返還價金等
臺灣桃園地方法院(民事),訴字,103年度,700號
TYDV,103,訴,700,20150407,1

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第700號
原　　　告　李倡智
訴訟代理人　江曉俊律師
被　　　告　趙玉婷
兼　訴　訟
代　理　人　趙子良
共　　　同
訴訟代理人　林森敏律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國104 年3 月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣壹拾肆萬零捌佰元，及自民國一０三年四月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之六，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹拾肆萬零捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴聲明本係：「 一、被告應連帶給付原告新臺幣（下同）2,286,900 元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5 計算之利息。二、願供擔保，請准宣告假執行」等語，嗣於 本院民國103 年5 月23日言詞辯論期日，當庭以言詞變更上 開利息起息日自被告2 人中最後收受起訴狀繕本之翌日起算 等語（見本院卷第50頁反面），核原告上開所為變更，僅屬 減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告前於102 年7 月間委由訴外人桃竹房屋仲介有限公司（ 下稱桃竹公司）居間購買被告趙玉婷所有如附表所示之不動 產（下稱系爭房屋），而依桃竹公司之受僱人即訴外人畢二 彩交付之系爭房屋建物調查表及標的物現況說明書記載，系 爭房屋無漏水情形，屋內自來水及排水系統均正常，且非輻 射屋及海砂屋，原告因此陷於錯誤而分別於102 年7 月17日 、8 月7 日、9 月17日簽訂不動產購買要約書，各別出價1, 200 萬元、1,230 萬元、1,300 萬元欲購買系爭房屋，被告



趙玉婷終同意以1,300 萬元出售之，繼於同年9 月23日與原 告簽訂不動產成屋買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約）， 被告趙玉婷並邀同被告趙子良為系爭房屋買賣契約之連帶保 證人。
㈡嗣原告依約按期給付系爭房屋買賣價金至第3 期完稅款之際 ，被告趙玉婷經由被告趙子良告知原告系爭房屋突發生漏水 現象，惟畢二彩向原告表示漏水情形尚非嚴重，且已協助爭 取2 萬元之水管維修費，請原告續為履約等語，原告乃繼續 給付系爭房屋買賣價金之尾款，迨被告趙玉婷於102 年11月 5 日交付系爭房屋後，原告即經由系爭房屋管理委員會委請 一泥作師傅及訴外人全盛水電有限公司（下稱全盛公司）之 受僱人林尚震（原名林明智）等人評估修繕系爭房屋乙事， 卻發現系爭房屋除有漏水之情外，尚有排水不良即系爭房屋 增建部分之衛浴空間僅有熱水而無冷水，致馬桶無法使用情 形，且泥作師傅復告以原告系爭房屋增建部分之樓層地板會 搖晃，縱施作亦僅得暫時治標，不消數月因樓層地板搖晃之 故，水管即會破裂，牆面、浴室地板亦會龜裂等語，而林尚 震亦稱被告趙子良數月前曾委請伊以矽利康將系爭房屋增建 部分之浴室地板封死，惟伊基於職業道德而不願施作等語， 原告驚覺有異，遂再向系爭房屋1 樓之承租人即訴外人黃世 全詢問於伊承租期間是否有漏水之情，黃世全表示確早有漏 水之情，且亦曾請求被告趙子良修繕，惟被告未曾予以修復 等語，原告始知悉受騙，旋於102 年11月13日以存證信函通 知被告應負物之瑕疵擔保責任，惟被告均置之不理。 ㈢承前所述，被告於系爭房屋買賣契約簽訂前，即已知悉系爭 房屋增建部分確有漏水之情，卻於系爭房屋標的物現況說明 書之「是否有滲漏水情形」、「是否屋內自來水及排水系統 正常」等欄位，分別勾選「否」、「是」等選項，致使原告 陷於錯誤而簽訂系爭房屋買賣契約，而系爭房屋確存有牆面 滲漏水、排水漏水等瑕疵，減少其通常效用或價值，經訴外 人崴拓股份有限公司（下稱崴拓公司）評估後修繕費用為2, 202,900 元，是原告自得以此為系爭房屋瑕疵所減少之價值 ，請求被告趙玉婷返還，至被告趙子良既為系爭房屋買賣契 約之連帶保證人，亦應與被告趙玉婷負連帶之責。 ㈣又本件係因被告故意不告知系爭房屋存有漏水等瑕疵，除負 有物之瑕疵擔保責任外，亦同時構成不完全給付之債務不履 行責任，原告因系爭房屋增建部分漏水及排水不良等情，造 成交屋迄今仍無法使用系爭房屋增建部分及其上樓層，是以 系爭房屋1 樓每月租金15,000元數額70% 計算，自102 年11 月5 日交屋翌日起至103 年3 月5 日止，系爭房屋增建部分



及其上樓層未能通常使用收益之損害為84,000元【計算式： 15 ,000 元70% 2 4 月＝84,000元】，是被告亦應連 帶賠償原告84,000元。綜此，被告應連帶賠償原告2,286,90 0 元【計算式：2,202,900 元＋84,000元＝2,286,900 元】 ，為此，爰依民法第359 條物之瑕疵擔保責任及民法第 227 條債務不履行損害賠償之法律關係，提起本件訴訟等語。 ㈤並聲明：⒈被告應連帶給付原告2,286,900 元，及自被告 2 人中最後收受起訴狀繕本之翌日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠原告主張瑕疵部分為「增建夾層」，非屬雙方買賣契約之範 圍，原告於購買系爭房屋前，即已知悉系爭房屋有室內增建 部分，而該部分增建本屬裝潢之一部，可憑主觀意志加以取 捨，係由訴外人晉榮營造公司施作，不應由出賣人負責。 ㈡被告趙玉婷係於100 年10月21日委由桃竹公司出售系爭房屋 ，是系爭房屋標的物現況說明書記載之內容係被告趙玉婷於 斯時依現況所填載，絕無虛偽之意思表示，而桃竹公司於系 爭房屋買賣契約簽訂時，未讓被告趙玉婷重新就系爭房屋之 現況重新勘查及簽認，即逕將系爭房屋標的物現況說明書作 為系爭房屋買賣契約之一部而附於其後，被告趙玉婷迄至原 告提出該現況說明書後，始知悉時間點有誤，惟此實乃桃竹 公司之疏忽所致。
㈢嗣於系爭房屋買賣價金第3 期完稅款支付之際，因黃世全告 知系爭房屋增建部分有漏水現象，被告趙玉婷乃本於出賣人 責任告以原告此情，並經由桃竹公司委請林尚震到場估價， 協議工程款為2 萬元，並配合原告重新裝潢一併修繕，顯已 盡出賣人之責，後雙方經桃竹公司居間協調，原告與被告趙 玉婷遂同意將上開修繕款折價於系爭房屋買賣價金中，惟原 告卻於系爭房屋點交後，再行向被告求償，實有違一般情形 ，被告亦否認原告主張之修復費用與租金損失。 ㈣系爭房屋買賣契約書並無任何條款敘及連帶保證人對何人、 何種債務，負全部給付責任，僅空有「立契約人：賣方代理 人兼連帶保證人」欄位，顯然欠缺「對於債權人各負全部給 付責任」之明示。又法律無任何規定賣方代理人對於賣方違 反民法物之瑕疵擔保責任或不完全給付賠償責任，應負全部 給付之責任，是趙子良不對賣方趙玉婷之任何契約上義務、 履約後物之瑕疵擔保責任、不完全給付賠償責任負有連帶給 付義務，因而趙子良非本件訴訟之適格被告甚明等語，資為 抗辯。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准



宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告於102 年7 月間委由桃竹公司居間購買被告趙玉婷所有 之系爭房屋，被告趙玉婷同意以1,300 萬元出售之，繼於同 年9 月23日與原告簽訂系爭房屋買賣契約，被告趙玉婷並邀 同被告趙子良為系爭房屋買賣契約之連帶保證人（見本院卷 第14-15 頁）。
㈡被告在系爭房屋標的物現況說明書上「是否有滲漏水情形」 勾選「否」（見本院卷第9 頁反面）。
