臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第1582號
原 告 余照宗
訴訟代理人 劉添錫律師
複代理人 劉孟杰
被 告 彭信明
彭信泉
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國104 年3 月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有附表一所示之土地及附表二所示之不動產予以變賣，所得價金由兩造各依附表一、附表二所示應有部分比例分配之。訴訟費用由兩造依附表二所示應有部分比例負擔。 事實及理由
一、被告彭信泉未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決 。
二、原告主張：附表一所示土地及附表二所示不動產（以下合稱 系爭不動產）為兩造所共有，應有部分各如附表一、二所示 ，因兩造不能協議分割，爰依民法第823 條規定請求分割； 因兩造如以原物分割方法，無法達原來之使用目的，請求以 變賣共有物之分割方法，由兩造分配價金。並聲明：兩造所 有之系爭不動產准予分割，並以變價方式分割，由兩造分取 價金。
三、被告彭信明則以：系爭不動產現由被告二人居住使用，被告 不同意分割系爭不動產，更不同意變價分割。系爭不動產市 價為新臺幣（下同）1500萬元，被告二人同意將系爭不動產 所有權應有部分4 分之3 以1125萬元售與原告，或由被告彭 信明以257 萬元優先承購原告之應有部分等語，資以抗辯。 並聲明：原告之訴駁回。
四、被告彭信泉未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明 或陳述。
五、兩造為系爭不動產之共有人，應有部分如附表一、二所示， 系爭不動產現為被告居住使用，新北市○○區○○路00巷0 弄0 號15樓房屋為16層樓建物之第15層樓，該房屋僅有一出 入口，層次面積為131.39平方公尺，新北市○○區○○段00 00○號為地下層停車位，新北市○○區○○段000000地號為 汐碇路旁現有道路等情，有土地登記第二類謄本、本院執行 筆錄、新北市政府警察局汐止分局102 年9 月9 日新北警汐 刑字第0000000000號函所附房屋使用現況調查表等件在卷可 稽（見本院103 年度湖調字第296 號卷第8 至15頁、本院10
2 司執字第39653 號卷一），且為兩造所不爭，自堪信為真 實。
六、得心證之理由：
㈠按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基 地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公 寓大廈管理條例第4 條第2 項定有明文。再共有人請求分割 之共有物，倘係公寓大廈之專有部分，而無法以原物分配於 各共有人，須採變賣共有物以價金分配於各共有人之方法分 割，因依公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，專有部分不 得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權之應 有部分分離而為移轉，共有人自應請求就該專有部分與其所 屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權之應有部分合 併分割，不得單獨就其中之一請求分割（最高法院89年度臺 上字第666 號判決意旨參照）。經查，附表一所示土地與附 表二所示不動產間，有整體使用上之不可分關係，依法亦不 得與系爭土地所有權應有部分分離而為移轉，有新北市汐止 地政事務所103 年11月24日新北汐地登字第0000000000號函 為憑（本院卷第19頁），依公寓大廈管理條例第4 條第2 項 規定，自應合併為分割考量。又附表一所示土地除兩造外， 固尚有其他共有人，惟揆諸前揭說明，原告應請求與附表二 所示建物配賦之附表一所示土地應有部分合併分割，不得單 獨就其中之一請求分割，則原告以附表二所示不動產及所對 應之附表一所示土地應有部分其他全體共有人為被告，當事 人適格即無欠缺，尚無庸以系爭土地其他全體共有人為被告 。
㈡按各共有人，除因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割 之期限者外，得隨時請求分割共有物；分割之方法不能協議 決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者 ，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物 分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者， 得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變 賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配 於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第 823 條第1 項、第824 條第2 項分別定有明文。經查，系爭 不動產為兩造所共有，應有部分均如附表一、二所示，該不 動產依其使用目的並非不能分割，兩造間復未訂有不分割期 限或協議分割之特約，亦無不能分割之情事，兩造就系爭不 動產之分割方法既未能協議決定，原告訴請分割系爭不動產 ，依民法第823 條第1 項、第824 條第1 項、第2 項規定， 自無不合，應予准許。其次，分割共有物究以原物分割或變
