臺灣桃園地方法院民事判決 八十七年度訴字第一四二號
原 告 台灣康騰建設股份有限公司
法定代理人 丙○○
原 告 甲○○
右 二 人
訴訟代理人 劉建志律師
施怡君律師
陳哲宏律師
被 告 乙○○ 住
訴訟代理人 陳德義律師
李佳蓉律師
右當事人間履行契約事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告台灣康騰建設股份有限公司新台幣六十五萬三千零二元及自民國八十六年十一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應給付原告甲○○新台幣八十七萬六千元，及自民國八十六年十一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告康騰建設股份有限公司以新台幣貳拾伍萬元供擔保後，第二項於原告甲○○以新台幣參拾萬元供擔保後，得假執行。被告於假執行實施前，以新台幣六十五萬三千零二元為原告康騰建設股份有限公司、以新台幣八十七萬六千元為原告甲○○等預供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行擔保金外，如主文所示。
二、陳述：
（一）緣被告於民國（以下同）八十三年間，向原告台灣康騰建設股份有限公司（以 下簡稱康騰建設）購買公寓房屋二戶，另向原告甲○○購買該二戶房屋之土地 持分面積。該二戶公寓房屋位於建物「巴黎之星」中，其編號分別為1E（一樓 ）及6(G+H)（六樓）等三單位，門牌編號分別為桃園市○○○街五一號一樓及 六樓之六（以下簡稱系爭房屋），座落於地號桃園市○路段二六九二、二六九 三及二六九四等三筆土地上（以下簡稱系爭土地）。（二）關於房屋及土地價金之給付，被告尚有房屋價金尾款新台幣（以下同）共五十 七萬四千元，土地價金尾款共八十七萬六千元，未依約分向原告康騰建設及甲 ○○給付。此外，有關該二戶房屋買賣所生之稅捐負擔等相關費用尚有七萬九 千零二元係由原告康騰建設墊付，被告亦未清償。（三）被告早於八十五年八月一日即已遷入居住至今，其就系爭一樓房屋修理費五萬 七千二百元之支出是否係因施工不當所致，已非無疑，況被告如有該支出，其 何不於三年前提出請求。其臨訟方主張有修理支出，是否確為房屋修繕之必要 費用，或純為其個人對該二戶房屋或其他處所之自行增益支出，自非無疑。
（四）被告於歷次庭訊時，曾分別提出消防設施不全、地下室照明插座配管、停車升 降機故障、車庫地面未鋪設柏油、房屋周圍排水系統、清洗漕、無藝術花檯、 花卉、休閒步道、休憩座椅及庭園藝術照明燈及屋內排水系統設計不良等理由 。然第一、車庫地面原告康騰建設既依一般室內停車場建築慣例，於停車場地 面鋪設水泥地板，對於後續使用導致之地面毀損不負擔任何責任外。第二、其 餘部份，被告自承「於八十五年七月十一日驗收完畢，甲方 (即被告)點交無 誤後正式交屋不得於因任何工程瑕疵要求不履行契約」，並於八十五年七月二 十七日出具之文件中已然明述「本人乙○○購置國聖一街51號及51號6F-6兩間 房子，現已檢視驗收完畢．．，其餘設備都已齊全無誤」。且各項公共設施含 被告所主張之各項設施，亦於八十六年四月六日由原告康騰建設與巴黎之星管 理委員點交完畢，絕無被告誑稱之瑕疵存在。
（五）又，縱認被告就系爭房屋之瑕疵主張屬實，依民法三百六十五條第一項規定， 買受人應於交付後六個月內主張物之瑕疵擔保責任，否則其解除權或請求權消 滅。被告於八十七年四月二十九日以後方陸續於訴狀中提出，距離雙方點交之 八十五年七月十一日已經超過一年九個月以上，故其減價權早已消滅，自不得 用為抵銷之債權。
（六）至於被告主張因停車設備不良，而導致物品失竊損失部分四萬三千四百十六元 之抵銷金額，然導致物品失竊之原因甚多，其空言不足證明兩者間因果關係， 原告本無須就此部分之損失負責，被告自不應抵銷。（七）另被告主張地下室停車設備及地面改善部分十三萬五千零八元之抵銷金額，以 及消防改善工程部分一萬五千八百元及其他之抵銷金額，縱令被告之主張為真 且未逾民法三百六十五條第一項所定期間，因此二部分之工程及其他有關公共 設施修繕之主張與全體住戶有關，且依原告康騰建設規畫巴黎之星之原始設計 ，除一樓有E、G、H三單位外，二至七樓均有A至H等八個單位，故共有51戶， 四十四個門牌號碼，自不應由被告一人單獨受償，因此，被告所得主張之抵銷 金額，亦應按住戶戶數或坪數比例酌減，方屬適當，今被告主張全部，實乏依 據。
