臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第3143號
原 告 林旺德
被 告 何孟女
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國104年3月20日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼為臺中市○區○○○街00號房屋遷讓交還原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬元，並自民國一○四年四月一日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視 為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第2項定有明文。本 件原告起訴時原聲明為「㈠請求判令被告將坐落臺中市○區 ○○○街00號房屋全部遷讓交付原告，並自民國103年11月 15日起至交屋日止按月給付賠償金新臺幣（下同）3萬元。 ㈡訴訟費用由被告負擔。」。嗣於審理中，變更聲明為：「 ㈠請被告將坐落臺中市○區○○○街00號房屋遷讓並交付於 原告。㈡被告應給付原告2萬元暨自104年4月1日起至房屋遷 讓交還時止，每月支付15,000元給原告。㈢訴訟費用由被告 負擔。」，被告對上開變更無異議，而為本案之言詞辯論， 視為已同意原告訴之變更，揆諸前揭規定，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告因法院拍賣取得臺中市○區○○段000○號（門牌號碼 臺中市○區○○○街00號）建物（下稱系爭房屋）之所有權 ，並持臺中地方法院不動產權利移轉證書向地政機關辦理所 有權移轉登記完畢，取得系爭房屋全部所有權，惟該系爭房 屋並未點交，尚有被告居住於內。系爭房屋原本是原告74年 間買的，雖登記為兩造共有，惟被告並未負擔價金，後因被 告負債，銀行查封系爭房屋，原告為減輕被告債務負擔，且 能優先承買系爭房屋，不得已向銀行申請房屋貸款，為了償 還房屋貸款，原告本擬出租房屋收取租金以支付貸款，被告 竟拒絕搬遷，致原告經濟週轉陷入困境。嗣原告於103年10 月25日寄發臺中市民權路郵局存證信函，請求被告遷讓房屋 ，然被告卻拒收並退回該存證信函，被告顯然拒絕遷出系爭 房屋，原告依法提起本件訴訟。
㈡查以系爭房屋法院第一次拍賣時底價800萬元為參考價，即
系爭房屋整棟價格應為800×2＝1,600萬元，又原告因本件 法拍向台中二信貸款之年利率為2.5%，由此推算系爭房屋成 本一年為1,600萬元×2.5%＝40萬元。次查，系爭房屋面對 10米道路，而系爭房屋一樓、地下層及騎樓共計22.6坪，若 出租當作店面，每月估計有22,000元之租金收入。因被告無 權占用系爭房屋二樓全部15坪，又遲延遷讓房屋，致使原告 每月受有相當租金之損失，而被告因此受有不當得利。被告 曾主張系爭房屋隔壁32號租金每月僅15,000元，則原告同意 僅收被告一層樓租金每月5,000元，並自103年12月1日起至 104年3月31日止，共計四個月被告妨害原告所有權之行使， 致原告無法出租系爭房屋，故被告應賠償原告損失共計2萬 元，並另自104年4月1日起至遷讓房屋交還時，每月支付15, 000元給原告。
㈢聲明：請被告將坐落臺中市○區○○○街00號房屋遷讓並交 付於原告。被告應給付原告2萬元暨自104年4月1日起至房屋 遷讓交還時止，每月支付15,000元給原告。二、被告抗辯：
㈠原告以95萬元低價拍得被告於大墩六街之房屋，未告知被告 ，卻將尚欠土地銀行85萬元之欠款掛在被告名下，導致利息 暴增（11年間約300萬元），原告之說不攻自破。且法拍屋 之價金一定低於市價甚多，被告得到之剩餘款，無法養老， 原告稱被告得到高額剩餘款，顯非事實。被告並無在103年 11月15日前收到法院的撥款，如何搬遷？另被告並無與「管 理公司」、「海蟑螂」聯繫之事實，係原告覬覦被告之金錢 ，故意誣指被告之說。
㈡被告婚後所賺的錢全用在養家活口及和原告一起置產，並無 原告指控揮霍一事。景氣好壞並非被告能掌控，惟原告卻認 為凡是登記在原告名下都是正當投資，登記在被告名下就是 不當投資，失利了原告就以「離婚」做懲罰。原告不給付系 爭房屋之貸款，讓銀行拍賣系爭房屋，且原告在訴請離婚前 已向各銀行貸出巨額，且故意不付利息，待收到銀行支付命 令時，將之提出以證明原告負債大於資產，勝訴之後再一一 還款，被告束手無策，以致法院判決離婚時被告無法分配財 產，損失鉅大，之後原告再拿錢去買系爭房屋，顯然是原告 設計的。原告慣於鑽法律漏洞，矇騙眾人。是以，原告行為 是圖利自己，故意增加被告負債，於103年9月17日土地銀行 拍賣被告所有系爭房屋，償還土地銀行2,907,820元欠款， 依民法第1020條之1，原告對被告有詐害行為，被告依法請 求原告共同負擔2,907,820元之損失。 ㈢另查，原告收取三棟房屋租金已達20年，又出售二件房地產
，並在民族路「賴文鐘外骨科」任藥師至今，收入頗豐，卻 不支付家中生活費、伙食費等，且法拍拍得系爭房屋之資金 亦是足夠，何來週轉陷困境之說，原告擅於裝窮，欺騙法官 。被告雖有從原告那拿到747萬元，但因為原告之前就房屋 有欠款，要扣除300萬元，被告希望原告能還300萬元，被告 就願意搬走。