價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形 、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不 受共有人所主張分割方法之拘束；共有物之分割，無論為原 物分割或變價分割，原則上均應按應有部分之比例分配於各 共有人。查系爭不動產為16層樓建物中之第15層樓房屋及地 下層停車位，上開房屋總面積及層次面積均131.39平方公尺 ，僅有一出入口，足見系爭不動產面積不大，並非寬闊，倘 依兩造之應有比例為原物分割，兩造分得面積過小，且無各 自獨立之門戶出入該房屋，除有礙其經濟效用之外，並有損 系爭不動產完整性，勢必破壞系爭不動產之使用現狀，造成 日後使用上困難，無法發揮經濟上之利用價值，可見本件以 原物分割，顯有困難。依據系爭不動產之狀況、面積、使用 情形與原物分割之經濟效用減損情形，本院認為無法以原物 分割之方式分配予兩造，應以變價分割並將變價所得按應有 部分比例分配；是系爭不動產應予變賣，所得價金應按附表 一、二所示兩造應有部分比例予以分配。從而，本件原告訴 請裁判變價分割系爭不動產，為有理由，應予准許。 ㈢被告彭信明雖表明願向原告承買其系爭不動產所有權應有部 分，或由原告價購被告之應有部分等語。惟應有部分之買賣 須視兩造間得否達成共識而定，並非本院於裁判分割共有物 事件中所應審酌或能強令。而以變賣共有物方式為分割時， 依民法第824 條第7 項規定，共有人即兩造任一方仍有依相 同條件優先承買之權，而相較於由法院囑託不動產估價師運 用不動產估價原理、邏輯推論方法及經驗法則所評估之鑑定 價格，拍定價格係透過拍賣之公開市場機制所呈現之市價， 兩造任一方亦得經由優先承買權之行使而取得系爭不動產之 全部，是本院認系爭不動產之分割，仍以變賣共有物，以價 金分配兩造之方式為當。
七、綜上所述，本件原告訴請裁判分割系爭不動產，為有理由， 應予准許，本院認為應將附表一、二所示之土地、不動產予 以變價分割，所得價金分別由兩造依附表一、附表二所示應 有部分之比例分配，爰判決如主文第1 項所示。八、按分割共有物事件乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割 方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決 定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分 割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，仍以共有人全體各 按其應有部分比例負擔，方屬公允，爰判決如主文第2 項所 示。
九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核不影響判 決結果，爰不予一一論述，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。中 華 民 國 104 年 4 月 10 日
民事第三庭 法 官 楊舒嵐
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 4 月 10 日
書記官 陳芝箖
附表一：
┌────────────────┬──────┬────────────────────┬──────────────┐
│ │ 面積 │ 權利範圍 │ │
│ 土地坐落 │（平方公尺）├──────┬──────┬──────┤ 應有部分比例 │
│ │ │ 原告 │ 被告彭信明 │ 被告彭信泉 │ │
├────────────────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────────────┤
│新北市○○區○○段0000地號 │ 5811.57 │20000分之27 │20000分之54 │20000分之27 │原告、被告彭信泉各4 分之1 ，│
├────────────────┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │
│新北市○○區○○段000000地號 │ 0.27 │20000分之27 │20000分之54 │20000分之27 │被告彭信明2 分之1 │
└────────────────┴──────┴──────┴──────┴──────┴──────────────┘
附表二：
┌───────────────────────┬──────┬────────────────────┬──────────────┐
│ 建物 │ │ 權利範圍 │ │
├─────────────┬─────────┤ 面積 ├──────┬──────┬──────┤ 應有部分比例 │
│ 建號 │ 門牌號碼 │ │ 原告 │ 被告彭信明 │ 被告彭信泉 │ │
├─────────────┼─────────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────────────┤
│新北市○○區○○段0000○號│新北市汐止區汐碇路│131.39平方公│ 4分之1 │ 4分之2 │ 4分之1 │ │
│，含共同使用部分即同段1285│14巷9 弄1 號15樓 │尺，附屬建物│ │ │ │ │
│建號權利範圍10000分之52 │ │面積14.88 平│ │ │ │ │
│ │ │方公尺 │ │ │ │ │
├─────────────┼─────────┼──────┼──────┼──────┼──────┤原告、被告彭信泉各4 分之1 ，│
│新北市○○區○○段0000○號│新北市汐止區汐碇路│5795.73 平方│100000分之 │100000分之 │100000分之 │被告彭信明2 分之1 │
│ │14巷1 、3 、5 、7 │公尺 │163 │326 │163 │ │
│ │本號及其各2 至16樓│（地下2 層28│ │ │ │ │
│ │9 弄1 、3 、5 、7 │90.72 平方公│ │ │ │ │
│ │、9 、11、13 、15 │尺，地下3 層│ │ │ │ │
│ │本號及其各2 至16樓│2905.01 平方│ │ │ │ │
│ │底2 、3 層 │公尺） │ │ │ │ │
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