（八）被告另主張因天花板漏水等事由致原告一樓房屋價值減損一百二十九萬元。惟 查其主張漏洞甚多：⑴舉例言之，被告所提之估價報告稱「機械式停車位施工 品質有偷工減料」，然該出具估價報告人員之資格，自始未見其如何表示具有 工程背景之專業或持有任何相關之證照，其無專業能力，卻率爾於顯係臨訟杜 撰之「估價報告」中，斷言系爭建物施工「偷工減料」，並不可信。⑵況被告 於歷次書狀內，屢次增加瑕疵事由，卻從未見被告於原告起訴前向原告為任何 之主張，顯見不但原告交屋時無該等問題，甚至在訴訟進行中部份情形可能尚 未發生，其可能因被告或樓上住戶於交屋後不當使用亦未可知。尤有甚者，若 原告確有設計不當致屋內漏水或淹水，則應該所有住戶均有此問題，豈有因整 體設計錯誤，卻僅有一人受害之理。顯見其所稱情形與原告設計施工無關。⑶ 不動產之市價時有波動，專業之不動產鑑價報告必然須標明其鑑價之日期、有 效期限及估價方式。然查通觀該鑑價報告，竟未標明鑑價日期亦未表明其估價 所採之方式，足見其屬信手捻來之塗鴉，其無證據能力乃屬毋庸置疑。況近來
不動產交易行情低迷，以該估價單上所載市價，即便無其所稱缺點（不利因素 ），其市價亦僅八百零五萬二千五百元（以每坪二十五萬乘以三十二點二一坪 後得出）。故一併考慮缺點後之差額應為六十四萬四千二百元，而非被告自稱 之一百二十九萬元。
（九）被告有關同時履行抗辯及抵銷之主張，法律上為無理由：⑴查依民法第二百六 十四條第一項但書之規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付 前，得拒絕自己之給付。但自己有先給付之義務者，不在此限。」被告早於八 十五年八月間已移轉產權並受領系爭房地，且點交時被告亦無任何為同時抗辯 之主張，並稱「已於八十五年七月十一日驗收完畢，甲方 (即被告)點交無誤 後正式交屋不得於因任何工程瑕疵要求不履行契約」，故其第三十九期、四十 期、交屋後分三個月繳付之無息貸款等均早已到期，今被告遲至訴訟進行歷數 年時方主張同時履行抗辯，已因其先給付之義務早已發生，殊無適用民法第二 六四條第一項本文之餘地。⑵原告甲○○與康騰建設係分別與被告簽訂土地及 建物之買賣合約，其締約之出賣人明顯不同。今本件被告主張之各種理由皆為 針對建物所發，縱有理由，亦應與原告甲○○之土地出售價金請求權分離處理 ，而將抵銷或同時履行抗辯之範圍限於建物價金請求權部份。再就一樓與六樓 之建物買賣契約是否均得為抵銷之標的論之，被告以兩契約之當事人相同且簽 約日相同故為同一契約之論點，則顯然未考慮到法律行為三要件中尚包括標的 物一項，因為一樓建物與六樓建物既為不同之標的物，故一樓建物之買賣契約 與六樓建物之買賣契約當為兩個獨立之契約。易言之，被告就一樓建物之任何 主張僅得在一樓建物之價金請求權範圍內主張抵銷或同時履行抗辯。（十）又，證人何靜美係被告之女，是其證言內容之可信度堪疑。況原告曾出面了解 被告所稱之二樓漏水狀況，經原告檢修後發覺，漏水之原因係因二樓住戶不當 使用浴廁設備，誤將女性使用之衛生棉擲入馬桶所致，斷非如被告所誑稱之設 計不良所致。此正足以解釋為何被告屢屢主張原告康騰建設就巴黎之星設計不 良，但事實上僅有其一人主張發生漏水之理由。（11）再就證人陳神旗之證言檢視，渠等雖表示依其工作紀錄，八十五年八月間為被 告裝設冷氣時曾發覺天花板潮溼。縱證人陳神旗之言屬實，惟被告於八十五年 七月十一日點交時不但簽署點交完好無誤，並同意「裝修期間房屋損壞甲方( 即被告)自行負責乙方不負任何保固責任 (即原告康騰建設)」。因此應係被告 於點交後之裝璜期間不依正常方法使用房屋，因裝璜不當或其他原因致證人認 為天花板潮溼，是其證言更可證明被告主張房屋瑕疵非因原告康騰建設設計不 當。
（12）綜前所述，被告既已自認未依約給付原告等應付之房屋價金尾款、墊付款及土 地價金尾款。復其主張之房屋瑕疵均不存在，或已逾除斥期間，應不得對原告 康騰建設主張同時履行抗辯或抵銷，至應給付原告甲○○之土地價金尾款更無 任何理由拒付。
