給付違約金
臺灣士林地方法院(民事),訴字,103年度,979號
SLDV,103,訴,979,20150414,2

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第979號
原　　　告　柯淑莉　
訴訟代理人　許永霖　
被　　　告　威丞實業有限公司
法定代理人　呂依庭　
訴訟代理人　李鴻昱　
上列當事人間給付違約金事件，本院於民國104 年3 月24日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍萬貳仟陸佰叁拾伍元，及自民國一○三年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三十分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣伍萬貳仟陸佰叁拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國99年3 月12日向被告購買「南京金鑽」第B2棟第 3 樓1 戶及坐落地下2 層19號機械汽車停車位1 個，約定房 屋買賣總價為新臺幣（下同）399 萬元（此金額包括汽車停 車位價款40萬元，另含營業稅在內），兩造並簽訂「南京金 鑽」房屋預定買賣契約書（下稱：系爭房屋預售契約）；原 告於同日另向訴外人即時任被告負責人之陳麗玲購買前開房 屋及汽車停車位所配賦坐落臺北市○○區○○段0 ○段00地 號土地之應有部分，約定土地買賣總價為931 萬元（此金額 包括汽車停車位價款95萬元），雙方並簽立「南京金鑽」土 地預定買賣契約書（下稱：系爭買地契約）。依系爭房屋預 售契約第10條第1 項約定：「賣方（即被告）自99年1 月30 日起算600 個日曆天以內應完成主建物、附屬建物及使用執 照所定之必要設施，雙方並同意以領取使用執照日期為完工 日期。被告如逾期完工，每逾期1 日，應按買方（即原告） 依本約已繳之房屋價款依單利萬分之五計算違約金予原告」 等語，被告應自99年1 月30日起算600 個日曆天即100 年9 月22日前取得使用執照。嗣原告於102 年3 月間接獲被告通 知，將於同月20日在土地銀行信義分行辦理貸款對保，因原 告不辦理貸款，遂於102 年3 月20日繳納1064萬元予被告， 其中319 萬元為房屋款，另745 萬元為土地款。惟被告卻遲 至103 年1 月8 日始取得使用執照，顯屬逾期完工。爰依系 爭房屋預售契約第10條第1 項約定，請求被告給付自102 年



3 月20日起至103 年1 月8 日止，共計294 日，以每日違約 金5320元（00000000*0.0005 ＝5320）計算，共計156 萬40 80元（5320*294＝0000000 ）之違約金及法定遲延利息等語 。
㈡訴之聲明：
⒈被告應給付原告156 萬4080元及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
㈢對於被告抗辯之陳述：
⒈被告雖辯稱因建築線誤差之停工期間（99年1 月30日起至10 0 年2 月21日放樣勘驗同意備查日止），依系爭房屋預售契 約第10條第1 項第3 款屬於因政令限制發生，應扣除上開停 工期間云云。然依同條第1 項之記載，可知兩造簽訂系爭房 屋預售契約之99年3 月12日，被告早已開工，被告臨訟始辯 稱自99年1 月30日開始停工，顯不可採。被告既簽立系爭房 屋預售契約，足見已同意接受自99年1 月30日起算600 個日 曆天即100 年9 月22日前取得使用執照之條件。況依臺北市 建築管理自治條例第19條第1 項第1 款規定，起造人應在建 築執照核准前或動工前會同相關單位確認道路中心樁位置， 系爭房屋預售契約之建築執照（98建0139號）於98年3 月23 日核發，被告應於98年11月23日前完成地籍圖套繪，被告卻 遲至99年4 月間始由其工地主任即訴外人楊俊明行文給臺北 市政府土地開發總隊，有嚴重之疏失，自不能據此主張上情 屬於法令限制以致停工。