㈢兩造於系爭房屋買賣過程中曾透過證人畢二彩洽商，同意賣 方補貼買方2 萬元作為修繕系爭房屋滲漏水之用（見本院卷 第81頁）。
四、本件之爭點厥為：
㈠兩造間系爭房屋買賣契約之範圍是否包括增建夾層？ ㈡系爭房屋是否具有原告所主張「漏水」、「排水不良」、「 冷水管線無水、僅熱水管有水及馬桶因無冷水而無法使用」 、「樓板結構傾斜、晃動」之情形？
㈢被告是否故意不告知原告上開情形？
㈣兩造是否已合意以自系爭房屋買賣價金中減價2 萬元之方式 處理上開瑕疵，而因之免除被告之瑕疵擔保責任及不完全給 付責任？
㈤被告是否應對原告負物之瑕疵擔保責任？原告依據民法第35 9 條請求減少價金是否有理由？如是，原告得請求減少之價 金金額為何？
㈥不完全給付責任是否限於瑕疵係於契約成立後發生之情形始 構成？被告是否構成不完全給付之債務不履行責任？如是， 原告得請求不完全給付損害賠償之金額應如何計算？ ㈦趙子良是否為適格之被告？被告趙子良是否應與被告趙玉婷 連帶負賠償責任？
五、兩造間買賣契約之範圍是否包括增建夾層？ ㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立。稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方 ，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意 時，買賣契約即為成立，民法第153 條第1 項、第345 條分 別定有明文。
㈡按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或 在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷， 除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者 ，始得為之，民事訴訟法第279 條第1 項、第3 項定有明文 。是當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內



有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真， 以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院 不得為與自認之事實相反之認定。而自認之撤銷，自認人除 應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事 實不符，或經他造同意者，始得為之。經查：被告兼被告趙 玉婷之訴訟代理人趙子良於103 年5 月23日言詞辯論期日陳 稱：「我們是大樓一、二樓的違建夾層，並不知道有漏水， 是快交屋的時候才通知我有漏水，起先水電工兩萬元包到好 ，因為才1 坪大而已，…是有漏水及排水不良問題，但否認 有結構問題。」等語（見本院卷第51頁及反面），堪認其已 自認系爭房屋之夾層確屬買賣標的範圍內，其並願於2 萬元 之範圍內負修繕責任，其嗣後委任律師為訴訟代理人後改稱 夾層並非買賣標的範圍云云，未得對造同意，亦未能證明前 所為之自認與事實不符，已難認發生撤銷自認之效力。 ㈢況證人即桃竹公司員工畢二彩證稱：「（問：夾層是否有在 買賣標的中？）夾層沒有登記，但有在買賣範圍內。…夾層 就是在該地址裡面，後來兩造在點交時有另簽一張貼補2 萬 元漏水部分，就有說是要修夾層漏水，就視為契約一部分， 我今天有帶過來。這裡面是沒有提到夾層兩個字，但當時兩 造都同意，且夾層就在該地址裡面，買賣標的當然包含夾層 。」、「（問：系爭房屋建物調查表記載格局「三房兩廳三 衛」是如何計算出來？）一樓是一房一廳一衛，二樓是一間 套房，三樓連陽台有16坪，現況沒有裝潢，但是可以裝潢成 一房一廳一衛，這樣算起來就是三房兩廳三衛。」、「（問 ：就第一份要約書第一條第二款及後兩份要約書第一條第三 款的部分，為何沒有特別勾選夾層？）