㈣再查，系爭房屋是被告與原告打拼來的第一棟房屋，系爭房 屋被告有付自備款，原告是拿被告的錢去買的。被告現住系 爭房屋二樓不到10坪臥室，並無作其他用途，況且屋內一切 設備裝潢、廚具、家具、家電用品等都是由被告賺錢花費給 全家使用，原告逼被告搬遷，惟原告30多年來使用費、租金 從沒付過，不為子女家庭購買所需，被告主張依民法第179 條及第765條，請求原告償還使用租金等費用約100萬元，以 補償被告為家庭之努力付出。原告請求相當於不當得利之租 金部分，查依行情隔壁房屋32號整棟租金也不超過15,000元 ，原告主張之金額明顯過高。被告只使用1、2樓，願以合理 價錢租下系爭房屋，另保留3、4 樓給原告居住，每月租金 5,000元即可。並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
(一)按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證 書之日起，取得該不動產所有權。強制執行法第51條第2項 、第98條第1項分別定有明文。查系爭房屋原為兩造共有， 經本院以103年度司執字第56220號返還借款強制執行事件執 行程序拍賣，由原告聲明優先承買而於103年9月17日連同基 地以747萬元拍定買受，並取得本院民事執行處於103年10月 7日以中院東民執103司執七字第56220號核發之不動產權利 移轉證書，103年10月21日辦畢所有權移轉登記等情，有原 告提出之台中市政府地方稅務局103年其房屋稅轉帳繳納證 明、本院不動產權利移轉證書、系爭房屋建物所有權狀等影 本在卷可稽，此為兩造所不爭執，且經本院調取103年度司 執字第56220號執行卷宗核閱屬實，堪認原告為系爭房屋之 所有權人。
(二)次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。查原告 上開主張被告拒不搬遷之事實，業據其提出台中民權利郵局 103年10月25日存證信函為佐，被告對此並不爭執，原告之 主張堪予採信。依此，原告係經法院拍賣程序，而取得系爭 建物所有權，且為事實上處分權之人，是原告依民法第767 條規定，請求被告應將系爭建物騰空返還原告，為有理由，
應予准許。爰判決如主文第一項所示。
(三)原告得請求被告給付相當於租金之不當得利金額： 1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲 得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台 上字第1695號判例意旨參照）。次按，城市地方房屋之租金 ，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土 地法第97條第1項定有明文。而依土地法施行法第25條規定 ，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言。又依土 地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為 法定地價。是城市地方房屋租金應以土地及其建築物申報租 價年息10％為上限。而房屋租金之數額，除以申報總價為基 礎外，尚須斟酌該房屋坐落之位置，工商業繁榮之程度，承 租人利用房屋之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相 比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最 高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。 2、查被告於原告取得系爭房屋之所有權後，已無占有系爭建物 使用收益之權利，則被告仍無權占有原告所有系爭建物，其 所為致原告無法就系爭建物為使用收益而受有損害，參諸前 開規定及判例意旨，則原告請求被告應將所受相當於租金之 利益返還予原告，並非無稽。參諸系爭建物於拍賣前估價之 估價報告書記載，系爭建物為位於臺中市○區○○○街00號 之四層樓建物，建物現況勘查推估其建築日期距103年7月9 日鑑估當時約29年，座落基地單面臨路，面臨10公尺寬忠明 二街，基地臨街面寬5公尺，屬第二種住宅區，社區鄰近學 校或市場，均約500公尺範圍以內，忠明路有公車經過，堪 認交通便利，公共設施完備，發展潛力尚可等情，此有附於 本院103年度司執字第56220號卷之陳漢江建築師事務所不動 產估價報告書可參；佐以原告本主張以其委託仲介以每月2 萬2000元出租他人供作店面使用，經被告抗辯系爭房屋附近 之每月租金約為1萬5000元，其僅使用系爭房屋1、2層樓之 情，原告即表示其同意自103年12月31日至104年3月31日止 ，每月僅收1層樓租金5000元，共計2萬元，但之後將以4層 樓計收每月租金1萬5000元乙節，則本院審酌上開一切情狀 ，認原告上開主張，非不可採，爰認定原告請求被告給付2 萬元，及自104年4月1日起，因未履行返還系爭建物之義務 ，至遷讓返還系爭建物之日止，以每月1萬5000元計算之相 當於租金之不當得利，洵屬正當，應予准許。
四、綜上所述，原告主張依民法第767條第1項、第179條之規定 ，請求被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付2萬元，及
應自104年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬 5000元相當於租金之不當得利給原告，為有理由，應予准許 。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 30 日
民事第五庭 法 官 王怡菁
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 4 月 30 日
書記官 鄭郁慈