臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第20號
原 告 鄭紹森
葉陳秀蓮
陳翔裕
黃貴雄
羅欽師
余文輔
呂鑑家
共 同
訴訟代理人 黃秋田律師
複 代理 人 陳冠華律師
被 告 陳盛海
訴訟代理人 陳耀坤
陳盛強
上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國104 年3 月3 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條 第1 項、第2 項前段定有明文。經查，本件兩造間因耕地租 佃發生爭議，先經原告申請桃園縣楊梅市公所（現改制為桃 園市楊梅區公所）耕地租佃委員會調解，調解不成立，嗣經 桃園縣政府（現改制為桃園市政府）耕地租佃委員會調處結 果，調處亦不成立，遂經桃園市政府移送本院審理，有桃園 市○○○○○○○○○000 號租佃爭議調解、調處不成立案 全宗」卷（下稱調處案卷）可憑，是以本件起訴程序合於前 開規定，茲先敘明。
二、次按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判 決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指 法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有 不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除
去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判例意旨參照） 。本件原告主張兩造間就如附表所示土地之耕地三七五租約 關係（即桃園市○○區○○○000 號租約）不存在，惟為被 告於調解及調處程序中所否認，致系爭租約法律關係存否， 即處於不確定之狀態，有賴確認判決予以除去，故原告訴請 確認兩造間之系爭租約不存在，自有即受確認判決之法律上 利益。
三、又按當事人是否適格為法院應依職權調查事實，而確認之訴 ，祇須主張法律關係存否有不明確者，對於爭執或否認其主 張者提起，即屬當事人適格。是本件原告主張系爭耕地上之 前開租賃關係不存在，因被告爭執其權利存在，故原告提起 本件確認租賃關係不存在之訴，其當事人適格即無欠缺。本 件系爭土地雖有部分共有人未併聲請調解、調處，惟於確認 之訴，通說既係以就該法律關係有爭執者為兩造當事人，實 際上即透過即受確認判決之法律上利益，認定其當事人是否 適格，而原告起訴請求確認租賃關係不存在部分，有確認之 訴之法律上利益，前已述及，自無庸列未聲請調解、調處之 其餘系爭土地共有人為共同原告，併予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告前於民國37年12月20日與訴外人義友會 股份有限公司（下稱義友會公司）就附表所示之土地簽訂臺 灣省桃園縣楊梅鎮私有耕地平字第20-1號租約，嗣系爭第20 -1號租約變更為平字第147 號租約（下稱系爭租約），後因 繼承、買賣等原因，系爭土地之所有權人自義友會公司而輾 轉變更為原告及其他共有人。詎被告為系爭三七五租約之承 租人，本應將租約內的土地全部作為農耕使用，卻未徵得系 爭土地所有權人之同意，即擅自於系爭437 地號土地上開挖 非供灌溉之用的池塘，及建造非為放置農耕用具之用的磚房 （現僅殘留磚牆）使用，更在上開池塘邊放置用途不明之塑 膠棚架，又系爭345 地號土地上存有供人居住之建物，顯已 有不自任耕作之情事，是系爭租約依耕地三七五減租條例第 16條之規定，應歸於無效，且此無效之情形，縱僅存在於租 約中之部分土地，全部租約仍屬無效，爰起訴請求確認兩造 間就系爭土地之三七五租賃關係不存在。並聲明：確認兩造 間就系爭土地之三七五租賃關係不存在。
二、被告則以：系爭池塘確為被告或被告先人所開挖，係用於農 耕灌溉，並未移作他用，開挖前已徵得當時土地所有權人之 同意，況該池塘面積非小且存在多年，原土地所有權人皆未 表示反對，或可推定為默示同意；而系爭塑膠架及磚牆（房 ）雖由被告或被告先人所設置，惟歷年來均係用於放置農耕