三、證據：提出：編號Ｅ１及Ｇ、Ｈ之房屋預定買賣契約書、編號Ｅ１及Ｇ、Ｈ之土 地預定買賣契約書、火災保險費收費收據、瓦斯配管費收據、水費收據、建造執 照、律師函、豪門機電股份有限公司請款單、巴黎之星公寓大厦八十六年區分所
有權人暨住戶第三次大會會議資料、借屋裝修協議書、驗收單、臺灣康騰建設公 設點交表、八十六年間巴黎之星住戶應繳納管理費明細表等影本各乙份、代書服 務收費明細表影本三份、客戶繳款記錄明細表影本二份、及相片七張等為證。乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利益之判決；願供擔保請准 免為假執行。
二、陳述：
（一）按因契約互負債務者，他方提出之對待給付若不完全，即非依債務之本旨為之 ，除依其情形，拒絕自己之給付，有違背誠實及信用之方法者外，在未補正前 ，非不得拒絕自己之給付，為最高法院七十五年台上字第一七四六號判決要旨 所示。又同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間；然而 ，雖非具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽 連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行之抗辯 ，則為最高法院七十四年台上字第三五五號判決要旨所示。（二）因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法 第二百六十四條第一項定有明文。又所謂未為對待給付，即他方未依債務本旨 為給付或提出給付之謂；此於債務人為不完全給付（即為瑕疵給付或加害給付 ）時亦然。就本件言，原告有左列不完全給付之情形：⑴因原告對二樓以上房 屋之屋內排水管設計錯誤，其竟設計二樓以上各戶之排水管自被告屋客廳上方 橫過，且因原告施工不當，故而於八十五年間起即發生上述排水口漏水污損被 告客廳情形，雖立即通知原告修理，惟原告迄今仍未修理妥善，致被告房屋客 廳至今仍然經常漏水造成被告之損害，此除有相片可証外，並有証人陳神旗可 資証明。⑵又因原告對屋外排水系統設計不當，故而每逢下雨，非惟浴室內之 排水口無法將窒內之水排出，且發生屋外之污水反自浴室排水口倒灌入室內、 致生被告損害之情形，經通知原告，惟未為其置理，雖經被告僱人修理，迄今 無法改善，此除有相片可資証明外，亦有証人林中嵐、王和順可資証明。⑶停 車設備不良，致升降機無法關閉，被告因而遭竊，有証人警員劉漢鳳可証。⑷ 再者，地下室一樓確實未舖柏油、很多鬆動之泥灰、一樓右側走道無花台，亦 無健康步道等，並經 鈞院勘驗明確，有勘驗筆錄可資証明，顯見原告並未依 約定施工。
（三）原告既建築及出售房屋，即應交付一無瑕疵之房屋，若其所交付之房屋有天花 板漏水，及雨水或污水自室內排水口倒灌入一樓屋內等情形，乃嚴重影響居住 及使用，均應屬重要瑕疵。蓋房屋之最基本功能即係提供人們遮風避雨之處所 ，自應適於人們居住及生活；是以房屋建好後，當不容許有漏水及雨水、污水 自排水口倒灌入屋內之情形，否則即難謂適於人類居住及生活，而應認有重大 瑕疵。就本件言，系爭房屋有前述之天花板漏水，及雨水污水自排水口處倒灌 入室內等重大瑕疵，為原告所不否認，僅主張已修理妥當，惟其此項主張並未 據其舉証証明，且迄今仍未據原告修理妥當，復有相片可資証明，並經証人陳 神旗、王和順、吳順天、何靜美証述明確。又於八十八年三月間仍有雨水、污 水自排水口倒灌之情形，亦有証人王和順可資証明。從而，徵諸前述最高法院
七十五年台上字第一七四六號判決意旨觀之可知，瑕疵既屬重要，原告又未為 補正，自不得有本件之請求，被告自得拒絕自己之給付。（四）另依最高法院七十七年四月十九日第七次民事庭會議決議可知，買受人如主張 ：「出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第三百六十條規定請求不履行之損 害賠償；或依同法第三百六十四條規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人 為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。」出賣人應負不完全給 付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百廿六條第二項規定請求 損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二 百六十四條規定之適用。亦即無論係上述何種情形，買受人均可行使同時履行 抗辯權。又最高法院六十七年台上字第二四八二號民事判決亦謂：「買受人於 付清價金前，知悉買賣標的物有權利瑕疵或有可歸責於出賣人之事由，而存在 之物之瑕疵時，亦得援用同時履行之抗辯」。從而，就本件言，被告自得主張 同時履行抗辯。