又參酌被告在另案臺灣臺北地方法 院100 年度建字第350 號給付工程款事件中提起反訴向承攬 廠商即訴外人德庚營造有限公司（下稱：德庚公司）請求逾 期違約金，主張已依約付清各期工程款，並於100 年5 月18 日與德庚公司代表即訴外人連振毅辦理結算，如該段期間有 被告所稱因道路中心樁誤差，遭臺北市建築管理處要求停工 之情，被告怎可能又付款給承攬廠商德庚公司，又對德庚公 司求償工程逾期之違約金，甚至於被告所稱99年1 月30日至 100 年2 月21日停工期間，與德庚公司簽訂承攬合約，明訂 施工進度及完成期限。再參酌本院100 年度易字第157 號刑 事判決中認定被告與訴外人即永碁營造股份有限公司（下稱 ：永碁公司）於99年1 月14日簽立「威丞內湖南京金鑽集合 住宅新建工程」契約、於98年9 月20日與訴外人信助營造有 限公司（下稱：信助公司）簽立委辦契約書（南京金鑽集合 住宅新建工程之第一階段工程），合約期間係自98年9 月20 日延續至100 年5 月18日止，也未見被告將上開道路中心樁 誤差而停工問題列入合約之內容。被告迄未提出因建築線誤



差而遭停工之公文，復未向臺北市政府請求國家賠償，不容 以被告之嚴重疏失作為藉口，故被告辯稱依系爭爭房屋預售 契約第10條第1 項第3 款約定，應扣除因建築線誤差之停工 期間（99年1 月30日起至100 年2 月21日止）云云，自不足 採。
⒉被告又辯稱因不良份子阻擾之停工期間（自100 年5 月18日 起至101 年9 月10日即臺灣板橋〈現更名為新北，下同〉地 方法院檢察署以100 年度偵字第33169 號、101 年度偵字第 146 號、1732號起訴書提起公訴日止），依系爭房屋預售契 約第10條第1 項第3 款約定屬於人禍發生，應扣除上開停工 期間云云。經查，被告在另案本院101 年度訴字第1221號返 還價金等事件中，從未提及施工有遭不良份子阻擾之內容。 次查，依本院101 年度婚字第159 號民事判決內容，可知陳 麗玲前為被告之總經理即本件被告訴訟代理人李鴻昱之妻， 曾委託被告所指遭起訴之訴外人華幸國，進入南京金鑽集合 住宅工地，則被告所稱之不良份子應與被告熟識，自不可任 由該不良份子恐嚇而停工達數百日。再查，依本院101 年度 訴字第1025號給付貨款事件判決之內容，可知被告與訴外人 友德鋼鐵有限公司（下稱：友德公司）於100 年3 月14日及 100 年8 月15日曾簽訂數百噸之鋼筋買賣合約，如被告當時 確有遭不良份子阻擾而停工之情，被告怎可能又訂購大量之 鋼筋。故被告辯稱施工遭不良份子阻擾而被迫停工，難信為 真。縱參酌另案臺灣新北地方法院102 度簡字第5649號刑事 判決所引證人章守恆於警詢時證述「訴外人蔡敬禹於100 年 6 月14日帶領一群人到工地，喝令工人停工，該工地因此停 工，迄至100 年6 月22日開工」等語，則被告依系爭爭房屋 預售契約第10條第1 項第3 款約定，可扣除遭不良份子阻擾 停工至多9 日，被告所稱遭不良份子阻擾而停工期間超過上 開日數部分，顯不可採。
⒊被告另辯稱102 年1 月8 日提出使用執照之申請後，電力、 電信、瓦斯、污水、自來水管線等公用事業單位（下合稱： 五大公用事業）之作業及竣工備查期間（以五大公用事業最 早向臺北市新建工程處申請挖掘許可之日102 年2 月18日起 至污排水設備經臺北市政府工務局衛生下水道工程處同意竣 工備查之102 年12月6 日止），依系爭房屋預售契約第10條 第2 項約定，上開作業及竣工備查期間應予扣除云云。然查 ，申請使用執照之作業時間，依臺北市政府建築管理處之作 業流程，僅需28日，被告於102 年1 月8 日送件申請使用執 照後，旋於同月17日遭退件，足證被告送件之手續並未具備 。至於爭房屋預售契約第10條第2 項約定：「外水、外電、



電信、瓦斯等配管及埋設工程，其接通日期悉依各該公用事 業單位之作業和程序而定，不為本條完工期限之認定基準」 等語，應是指外水、外電、電信、瓦斯由被告施工將管線接 到原告屋內總開關而言，並非被告所稱五大公用事業施作及 竣工備查期間，自不容被告扣除上開期間而辯稱不負逾期完 工之責。
