臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度訴字第一六四七號
原 告 乙○○
訴訟代理人 林開福律師
被 告 豪旺建設股份有限公司 設苗栗縣頭份鎮○○路二六八號
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 謝仲毅
洪秋宗
蔣志明律師
右一人複代 林建宏律師
理人
右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣叁佰叁拾壹萬貳仟陸佰貳拾柒元，及其中柒拾捌萬元部分，自民國八十八年十一月五日起至清償日止；其中貳佰肆拾萬元部分，自民國八十八年十二月二十八日起至清償日止；其中壹拾叁萬貳仟陸佰貳拾柒元部分，自民國八十八年十一月五日起至清償日止，均按年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰壹拾萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣叁佰叁拾壹萬貳仟陸佰貳拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠先位聲明：⑴被告應給付原告新台幣（下同）三百三十一萬二千六百二十七元， 及其中七十八萬自民國（下同）八十八年十一月五日起至清償日止，其中二百四 十萬元自八十八年十二月廿八日起至清償日止，其中十三萬二千六百二十七元自 八十八年十一月五日起清償日止，均按年息百分之五計算之利息。⑵願供擔保請 准予宣告假執行。
㈡備位聲明：確認被告對原告新台幣八十萬元價金債權不存在。二、陳述：
㈠本件兩造於房地預定買賣契約書之第九條，已合意由鈞院為第一審管轄法院，合 先敘明。
㈡緣原告於八十八年十月二十四日與被告豪旺建設股份有限公司（下稱豪旺公司） 簽訂房屋買賣契約書及土地買賣契約書，承購由被告豪旺公司所興建坐落於苗栗 縣頭份鎮○○段一０二二之二五八等地號上編號富區第一三九號之房地乙戶，房 地總價為三百九十八萬元。原告隨後並已依約分別於八十八年十一月四日繳納簽 約金四十萬元、訂金三十八萬元，及於八十八年十二月二十七日繳納二百四十萬 元（按：即貸款部份。貸款銀行於此日放款予被告公司），總計已繳納價款三百 一十八萬元整，另並已繳納外水外電管理費二萬五千七百三十一元、瓦斯外管費 一萬八千八百九十六元、管理費三千元及代書費八萬五千元，共十三萬二千六百
二十七元，有上開訂購房屋預約單、房屋買賣契約書、土地買賣契約書、貸款證 明及外水外電管理費等之付款證明附呈可稽。
㈢惟查，原告於八十八年十月間前往被告豪旺公司興建之上開房屋參觀洽談時，因 見系爭房地旁有一座未完工已建約五層樓之靈骨塔建築（按：當時並未見有工人 在施工），乃表示倘該靈骨塔會繼續施工，原告則不願購買，然被告公司之售屋 代表陳妙侶及董事長特別助理鐘運成等人均肯定告以：「該靈骨塔係違法建築， 已遭勒令停工，絕不可能繼續動工，否則願退款」等語，致原告信以為真，而為 承購系爭房地之意思表示，並隨即繳納簽約金及如上所述之各項款項。詎原告於 被通知交屋時，竟發現該靈骨塔已從原先之五層樓續建至十層樓之高，且仍續建 中，有現場照片二幀可資為憑，顯不合當初之約定及債務本旨，原告乃拒絕交屋 ；另被告公司日前於『園區生活』雜誌第二十期中就系爭房地所刊登之廣告，竟 刻意以電腦處理方式，將系爭房地現場照片中之靈骨塔部份予以剔除，足見被告 公司確明知該靈骨塔會繼續興建及明知該靈骨塔之存否為交易之重要事項，且自 始即有意隱瞞系爭房地係毗鄰靈骨塔之事實，而使原告陷於錯誤甚明。 ㈣按「附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。」民法第九十九條第二 項定有明文。又「----附解除條件之契約，於條件成就而失其效力時，當事人間 之償還義務，則依不當得利之規定。」最高法院七十四年台上字第一三五四號判 例亦著有明文。承上，本件兩造於簽訂買賣契約時，即明白約定：「倘該靈骨塔 會繼續施工，原告則不願購買系爭房地」，是系爭房地買賣契約應屬附有解除條 件之法律行為，即以『該靈骨塔繼續施工』為解除條件。查系爭房地旁之靈骨塔 ，既已從原先之五層樓繼續增建至十層樓之高（目前仍繼續施工中），其解除條 件應已成就，則依上法文，系爭房地買賣契約當已失其效力，從而，原告自得本 於不當得利之法律關係，訴請被告返還已繳之買賣價金及其他款項共計三百三十 一萬二千六百二十七元及其利息，已臻明確。