（五）按買賣標的物有瑕疵（包括公共設施之欠缺）等實體之爭執，縱在交屋後亦得 主張之，而公寓大廈管理委員會之權責，依公寓大廈管理條例之規定，僅在維 護管理該公寓大廈，並無就區分所有權人與建商間實體爭執之私權糾紛加以干 涉之權，為最高法院八十七年台上字第二五四九號民事判決所明示。就本件言 ，買賣標的物之本身有瑕疵，而其公共設施亦有欠缺，已如前述。從而，依上 述最高法院判決意旨觀之，被告自得對原告主張權利。（六）對原告所主張被告向其購買公寓房屋二戶及尚有房屋價金尾款五十七萬元、土 地價金尾款八十七萬六千元未繳之部分不爭執，惟否認原告其餘主張及其所提 出之証據為真正。
（七）建物內之排水口及建物四周與公共排水溝相連之私用排水溝，均屬原告應負責 建築，而非係政府機關應行辦理者。原告所建築之房屋、其二樓以上之排水口 有污水滲漏而出，致將被告之天花板毀損，且迄今始終在漏水中；而浴室內之 排水口，時有屋外排水溝內之水倒灌之情事，均經証人証述明確，此等瑕疵亦 均屬重大，蓋如此則房屋即不適於人居。又此均與其是否能取得建造執照與使 用執照無關，殊不能因其領有建造執照或使用執照即可謂無瑕疵而免除其民事 責任，原告此項主張亦屬無據。
（八）債權債務之主體，以締結契約之當事人為準，既一、六樓房屋及土地之出賣人 及買受人均同為原告及被告，即債權債務之主體相同，被告自得對一樓及六樓 房屋及土地均主張同時履行抗辯及抵銷權。更何況被告所購買之標的物除其本 身有瑕疵外，公共設施亦有所欠缺，依前述最高法院判決意旨觀之，縱在交屋 後，被告仍得就爭執之一樓及六樓房地主張行使同時履行抗辯權及抵銷權。又 土地與建物於房屋之買賣乃單一契約，出賣人出賣房屋時，必定連同為建築基 地之土地一併出售，否則將無人購買，另觀諸兩造間之房屋預定買賣契約書第 十一條第三項、土地預定買賣契約書第十條第三項分別載明：房屋預定買賣契 約書與土地預定契約書、兩合約有不可分之併存關係，雙方如違反任一契約約 定，視為兩契約同時違約，亦可知之。又且一、六樓房屋及土地之契約，其當 事人均為原告及被告，簽立之日期均為八十三年十一月十七日，顯見乃係本於
同一意思表示而為，即屬同一契約，即以被告主張對房屋及土地預定買賣契約 書均有同時履行抗辯權及抵銷權並無不妥，且被告於八十五年八月中旬前即已 告知原告漏水等事宜，亦據証人何靜美証述明白，徵諸前述最高法院七十四年 台上字第三五五號判決要旨所示，被告自得對房屋及土地買賣契約均主張同時 履行抗辯及抵銷。
（九）又因他方之侵權行為所受貨物之損害，如得請求以金錢賠償時，其損害賠償請 求權自屬金錢債權，此項損害賠償請求權於其請求權發生時，即應認為已屆清 償期，故賠償權利人對於賠償義務人，負有金錢債務已屆清償期者，賠償權利 人以其債務與他方之債務互相抵銷，不得謂與民法第三百三十四條所定抵銷要 件不符；最高法院卅二年抗字第二四六號著有判例。本件被告所受之前述損害 ，乃因原告之不完全給付所造成，徵諸上述最高法院判例意旨觀之，被告自得 主張抵銷。又買賣因物有瑕疵，出賣人依規定應負擔保之責者，買受人得解除 契約或請求減少其價金，民法第三百五十九條定有明文。本件買賣因物有瑕疵 、且係原告應負擔保責任者，被告自得依上述法律規定請求損害賠償、減少價 金並據以主張抵銷，謹將其金額分述如後：
茡⑴瑕疵給付部分：
数①因車庫停車設備不良，致竊賊於八十六年七月廿二日潛入地下車庫，竊走被 告自用小客車內之：
𤄽賀寶芙公司細胞營養品六盒，價值一萬九千六百零二元，此有訂購單可資証明。 㵂護膚保養品二套，價值八千零十四元，此有訂購單可資証明。 加農牌照相機一架，價值一萬二千元，此有達新照相館証明書可資証明。 寭自用轎車鎖修理費三千八百元，此有利泰汽車商行免用統一發票收據可資証明。 本項金額合計四萬三千四百一十六元。