⒋原告雖分別與被告簽訂系爭房屋預售契約，以及與陳麗玲簽 訂系爭買地契約，但該2 份契約彼此具有不可分之關係，此 可從系爭房屋預售契約第24條第1 款約定：「本約房屋之基 地由原告向陳麗玲女士價購，且本契約與原告與陳麗玲所簽 訂系爭買地契約具有不可分之連帶關係，兩件契約互相關連 ，一方對任何一方契約違約時，視為兩契約全部違約，對任 何一契約之解除，效力均及於兩契約全部。」及系爭買地契 約第12條第1 款約定：「本約土地上之房屋由原告向被告價 購，且本契約與原告與被告簽訂系爭房屋預售契約具有不可 分之連帶關係，兩件契約互相關連，一方對任何一方契約違 約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均 及於兩契約全部。」看出。至於被告雖將原告應繳納之房屋 及土地款分開計算，但卻同時由被告收取並開立房屋款、土 地款買賣發票，且原告只要其中一項未繳，即遭被告當作違 約罰則處理，則被告自應與原告享同樣之權利義務。另從系 爭買地契約第3 條約定之土地買賣總價931 萬元，但該契約 附件㈠付款辦法表中卻記載房屋買賣總價931 萬元，可知兩 造均認知上開2 份契約為同一份合約。故原告於102 年3 月 20日繳納之1064萬元，雖其中319 萬元為房屋款，另745 萬 元為土地款，然於原告請求被告給付本件逾期完工之違約金 時，仍得以1064萬元依每逾期1 日按單利萬分之五計算。二、被告則以：
㈠兩造簽訂之系爭房屋預售契約第10條第1 項固約定被告自99 年1 月30日起算600 日曆天以內應完成主建物、附屬建物及 使用執照所定之必要設施，並同意以領取使用執照日期為完 工日期，然同項第3 款亦約定：如有下列情形之一或因該情 形致不能如期完工時，被告對其遲延或影響期間不負遲延竣 工之責：「如因政令限制、變更或天災、人禍、戰亂、罷工 、抗爭、鄰房建損或其他非被告能力所能抗拒之情事發生時 ，其影響期間應予扣除之。」；同條第2 項亦約定：「外水 、外電、電信、瓦斯等配管及埋設工程，其接通日期悉依各 該公用事業單位之作業和程序而定，不為本條完工期限之認 定基準」等語。因被告自99年1 月30日開工後有如後述之期 間應予扣除，被告已提前於103 年1 月8 日領取使用執照（



即完工），並無原告所指逾期完工之情事：
⒈建築線誤差之停工：被告於98年12月申請開工後，拆除計畫 道路上之建築物，因建築周圍都市計畫樁已遺失，於99年4 月7 日向臺北市政府都市發展局申請都市計畫樁補設，經臺 北市政府地政處土地開發總隊、臺北市建築管理處會勘，發 現道路中心樁與鑑界線所立路心誤差27公分，無法放樣勘驗 核准以致停工。經臺北市政府於99年7 月26日召集相關單位 開會決議臺北市○○區○○段0 ○段00地號土地北側之地籍 線與都市計畫樁確實不符，應重新彙辦。嗣由臺北市建築管 理處於99年11月25日函覆臺北市市議員李彥秀居間協調以地 籍分割線為依據修改路中心樁並報呈市長核准。臺北市政府 地政處土地開發總隊100 年1 月7 日函覆內湖區潭美段4 小 段20、20-1、25等3 筆土地無須再行辦理逕為分割。臺北市 政府都市發展局100 年1 月11日函被告表示有關98建字0139 號建造執照報備乙案，因本案尚未完成更正都市計畫樁位及 釐正土地使用分區之法定程序，請更正後再由本市建築管理 處予以協處，始於100 年2 月21日由市長核准申報放樣後開 始施工，則被告自99年1 月30日起至100 年2 月21日止因政 府法令限制而停工，屬不可歸責於被告之事由。 ⒉不良份子阻擾而停工：被告施工期間之100 年5 月18日、5 月19日，分遭不良份子前往南京金鑽集合住宅工地恐嚇並阻 擾工程之進行，100 年6 月14日又再次至工地喝令水電工程 包商及鋼筋工程包商離開工地不准施工，此種情形持續發生 ，經被告報警偵辦，雖相關嫌犯於100 年12月9 日經法院收 押，但仍遭未收押之其餘同夥持續恐嚇，嗣於101 年9 月10 日臺灣新北地方法院檢察署以100 年度偵字第33169 號、 101 年度偵字第146 號、1732號提起公訴後，被告始得繼續 施工，上開100 年5 月18日起至101 年9 月10日止，係遭不 良份子阻擾而停工期間，亦屬不可歸責於被告之事由。 ⒊五大公用事業作業及竣工備查期間：被告於102 年1 月8 日 向臺北市政府都市發展局提出使用執照之申請後，五大公用 事業最早於102 年2 月18日向臺北市新建工程處申請挖路許 可以施作外管埋設，於102 年7 月24日經核准始得施作，嗣 污排水設備經臺北市政府工務局衛生下水道工程處同意竣工 備查日期為102 年12月6 日，上開102 年2 月18日起至102 年12月6 日止，為五大公用事業作業所需期間，依系爭契約 第10條第2 項之約定，不能作為完工期限之認定標準，自應 予以扣除。
㈡又依系爭房屋預售契約第10條第1 項第1 款約定：「原告未 依約按時繳清本約應付之各期房地買賣價款，及因逾期付款



應納之滯納金，或其他應由原告負擔之費用，致不能如期完 工時，被告對其遲延或影響期間不負遲延竣工之責。」縱令 被告有逾期完工情事，因原告於第24期（工程進度為取得使 用執照），原告應於103 年1 月16日前繳納土地款3 萬元、 房屋款1 萬元，惟原告於103 年1 月21日始匯款，已逾期5 日，被告就前開逾期完工情事，亦不負遲延竣工之責。故原 告依系爭房屋預售契約第10條第1 項約定，請求被告給付違 約金，亦無理由。
㈢原告係與被告簽訂系爭房屋預售契約，另與陳麗玲簽訂系爭 買地契約，該2 份契約所指具有不可分之關係，是指契約之 簽立及違約部分，如被告有延遲完工的話，房屋部分可請求 被告賠償，土地部分是跟簽約的陳麗玲個人請求賠償等語置 辯。
㈣答辯聲明：
⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、整理兩造不爭執之事實：
㈠原告於99年3 月12日向被告購買「南京金鑽」第B2棟第3 樓 1 戶及坐落地下2 層19號機械汽車停車位1 個，約定房屋買 賣總價為399 萬元（此金額包括汽車停車位價款40萬元，另 含營業稅在內），兩造並簽立「南京金鑽」房屋預定買賣契 約書（即系爭房屋預售契約）；原告於同日另向時任被告負 責人之陳麗玲購買前開房屋及汽車停車位所配賦坐落臺北市 ○○區○○段0 ○段00地號土地之應有部分，約定土地買賣 總價為931 萬元（此金額包括汽車停車位價款95萬元），雙 方並簽立「南京金鑽」土地預定買賣契約書（即系爭買地契 約）。依系爭房屋預售契約及買地契約之付款辦法表，原告 應依約給付訂金、簽約金、開工款，並按工程進度分24期給 付款項、金融貸款及交屋款，業據原告提出上開2 份契約影 本為佐（卷一第8 至26頁、卷二第35至47頁）。 ㈡系爭房屋預售契約第10條開工及完工期限： 第1 項：「本房屋建築工程於簽訂本約時已開工，賣方（即 被告）自99年1 月30日起算600 個日曆天以內應完成主建物 、附屬建物及使用執照所定之必要設施，雙方並同意以領取 使用執照日期為完工日期。‧‧賣方如逾期完工，每逾期1 日，賣方應按買方（即原告）依本約已繳之房屋價款依單利 萬分之五計算違約金予買方。如有下列情形之一或因該情形 致不能如期完工時，賣方對其遲延或影響期間不負遲延竣工 之責：㈢因政令限制、變更或天災、人禍、戰亂、罷工、抗 爭、鄰房建損或其他非賣方能力所能抗拒之情事發生時，其



影響期間應予扣除之。」
第2 項：「外水、外電、電信、瓦斯等配管及埋設工程，其 接通日期悉依各該公用事業單位之作業和程序而定，不為本 條完工期限之認定基準。」
㈢兩造均同意如無其他應扣除之期間，系爭房屋預售契約第10 條第1 項約定，被告自99年1 月30日起算600 個日曆天以內 完工（領取使用執照），係指被告至遲應於100 年9 月22日 前取得使用執照（卷一第110 頁背面）。
㈣被告為興建南京金鑽集合住宅，領有臺北市政府都市發展局 98年3 月23日核發98建字0139號建築執照（卷一第184 頁） ，申請建築放樣之過程，業據被告提出相關之申請書、會議 記錄及函文影本為佐：