因粗心大意。」、「 （問：當時有約定要將夾層拆掉才交屋？）沒有。」等語（ 見本院卷第71頁及反面）。是自證人畢二彩之證言已先明白 指出系爭房屋買賣契約包含增建夾層，況證人畢二彩尚且因 系爭房屋漏水糾紛同遭原告提起刑事告訴（見本院卷第87頁 ），其並無任何甘冒偽證罪風險虛偽陳述偏頗原告之動機與 必要，又從證人畢二彩陳述被告所出售之本案房地建物調查 表記載格局「三房兩廳三衛」之計算方式（見本院卷第9 頁 ），互核證人畢二彩當庭所提出之證物「民國102 年11月 5 日就所有房屋買賣點交明細」內記載「買方補貼買方新台幣 貳萬元整作為修繕房屋滲漏水之用」（見本院卷第81頁）， 顯見兩造對系爭房屋買賣契約之內容當有包含增建夾層，否 則何以有此修繕約定？證人即被告聲請傳喚之另位桃竹公司 員工劉靜怡亦於本院行隔離訊問時證稱：「（問：當初委託 銷售及本件買賣有無包含夾層部分？）有。」（見本院卷第



72頁），綜上，不論是兩位證人之證言、銷售時之建物調查 表、兩造間對於漏水處理之行為，皆顯示本案增建夾層屬買 賣契約範圍內，顯見被告嗣後辯稱本案增建夾層不屬買賣標 的範圍、係為贈送云云，純屬卸責之詞，無法採信。六、系爭房屋是否具有原告所主張「漏水」、「排水不良」、「 冷水管線無水、僅熱水管有水及馬桶因無冷水而無法使用」 、「樓板結構傾斜、晃動」之情形？
本件經兩造合意選任臺灣省土木技師公會進行鑑定（見本院 卷第143頁反面至第144頁），據覆略以： ㈠系爭房屋夾層浴室有漏水情形：
漏水原因為研判夾層浴室之防水層可能僅施作地坪處，防水 層並無往牆體上一體施作，當夾層浴室使用時，地坪之水份 會延牆體下滲流出去。影響範圍為造成夾層浴室牆體下緣處 地坪滲漏水及水份會滲進deck版下，再流入1 樓天花板及 1 樓辦公桌及地坪上。
㈡系爭房屋夾層浴室有「冷水供水」不良暨冷水管線無水、僅 熱水管有水、及馬桶因無冷水而無法使用之情形，排水情形 尚正常。原因為冷水管有從1 樓配管至夾層，但卻無供冷水 至夾層浴室，研判冷水管線在1 樓與夾層間恐有堵塞或在牆 體隱蔽處無接合所造成。
㈢系爭房屋夾層樓板結構些微有傾斜，但在合理範圍內，晃動 情形除非有人員大跳動才會有明顯晃動情形，若僅一般行走 晃動情形不嚴重。研判系爭房屋之夾層樓板結構對整棟建築 物結構強度減損程度非常輕微，不致影響整棟建築物結構安 全。研判系爭房屋無崩塌危險之虞，此有鑑定報告1 份可稽 。
㈣綜上，系爭房屋夾層浴室確實有漏水、冷水供水不良暨冷水 管線無水、僅熱水管有水、及馬桶因無冷水而無法使用之情 形，系爭房屋夾層樓板結構亦有些微傾斜之情形，至於上開 情形是否該當於「瑕疵」、被告是否應對此負物之瑕疵擔保 責任，則詳下所述。
七、被告是否故意不告知原告上開情形？
㈠經查：被告雖在所填具之系爭房屋「標的物現況說明書」中 ，就「是否有滲漏水情形」、「屋內自來水及排水系統是否 正常」2 項，分別勾「否」與「是」，然上開「標的物現況 說明書」之填寫日期為「100 年10月21日」（見本院卷第 9 頁反面），時間早在兩造洽談本件買賣房屋時間（102 年 9 月間）之前2 年左右，已難謂填寫該說明書時即有原告所指 之上開情事，不能據此認係「故意不告知」。證人即系爭房 屋1 樓承租人黃世全證稱：渠於101 年1 月底開始承租系爭



房屋1 樓，第一次漏水約在101 年秋天，因颱風且2 樓窗戶 沒關，導致1 樓淹水，第二次颱風過後，因清潔人員打掃系 爭夾層，導致1 樓漏水，始向被告趙子良反應，當時未要求 修繕等語（見桃園地檢署103 年度他字第652 號卷第52頁） ，並有房屋租賃契約書1 份附卷足憑（見同上卷第46頁）， 且上開臺灣省土木技師公會鑑定報告亦記載系爭房屋排水情 形尚正常，可知被告於填載該說明書即100 年10月21日時認 無漏水情形且排水系統正常，並非無據，難認定被告有何故 意不告知之情。