擆②地下室停車設備及地面改善：
𤄽預鑄Ｕ型溝綉米，三萬八千八百五十元。
㵂土方棄運三台六千三百元。
柏油舖設一式八萬元。
寭營業稅及金電配管工資九千八百五十八元。
本項金額合計十三萬五千零八元，此有詠祥公司估價單可資証明。 仸③消防改善工程：
𤄽出口燈、日光燈型二具，一千六百元。
㵂緊急照明燈十三具，六千五百元。
避難梯燈一具八百元。
寭受信總機故障查修工資五百元。
𣊐原液槽指示計更新三百元。
𩿵標示燈燈泡更新一百元。
𡟜泡沬原液灌裝工資六千元。
本項金額合計一萬五千八百元，此有新唯詳消防安全設備有限公司估價單可 資証明。
𢩮④因原告施工不當，致二樓排水口漏水、污損被告客廳，以及屋外排水系統設
計不當、致發生屋外之水自浴室地面排水口倒灌入室內，此均致生被告損害 ，經通知原告後，原告迄未修理、被告為此支出修理費五萬七千三百元，此 有大益衛生企業社免用統一發票收據三紙可資証明。 画此部分金額合計為廿五萬一千五百二十四元。 涛⑵減少價金部分：
被告購買之一樓，房地總價為八百六十九萬元，惟因有地板龜裂、天花板嚴重 漏水、浴室污水倒灌，及地下停車場、機械式車位施工品質不良，有偷工減料 情事等因素，其現值為七百四十萬元，因而致價值減少一百廿九萬元，此有六 百甲房屋仲介股份有限公司估價報告可資証明。是減少價金部分金額為一百廿 九萬元。
𪲘 綜上所述，瑕疵給付及減少價金兩者合計，應抵銷之金額為一百五十四萬一千五 百廿四元。
（十）綜上所述，前述房屋買賣契約乃雙務契約，原告未依約先履行修補之義務，竟 為本件之請求、顯有不合，原告既未有為完全給付之情形，則依民法第二百六 十四條第一項規定，被告自得主張於原告將前述瑕疵修補妥善前拒絕自己之給 付。又因原告之瑕疵給付，致被告受有損害及標的物價值減少，就此等金額被 告並依民法第三百卅四條規定主張抵銷。是原告之訴並無理由，三、証據：提出相片廿一幀、收據影本四紙、估價單影本二紙、訂購單影本二紙、達 新照相館証明書影本一紙、估價報告影本一紙。並聲請傳喚証人陳神旗、林中嵐 、劉漢鳳、王和順、吳順天、何靜美為証。
丙、本院依聲請履勘現場，並依兩造合意之鑑定機關囑託鑑定，惟被告因鑑定費過高 未繳鑑定費而未鑑定。
理 由
一、原告主張：被告於八十三年間，向原告康騰建設購買公寓房屋二戶，另向原告甲 ○○購買該二戶房屋之土地持分面積，該二戶公寓房屋位於建物「巴黎之星」中 ，其編號分別為1E及6(G+H)等三單位，門牌編號分別為桃園市○○○街五一號一 樓及六樓之六，座落於地號桃園市○路段二六九二、二六九三及二六九四等三筆 土地上。惟被告尚有房屋價金尾款共五十七萬四千元，土地價金尾款共八十七萬 六千元，未依約分向原告康騰建設及甲○○給付。此外，系爭房屋之稅捐負擔等 相關費用尚有七萬九千零二元係由原告康騰建設墊付，被告亦未清償，為此請求 被告給付上開價金及代墊款等情，並提出編號Ｅ１及Ｇ、Ｈ之房屋預定買賣契約 書、編號Ｅ１及Ｇ、Ｈ之土地預定買賣契約書、火災保險費收費收據、瓦斯配管 費收據、水費收據等影本各乙份及客戶繳款記錄明細表影本二份、代書服務收費 明細表影本三份等為證。被告則以：向原告所購之系爭房屋及土地，固尚欠如原 告所述之尾款（不含七萬九千零二元之代墊款），惟系爭不動產①因車庫停車設 備不良，致竊賊於八十六年七月廿二日潛入地下車庫，竊走被告自用小客車內物 品及車輛受損，合計損失四萬三千四百一十六元。②地下室停車設備及地面瑕疵 ：修補費用合計十三萬五千零八元。③消防瑕疵之改善工程：合計一萬五千八百 元。④因原告施工不當，致二樓排水口漏水、污損被告客廳，以及屋外排水系統 設計不當、致發生屋外之水自浴室地面排水口倒灌入室內，致被告損害，支出修
理費五萬七千三百元。以上瑕疵總計為廿五萬一千五百二十四元。又被告購買之 一樓，房地總價為八百六十九萬元，惟因有地板龜裂、天花板嚴重漏水、浴室污 水倒灌，及地下停車場、機械式車位施工品質不良，有偷工減料情事等因素，其 現值為七百四十萬元，因而致價值減少一百廿九萬元，是減少價金部分金額為一 百廿九萬元。綜上所述，瑕疵給付及減少價金兩者合計，應抵銷之金額為一百五 十四萬一千五百廿四元。爰依同時履行抗辯、不完全給付之賠償、抵銷及減少價 金規定提出抗辯，原告請求被告給付尾款，顯無理由云云，拒絕原告之請求，並 提出提出相片廿一幀、收據影本四紙、估價單影本二紙、訂購單影本二紙、達新 照相館証明書影本一紙、估價報告影本一紙等為證。