⒈被告之工地主任楊俊明以位於臺北市內湖區潭美段4 小段20 、20-1、25、47等4 筆土地申請建築，周圍都市計畫樁業已 遺失為由，於99年4 月7 日向臺北市政府都市發展局提出都 市計畫樁補設申請書（卷一第117 頁）。
⒉臺北市政府99年7 月26日函檢送○○區○○段0 ○段00地號 地籍線與都市計畫樁位會議記錄（卷一第133 頁）。 ⒊臺北市建築管理處99年11月25日發函臺北市政府地政處土地 開發總隊：「有關98建字0139號建照工程涉及建築線與地界 線未重合乙案，據陳情人表示略以：‧‧經李彥秀議員協調 以地籍分割線為依據修改路中心樁並報呈市長核准‧‧修改 樁位程序須公告1 個月，約需耗時兩個多月，煩請李議員協 調市府都發局建築管理處同意申請放樣勘驗‧‧。請惠予提 供報核之相關資料，俾便據以協助辦理勘驗事宜」（卷一第 118 頁）。
⒋臺北市建築管理處99年12月6 日函覆被告略以：「有關98建 字0139號建照工程涉及建築線與地界線未重合已向土地開發 總隊處理中，申請先行申報放樣勘驗乙案，本處99年11月25 日北市都建施字第00000000000 號函請臺北市政府地政處土 地開發總隊提供報核之相關資料，俾便據以協助辦理勘驗事 宜在案。俟該總隊提供相關資料及貴公司辦理基地內現有巷 道施工期間需要暫時封閉計畫、施工計畫等完成後本處將儘 速協助放樣勘驗事宜」（卷一第134 頁）。
⒌臺北市政府地政處土地開發總隊100 年1 月7 日函覆楊俊明 、臺北市政府都市發展局及該局建築管理科略以：「本案本 府都市發展局於100 年1 月5 日實地指告相關都市計畫樁位 ，經本總隊實地檢測，臺北市○○區○○段0 ○段00○0000 ○00○0 ○地號土地無須再行辦理逕為分割」（卷一第119 頁）。




⒍臺北市政府都市發展局100 年1 月11日函覆被告：「有關98 建字0139號建造執照報備乙案，因本案尚未完成更正都市計 畫樁位及釐正土地使用分區之法定程序，請更正後再由本市 建築管理處予以協處」（卷一第120 頁）。
⒎臺北市政府都市發展局100 年3 月9 日函覆日盛國際商業銀 行股份有限公司略以：「貴公司承造98建字0139號建照工程 （本市○○區○○路000 巷0 號〈潭美段0 小段00地號〉） 100 年2 月21日申請放樣勘驗乙案，同意備查（卷一第131 、132 頁）。
㈤臺灣新北地方法院檢察署100 年度偵字第33169 號、101 年 度偵字第146 號、1732號起訴書內容（卷一第122 至126 頁 ）。
㈥被告申請使用執照之過程，亦據被告提出相關之申請書、函 文影本可參：
⒈被告於102 年1 月8 日向臺北市政府都市發展局提出使用執 照之申請（卷一第44頁）。
⒉電力、電信、瓦斯、污水、自來水管線等公用事業向臺北市 政府工務局新建工程處申請挖路許可之日期依序為102 年5 月20日、102 年2 月18日、102 年4 月18日、102 年3 月14 日及102 年4 月2 日；經核准施工日期依序為102 年7 月20 日至23日、102 年7 月22日至24日、102 年7 月18日至20日 、102 年7 月17日至19日、102 年7 月21至23日，有被告提 出之施工進度表可佐（卷一第46頁）。關於98建字0139號建 築執照申請污排水設備設置竣工乙案，業據臺北市政府工務 局衛生下水道工程處以102 年12月6 日北市○○○○○0000 0000000 號函覆同意竣工備查（卷一第206 頁）。 ⒊臺北市建築管理工程處於102 年12月27日核發使用執照，被 告於103 年1 月8 日領取使用執照（卷一第45、110頁）。 ㈦原告已依系爭房屋預售契約及買地契約，給付訂金、簽約金 、開工款，及按工程進度分24期給付款項，其中第24期工程 進度為取得使用執照，原告應於103 年1 月16日前繳納土地 款3 萬元、房屋款1 萬元，惟原告於103 年1 月21日始匯款 ，已逾期5 日（卷二第6 頁）。至於約定之金融貸款，因原 告不辦理貸款，業於102 年3 月20日繳納1064萬元予被告， 其中319 萬元為房屋款，另745 萬元為土地款，有被告出具 之統一發票影本2 紙（卷一第27頁）。