㈤次按，意思表示之內容有錯誤，表意人得將其意思表示撤銷之；當事人之資格， 或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第 八十八條第一項前段、第二項均分別定有明文。又依民法第八十八條第二項規定 ，將錯誤之意思表示撤銷者，「----依民法第一百十四條第一項規定，視為自始 無效，因此，被上訴人依不當得利之法律關係，訴請上訴人如數返還買賣價金六 百七十二萬元及其法定遲延利息，於法自無不合。」最高法院八十二年台上字第 二一五號判決亦著有明文。退步言之，縱系爭買賣契約未因解除條件成就而失效 （原告否認之），惟如前所述，關於前開靈骨塔不會再繼續施工此點，兩造已合 意為「交易上之重要事項」。另由前開被告公司刻意將現場照片中之靈骨塔，以 電腦除去此點觀之，亦足證被告公司亦認該靈骨塔之存在確為交易之重要事項（ 按：即嚴重影響購買之意願及房價）。此外，揆諸社會常情，一般人亦不願與靈 骨塔比鄰而居，蓋不但人鬼共處，造成精神上之恐懼及不安；且將來該處經常會 有之焚燒骨灰、冥紙、作法會超渡、人潮、噪音及交通阻塞等均會嚴重降低生活 之品質及房地之價值（甚至造成房屋賣不出去），此在系爭房屋為高級別墅區之 情形下尤為顯然。蓋別墅係著重於良好之生活環境，如今卻蓋建於靈骨塔旁，不 但與「良好」無涉，反已成「惡劣」。綜上，則無論依當事人之約定（即被告公
司之承諾）或客觀上，該靈骨塔之繼續興建，均屬交易上之重要事項甚明。查如 前所述，原告係因被告公司一再肯定告以：「該靈骨塔業已遭勒令停工，絕不可 能繼續動工」，始為願承購系爭房地之錯誤意思表示，則揆諸前揭法律規定及最 高法院判決意旨，原告自得依法撤銷為購買之意思表示，爰以本起訴狀繕本為撤 銷之意思表示，並依民法第一百七十九條：「無法律上之原因而受利益，致他人 受損害者，應返還其利益。」之規定，訴請被告返還如聲明所載之款項及其利息 。又「因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」民法第九十二條 前段亦有明文。而如前所述，被告公司確有明知該靈骨塔會繼續興建，卻偽稱不 會繼續興建，致使原告陷於錯誤之詐欺行為。從而，原告並依此規定，而以本起 訴狀繕本作為撤銷該購買之意思表示，並依不當得利之法律關係為如聲明之請求 。
㈥復按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買 受人時，無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；買受人因物有瑕疵 ，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法第三百 五十四條第一項前段及第三百五十九條前段定有明文。以及，「查住宅乃係一般 家庭之最終堡壘，因有多數時間在住宅中生活，故居家環境之良窳，影響生活品 質至巨。又因現時住宅房地需價甚高，許多人窮其一生，僅能負擔一戶之房價， 故於購買住宅房地時，無不多方比較，慎重將事。房地之出賣人，自應切實提供 真實之資訊，更應嚴格依債之本旨履行其債務。」「故住宅環境在單價甚高之房 地買賣中，----仍應認為係債之本旨之一，出賣人有依買賣當時表示之住宅環境 履行之義務。」最高法院八十四年度台上字第一三三四號判決著有明文（見原證 四）。另「----買賣標的物之瑕疵擔保請求權，依前揭規定，固於危險移轉時始 能成立，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘能證明其瑕疵不能除去 或確定出賣人拒絕為除去時，尚難謂買受人不得對之解除契約。」最高法院八十 五年台上字第一三０六號判決亦揭示甚明。退萬步言，縱系爭買賣契約未因撤銷 而無效（原告否認之）。惟按，依一般經驗定則，靈骨塔之存在，對居家環境及 生活品質之影響，可謂甚巨。查，如前所述，系爭房地旁之靈骨塔目前已續建至 十層樓高（仍續建中），非僅導致居家環境及生活品質之嚴重下降，其房地價值 亦因而隨之驟減，甚至無人願買，自屬嚴重瑕疵，且該瑕疵又顯非得以去除；則 依前揭法文及最高法院判決意旨，原告自得據以主張被告應負瑕疵擔保責任，並 解除系爭買賣契約。爰以本起訴狀繕本作為解約之意思表示，並依民法第第二百 五十九條第二款「契約解除時，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息 償還之」，及第五款「就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還 時所得利益之限度內，請求其返還。」之規定，請求被告返還如聲明所載之款項 及利息。又原告所請求利息起算日之依據如后： ⑴原告請求返還之價金總額三百三十一萬二千六百二十七元，其中七十八萬元（按 ：即訂金三十八萬元及簽約金四十萬元，共七十八萬元）之利息起算日所以自八 十八年十一月五日起，乃因此日為原告繳款之翌日，其中二百四十萬元（按：即 貸款部份）之利息起算日所以自八十八年十二月二十八日起，乃因此日為貸款銀 行放款予被告公司之日；其中十三萬二千六百二十七元（即外水外電管路費二萬
五千七百三十一元、瓦斯外管費一萬八千八百九十六元、管理費三千元及代書費 八萬五千元）之利息起算日之所以自八十八年十一月五日起，乃因此日為原告繳 款之翌日。