用具，以利農耕工作之便利進行，嗣因用具有多次遭竊之情 形，故早已廢棄未再修繕使用；至於系爭345 地號土地上之 建物，係由訴外人義友會公司自行將該部分之土地出售予他 人後所興建，被告僅被動配合收取部分之補償金而放棄該部 分土地之耕作權，則應解釋為義友會公司與被告間已合意就 該部分之土地終止租約，而非被告有不自任耕作之情事等語 置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告前於37年12月20日與訴外人義友會公司就附表 所示之土地簽訂臺灣省桃園縣楊梅鎮私有耕地平字第20-1號 租約，嗣系爭第20-1號租約依內政部91年4 月10日台內地字 第0000000000號函變更為平字第147 號租約，後因繼承、買 賣等原因，系爭土地之所有權人自義友會公司而輾轉變更為 原告及其他共有人；系爭437 地號土地上現存有如附圖所示 之池塘（面積1076.22 平方公尺），池塘邊緣有放置塑膠架 ，及磚屋（牆）（面積1.29平方公尺），系爭345 地號土地 則有如附圖編號A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 所示部分之建 物，面積各為37.86 平方公尺、24.99 平方公尺、22.48 平 方公尺、17.80 平方公尺、19.87 平方公尺、23.70 平方公 尺、28.95 平方公尺等情，有系爭土地登記第二類謄本及勘 驗測量筆錄等件在卷可憑（見本院卷一第27頁至第55頁、第 111 頁至第112 頁背面），並經本院依職權調閱系爭耕地租 約附表及租約登記簿核閱無訛（見本院卷一第159 頁至第16 7 頁），復經本院囑託桃園市楊梅地政事務所至現場複丈測 量明確（見本院卷一第193 頁），上情且為被告所不爭執， 自堪信為真實。
四、至於原告復主張系爭三七五耕地租約因被告有不自任耕作之 情事應屬無效乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯， 從而本件兩造所爭執之處，應在於：被告就上開耕地是否有 不自任耕作之情事？茲分別論述如下：
㈠按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責 ，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被 告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦 應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參 照）。原告主張被告未自任耕作乙節，既為被告所否認，揆 諸前揭說明，原告即應就被告有將耕地供非耕作之用等不合 耕地租賃目的等積極行為之事實為舉證。
㈡原告主張系爭租約有無效之情事，無非係以被告於系爭437 地號之土地上私設池塘、塑膠架、磚房（牆）等地上物，且 系爭345 地號之土地上存有如附圖所示之建物等情為由，然 查：
⑴就系爭塑膠架及磚房（牆）而言：
按承租人非不得在承租之土地上建築農舍，而所謂農舍，係 指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農 具、肥料或臨時休息之用，並非以解決承租人家族實際居住 問題為其目的。經查，就原告所指之磚房（牆）部分，據本 院於103 年4 月3 日至現場履勘結果，目前已剩殘破之磚牆 廢棄而未使用（見本院卷一第112 頁），且據楊梅地政事務 所到場測量，面積約為1.29平方公尺，是由現場僅存跡證觀 之，該磚房（牆）客觀上尚非已達於可供獨立居住之狀態而 逾越農舍範圍，依前揭說明，即非法所不許，自與上揭所示 不自任耕作之情事有間；又被告固自承該塑膠架係被告或被 告先人所設置（見本院卷二第65頁），惟該塑膠架並非定著 物，可隨時遷移，況其體積占系爭土地總面積之比例甚微， 縱係繼續放置，並不妨礙耕地農用之目的，核與系爭三七五 耕地租約之精神並無違背，自不能以此遽認系爭租約為無效 。
⑵就系爭建物而言：
⒈耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作， 係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承 租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作 之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情 事，固均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕 作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除 侵害，均不能認屬該條所稱之不自任耕作（最高法院88年度 台上字第1434號、89年度台上字第1265號、91年度台上字第 1447號判決意旨參照）。