㈧原告所舉另案判決內容（均影本）：
⒈臺灣臺北地方法院100 年度建字第350 號民事判決（卷一第 56至66頁）。
⒉本院101 年度易字第157 號刑事判決（卷一第67至70頁）。



⒊本院101 年度婚字第159 號民事判決（卷一第72至76頁）。 ⒋臺灣新北地方法院102 年度簡字第5649號刑事判決（卷一第 77至84頁）
⒌本院101 年度訴字第1025號民事判決（卷一第85至92頁）。 ⒍本院101 年度訴字第1221號民事判決（卷一第93至99頁）。 ㈨被告於103 年6 月30日收受起訴狀繕本（卷一第32頁）。 ㈩關於申領使用執照需由申請人向臺北市政府工務局新建工程 處申請五大管線道路挖掘，污水管線須經由臺北市政府工務 局衛生下水道工程處竣工勘檢核准，其餘公用事業管線（自 來水、瓦斯、電力、電信）由起、承、監造人切結各項管線 確實裝設完畢無誤，始核發使用執照乙節，業據臺北市政府 都市發展局103 年12月29日函覆本院（卷一第255 頁）。四、兩造之爭點（卷一第110頁）：
㈠原告主張被告有逾期完工，是否有理由？（被告抗辯不負延 遲竣工之責，是否有理由？）
㈡被告如有逾期完工，其日數若干？
五、得心證之理由：
㈠原告主張依兩造簽訂之系爭房屋預售契約第10條第1 項約定 ，被告應自99年1 月30日起算600 個日曆天以內完工（領取 使用執照），如無其他應扣除之期間，係指被告至遲應於10 0 年9 月22日前取得使用執照，而被告係於103 年1 月8 日 始領取使用執照各節，為被告所不爭執，僅以前詞辯稱：伊 自99年1 月30日開工後，因政令限制（建築線誤差之停工） 、人禍（不良份子阻擾而停工）情事發生，其影響期間，以 及五大公用事業作業及竣工備查期間，於扣除後，伊並無原 告所指之逾期完工，縱伊有逾期完工情事，因原告曾逾期5 日始繳納第24期之款項，伊亦不負遲延竣工之責云云，則為 原告所否認。按當事人主張有利於己之事實者，應就其事實 有舉證責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。從而，被 告自應先就其抗辯不負延遲竣工之事由，負舉證之責。茲分 述如下：
⒈按兩造簽訂之系爭房屋預售契約第10條第1 項第3 款約定： 「‧‧如有下列情形之一或因該情形致不能如期完工時，賣 方對其遲延或影響期間不負遲延竣工之責：㈢因政令限制、 變更或天災、人禍、戰亂、罷工、抗爭、鄰房建損或其他非 賣方能力所能抗拒之情事發生時，其影響期間應予扣除之。 」可知兩造同意應扣除之影響期間，係指「非賣方能力所能 抗拒之情事」發生時，始足當之。次按建築房屋，需多項工 程之進行，而各項工程之進行非必然排斥而無法同時進行， 如賣方應為之各項工程之必要步驟，有非賣方所能抗拒之情



事發生，例如因政令限制、人禍、抗爭等情影響工程之進行 期間，賣方自得依系爭房屋預售契約第10條第1 項第3 款之 約定，扣除工程之進行期間，合先說明，
⒉被告所稱因建築線誤差之停工期間（99年1 月30日起至100 年2 月21日放樣勘驗同意備查日止），依系爭房屋預售契約 第10條第1 項第3 款屬於因政令限制發生之情事，上開停工 期間應予扣除云云。查兩造於99年3 月12日簽系爭房屋預售 契約時，被告於第10條第1 項已載明「本房屋建築工程於簽 訂本約時已開工，並同意自99年元月30日起算600 個日曆天 以內應完工（領取使用執照）」等語，被告於上開契約復無 任何因建築線誤差而停工之註記，顯見兩造訂約時之真意， 並無溯及適用簽約前情事之可言，故被告辯以應扣除因建築 線誤差而停工之部分期間（99年元月30日開工後至兩造簽約 之99年3 月12日止），洵屬無據。又所謂放樣係指測定及標 示出各種工程物在土地上的位置，而建築物放樣，係要找道 路中心樁或重釘道路中心樁，為建築房屋之必要步驟。