⑵按關於外水外電管路費、瓦斯外管費、管理費及代書費共十三萬二千六百二十七 元部分，除本於民法一百七十九條、民法第二百五十九條第二款、第五款為請求 求外，並同時依民法第一百八十四條第一項為請求。蓋倘被告公司就此部分未因 而受利（原告否認之），亦屬民法第一百八十四條第一項之侵權行為而使原告受 害，故原告自得依該條規定，請求被告負損害賠償責任。 ㈦綜上，系爭買賣契約，應已因「解除條件成就」而失其效力，或已因撤銷而無效 ，或已因解除而不存在，從而，原告訴請被告返還已繳納之買賣價金及外水外電 管理費等共三百三百三十一萬二千六百二十七元及如上所述之利息，自屬有理。 請求鈞院任擇一有理由者，為原告先位聲明勝訴之判決。 ㈧按買賣因有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其 契約，或請求減少其價金。但依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求 減少價金，民法第三百五十九條定有明文。倘 鈞院兩造間之買賣約未因解除條 件成就，撤銷或解除而不存在。惟該靈骨塔之繼續存在，仍屬物之嚴重瑕疵，原 告自得本於前揭法文，請求減少價金，爰以本追加狀為減少價金八十萬元之意思 表示，則兩造間所餘之八十萬元價金債權自己不存在。爰請求如備位聲明。 ㈨對被告抗辯所為之陳述：
⑴茲就被告所提之切結書及監察院函，提出說明如左： ①該承諾於監察院辦結前，絕不動工之切結書係由寶恩開發股份有限公司（下稱 寶恩公司）於八十五年三月三十日所出具予東興社區居民；另該監察院就「苗 栗縣政府核准業者興建私立慕恩納骨塔，主管機關有無違失」之調查函則係於 八十六年六月十一日所發出。亦即被告公司早於八十六年六月間即已知：系 爭靈骨塔之興建係領有合法之建築執照。寶恩公司僅承諾於監察院辦結前（ 按：即八十六年六月十一日前）不動工而已。監察院之函文，並未指出寶恩 公司須停止繼續興建系爭靈骨塔等情；惟卻於二年多後，當原告與之洽談購屋 事宜時，向原告詐稱該靈骨塔不會繼續興建，致使原告陷於錯誤而為願購買系 爭房地之意思表示，故原告自得本於民法第九十二條前段﹂因被詐欺而為意思 表示者，表意人得撤銷其意思表示﹁之規定，為撤銷該購買之意思表示。 ②退步言之，倘被告公司之主觀上誤認為該靈骨塔已因監察院之前開函文，而不 得繼續興建（按：原告否認之）；則此誤認適足證明原告所主張之：被告公司 售屋代表陳妙侶、賴經理、業務總經理古仁城及董事長特別助理鍾運成等人確 有向原告一再肯定表示及保證：「該靈骨塔係違法建築，已遭勒令停工，絕不 可能繼續動工」等情，確為真實。況渠等與原告之對話中，均已坦承前情不諱 ，此亦有電話錄音為證（詳請見前所呈之準備狀），故被告公司辯稱並未為前 開表示及保證云云，顯非事實。
③再者，由前開東興社區居民（按：系爭房地亦位於東興段），為阻止該靈骨塔 之繼續興建，不惜組織自救會抗爭，及向監察院檢舉相關核准之公務單位瀆職 等情，即足認該靈骨塔之繼續興建與否，對周遭環境、生活品質及房地價值等
，可謂影響鉅大，自屬﹂交易上之重要事項﹁無疑。另由被告公司於﹂園區生 活﹁雜誌第二十期所刊登之系爭房地廣告，竟將系爭房地之現場照片中之靈骨 塔部分，刻意以電腦特效予以剔除等情，亦足認該靈骨塔之興建與否，確為「 交易上之重要事項」，否則被告公司又何須如此。 ⑵又原告於向被告公司洽購系爭房地時，即一再表示若該靈骨塔將繼續興建，則不 願購買；而被告公司之銷售代表為達能出售房地之目的，除一再表示及保證該靈 骨塔已遭勒令停工，絕不會再繼續興建外；為取信原告，並帶對當地完全不熟之 原告至該塔附近，由被告公司人員去問某路邊之人（按：該人為何人？是否為被 告公司所熟識者？是否為地主或附近居民？原告均不知）；如今，原告見被告公 司所提之前開切結書及監察院函，事後回想，被告公司之前開帶同詢問之行為， 實係為使原告陷於錯誤之手段耳，誠無足取。
⑶又「查住宅乃係一般家庭之最終堡壘，因有多數時間在住宅中生活，故居家環境 之良窳，影響生活品質至巨。又因現時住宅房地需價甚高，許多人窮其一生，僅 能負擔一戶之房價，故於購買住宅房地時，無不多方比較，慎重將事。房地之出 賣人，自應切實提供真實之資訊，更應嚴格依債之本旨履行其債務。」「故住宅 環境在單價甚高之房地買賣中，----仍應認為係債之本旨之一，出賣人有依買賣 當時表示之住宅環境履行之義務。」最高法院八十四年度台上字第一三三四號判 決意旨亦著有明文。準此，住宅環境之良窳自屬債之本旨之一，當無疑義。而靈 骨塔對住宅環境之嚴重破壞，尤為此中之最，亦無庸疑。查被告公司已一再向原 告表示及保證該靈骨塔不會「繼續」興建，則該塔之不會「繼續」興建，自屬「 債之本旨」，且此與被告公司能否控制該塔之興建與否無涉。又目前該塔仍繼續 興建中，為被告公司所不爭執，則原告自得本於前揭法文及判決意旨，再以此書 狀為解約之意思表示。