㈡又就系爭房屋夾層樓地板晃動部分，據原告於103 年4 月10 日檢察事務官詢問時自承：「（問：何時發現房屋有漏水、 樓板晃動？）漏水部分是102 年11月時，由房仲告知，樓板 晃動是於看屋時9 月份就知悉」、「當時買屋前，我就知道 有樓板晃動情形」等語（見本院卷第51頁反面），足徵原告 於簽約日（102 年9 月23日）之前實地看屋時，即已知悉系 爭房屋夾層之樓地板有晃動情事，猶願意簽約購買，卻於本 案中翻異前詞指陳被告故意不告知云云，顯屬無稽。八、兩造是否已合意以自系爭房屋買賣價金中減價2 萬元之方式 處理上開瑕疵，而因之免除被告之瑕疵擔保責任及不完全給 付責任？
經查：證人劉靜怡證稱：「（問：當時是否有說從房屋價款 扣掉2 萬元之後，就免除被告所有的瑕疵擔保責任？」沒有 。」（見本院卷第73頁反面）；證人畢二彩證稱：「社區服 務中心的彭先生跟我們公司開發說，如果要修好的話，需要 2 萬元，我們就主動告知原告漏水情形，且2 萬元可以修好 。」、「（問：當時是否有說從房屋價款扣掉2 萬元之後， 就免除被告所有的瑕疵擔保責任？）當時沒有講到其他的事 情，就是只有就兩萬元的事情。」（見本院卷第70頁、第74 頁反面）；證人即全盛公司之受僱人林尚震證稱：「一開始 的兩萬元是我初估的。…後來泥作說因為廁所沒有做好，所 以需增加費用」等語（見本院卷第107 頁反面）；相互勾稽 上開證人之證詞，可知當初兩造係信任證人林尚震初步估價 之2 萬元即能將系爭房屋漏水情形「修好」，故合意自買賣 價金扣除2 萬元修繕漏水，若無法修好，原告並無免除被告 其餘物之瑕疵擔保責任及不完全給付責任之意，被告自不得 已以自買賣價金中折讓2 萬元為由主張免責。
九、被告是否應對原告負物之瑕疵擔保責任？原告依據民法第35 9 條請求減少價金是否有理由？如是，原告得請求減少之價 金金額為何？
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危



險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其 物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵， 而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除 其契約或請求減少其價金，民法第354 條、第359 條前段分 別定有明文。因此，前揭法條所謂物之瑕疵，係指買賣標的 物現有之品質與應有之品質不符，而其不符不利於買受人而 言。而決定應有品質之順序，首為當事人所保證之品質，再 為契約所預定之效用或價值，最後為通常效用或價值。 ㈡系爭房屋夾層浴室有漏水、冷水供水不良暨冷水管線無水、 僅熱水管有水、及馬桶因無冷水而無法使用之情形，既據認 定如前，上開情形確實會影響居住之通常效用或價值，堪認 屬於「瑕疵」無訛。被告填具系爭房屋標的物現況說明書之 日期雖在「100 年10月21日」，且本件尚無證據足證被告係 故意不告知瑕疵，惟民法第359 條之瑕疵擔保責任係法定無 過失責任，不以出賣人具有故意或過失或可歸責事由為必要 ，系爭房屋於依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時， 既有上開減少其價值之瑕疵，原告依據民法第359 條請求減 少價金，洵屬有據。
㈢夾層樓地板晃動部分：
⒈按減少價值、通常效用或契約預定效用之程度無關重要者， 不得視為瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項 所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第354 條但書、 第355 條第1 項分別定有明文。