⒉本件原告以系爭345 地號土地上存有建物，而主張被告有不 自任耕作之情，惟為被告所否認，並以該等建物所附土地為 原所有權人義友會公司出售予他人建屋等語為辯。經查，本 院會同兩造及楊梅地政事務所履勘現場，系爭345 地號土地 上確有如附圖所示A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 之建物存在 ，而據原告表示，該等建物之門牌號碼分別為：桃園市楊梅 區楊新路2 段477 、475 、473 、471 、469 、467 、465 號（見本院卷一第215 頁），本院據此向楊梅戶政事務所及 桃園縣政府地方稅務局楊梅分局，函查該等房屋之戶籍設籍 資料及房屋稅籍證明書，就函覆資料觀之，並無被告設籍其 中或為其中任一房屋之稅籍登記名義人（見本院卷一第227 至240 頁），原告就此亦未舉證該些人士與被告有何關聯， 是該等建物是否為被告所興建並占有使用，或由被告轉租， 或將承租土地借與他人使用，已非無疑。
⒊再者，就系爭345 地號土地部分，係由被告承租其中0.018 公頃（見本院卷一第159 頁），其餘0.0149公頃則為訴外人 陳盛樞以桃園市○○區○○○0 號租約承租在案（見本院卷 一第168 頁），足徵系爭345 地號土地為被告及訴外人陳盛 樞等二人承租，分別有其耕作範圍。而據證人彭聖旺於本院 審理時證稱：「（問：楊新路二段473 號房屋與你有無關係 ？）是我的房子，是我自己出錢蓋的，房子前段的土地是我 自己的，後段的土地是他人的，後段土地有三七五租約」、 「（問：既然後段的土地不是你的，為何你蓋房子的範圍可 以到後段的土地？）我是向義友會買的，他們的董事開會決 定後再賣給我」、「（〈提示本院卷一第108-109 頁〉問： 是否為此份買賣契約書？）是的，這是當初簽的合約書」、 「（問：當時簽約時，佃農是否有到場？）佃農有到場，而 且要放棄該部分的三七五耕作權」、「（問：契約內佃農有 無簽名？）〈提示本院卷一第108-109 頁，證人指出簽名處 〉有，在第109 頁背面，承租人陳天火之代理人陳盛樞的簽 名」、「（問：對於你的及旁邊的房子增建到後段的土地， 被告是否知情？）我所增建的區塊並非被告所耕作的地方， 其他人的我不知道」等語綦詳（見本院卷一第244 頁至第24 6 頁）。由上開證人之證詞，及證人與義友會公司所簽立之 買賣契約關於承租人部分係由訴外人陳盛樞到場簽名（見本 院卷一第108 、109 頁）觀之，系爭473 號房屋所坐落之土 地，是否為被告所承租耕種之範圍，尚非無疑，縱屬被告承 租範圍，該買賣交易亦無從看出與被告有何關聯，本院即無 庸就該買賣契約之真實性及合法性續為認定，是依前所述， 自難認被告就系爭473 號房屋存在之事實有何不自任耕作之 情。
⒋至於原告雖以證人彭聖旺另證述：「（問：該房子附近的那 一排房子，是否也有屋主與你有相同的情形？）那一排是6 間房子，…最前面的兩間沒有向義友會買成功，後面的都有 向義友會買地，…」等語（見本院卷第244 頁背面），及被 告自承其於義友會公司出賣土地後有分到錢才放棄該部分之 耕作權等情，主張被告不自任耕作云云。惟原告至本件言詞 辯論終結前，尚未能就如附圖所示A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 之建物究竟何者方為被告承租範圍乙事為說明，且被告 係一再表示該些建物所附土地為義友會公司所出售，意即否 認有擅自變更耕地用途之情，是揆諸前揭所述之舉證責任分 配法則，仍應由原告就被告有擅自變更用途，未將承租土地 供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交 換耕作等不合耕地租佃目的之「積極行為」負舉證之責，原
告僅空言義友會公司之出售土地行為未得全體股東同意而不 合法云云，尚難認已就上開要件盡完足之舉證責任。況耕地 三七五減租條例第6 條第1 項規定：「本條例施行後耕地租 約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應 由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉 證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須 經登記，始能生效（最高法院51年台上字第2629號判例要旨 參照）。