⑷原告購買系爭房地時，係被告公司之銷售代表帶「對當地完全不熟」之原告至該 塔附近，由該銷售代表去問某路邊之人，以取信原告，以使原告陷於錯誤等情， 已詳述於前所呈之準備个狀。故並非「原告親訪」（原告對當地完全不熟，如何 親訪？）而係「該銷售代表親訪」，且係「該銷售代表帶原告前往」，而非其「 陪同原告前往」，因被告一直試圖混淆，特此辯明。 ⑸本件之爭點，乃在於被告公司之售屋代表及其他負責幹部是否曾於原告洽購系爭 房地時，肯定表示及保證，該靈骨塔﹂不會繼續興建﹁，而非該靈骨塔於洽購時 ，是否已存在（按：當時約僅五層樓高，且未見有工人在施工），而原告卻一再 以簽約時該靈骨塔即已存在作為答辯，試圖避開前開爭點，誠無足取。 ⑹又被告一再偽稱原告已因有靈骨塔存在，而要求減價三十八萬元云云，除與本件 之爭點無關外（按：本件之爭點為該靈骨塔是否會繼續興建，已如前述），更非 事實。此由附件一之錄音帶譯文中，被告公司人員無人曾提及此事，即足為證。 蓋倘有此事，何有可能隻語未提。又被告以原告曾繳交訂金及簽約作為有減價之 依據云云，則更屬莫名，蓋繳納訂金及簽約與所謂之減價何干？ ⑺又被告所提被證七之所謂同鄰之「富三八」、「富四十」、「富四十一」之單價 為何云云，原告否認之；且該單價為何，亦與本件無關，蓋渠等之價格為何，乃 被告與渠等間之問題，與原告何涉？亦與上開爭點何涉？從而，被告以此作為有
所謂「減價」云云，誠屬無據。
⑻末按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項 情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益，債權人得拒絕該 部之給付，請求全部不履行之損害賠償」、「債權人於有第二百二十六條之情形 時，得解除契約。」又「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」民法第二百 二十六條、第二百五十六條及第二百六十條分別定有明文。查系爭靈骨塔是否會 繼續興建，為系爭合約之重要內容，已如前述（按：另由原告除向售屋代表確認 外，亦向被告公司之多位負責幹部一再確認，亦足為證），而被告公司亦已自認 無法履行，故原告自亦得本於前開法文為解約（茲以本狀紙為解約之意思表示） ，及請求損害賠償。故關於外水外電管路費、瓦斯外管費、管理費及代書費共十 三萬二千六百二十七元部分，除本於民法第一百七十九條、民法第二百五十九條 第二款、第五款及民法第一百八十四條第一項為請求外（詳請見前所呈之起訴書 及準備書狀），並同時本於前揭法文為請求。亦即倘被告公司就此部分未因而受 利（原告否認之）惟就原告因此所受之損害，亦應負損害賠償責任。 ⑼至被告又謂「系爭靈骨塔之興建位置在東興公墓區域之內，原告既能容忍公墓存 在，卻又對靈骨塔之興建，大事撻伐，顯係別居用心，況其購買之初，即已確知 靈骨塔及公墓存在，準此，原告指稱：系爭靈骨塔之興建會影響伊生活品質，且 房地價格會因而下跌云云，實乃推脫之詞，不足採信。」云云，則更無所據。蓋 ：
①原告去與被告洽談購屋事宜時，根本不知亦未看到有所謂東興公墓之存在。而 係於訴訟後，經被告提起，始知有所謂東興公墓，故被告謂原告於購買之初即 知該公墓之存在云云，並非事實。又據事後了解，該公墓與系爭靈骨塔，尚隔 一大段距離，且該公墓之地勢較低又在坡背，與系爭建物間又隔有一大片樹林 ，故與系爭靈骨塔並不得混為一談，此由東興里之居民，並不因有該公墓之存 在，而未進行或停止對該靈骨塔之激烈抗爭即明。而被告明知於此，卻故將之 混為一談，以圖卸責，且侮指原告「別居用心」，，實有失厚道。 ②又系爭靈骨塔之繼續興建，確對周遭環境、生活品質及房地價值造成鉅大影響 等情，僅由前開東興居民之激烈抗爭即足為證，實無待廢言。另由被告公司於 「園區生活」離誌第二十期所刊登之系爭房地廣告，刻意將系爭房地之現場照 片中之靈骨塔部分，以電腦特效予以剔除等情，亦足認，即使被告公司亦認為 該靈骨塔之興建與否，對周遭環境、生活品質及房地價值將造成鉅大影響（亦 即其亦認為確屬「交易上之重要事項」），否則被告公司又何須如此，大費周 章的作假？
⑽八十八年十月廿四日原告與被告簽訂「訂購房屋預約單」，由此預約單可知，當 時約定之總價即為三百九十八萬元（按：付款明細即如該預約單備註欄所載之交 屋六萬元、貸款二百八十萬元、訂金三十八萬元、簽約金四十萬元，用印三十四 萬元）。原告除於該日繳交部分訂金一萬元外，並於翌日（即八十八年十月廿五 日）繳交面額三十七萬元之支票以支付剩餘之訂金。八十八年十一月四日：原告 係於此日與被告公司簽訂房屋及土地買賣契約書，簽約當天，被告公司向原告表 示為利於使銀行能同意二百八十萬元之貸款額度（按：兩造於八十八年十月廿四
日簽訂房屋預約單時，被告公司已為能使原告貸到二百八十萬元之承諾，其乃於 前開買賣契約書上將土地及房屋之總價分別提高記載為二百十八萬元（即分別各 提高十九萬元），以供銀行貸款之用。又因該總額比實際總額共多出三十八萬元 ，為符合事實，並保雙方權益，被告公司乃同時要求原告簽立收款條。八十九年 一月三十日：為交屋事，原告乃於此日前往系爭房地所在，卻赫然發現系爭靈骨 塔已由原先之五層樓續建至十層樓高，且仍續建中，遂於翌日打電話給被告公司 之售屋代表陳妙侶並錄音為證。由前開事件經過及事證可知： ①該八十八年十一月四日所立如被證十三之收款條，純屬為利於貸款額度下之產 物，並非所謂折讓。蓋雙方早於之前之同年十月廿四日即已約定總價為三百九 十八萬元，並非原約定為四百三十六萬元，嗣於八十八年十一月四日再減為三 百九十八萬元，故焉有所謂折讓之問題，當然亦無所謂因﹂原告已知有靈骨塔 之存在，而要求被告減價﹁之可言。