⒉系爭房屋夾層樓板結構固有些微傾斜之情形，然除非有人員 大跳動才會有明顯晃動情形，若僅一般行走晃動情形不嚴重 ，對整棟建築物結構強度減損程度非常輕微，不致影響整棟 建築物結構安全，有上開鑑定報告可稽。核與證人畢二彩亦 證稱：「夾層晃動部分，在看屋時我就有說明，我賣這裡其 他店面時都沒有夾層，這裡的夾層是多出來的，去看屋的時 候就有感覺，是不如我們踩在一般地板上很紮實…。看屋是 102 年7 月，就感覺與一般地板不一樣，且面積不大，我們 只走了一下就上樓，我們當時沒有把它當作問題。」等語相 符（見本院卷第70、71頁）。按「增建夾層」部分既非原始 房屋結構，而係嗣後增建，其建材與力學行為本即與房屋原 始結構不同，是踩踏增建夾層之感受本即會與房屋原始結構 略有不同，此於日常生活經驗中並非罕見，一般情形僅有在 劇烈跳動或拖行重物之情況下才會有明顯晃動之感，並不會 影響通常居家使用之任何效用或品質，亦無安全疑慮，上開 鑑定報告與證人證詞合於論理法則與經驗法則，堪以採信。



此觀證人劉靜怡、原告所舉之證人林尚震亦俱證稱其去看屋 時，並未察覺有何「增建樓板結構傾斜、晃動」之情益徵（ 見本院卷第72頁反面、第108 頁），被告辯稱系爭夾層主要 結構為H 型鋼，非鋼筋混凝土結構，既非原始建築，其力學 行為當然與原始建築之第一及第二層「鋼筋混凝土結構」不 同，絕非結構強度不足、晃動或傾斜之情等語，尚非子虛， 本院認為上開夾層樓地板些微傾斜與晃動之情形，尚難該當 於「瑕疵」，縱認為係瑕疵，由上開、㈡所述，原告於簽 約日（102 年9 月23日）之前實地看屋時，即已知悉系爭房 屋夾層之樓地板有晃動情事，猶願意簽約購買，依前揭民法 第355 條第1 項之規定，被告自毋須負擔保之責。 ⒊原告復主張被告趙子良曾擔保系爭房屋之增建夾層係比照台 積電廠房之等級云云（見本院卷第179 頁），為被告趙子良 所否認（見本院卷第176 頁），經查：原告於訴訟繫屬前階 段從未為此主張，係聽聞證人畢二彩證稱：「去看屋的時候 就有感覺，是不如我們踩在一般地板上很紮實，當時我就說 這部分要問屋主，所以簽約時有問被告趙子良，被告趙子良 說房屋夾層的材質很紮實、實在，是比照台積電的等級，原 告聽了就很安心，沒有再問。」等語（見本院卷第71頁）， 始於言詞辯論之末為此主張，然系爭房屋既僅係單純住家之 用，並非供廠房使用，被告趙子良何須擔保其需與台積電廠 房一樣之品質？被告趙子良可能僅係陳述系爭房屋施工廠商 亦曾施作竹科園區廠房爾，要非擔保系爭房屋之夾層與台積 電廠房品質一致（見本院卷第51頁），按他人於締約當時所 為之陳述倘有其重要性，當事人間自當涵括於契約之內，成 為契約條款之一部分，責由陳述之一方負責履行實現；如未 能完全實現，陳述之一方應負債務不履行之責任。反之，如 未能列明為契約條款，顯見雙方對該預期之完全實現並無合 意。否則無從確保交易安全。尤不能以他人當時對於未來事 項之期待未能完全實現，遂於事後遽指契約之目的未達而主 張損害賠償。蓋陳述能否完全實現，通常繫諸陳述之一方所 花費之經濟成本。陳述之一方苟認其陳述有完全履行之可能 ，必將該項陳述列入契約條款，預估其費用以計入契約成本 ，相對人自須支付較高之對價。如陳述之一方認無完全履行 之可能，或其成本過高而相對人不願負擔時，則該項陳述自 不致列入為契約條款，相對人也僅須支付較低之對價即可。 遍查系爭房屋買賣相關書證中從未約定系爭房屋之夾層需有 與台積電廠房一致之品質，原告之上開主張殊無足採。 ㈣原告得請求減少之價金金額為何？
⒈系爭房屋有上開漏水之瑕疵，經臺灣省土木技師公會鑑定後



建議修復方式為夾層浴室原牆面及地坪磁磚拆除，地坪檢修 排水管後施作室內地坪、牆面防水層，之後再鋪貼牆面及地 坪磁磚，施工作業建議委請專業廠商施作，修復之必要費用 預估為97,650元，如下列所示：
A.原牆面及地坪磁磚拆除 2工2,500元/工＝5,000元 B.地坪檢修排水管 1工2,800元/工＝2,800元 C.地坪、牆面防水層 30㎡900元/㎡＝27,000元 （高度至少2.1 公尺高）
D.舖貼牆面及地坪磁磚 30㎡1,290元/㎡＝38,700元 小 計（A） 73,500元
E.零星整修費用（B） 1式（約【A】10%） 7,350元 F.廢料清理及運什費（C） 4,050元
1式（約【A＋B】5%）
G.稅捐及管理費（D） 12,750元
1式（約【A＋B＋C】15%）