二、經查：原告主張被告向其購買系爭房屋及土地，尚欠房屋尾款（未含稅捐及其他 規費）五十七萬四千元、土地尾款八十七萬六千元等事實，為兩造所不爭執，復 有編號Ｅ１及Ｇ、Ｈ之房屋預定買賣契約書、編號Ｅ１及Ｇ、Ｈ之土地預定買賣 契約書等影本各一份及客戶繳款記錄明細表影本二份卷內可據，足信實情；又系 爭房屋約在八十五年八月交付乙情，業經兩造供明在案，原告稱：「八十五年八 月間交付房屋。」被告稱：「被告是當時住進去了。」（均參八十七年十月七日 之言詞辯論筆錄）復參卷內之借屋裝修協議書：「甲方（指被告）已於八十五年 七月十一日房屋（指系爭建物六樓Ｇ、Ｈ兩戶）驗收完畢，甲方點交無誤後正式 交屋不得因任何工程瑕疵要求不履行契約，裝修期間房屋損壞甲方自行負責乙方 不負保固責任，乙方同意甲方自願僅借用此屋裝條．．。」及卷內被告書立之「 本人乙○○購置國聖一街５１號及５１號六Ｆ－６兩間房子，現已檢視驗收完畢 ，除５１號需裝臉盆式蓮蓬頭外，其餘設備都已齊全無誤。」以及房屋預定買賣 契約書第第九條第二、三款約定：「二、甲方取得『交屋證明書』之日起三日內 應會同乙方現場點交房地，逾期視為已點交。三、甲方同意自乙方通知交屋之日 起七日內，不論是否欲行遷入，均願辦妥一切點交房地手續，逾期辦理時，乙方 不負房地保管責任，嗣點交房地發現毀損概由甲方自行修理。」等得以佐證，堪 信系爭房屋最遲於八十五年八月間已完成交屋，被告雖事後辯稱系爭房屋有瑕疵 ，未交屋云云，並不可採；既已交屋尾款自應依契約給付，惟被告以系爭房屋① 因車庫停車設備不良，致竊賊於八十六年七月廿二日潛入地下車庫，竊走被告自 用小客車內物品及車輛受損，合計損失四萬三千四百一十六元。②地下室停車設 備及地面瑕疵：修補費用合計十三萬五千零八元。③消防設備瑕疵之改善工程： 合計一萬五千八百元。④因原告施工不當，致二樓排水口漏水、污損被告客廳， 以及屋外排水系統設計不當、致發生屋外之水自浴室地面排水口倒灌入室內，致 生被告損害，支出修理費五萬七千三百元。以上瑕疵總計為廿五萬一千五百二十 四元。又被告購買之一樓，房地總價為八百六十九萬元，惟因有地板龜裂、天花 板嚴重漏水、浴室污水倒灌，及地下停車場、機械式車位施工品質不良，有偷工 減料情事等因素，其現值為七百四十萬元，因而致價值減少一百廿九萬元，是減 少價金部分金額為一百廿九萬元等理由，主張此等瑕疵修復前，拒絕給付前開價 金。惟民法第二百六十四條固規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對 待給付前，得拒絕自己之給付。」為同時履行抗辯之依據，此「所謂同時履行之 抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生
，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發 生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能 發生同時履行之抗辯。」（最高法院五十九年台上字第八五○號判例參照）而出 賣人對買受人所負物之瑕疵擔保責任之債務，與買受人對出賣人所負之價金給付 債務，並非具有對價之關係，買受人自不得以出賣人因買賣標的物之瑕疵，對買 受人負有債務，而行使同時履行之抗辯。（台灣高等法院八十三年度上字第一六 六一號判決參照）據此，被告以不具對價關係之瑕疵擔保權利與價金給付請求權 為前開同時履行抗辯主張，並非有理，不予准許。三、第查：被告另依不完全給付規定為權利之主張，依最高法院七十七年四月十九日 七十七年度第七次民事庭會決議固稱：「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔 保責任之瑕疵，而其瑕疵係其契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所 致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責 任」，惟就有關物之瑕疵擔保責任與不完全給付在適用上二者之關連性如何？該 決議並未說明。按不完全給付與物之瑕疵擔保責任之交集問題，學說及實務看法 分岐。