②如前所述，原告係直至八十九年一月卅日始發現系爭靈骨塔竟仍續建中，故焉 有可能於之前之八十八年十一月四日，即會因此事而與被告公司有所協議。 ③此外，由以下事證亦足認被告公司所辯前開﹂收款條﹁，係因靈骨塔所為之折 讓云云，絕非事實。倘有所謂因靈骨塔而折讓之事，何以原告自八十九年一 月卅一日起，與被告公司之售屋代表及其他負責幹部之談判錄音中（含被告公 司所欲傳證之鍾運成在內），該等人員不但無人言及此事，反一再謂確有肯定 表示該靈骨塔「不會繼續興建」？倘有所謂因靈骨塔而折讓之事，何以被告 公司於八十九年三月廿三日所回覆予原告之存證信函中，未言及此事？又該「 收款條」既始終均附於被告公司所留存之買賣契約中，其何以一直未提出作為 其有利之證據？
④綜上所述，被告抗辯顯不足採信，請求判決如訴之聲明所示。三、證據：提出訂購房屋預約單、房屋買賣契約書、土地買賣契約書影本各乙份、貸 款證明影本三紙，及外水外電管理費等之付款證明影本乙紙、現場照片二幀、『 園區生活』雜誌第二十期刊登廣告乙紙、錄音譯文、原告所發新竹南勢郵局第四 號存證信函影本一份、被告公司所發頭份郵局第二九六號存證信函影本一份。乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保請准予宣告假執行。二、陳述：
㈠本件兩造之爭點非買賣標的物有無瑕疵或保證品質欠缺之問題，而係在於雙方不 動產買賣契約是否為附解除條件之法律行為？又原告為買受之意思表示，是否有 錯誤？蓋因原告對於係爭建物品質或內容並無任何異議，僅對於買賣標的物對面 山頭靈骨塔之繼續興建與否有爭執。從而本件應探究者，乃該靈骨塔之繼續興建 ，是否得為解除本件買賣契約之條件，及是否有另原告為錯誤意思表示之可能。 ㈡原告乙○○就該系爭靈骨塔之存在，於購買時業已知悉，其所為之意思表示並無 錯誤，亦無被詐欺而為意思表示之情事：
⑴經查關於靈骨塔存在之事實，原告於購買時業已知悉，被告為慎重其事亦曾陪同 原告親訪該塔周遭之地主，確定該塔「建築線不合法」等情，業經原告「自認」 在卷，此有原告所提準備書狀第五頁第八行以下之陳述可資為證，原告既已親訪
，依當時客觀之環境，原告當已確知事實真象，其知悉後仍與被告簽約，可見原 告對該塔之存在；並無異議，故原告所謂「係被告公司人員帶原告至該塔附近 ，由被告公司人員問路邊之人，以取信原告，並非所謂原告親訪地主」云云，洵 為推託之辭，與事實不符。又查該靈骨塔，並非在被告興建房屋之土地內，繼續 興建與否，本非被告所得置喙，如屬違章建築，而業主繼續興建，要係公權力不 彰，更非被告得以左右。至於被告頭份郵局第二九六號存證信函，乃就客觀事實 所為之陳述，前揭現場訪查結果，靈骨塔有「建築線不合法」之事實，為兩造所 共知，被告自無須強調該靈骨塔係違法建築，已遭勒令停工云云，準此，原告以 該存證信函之內容，遽為推論被告未曾否認確有原告去函所載之事實，以及被告 公司曾述及『該靈骨塔係違法建築，已遭勒令停工，絕不可能繼續動工，使原告 陷於錯誤』云云，自屬無稽，而不足採信。
⑵再查該靈骨塔確曾停止興建，此有寶恩靈骨塔之業主與當地自救會之切結書及監 察院之調查意見中明確指摘建築線之指定，於法未合。且就現場觀察，該塔結構 體無防水保護措施，其最上端鋼筋裸露已銹蝕多年；論輿情，該靈骨塔聯外道路 已為自救會所封死；論法理，該靈骨塔「建築線確實不合法」，故依一般人對該 客觀事實之認知，該塔不能繼續興建，係屬當然，原告指稱被告公司確有明知該 靈骨塔會繼續興建，卻偽稱不會繼續興建云云，並未舉證以實，空口白話，何能 遽信？被告對此事實既無欺瞞，自非以詐術使原告陷於錯誤，而為意思表示，原 告既曾親訪，對上開情事亦知之甚稔，實無所謂陷於錯誤之情事，自不得撤銷本 件買賣契約。
⑶又該買賣契約之價金，因原告已知有靈骨塔之存在，而要求被告減少價金出售， 被告因此減少三十八萬元後，以三百九十八萬元成交，此有八十八年十月二十四 日「訂購房屋預約單」，在卷可稽，原告亦於翌日即十月二十五日到現場補足訂 金三十七萬元，並於同年十一月四日到現場簽訂正式買賣契約，由此可知原告就 該買賣契約所為之意思表示並無錯誤。又查原告所購之不動產為「富一三九」， 地坪五一‧七三坪，建坪為六五‧七一坪，較之同鄰之「富三八」、「富四十」 、「富四十一」為大、為多，不僅多一個停車庫，更有側院，採光通風均優，但 每坪單價反比其隔鄰為低，此有比較表及現場鳥瞰圖，附狀可證。被告確係因原 告之前揭之要求，而為減價出售，不容原告空言否認。 ⑷另「園區生活雜誌」第二十期，係於八十八年十一月五日出刊，出刊日期在兩造 八十八年十一月四日正式簽訂買賣契約之後，原告謂其因該刊物，而陷於錯誤， 乃推託之詞，至為顯然。