------------------------------------------------ 總 計 97,650元
⒉又為確保上開夾層浴室之新作防水層不致晃動而產生損害情 形，臺灣省土木技師公會建議修復方式為夾層浴室下方再以 型鋼補強加勁，修復之必要費用預估為53,150元，如下列所 示：
A.原夾層浴室下方天花板 2工2,500元/工＝5,000元 拆除
B.型鋼補牆（夾層浴室下 1式30,000元＝30,000元 方2 支）
建議使用（20015091615mm）50.4kg/m C.夾層浴室下方天花板復 2工2,500元/工＝5,000元 原
小 計（A） 40,000元
D.零星整修費用（B） 1式（約【A】10%） 4,000元 E.廢料清理及運什費（C） 2,200元
1式（約【A＋B】5%）
F.稅捐及管理費（D） 6,950元
1式（約【A＋B＋C】15%）
------------------------------------------------ 總 計 53,150元
⒊系爭房屋夾層浴室有冷水供水不良、暨冷水管線無水、僅熱 水管有水及馬桶因無冷水而無法使用之情形，臺灣省土木技 師公會建議修復方式為重新檢修1 樓與夾層間之冷水管線， 檢修施工作業建議委請專業廠商施作，修復之必要費用預估



為10,000元。
⒋是系爭房屋既有上開漏水、冷水供水不良、暨冷水管線無水 、僅熱水管有水及馬桶因無冷水而無法使用之瑕疵，迄本件 言詞辯論終結前尚未修復完成，是以上開必要修復費用之總 和作為其減損之價值，尚屬有據，以上合計為160,800 元【 97,650元＋53,150元＋10,000元＝160,800 元】。 ⒌原告雖提出其自行委請訴外人崴拓公司之報價單1 紙（見本 院卷第36頁），主張系爭房屋之修繕費用高達2,20 2,900元 ，然上開報價單之形式及實質真正俱為被告所否認（見本院 卷第99頁），其上不但未有公司大小章，依其內容亦難認專 係針對本案認定之上開瑕疵為之，而臺灣省土木技師公會為 兩造合意選任之專業中立鑑定單位（見本院卷第143 頁反面 至第144 頁），其上開鑑定結果自較上開真實性顯有可疑之 報價單可採。系爭房屋修繕工程雖非政府機關發包之工程， 固無類如「新北市政府所屬各機關間接工程費用編列原則」 等規定之適用，然一般民間修繕工程仍會有廢料清理及運什 費、零星整修、稅捐及管理費、人事成本之支出及合理利潤 之考量，此觀臺灣省土木技師公會於鑑定時亦明知本案並非 政府工程，而仍於報告書中臚列上開費用益徵。又本件被告 雖不需單獨針對「樓地板晃動」部分負瑕疵擔保責任，業如 上㈢所述，惟因被告既須對「漏水」部分負瑕疵擔保責任， 而依臺灣省土木技師公會之建議修繕漏水方式即包括夾層浴 室下方再以型鋼補強加勁，以確保上開夾層浴室之新作防水 層不致晃動而產生損害情形，是此部分之53,150元之費用亦 屬修繕漏水合理必要之費用，被告辯稱應剔除上開間接工程 費及型鋼補強加勁費用云云，為無理由。惟被告先前已同意 自系爭房屋買賣價金中折讓2 萬元作為系爭房屋修繕費用， 而該金額尚未實際用於修繕，業據證人林尚震證述在卷（見 本院卷第108 頁），即與上開鑑定報告之金額有所重疊，自 應予以扣抵，經扣抵後，原告得請求減少之價金金額為140, 800 元【計算式：160,800-20,000＝140,800 】。十、不完全給付責任是否限於瑕疵係於契約成立後發生之情形始 構成？被告是否構成不完全給付之債務不履行責任？如是， 原告得請求不完全給付損害賠償之金額應如何計算？ ㈠按物之瑕疵擔保及不完全給付，各異其成立要件及效果，惟 於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而 其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由 所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債 務不履行責任。且所謂瑕疵係可歸責於出賣人之事由所致， 係指瑕疵之發生而言，與出賣人是否知悉有瑕疵及為告知，