經查 ，被告辯稱於98年12月申請開工後，拆除計畫道路上之建築 物，因建築周圍都市計畫樁已遺失，於99年4 月7 日向臺北 市政府都市發展局申請都市計畫樁補設云云，固據被告提出 楊俊明為申請人之都市計畫樁補設申請書影本1 紙為佐，可 認被告曾在99年4 月7 日向臺北市政府都市發展局申請都市 計畫樁補設乙節為真，惟被告迄未能舉證有何不能在99年4 月7 日前提出前開申請之事由，應認被告在99年4 月7 日前 ，並無系爭房屋預售契約第10條第1 項第3 款約定「非賣方 能力所能抗拒之情事」發生，揆諸前開說明，被告亦不能依 系爭房屋預售契約第10條第1 項第3 款約定，扣除被告所稱 99年1 月30日起至99年4 月6 日之期間。次查，被告為興建 南京金鑽集合住宅，領有臺北市政府都市發展局98年3 月23 日核發98建字0139號建築執照，被告申請建築放樣之過程， 確實於99年4 月7 日向臺北市政府都市發展局申請都市計畫 樁補設後，歷經臺北市政府各局處之會議、勘驗後，始於10 0 年2 月21日經臺北市政府都市發展局同意備查放樣勘驗等 情，亦據被告提出相關之申請書、會議記錄及函文影本為佐 ，為原告所不爭執，均詳如前述（見不爭執之事實㈣）。本 院認建築物放樣，為建築房屋之必要步驟，而臺北市政府都 市發展局對於放樣勘驗是否同意備查，有賴臺北市政府各局 處之會議、勘驗後始得決定，自屬臺北市政府公權力之行使 ，其影響期間（自99年4 月7 日申請時起至放樣勘驗同意備 查前1 日即100 年2 月20日），顯非被告能力所能抗拒之情 事。雖原告另以被告在100 年2 月21日放樣勘驗同意備查前



，曾與德庚公司及永碁公司簽立承攬契約，以及與信助公司 簽立委辦契約書，並提出臺灣臺北地方法院100 年度建字第 350 號民事判決及本院100 年度易字第157 號刑事判決中， 均無被告因建築線誤差而停工之記載云云。查依臺灣臺北地 方法院100 年度建字第350 號民事判決，固可認被告與德庚 公司於99年11月4 日簽訂工程合約，德庚公司並已完成土方 開挖及基礎版工程等情，另依本院100 年度易字第157 號刑 事判決，固可認信助公司於98年9 月20日與被告簽訂委辦契 約以承攬拆除工程，以及永碁公司曾於99年1 月14日與被告 簽立協議，要承攬被告98建字0139號建築執照之集合式住宅 興建工程，之後已放棄承攬等情。然參酌被告為興建南京金 鑽集合住宅，領有臺北市政府都市發展局98年3 月23日核發 98建字0139號建築執照，已如前述，則被告為遂行南京金鑽 集合住宅之興建，進行相關之拆除工作及興建作為，於領得 前開建築執照後，與上開營造公司訂立拆除及新建工程契約 ，均與常情無異。況建築房屋，需多項工程之進行，而各項 工程之進行非必然排斥而無法同時進行，亦如前述。而有關 德庚公司所完成土方開挖及基礎版工程，被告辯稱上開工程 均屬於地下室範圍，與地上物之放樣無關等語，原告對之亦 未加否認，應堪信被告所辯為真。故縱令被告與德庚公司及 永碁公司之上開訴訟中均未提及被告有因建築線誤差而停工 情事，或被告迄未向臺北市政府請求國家賠償等情，均無礙 被告提出申請都市計畫樁補設之99年4 月7 日起至放樣勘驗 同意備查前1 日即100 年2 月20日止之影響期間，仍屬非被 告能力所能抗拒之認定。從而，被告辯稱因建築線誤差之停 工期間（99年4 月7 日起至100 年2 月20日），依系爭房屋 預售契約第10條第1 項第3 款屬於因政令限制發生之情事， 上開停工期間應予扣除，堪可採信。
⒊被告另稱因不良份子阻擾而停工（100 年5 月18日起至101 年9 月10日止），依系爭房屋預售契約第10條第1 項第3 款 屬於人禍發生，上開停工期間亦應予扣除云云，並提出臺灣 新北地方法院檢察署以100 年度偵字第33169 號、101 年度 偵字第146 號、第1732號之起訴狀影本為佐。然參酌前開起 訴後，經臺灣新北地方法院102 年度簡字第5649號刑事判決 之內容，可知該案被告蔡敬禹等人確實於100 年5 月18日前 往南京金鑽集合住宅工地對工人即訴外人林定芳以加害其生 命、身體之事進行恐嚇，致林定芳心生畏懼而逃離工地，復 於翌日100 年5 月19日再至上開工地，對林定芳以加害其生 命、身體之事接續進行恐嚇，致林定芳心生畏懼而逃離工地 。蔡敬禹等人又於100 年6 月14日前往上開工地工務所內，