即耕地三七五減租條例規定耕地租約應一律以書面 為之者，旨在防止當事人間事後生爭議，而以作成書面為證 明之方法而已，並非以作成書面為租約之成立或生效要件； 而租賃為諾成契約，耕地租賃由當事人約定一方以田地租與 他方使用，他方支付租金而生效力（最高法院69年度台上字 第712 號、70年度台上字第1217號裁判意旨參照），是被告 辯稱土地原所有權人即出租人義友會公司出售該等建物所附 土地後，有將部分價金分配予被告，兩造並合意就出售部分 終止租約等語，雖兩造就系爭租約迄今未向主管機關辦理變 更租賃範圍之登記，依前揭說明，變更租賃範圍既非以書面 或登記為必要，則被告所辯亦非與法律規定有悖。另就證人 彭聖旺證述：「最前面的兩間沒有向義友會買成功」等語， 縱屬為真，充其量僅為耕地遭人占用時，被告消極的不予排 除，依前揭說明，即與未自任耕作有別，原告自無從依耕地 三七五減租條例第16條第1 項之規定主張系爭租約為無效。 ⑶就系爭池塘而言：
原告復主張被告在系爭437 地號土地上挖掘池塘乙節，業據 提出照片2 紙為證（見本院卷一第124 頁），並經本院現場 履勘屬實（見本院卷一第112 頁），且由楊梅地政事務所測 量位置面積如附圖所示，而該池塘為被告或被告先人所挖掘 乙事，固為被告所不爭執（見本院卷二第65頁），惟查，系 爭土地除該池塘、上開磚房（牆）、塑膠架、必要道路及田 埂外，均為農作使用，此有本院勘驗測量筆錄附卷可稽（見 本院卷一第112 頁背面）；又該池塘之現況，除蓄水外，並 未見其他非農耕（例如養殖）之用，是被告辯稱石門水庫係 配合稻作時間放水，其他時間需賴該池塘蓄水灌溉乙事，尚 非全然無據。原告雖主張系爭耕地有水路通過，用水無虞， 並以臺灣石門農田水利會函覆之灌排水路標繪圖為據（見本 院卷一第176 至189 頁），然觀諸原告所提出之系爭437 地 號土地於67年及70年間之空照圖（見本院卷一第58頁），該 池塘係於70年間即已存在，斯時之水利會是否已完成現況之 灌排水路，自非無疑。況耕地因種植作物不同，而有不同之 用水週期及用水量，被告因稻作週期之外，而另有蓄水溉灌
需要，要難遽指為不實，參以被告在系爭耕地上確有實際耕 作等情，被告所為與耕地租賃之目的並無違背，是原告以此 主張被告未自任耕作，系爭租約為無效云云，洵非可採。至 於原告另主張被告挖掘池塘未經土地所有權人義友會公司同 意云云，惟原告既係主張被告所為違反耕地三七五減租條例 第16條不自任耕作情事，則本院自應就該池塘本身是否與農 耕目的違背乙節為審認，惟就「是否經義友會公司同意」部 分是否構成其他終止租約或租約無效事由，則非本件審理範 圍，併此敘明。
五、綜上所陳，原告主張被告就系爭土地有違反耕地三七五減租 條例第16條第1 項非自任耕作情事為由，而認兩造間耕地租 賃契約有無效之情形，並請求確認兩造間就系爭土地之耕地 三七五租賃關係不存在，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此 敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 2 日
民事第三庭 法 官 周珮琦
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 4 月 2 日
書記官 莊琦華
附表：
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│地號 │面積（平方公尺）│租約所載承租面積（公頃）│
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│桃園市楊梅區瑞上段 │329.48 │0.018000 │
│345地號 │ │ │
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│同上地段437地號 │19,165.97 │0.960650 │
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│同上地段555地號 │514 │0.029485 │
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│同上地段635地號 │983.52 │0.098300 │
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│同上地段679地號 │863.75 │0.043000 │
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│同上地段708地號 │4302.83 │0.176484 │
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