核屬二事（最高法院98年度台上字第1811號判決意旨可資參 照）。
㈡原告自承系爭房屋之瑕疵係於兩造買賣契約成立前已發生（ 見本院卷第61頁反面），並無證據證明上開瑕疵之「發生」 有何可歸責於被告之事由所致，且原告亦未舉證證明其有何 依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得 預期有其主張租金獲利之情形，是其依民法不完全給付之法 律關係請求被告賠償租金損失84,000元，為無理由。、趙子良是否為適格之被告？被告趙子良是否應與被告趙玉婷 連帶負賠償責任？
㈠按當事人適格，乃指當事人就特定訴訟，得以自己之名義， 為原告或被告之資格，亦即就特定訴訟有無實施訴訟之權能 。在給付之訴，祗須主張自己有給付請求權者，對於其主張 為義務者提起，即為當事人適格（最高法院79年度台上字第 1391號判決意旨參照）。被告趙子良辯稱其並非適格之被告 云云，顯係將「當事人適格」與「原告之請求有無理由」二 層次之問題混為一談。
㈡按保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務 ，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第 272 條第1 項規定連帶債務之文義參照觀之甚明。故連帶保證與 普通保證不同，縱使無民法第746 條所揭之情形，亦不得主 張同法第745 條關於檢索抗辯之權利，最高法院45年台上字 第1426號民事判例要旨可資參照。被告趙子良既為系爭買賣 契約中賣方即被告趙玉婷之連帶保證人（見本院卷第15頁反 面），自應與被告趙玉婷負連帶責任。
、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前 段、第203 條分別定有明文。從而，原告本於前揭原因事實 ，依兩造間買賣契約法律關係主張物之瑕疵擔保責任，請求 被告返還減少之價金140,800 元及自起訴狀繕本送達翌日（ 以被告二人中最後收受者為準）即103 年4 月18日（本院卷 第27頁送達回證參照）起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則屬無據， 應予駁回。
、按當事人聲明之證據，除認為不必要者外，法院應為調查，



民事訴訟法第286 條規定甚明。所謂不必要者，係指聲明之 證據中，依當事人聲明之意旨與待證之事實，毫無關聯，或 法院就某事項已得心證而當事人仍聲明關於該事項之證據方 法等情形而言（最高法院92年度台上字第2577號判決意旨參 照）。原告雖主張因被告訴訟代理人林森敏律師亦為土木技 師，臺灣省土木技師公會之鑑定報告有避重就輕之嫌云云， 然上開鑑定單位，為兩造合意選任之專業中立鑑定單位（見 本院卷第143 頁反面至第144 頁），且系爭鑑定報告歷經會 勘等程序所完成，鑑定過程尚無瑕疵，原告徒憑己見，任意 指摘系爭鑑定報告不實，並聲請再覓其他鑑定人鑑定，顯無 必要。本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並 所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘 明。
、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第 389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行，並依同法 第392 條第2 項規定宣告被告預供擔保，得免為假執行。至 原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之 。
、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 104 年 4 月 7 日