但物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成 要件及規範功能各不相同，例如時效期間與除斥期間、法定解除權之行使與一般 解除權行使之催告、瑕疵之檢查與通知．．．而此種不同有其特殊立法目的，因 之在買賣標的物之瑕疵部分，如不依據瑕疵擔保責任行使權利，則契約在成立後 標的物發生瑕疵情形下，買受人均依不完全給付債務不履行之規定行使權利時， 瑕疵擔保責任將成具文，因之由民法體系言，買賣標的物有瑕疵而同時構成不完 全給付之情形，在不完全給付中有關固有瑕疵之擔保責任部分應適用民法有關買 賣瑕疵擔保責任之規定，因而物之瑕疵所引起之不完全給付，在權利行使上仍應 受瑕疵擔保責任規定之限制。故被告就前揭瑕疵同時主張依不完全給付及民法第 三百五十九條減少價金之際，就減少價金之抗辯部分，仍有民法第三百六十五條 除斥期間之適用，就損害賠償之主張部分，仍應適用民法第三百六十條規定，合 先說明。
四、本件系爭房屋關於一樓天花板及停車場部分，確有瑕疵，業經證人陳神旗、吳順 天、何靜美到庭證實，證人陳神旗證稱：「．．去裝冷氣．．我去裝冷氣時，在 天花板已很溼了，我是八十五年八月初去裝冷氣．．我只裝冷氣，並未注意其他 事．．。」（參八十八年三月一日言詞辯論筆錄），證人吳順天證稱：「．．洗 手間之排水管時常會湧出來，最近也常有這些現象，八十六年間就有這些現象。 」（參八十八年三月二十二日言詞辯論筆錄），證人王和順證稱：「．．水管不 通，是大樓共用之排水管不通，一直冒水出來．．因為是Ｕ字型無法通，所以我 改管．．一般配管一樓應為獨立管，正常配管是水管在排水溝上方，本件正好相 反，冷氣漏水是無法判斷原因，要等到實際漏水時才能知道原因。」（參八十八 年三月二十二日言詞辯論筆錄），證人何靜美證稱：「八十五年八月中旬以前交 屋後，我們準備搬進去打掃時發現天花板漏水，我以為是冷氣問題，我通知電氣 行，但電氣行稱不是冷氣的問題，我又通知建設公司，公司周小姐派員來換天花 板，但還是未改善，且換天花板二次。」（參八十九年二月二十三日言詞辯論筆 錄）並經本院履勘亦發現系爭一樓天花有濕漬及停車場地板凹凸不平、有積水等
情無訛，惟該等瑕疵均係現況之結果，但導致瑕疵之原因如何？是否屬可歸責原 告之事由所致？仍有爭議。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任。民事訴訟法第二百七十七條定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供 法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相 當之證明，自無從認定其主張為真正。本件依同前之借屋裝修協議書：「甲方（ 指被告）已於八十五年七月十一日房屋（指系爭建物六樓Ｇ、Ｈ兩戶）驗收完畢 ，甲方點交無誤後正式交屋不得因任何工程瑕疵要求不履行契約，裝修期間房屋 損壞甲方自行負責乙方不負保固責任，乙方同意甲方自願僅借用此屋裝條．．。 」及被告書立之「本人乙○○購置國聖一街５１號及５１號六Ｆ－６兩間房子， 現已檢視驗收完畢，除５１號需裝臉盆式蓮蓬頭外，其餘設備都已齊全無誤。」 等以觀，被告於交屋時，除臉盆式蓮蓬頭外，並未主張系爭房屋有瑕疵，其事後 發現有原告應負物之瑕疵擔保責任，為原告所否認，故依前規定，被告就系爭房 屋有瑕疵之主張，應舉證以實其說，惟被告以鑑定費過鉅，未能付諸鑑定，則上 開瑕疵之結果是否為可歸責原告之事由所生，即不得考，被告以現存之瑕疵，即 謂原告應負瑕疵擔保責任，尚乏依據，無以採信。再者，被告以停車場之設計不 良，致置放車內之前揭物品被竊及車輛受損，亦主張該等損害應由原告負擔云云 ，惟未能舉證證實該失竊與原告之設計有何因果關係，逕以失竊損失，即謂車庫 設計不良，倒果為因，尚欠允當，自不足採。
