩造母親保留其所有權以做為養老之用，絕無剝 奪兩造母親王洪桂枝系爭不動產處分權之意，否則逕將登 記兩造母親名下之系爭不動產按分配比例移轉登記於受分 配之兩造等五兄弟即可，要無特為保留、並於系爭會議紀 錄決議㈠③特別載明「以後」方歸五兄弟平分，復於決議 ㈠④載明「依租賃關係行之」以強調使用人雖得使用，但 所有權仍屬母親所有，俾使母親得請求返還之必要。且按 之父母生前為財產之預先分配時，為保留部分財產所有權 之記載，乃係因恐日後缺乏養老資金，故保留部分財產所 有權俾得自行處分以供自己所需，如認系爭會議紀錄決議 ㈠③係使兩造母親王洪桂枝就系爭不動產無處分權之意， 則兩造母親如有欠缺養老資金之情事，徒有系爭不動產卻 不得為處分，以所得資金供自己所需，如何能達保障兩造 母親養老所需之目的？另參照系爭會議紀錄決議㈠②記載 「父、母親的土地部分，以後由五位兄弟平分」，與系爭 會議紀錄決議㈠③同樣係記載「以後」方歸五兄弟平分， 顯與系爭會議紀錄決議㈠①之記載不同，且核諸系爭會議 紀錄決議之實際執行情形，借名登記訴外人王榮春及被告 名下之土地部分，於簽立系爭會議紀錄後，旋依系爭會議 紀錄決議㈠①之約定，分別於79年4月、6月間即按比例移 轉登記為兩造及其餘兄弟五人共有，原登記兩造父親名下 之梧棲區民生段275、275-1地號土地，乃係在兩造父親王 萬生84年11月13日死亡後，方於87年間依系爭會議決議㈠ ②之約定，移轉登記為兩造及其餘兄弟五人按應有部分各 5分之1分別共有，而登記在兩造母親王洪桂枝名下之民生 段336、336-1地號土地應有部分，現仍登記為王洪桂枝所 有等情，為兩造不爭執之事實，並有土地登記謄本、不動 產異動索引附卷可稽（見本院卷57-70頁、152-153頁）， 足見兩造父、母雖於79年1月25日即預為生前財產分配， 然絕無使兩造父、母就屬於自己之財產喪失處分權之意， 系爭會議紀錄決議㈠②③之真意，乃係指兩造父、母仙逝 以後，各該財產如尚存在即由五兄弟平分之意，絕非兩造 父、母在世時不得自由處分其財產之意甚明。從而，被告 抗辯兩造之母王洪桂枝就系爭不動產無處分權，洵不足採
。
㈡原告主張於102年8月28日與兩造母親王洪桂枝買受系爭不 動產，業據提出不動產買賣契約書資為佐證。被告雖以兩 造母親王洪桂枝意識狀態不穩定，且罹有小腦萎縮症，恐 無法認知出售不動產予原告等語為辯。然查，被告抗辯兩 造母親王洪桂枝罹有小腦萎縮症，無非以兩造母親王洪桂 枝曾於100年間向梧棲童綜合醫院申請出具巴氏量表，據 以申請外籍看護，為其論據。惟查，兩造母親王洪桂枝並 無小腦萎縮症之診斷或病史，有童綜合醫療社團法人童綜 合醫院103年7月16日（103）童醫字第1071號函在卷可按 （本院卷113-114頁），而童綜合醫院前出具之診斷證明 書、巴氏量表亦僅記載王洪桂枝有雙側退化性膝關節炎、 糖尿病、狹心症，且已年邁，故需人協助日常生活，亦有 王洪桂枝之診斷證明書、巴氏量表復卷可稽（本院卷37-3 9頁），被告抗辯兩造母親王洪桂枝有小腦萎縮症病史致 無法認知出售不動產予原告云云，已難逕採。而兩造母親 確有將系爭不動產出售予原告，除有不動產買賣契約書在 卷可參外，並有經本院公證人公證之聲明書可按（本院卷 55頁），且本院勘驗現場時，經與王洪桂枝對談之結果， 王洪桂枝就本院所提問題均能理解、且對達流暢，僅有少 部分問題稍有停頓思考，亦有勘驗筆錄（本院卷73-75頁 ）在卷可按，兩造母親王洪桂枝亦無無法理解外界事務之 情事。又王洪桂枝於本院勘驗現場時，詢以有無出售系爭 不動產暨價金等，回答雖有反覆，然就伊所有房屋，於伊 在世時伊可自由處分，伊因恐兩間房子日後分給五個兒子 無法公平分配，所以伊想趁伊眼睛還看得到把房子賣掉， 以所得價金給五個兒子平分，房子換現金兒子才能平分等 情，則始終陳述明確、同一，參照兩造母親將系爭不動產 出售予原告、原告陸續給付價金後，被告與其餘兄弟王榮 春、王榮裕、王榮昌等四人即先後自母親王洪桂枝受贈現 金各300萬元（未扣除贈與稅），為兩造不爭執之事實， 並有付款簽收表在卷可考（本院卷41-45頁），顯見被告 與其餘兄弟王榮春等人對王洪桂枝將系爭不動產出售予原 告乙節，均知之甚詳。被告雖以自母親王洪桂枝處取得金 錢係基於贈與關係，與系爭不動產無關等語為辯。然系爭 不動產既為兩造母親王洪桂枝所有，王洪桂枝並得自由處 分，已詳如前述，則王洪桂枝欲將出售系爭不動產所得價 金分配於眾子，當然僅能以贈與之方式為之，且參之系爭 不動產買賣後，自102年11月4日至103年1月6日受王洪桂 枝贈與金錢者僅有被告及其餘兄弟王榮春、王榮裕、王榮