對訴外人詹德光、被告之副總經理李文華恫稱，「工地有牽 涉到財務糾紛，不准你們繼續施工」、「不離開就對你們不 客氣」、「如果不處理債務的話，就要把當初挖的土方倒回 工地的地下室」、「工程不要再繼續做，不然大家會不好意 思」等語；復接續共同對在地下室施工之鋼筋工程承包商即 訴外人林顯宗、水電工程承包商即訴外人陳財福及其餘工人 大聲喝令離開工地不准施工，並揚言倘不從將向下丟擲器物 ，迫使該工地人員停止施工，離開上開工地，以及證人章守 恆於警詢時證述：被告蔡敬禹於100 年6 月14日，率眾至上 開工地滋事後，該工地因此停工，迄至100 年6 月22日開工 等語（卷一第81、82頁），堪認被告之工地於100 年5 月18 日、5 月19日、6 月14日至6 月21日確實遭他人恐嚇及阻擾 ，以致施作之工人逃離工地不敢工作及因而停工之情為真。 至於被告所提建築物勘驗記錄表影本雖記載上開工地於100 年5 月18日有基礎版之勘驗情形（卷一第148 頁），然本院 認被告工地之施工人員於100 年5 月18日及19日既遭他人恐 嚇而逃離工地不敢工作，該工人為施作之人力，因逃離工地 不敢工作之情事發生，亦屬系爭房屋預售契約第10條第1 項 第3 款約定「非賣方能力所能抗拒之情事」，被告仍得扣除 而不計入完工期限。又上開工人逃離工地不敢工作及因而停 工之事實，均與被告在另案本院101 年度訴字第1221號返還 價金等事件中有無提及上情，及被告與友德公司於100 年3 月14日及100 年8 月15日曾簽訂數百噸之鋼筋買賣合約等情 無涉。故被告辯稱因不良份子阻擾而停工期間（100 年5 月 18日、5 月19日、6 月14日至6 月21日），依系爭房屋預售 契約第10條第1 項第3 款屬於因人禍之情事發生，上開停工 期間應予扣除，亦堪以採信。至於被告辯稱遭不良份子阻擾 而停工期間超過上開日數部分，因被告迄未舉證以實其說， 尚屬無據。
⒋被告又稱五大公用事業作業及竣工備查期間（以五大公用事 業最早向臺北市新建工程處申請挖掘許可之日102 年2 月18 日起至污排水設備經臺北市政府工務局衛生下水道工程處同 意竣工備查之102 年12月6 日止），依系爭房屋預售契約第 10條第2 項約定，上開作業及竣工備查期間應予扣除等語。 按兩造簽訂之系爭房屋預售契約第10條第2 項明白約定：「 外水、外電、電信、瓦斯等配管及埋設工程，其接通日期悉 依各該公用事業單位之作業和程序而定，不為本條完工期限 之認定基準。」可知兩造均知悉五大公用事業之作業和程序 期間，非被告所能掌握。而上開期間會影響被告領取使用執 照（即完工）之日期，且為被告申請使用執照之必備條件，



而原告亦自承上開期間是排除在完工期限等語（卷一第130 頁）。蓋兩造如認系爭房屋預售契約第10條第2 項約定之「 外水、外電、電信、瓦斯等配管及埋設工程之作業和程序」 ，不會影響被告領取使用執照（即完工）之期限，又何必在 該項另明文約定「上開配管及埋設工程，其接通日期悉依各 該公用事業單位之作業和程序而定，不為本條完工期限之認 定基準」等語。故原告嗣改稱系爭房屋預售契約第10條第2 項是指外水、外電、電信、瓦斯由被告施工將管線接到原告 屋內總開關而言，並不是被告所稱五大公用事業施作及竣工 備查期間云云，顯不足採。況關於申領使用執照需由申請人 向臺北市政府工務局新建工程處申請五大管線道路挖掘，污 水管線須經由臺北市政府工務局衛生下水道工程處竣工勘檢 核准，其餘公用事業管線（自來水、瓦斯、電力、電信）由 起、承、監造人切結各項管線確實裝設完畢無誤，始核發使 用執照乙節，業據臺北市政府都市發展局103 年12月29日函 覆明確。而與本件98建字0139號建築執照案有關之電力、電 信、瓦斯、污水、自來水管線等五大公用事業向臺北市政府 工務局新建工程處申請挖路許可之日期依序為102 年5 月20 日、102 年2 月18日、102 年4 月18日、102 年3 月14日及 102 年4 月2 日；經核准施工日期依序為102 年7 月20日至