⑸按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得 將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。 」，民法第八十八條定有明文。準此，表意人若意思表示有錯誤，欲行使撤銷權 ，亦須以表意人無過失者，始得撤銷之。如上所述，原告對於系爭靈骨塔之存在 ，已知之甚稔，實無陷於錯誤之可能，其明知此事，並以此由要求減價，何來錯 誤可言？準此，原告主張意思表示錯誤而欲行使撤銷權，要與民法第八十八條規 定有違，自難准許。
㈢本件不動產買賣契約，並未以「靈骨塔繼續施工」為解除條件：
⑴被告公司否認有對原告承諾「該靈骨塔係違法建築已遭勒令停工，絕不可能繼續 動工，否則願退款」之事實，亦無「倘該靈骨塔會繼續施工，原告則不願購買系 爭房地」之約定，至於對面山上存在有靈骨塔之事實，被告無需掩飾，亦無從掩 飾，況本件不動產係成屋買賣，並非預售屋，週遭環境，一目了然，被告又何能 隱匿？如前所述，靈骨塔繼續興建與否，被告均無從左右，被告何有可能以第三 人土地上的營造行為，作為買賣合約有效與否的解除條件。況由兩造所簽訂合約 中，通篇累牘均不見原告所言之解除條件，至為灼然。原告如欲以靈骨塔倘再續 建，則有權利解除契約，或欲以此為解除條件，自當於契約書中約明，以原告經 營大企業，焉有不知之理？原告空言主張，自難採憑。 ⑵至於原告於取得該房屋所有權後，欲以電話錄音之譯文證明被告公司曾向原告一 再表示「該靈骨塔係違法建築，已遭勒令停工，絕不可能繼續動工」云云，純係 杜撰之辭，遍觀錄音譯文節本之內容，原告係以誘導之方式詢問，尚無法證明被 告有向原告表示「該靈骨塔係違法建築，已遭勒令停工，絕不可能繼續動工」等 字句，被告公司之銷售人員於電話中所言，均係為安撫原告，此或為處理客戶抱 怨之法則，冀於祥和之氣氛下，妥善疏解決原告之抱怨，自不得以此商業安撫手 段，遽為推論本件買賣契約附有「倘該靈骨塔繼續施工，則不願購買」之解除條 件，其理自明。
㈣本件兩造買賣之標的物並無原告所謂之瑕疵： ⑴查原告起訴狀載系爭房地，因靈骨塔之存在因而屬嚴重瑕疵，而主張被告應負瑕 疵擔保責任，並依此解約。惟兩造契約所載明之買賣標的物，僅及於苗栗縣頭份 鎮○○街六十三巷十二號建物及東興段一○二二之二五八地號之土地，原告所謂 之靈骨塔瑕疵，與合約書所載之標的物無涉，且該不動產之本身，於移交原告時 ，並無原告所謂滅失、減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，不容原告空言 主張瑕疵存在，故原告主張買賣標的物有瑕疵，而予以解約，於法顯屬無據。 ⑵又查，原告購買之系爭房屋有四層樓高，且距離靈骨塔有數百公尺之遙，從屋內 往外四處遠眺，除屋頂露台外，其餘樓層均無法看見靈骨塔，此有現場相片，附 狀可稽。觀之被告公司興建房屋之鳥瞰圖，原告所購房屋，在最後一排，距靈骨 塔最遠，其餘客戶均未對此提出任何抱怨，唯獨原告，恐係別有居心，該靈骨塔 相距數百公尺，何足以嚴重降低生活之品質及房地之價值？誠難相信。至於所謂 造成房屋賣不出去云云，更非事實，否則被告所興建之房屋，又如何有此銷售之 業績？又原告所購買之系爭房屋，係坐落於東興段第一○二二之二五八地號上， 不惟面積較其餘同排之房屋為大，面寬約為隔鄰三倍之多，且具有雙車庫、側院 ，於出售時，已因原告提出靈骨塔之故，予以減價，成交價三百九十八萬，實物 超所值，原告以此為由殺價於先，又以此由圖解免積欠被告之八十萬元價金債務 ，妄指系爭房屋具有嚴重瑕疵，而主張解除契約，不惟於法無據，更有違誠信原 則。
⑶至於原告於起訴狀中指稱：「揆諸社會常情，一般人亦不願與靈骨塔比鄰而居， 蓋不但人鬼共處，造成精神上之恐懼及不安；且將來該處經常會有之焚燒骨灰、 冥紙、作法會、超渡、人潮、噪音及交通阻塞等均會嚴重降低生活之品質及房地 之價值（甚至造成房屋賣不出去），此在系爭房屋為高級別墅區之情形下，尤為
顯然。蓋別墅係著重於良好之生活環境，如今卻蓋建於靈骨塔旁，不但與良好無 涉，反已成惡劣云云，要係一己之見，何足為憑？如上所述，被告已因原告提出 靈骨塔之故，而減價出售，原告已受有減價之實益，又何能以此指稱該房屋有瑕 疵？況被告於系爭房屋所在處所，建有參百餘戶之房屋，至今已交屋近兩百戶， 若謂該靈骨塔足遭人排拒，何以被告公司售屋近七成之多？故原告指稱：「依一 般經驗定則，靈骨塔之存在，對居家環境及生活品質之影響，可謂甚巨」云云， 純係個人臆斷之詞，自不足採憑。
⑷又原告曾於起訴狀中援引最高法院八十四年度台上字第一三三四號判決，認為「 住宅環境」乃房地買賣契約本旨之一，出賣人有依買賣當時表示之住宅環境履行 義務。然該判決係針對出賣人久揚建設股份有限公司將買受人所購買第八樓房屋 之同一棟大樓，就其中之六至十樓大坪數住宅，各改為三戶小坪數套房出賣，改 變規劃方向，使戶數增多，出入份子複雜，影響買受人對居家環境之選擇，所為 之判決，準此，所謂「住宅環境」，係指出賣人所能控制者為限，與本件系爭靈 骨塔興建與否，非被告所能控制之情形，顯有不同，自不得相提並論。 ㈤就系爭靈骨塔之興建，是否合法乙事，說明如下： ⑴查靈骨塔之申請設置，目前並無法令可資規範，地方政府對靈骨塔設置之申請， 多以「設置『公墓』文件審查表」及「『公墓』申請設置地點現場勘查表」所載 項目及內容，作為審查之依據，然靈骨塔既非公墓可比，行政機關可否比附援引 公墓設置之相關規定，已屬疑問，本件苗栗縣政府更僅就公墓審查之項目中，自 行取捨數項，資為『靈骨塔』設置審查之依據，所為審查，自難認適法。 ⑵次查監察院就該系爭靈骨塔於八十六年六月十一日院台內字第八六一九○○四 二六號調查意見中指出：監察院於八十六年四月三十日會同苗栗縣政府建設局局 長鄭有道等相關人員至現場勘查，發現除系爭申請建築基地，臨接道路部分其路 寬尚符合六公尺外，其餘聯外道路寬度僅約二至三公尺，有現場勘查照片可稽。 則苗栗縣政府建設局就本案申請建築基地聯外道路，未考量『山坡地開發建築管 理辦法』第十條第一項應臨接四公尺以上道路之規定，僅據臨接基地路寬部分符 合規定即核准『建築線』指定，似有未當等語。準此，監察院調查報告中，雖只 委婉指稱「似有未當」，然觀其意旨，該系爭靈骨塔之興建，其建築不合法，至 為顯然，況通往靈骨塔之道路，最窄之處僅約有二公尺寬，此有相片數幀，附狀 可稽，（被證十）苗栗縣政府相關單位，未臻詳查，即遽准靈骨塔興建，其所為 之行政處分，於法自有未合。
⑶又查系爭靈骨塔之興建，反對之聲浪浩大，此有數幅剪報，附狀可憑，附近之地 主及居民均認為寶恩公司乃違法開發，即令其取得縣府之建造執照，然該核發執 照之行為，依前所述乃屬有瑕疵之行政處分，自應予以撤銷。尤以新舊政權交替 ，舊政府時代之縣政府核准之建照，不見得見容於新政府，將來得否繼續建築？ 尚未可知。
⑷再查系爭靈骨塔方圓一千公尺（一公里）內，有一自來水廠（即永興淨水廠）， 此有頭份鎮行政區域圖及相片，附狀可考，即令苗栗縣政府準用公墓設置審查之 標準，依『墳墓設置管理條例』第七條之規定，於公共飲水井或飲用水之水源地 一千公尺內不得設置公墓或擴充墓地，準此，苗栗縣政府核發建照予寶恩公司，
非法之所許，更為顯然。
⑸末查系爭靈骨塔之興建位置在東興公墓區域之內，原告既能容忍公墓存在，卻又 對靈骨塔之興建，大事撻伐，顯係別居用心，況其購買之初，即已確知靈骨塔及 公墓存在，準此，原告指稱：系爭靈骨塔之興建會影響伊生活品質，且房地價格 會因而下跌云云，實乃推脫之詞，不足採信。
㈥被告之員工只告知原告，靈骨塔它沒有聯外道路，是違法的，之前已被勒令停工 之事實，並未曾向原告『保證』絕不可能繼續動工： ⑴經查原告所指之靈骨塔，並不在被告之工地範圍內，且離被告之工地尚有數百公 尺之遙，被告對工地外之土地上之建築物，本即不得置喙，純係因附近居民抗議 、檢舉，致違建之事，甚囂塵上，路人皆知，甚至勞動監察院調查，本件係因原 告在意，始有陪同原告前往現地了解之舉，依理若非受有原告之要求，被告之員 工何須多此勞煩？是原告聲稱是「銷售代表親訪」、「該銷售代表帶原告前往」 云云，實屬主客易位，顛倒事實，不足採憑。
⑵次查原告所購買之系爭房屋，係屬「成屋」，而非預售屋。準此，成屋周遭之環 境，原告早在購屋之前，即與以充份評估，況原告尚以靈骨塔存在之事由，要求 被告折讓價金，被告亦應允其所請減價出售，被告已於八十九年九月七日言詞辯 論意旨狀中詳述在卷，於茲不贅。至於被證七之單價比較表，此有各該戶買賣契 約書可憑，（原本庭呈勘驗）並有各該承購戶可供傳喚到場作證，被告無庸作假 ，再徵諸被證九之現場相片，被告確有折讓售價予原告，甚為灼然，不容原告空 言否認。又原告以錄音帶對話中，被告員工未提及減價折讓之事，實則每通電話 之主題，均是在談論靈骨塔之問題，被告員工何能偏離主題與身為客戶之原告對 話？況未提及並不表示即未有因靈骨塔存在，減價折讓之事實，原告以此為否認 之依據，自不足採憑。
⑶由原告提出之錄音帶譯文中，遍查前後交談之內容，僅原告本人一再強調所謂： 「保證不會再蓋。」、「絕對不會再蓋了。」云云，而被告之員工所為之陳述， 均僅涉及本身認知靈骨塔是違建之事實，據實相告，並無欺瞞。而被告公司之賴 經理所為對話，確是以安撫客戶情緒為出發點，試圖解決問題，並非承認被告有 對原告作有任何『保證』。
⑷原告於尾款八十萬元（總價三百九十八萬元，扣除定金三十八萬元、簽約金四十 萬元、貸款二百四十萬元之餘額，被告通知於交屋時繳納。）繳交之期限，始以 靈骨塔之興建為由，一再向被告公司提出爭執，其真正之目的，從其與胡小姐八 十九年二月十五日對話中，第二十六句：「----我說要不然就你們公司你一定要 降價----」，即可窺之梗概，原告意欲被告再次折讓，甚為灼然。準此，原告之 爭執，既非屬契約約定之事項，而別有用意，所為之請求，即難謂正當。 ⑸系爭靈骨塔是被告工地以外之建築物，被告並非該建築物之起造人，興建與否？ 被告自無權加以置喙，被告何有可能將無法掌控且屬他人之建物，納為不動產買 賣契約之內容？原告指稱被告就此無法履行，欲以八十九年十月十三日訴狀繕本 ，茲為解約之意思表示，關此原告所追加民法第二百二十六條、第二百五十六條 等訴訟標的法律關係，被告難表同意。惟恐混淆視聽，特澄明如下：被告向無對 原告作有系爭靈骨塔不會再蓋之保證，不容原告強加指摘；又遍查雙方之不動產
買賣契約，並無隻言片語，載明靈骨塔相關之情事，更不容原告片面以之為契約 內容，或以之為解除條件，其理至明。