昌等四人，不包含原告在內，被告所受贈與如非王洪桂枝 出售系爭不動產所得價金，當無受贈人獨排除原告之理， 被告所辯，委不足採。至被告另以實際僅受贈與2,829,00 0元，與不動產買賣契約書所載700萬元不符，抗辯原告與 兩造之母王洪桂枝間無買賣關係存在。然系爭不動產為兩 造母親王洪桂枝所有，王洪桂枝在世時有獨立處分之權， 已詳如前述，則兩造母親王洪桂枝出售系爭不動產後，如 何處理、支配出售所得價金，自有自行決定之權，要非兩 造及其餘兄弟所得置喙，被告此部分所辯，亦不足採。從 而，原告主張基於與兩造母親間之買賣契約而取得系爭不 動產所有權，洵堪信為真正。
二、原告主張被告占有使用系爭不動產，係屬無權占有。被告 則抗辯係基於租賃關係占有使用系爭不動產，且依先前協 議系爭不動產應歸被告所有等語。經查：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前 段及中段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還 所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無 權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有 正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號 判決意旨參照）。又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物 租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第421條 第1項定有明文。是租賃契約之成立，乃以契約當事人就 租賃物與租金達成合意為其前提。被告既抗辯就系爭房地 有租賃關係存在，自應由被告就其與兩造母親王洪桂枝間 有租賃合意之事實，負舉證之責任。查，被告抗辯與兩造 母親王洪桂枝就系爭房地有租賃關係存在，無非以系爭會 議紀錄於決議㈠④記載有「王榮峰現居住之房屋（臺中縣 沙鹿鎮○○路00000號）依租賃的關係行之。」等語，為 其論據。惟查，系爭會議紀錄於決議㈠④之上揭記載之用 意，僅在強調系爭房地所有權仍屬兩造母親王洪桂枝所有 ，王洪桂枝得請求使用人返還，已如前述，該記載自尚不 足為被告與母親王洪桂枝間就系爭房地有租賃契約存在之 證據，被告雖抗辯歷年來系爭房屋之房屋稅均由被告繳納 ，可視為租金之給付，然所謂租金乃使用收益租賃標的物 之對價，代為繳納房屋稅，顯非被告使用收益系爭房屋之 對價，而被告亦不否認除代母親王洪桂枝繳納系爭房屋之 房屋稅外，歷年來並未給付租金予母親王洪桂枝，足見被 告與母親王洪桂枝間就系爭房地並無租賃關係存在甚明。 被告雖另以非不得依土地法第97條第1項、民法第493條前
段規定定租金數額及給付期等語為辯，然此與租賃係屬契 約關係，基於私法自治，應由契約當事人合意之本質相悖 ，尤不足採。
㈡被告復以兩造與母親及其餘兄弟於84年底已同意將系爭房 地作價1,500萬元分由被告取得，價金由被告自生裕紡織 廠之土地可分得之權利扣抵，抗辯系爭房地應屬被告所有 。查，兩造與母親及其餘兄弟於84年底有上開約定，固為 原告所不爭執，惟原告辯稱該約定早經解除等語。經查， 兩造與母親及其餘兄弟為上開約定後，原登記兩造父親名 下、生裕紡織廠坐落之土地即梧棲區民生段275、275-1地 號土地，在兩造父親王萬生84年11月13日死亡後，於87年 間乃係依系爭會議決議㈠②之約定，移轉登記為兩造及其 餘兄弟五人按應有部分各5分之1分別共有，現僅剩登記在 兩造母親王洪桂枝名下之民生段336、336-1地號土地應有 部分各2分之1，仍維持原登記狀態，為兩造不爭執之事實 ，已如前述，兩造與母親及其餘兄弟於王萬生過世後、處 理登記在父親王萬生名下生裕紡織廠土地時，兩造及其餘 兄弟五人乃係平均分配，並未以被告應受分配之土地扣抵 系爭房地價款，亦未以王榮春應受分配之生裕紡織廠土地 扣抵791號房屋作價之2,500萬元，足見兩造與母親及其餘 兄弟早已協議不執行84年底將系爭房地及791號房地分別 作價歸被告及王榮春取得之約定，否則當無事後仍將生裕 紡織廠土地平均分配而未扣除扣抵額之理，被告抗辯系爭 房地應歸其所有，亦不足採。