五、被告又依侵權行為主張賠償，依前說明，物之瑕疵損害賠償部分，債篇買賣中已 有特別規定，就特別規定之要件，自應優先適用，故被告應依民法第三百六十條 規定，就買賣標的物缺少出賣人所「保證」之品質或出賣人「故意」不告知瑕疵 等要件為證明，惟遍查全卷，並無相關證據得以證實，故此部分之主張，亦無可 取。遑論被告亦乏就侵權行為之相關要件為證明，益非可信。六、又民法債編施行法（簡稱施行法）第一條後段：修正施行前發生之債，除本施行 法有特別規定外，不適用修正施行後之規定。本件買賣契約係成立於八十三年十 一月十七日，有前開買賣契約在卷可稽，訴訟繫屬中，民法第三百六十五條第一 項已作修正，依施行法第一條規定，本件仍應適用修正前之規定，修正前民法第 三百六十五條第一項規定，因買賣標的物有瑕疵之減少價金為形成權之一種，所 定六個月之存續期間係屬除斥期間，自買賣標的物交付於買受人後六個月間不行 使而消滅，不得任意延長之，而現行施行法第四條亦同此意旨。本件原告至遲已 於八十五年八月間交付系爭房屋，已如前述，被告於八十七年四月三十日始遞狀 為減少價金之意思表示，顯已逾越六個月之除斥期間，則被告請求減少價金之權 利已因除斥期間之經過而消滅，被告仍據以為主張，於法未合，此部分之辯解， 即乏依據。此外，被告主張上揭房地價值落差一百二十九萬元部分，該房地產價 值跌落之因素很多，尤其整個社會大環境及經濟狀況之變化，亦影響房地產之價 值起落，故被告以系爭房屋之現有瑕疵，直謂該瑕疵造成房地價滑落，並主張以 該差價為減少價金之數額，於法無據，且已逾前述除斥期間，自難准許。七、綜前所述，被告如前主張或因除斥期間經過而消滅、或未負舉證責任未能證實權 利之存在，故其以抵銷為抗辯，即失所據，要非有理。八、未查：被告尚積欠原告康謄建設系爭房屋之尾款五十七萬四千元、原告甲○○八
十七萬六千元等情，業如前述，並無疑義；惟就原告代墊之七萬九千零二元部分 ，被告否認，惟該墊款部分，被告曾自認：「對買賣系爭房屋及起訴狀所載尾款 部分均無爭議，包括稅捐及必要費用亦無意見。」（參八十九年四月五日言詞辯 論筆錄），被告供述不一，然該墊款是否為必要之支出且為被告所應負擔，即為 關鍵，依兩造簽訂之房屋預定買賣契約書第六條約定：「一、辦理所有權移轉登 記、抵押權設定登記應納之印花稅、登記規費、契稅、監證費、貨款保險費、代 書費及必要雜費等由甲方（即本件被告）負擔．．。二、乙方（即本件原告康騰 建設）應負責辦理水電申請手續．．甲方應使用執照核發後按乙方通知期限內預 繳水電費新台幣一千元，俟交屋時以多退少補方式結清。．．三、甲方委託乙方 向瓦斯公司申請自來瓦斯，如經受理，有所需聲請、設計及施工等一切費用，由 甲方負擔。」又土地預定買賣契約書第六條約定：「一、辦理所有權移轉登記、 抵押權設定登記應納之印花稅、登記規費、貸款保險費、代書費及必要雜費等由 甲方負擔，於理產權登記前在乙方通知期限內預先繳付，俟交屋時以多退少補方 式結清。」堪信被告授權原告代墊相關之費用，該代墊款應由被告負擔，本件代 墊之七萬九千零二元，揆諸卷內之支出項目，包括代書費、土地與建物登記規費 、契梲、監證費、印花稅、火險費、瓦斯配管費．．等，有火災保險費收費收據 、瓦斯配管費收據、水費收據等影本各一份及代書服務收費明細表影本三份附卷 可稽，並非無據，而該等費用係被告授權原告代墊及必要之支出費用，故原告康 謄建設請求被告給付該代墊款，即屬有理。從而原告依買賣契約，請求被告給付 原告康騰建設六十五萬三千零二元、給付原告甲○○八十七萬六千元，及均自起 訴狀繕本送達翌日即八十六年十一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息，為有理由，應予准許。
九、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌 定相當之擔保金額予以宣告。
十、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據、聲請之證人，均毋庸再 予審酌，附此敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條、判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 一 日 臺灣桃園地方法院民事第二庭
~B法 官 周祖民
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 三 月 一 日~B書 記 官 劉飛龍
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網