㈦原告基於不當得利請求權、侵權行為請求權或契約解除權，請求被告公司返還價 金及賠償外水外電費、瓦斯外管費、管理費及代書費共計新台幣十三萬二千六百 二十七元，於法均屬無據：
⑴按「無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益。雖有法律 上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第一百七十九條定有明文。查被告 已依買賣契約之約定，移轉所有權登記予原告，自無不當得利可言，至本件買賣 契約關於外水外電費、瓦斯外管費、管理費及代書費等均應由原告負擔，此有兩 造簽定之房屋買賣契約書第四條、第十一條及土地買賣契約書第四條之約定可以 為據，原告既已取得房屋所有權，前揭費用理應由原告給付，而被告收受給付並 非無法律上之原因，況原告並未因此給付而受有損害，而被告更無受有利益可言 ，原告請求返還不當得利，於法洵屬無據。
⑵第按「因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」民法第一百八 十四條第一項前段定有明文。如前所述，被告就遠方靈骨塔存在之事實，在簽約 買賣之前，早已知悉，被告未曾隱瞞，並偕同原告親訪現場，原告猶與被告簽訂 買賣契約，並繼續繳款，自無陷於錯誤可言，被告更無侵權行為可指，原告援民 法第一百八十四條之規定有所主張，核無理由，要難採憑。 ⑶末按契約解除時，當事人雙方負有回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附 加自受領時起之利息償還之；就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方 受返還時所得利益之限度內，請求其返還，民法第二百五十九條第二、五款定有 明文。準此，如前所述事實，原告既未具備法定或約定之解除契約之原因，更無 所謂解除條件之約定，其請求解約，並要求被告履行回復原狀之義務，於法亦屬 無據。
㈧綜上所述，兩造之買賣契約並未附有任何解除條件，買賣標的物亦無任何瑕疵， 原告就系爭靈骨塔之存在，知之甚稔，被告並無詐欺原告之情事，原告所為之意 思表示亦未陷於錯誤，故原告之請求洵無理由，懇請 鈞院鑒察，賜判如被告答 辯廹狀訴之聲明之判決，以維權益，用符法制，實感德便。三、證據：提出土地及建物登記簿謄本各一份、訂購房屋預約單影本一份、土地及房 屋買賣契約書影本各一份、公司登記事項卡一份、切結書影本一份、監察院調查 意見影本一份、園區生活雜誌目錄影本一份、售價比較表一份、現場鳥瞰圖一份 、現場相片十七幀、剪報影本四紙、頭份鎮行政區域圖影本一份為證，並請求訊 問證人鍾運成。
理 由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不 在此限，八十九年二月十一日修正生效之民事訴訟法第二百五十五條第一項第二 款定有明文。本件原告於訴狀送達後追加備位之訴，主張依民法第三百五十九條 減少買賣價金八十萬元，並請求確認被告對原告之八十萬元買賣價金請求權不存 在，被告雖不同意原告上開追加之訴，惟本院揆之原告先位之訴業以物之瑕疵請
求依民法第三百五十九條解除買賣契約，故原告上開追加之訴與上開先位之訴之 基礎事實應屬同一，依前揭法律規定，本院自應准許之。貳、得心證之理由：
一、原告起訴主張：原告於八十八年十月二十四日與被告簽訂買賣契約，承購由被告 所興建坐落於苗栗縣頭份鎮○○段一０二二之二五八地號及同段一０二二之二０ 地號土地及基地上編號富區第一三九號即門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○街六三巷十 二號之房屋一棟，買賣總價為三百九十八萬元，原告已依約分別於八十八年十一 月四日繳納簽約金四十萬元、訂金三十八萬元，另於八十八年十二月二十七日向 銀行貸款繳納二百四十萬元，總計已繳納價款三百一十八萬元整，另並已繳納外 水外電管理費二萬五千七百三十一元、瓦斯外管費一萬八千八百九十六元、管理 費三千元及代書費八萬五千元，共十三萬二千六百二十七元，惟原告於八十八年 十月間前往上開房屋參觀時，因見上開房地旁有一座未完工已建約五層樓之靈骨 塔建築，乃表示倘該靈骨塔會繼續施工，原告則不願購買，然被告公司之售屋代 表陳妙侶及董事長特別助理鐘運成等人均肯定告以：「該靈骨塔係違法建築，已 遭勒令停工，絕不可能繼續動工，否則願退款」等語，致原告信以為真，而為承 購系爭房地之意思表示，並隨即繳納簽約金及如上所述之各項款項。詎原告於被 通知交屋時，竟發現該靈骨塔已從原先之五層樓續建至十層樓之高，且仍續建中 ，顯不合當初之約定及債務本旨，原告乃拒絕交屋，被告明知該靈骨塔會繼續興 建及明知該靈骨塔之存否為交易之重要事項，且自始即有意隱瞞系爭房地係毗鄰 靈骨塔之事實，而使原告陷於錯誤而為意思表示，故系爭買賣契約系爭買賣契約
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