㈢此外，被告並未舉證證明其有占有使用系爭不動產之正當 權源，被告占有系爭不動產自屬無權占有，原告既基於買 賣而取得系爭不動產之所有權，則原告依民法第767條第1 項規定，請求被告自系爭房地遷出並將系爭房地返還原告 、請求被告將系爭160-4、161地號土地上之系爭鐵皮屋拆 除並將土地返還原告，於法自屬有據。
三、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求 之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋 ，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高 法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被告無權占用 系爭不動產，致原告無法使用收益，則依社會通常觀念， 被告獲有相當於租金之不當得利，並因此致原告受有無法 使用收益該土地之損害，原告自得本於不當得利之法律關 係請求返還相當於租金之不當得利。再計算相當於租金之
損害，除應以不動產之價值為基礎外、尚須斟酌不動產所 處位置、工商繁榮情形，利用基地之經濟價值及所受利益 等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度 台上字第1894號、3331號判決意旨參照)。本院參酌被告 所占有之系爭不動產均面臨沙鹿區台灣大道七段，為沙鹿 區進出臺中市中心市區○○道0號之最重要幹道，距離系 爭不動產約100公尺有變電所、竹林國小，距離約300公尺 處有黃昏市場、超市、大賣場、戶政事務所、區公所等， 為兩造所陳明，系爭不動產不但位居交通要道，且生活機 能健全，而被告復以系爭房地供經營照相館使用，被告占 用系爭房地獲有營業利潤，其占有使用系爭房地所得利益 顯較僅供居住為高等情，認原告請求被告返還自103年1月 22日起、按系爭不動產申報總價年息百分之10計算之相當 租金不當得利洵屬適當。而系爭160-14地號土地之申報地 價為每平方公尺4,338元，系爭161-3、160-4、161地號土 地之申報地價均為每平方公尺4,400元，系爭房屋之課稅 現值574,500元，分別為有土地登記謄本及房屋稅繳款書 在卷可憑，則系爭不動產之申報總價為1,051,558元（計 算式：41㎡4,338元＋〈30㎡＋25㎡＋13㎡〉4,400元 ＋574,500元＝1,051,558元），按系爭不動產申報總價年 息10%計算後，被告應按年給付原告之相當租金不當得利 數額即為105,156元（計算式：1,051,558元10%＝105,1 56元，元以下四捨五入）。從而，原告請求被告自103年1 月22日起至將系爭不動產返還原告之日止，按年給付原告 105,155元，於法亦屬有據。
四、綜據上述，原告依民法第767條第1項規定及不當得利之法 律關係，請求被告自系爭房地遷出並將系爭房地返還原告 、請求被告將系爭160-4、161地號土地上之系爭鐵皮屋拆 除並將土地返還原告，並請求被告自103年1月22日起至將 系爭不動產返還原告之日止，按年給付原告105,155元， 為有理由，應予准許。
五、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與 判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 4 月 16 日
民事第二庭 法 官 呂麗玉
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 4 月 16 日
書記官 陳玲君