臺灣新竹地方法院民事判決 八十九年度訴字第七五四號
原 告 戊○○
原 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 統一超商股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 丙○○
右當事人間遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文
被告應自坐落新竹市○○街一九七號地下室暨一至四樓之房屋遷出將房屋返還原告，其履行期間為參個月。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔 。本判決於原告以新台幣叁拾陸萬元為被告供擔保後得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰零玖萬元為原告供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
一、原告方面：
（一）聲明：被告應自坐落新竹市○○街地一九七號地下室暨一至四樓房屋遷出， 並自民國三月一日起至清償日止，按月給付新台幣（下同）二十二萬元。被 告應給付原告三十二萬九千九百元。並為以供擔保為條件之假執行宣告。 （二）陳述：被告於八十三年一月十一日向原告承租坐落新竹市○○街一九七號地 下室暨一至四樓之房屋。前開房屋至八十九年六月三十日已屆租期，惟履經 催討均未獲原告返還。因被告自上開租期屆滿後拒不返還，已形同無權占有 ，為此爰依法請求被告返還系爭房屋及無權占用期間，以月租二十二萬元計 算相當租金之不當得利。再依照兩造租賃契約約定，若被告有租期屆滿拒不 返還房屋之情形，應支付以租金一倍計算之違約金，故此部分，被告亦應給 付原告三十二萬九千九百元之違約金。 （三）證據：提出存證信函、租賃契約為證。
二、被告方面：
（一）聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 （二）陳述：於八十八年三月間，原告戊○○表示希望被告承租系爭建物之三、四 樓，且為便兩造原先承租系爭一、二樓之租期一致，遂於八十八年四月二十 九日簽定系爭地下室及一至四樓之租約，屆期至八十九年六月三十日止。後 被告繼續與原告戊○○洽談系爭建物之全棟續租事宜，原告初開出每月租金 廿萬，二年調10﹪、租期六年之條件。後經雙方協商，於八十八年五月底在 原告戊○○之住所達成每月租金十八萬五千元整、二年調8.5﹪、租期六年 之合意。詎八十八年六月被告公司職員顧忠良於原告戊○○之住所準備簽約 時，原告之女彭采楹反對。原告因感為難，即表示以後系爭建物所有接洽都 由彭采楹代表。被告遂不再堅持簽約，並表示將與彭采楹再做接洽。後被告
職員顧忠良遂直接找彭采楹討論系爭建物之出租事宜。彭采楹始表達有競爭 者介入，要求被告公司以每月租金廿萬、二年調10﹪、租期六年之條件承租 添，其後雙方折衝於八十八年七月中達成每月租金廿萬、第三年起調10﹪、租 期六年之合意。雙方對租金達成共識後，為便簽約起見，被告公司職員顧忠 良遂先行遞送租約影本予彭采楹，並希望與其確認明確之簽約時點。惟彭采 楹均告以因家中承包之工程出現問題，無法確定詳細日期拖延回應，直至八 十八年十二月底，彭采楹突電告被告公司職員顧忠良有他人願以更高之價格 承租。被告公司為免此事生變，遂於八十九年一月七日，由被告公司經理鄒 子明、經理邱俊北、職員顧忠良攜帶租約前往原告住處，並希望即刻依原定 條件簽妥租約。詎原告戊○○之媳婦乙○○，突出面表示系爭建物，全家便 利商店開出每月租金廿二萬元整、二年調5﹪、租期五年之條件承租，被告 公司若欲承租需比照其價格辦理。因雙方對租金條件認知差距過大，原告旋 於八十九年一月十八日與全家簽訂租約。後被告公司經理鄒子明於八十九年 二二月與彭采楹聯絡。彭采楹則告以被告公司若欲承租，則需比照全家開出 之之條件。後雖雙方就租賃條件進一步達成合意。然於四月二十六日，被告 卻發現原告與全家便利商店間已有正式租約。被告公司為確保自身權益，遂 以存證信函告知原告，被告對系爭建物享有優先承租權，並將派員簽訂續約 。
又原告已收受被告附寄之增押支票八十八萬五千元整，與原告前收受之押金 合計為一百三十二萬元整，與全家之押金同及八十九年七、八月之租金三十 九萬萬六千元整（已代扣10﹪之租賃所得稅），故兩造間之租賃關係應存在 。故原、被告雙方就系爭標的物之租約既已成立，原告起訴要求被告自系爭 房屋遷出，並給付違約金三十二萬九千九百元及自八十九年九月一日起至遷 讓之日止，按月賠償二十二萬元整之損害賠償等請求，於法自屬無據。退步 言之，縱認原、被告雙方未就系爭建物之租賃達成合意，惟原告主張被告每 月應給付廿二萬元之損害賠償，其金額亦屬高估。且雖無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益。然依土地法第九十七條規定，系爭房屋座落之 土地及其房屋每年之法定租金應為四十九萬三千四百三十元，亦即每月四萬 一千一百一十九元。現原告持有被告交付之押租金一百三十二萬及八十九年 七、八月之租金四十四萬元，依前開金額抵銷及扣除違約金，尚屬有餘。是 原告原告請求被告自八十九年九月一日起至遷讓之日止，按月賠償新台幣廿 二萬元，自無理由。再若本院認原告之訴有理由，亦請給與被告相當期間以 利搬遷。
（三）證據：提出存證信函及支票影本為證，並聲請詢問證人顧忠良、鄒子明及彭 彩楹。
理 由
一、原告起訴主張被告於八十三年一月十一日向原告承租坐落新竹市○○街一九七號 地下室暨一至四樓之房屋。前開房屋至八十九年六月三十日已屆租期，惟履經催 討均未獲原告返還。因被告自上開租期屆滿後拒不返還，已形同無權占有，為此 爰依法請求被告返還系爭房屋及無權占用期間，以月租二十二萬元計算相當租金
之不當得利。再依照兩造租賃契約約定，若被告有租期屆滿拒不返還房屋之情形 ，應支付以租金一倍計算之違約金，故此部分，被告亦應給付原告三十二萬九千 九百元之違約金等情。被告則以兩造於八十八年四月二十九日簽訂系爭房屋之租 賃契約，屆期至八十九年六月三十日止。後被告繼續與原告戊○○洽談系爭建物 之全棟續租事宜。後經雙方協商，於八十八年五月底在原告戊○○之住所達成每 月租金十八萬五千元整、二年調8.5﹪、租期六年之合意。詎於八十八年六月準 備簽約時，原告之女彭采楹反對。原告即表示以後系爭建物所有接洽都由彭采楹 代表，被告遂不再堅持簽約。後彭采楹表達有競爭者介入，要求被告公司以每月 租金廿萬、二年調10﹪、租期六年之條件承租，其後雙方折衝於八十八年七月中 達成每月租金廿萬、第三年起調10﹪、租期六年之合意。至八十八年十二月底， 彭采楹突電告被告公司職員顧忠良有他人願以更高之價格承租。被告公司為免此 事生變，遂於八十九年一月七日，攜約前往原告住處，並希望即刻依原定條件簽 妥租約。詎原告戊○○之媳婦乙○○，出面表示系爭建物，全家便利商店開出每 月租金廿二萬元整、二年調5﹪、租期五年之條件承租，被告公司若欲承租需比 照其價格辦理。後雖雙方就租賃條件達成進一步合意，然於四月二十六日，被告 卻發現原告與全家便利商店間已有正式租約。被告遂以存證信函告知原告，被告 對系爭建物享有優先承租權。又原告事後已收受被告寄附之支票八十八萬五千元 ，與原告前收受之押金合計為一三二萬元整，及八十九年七、八月之租金共三十 九萬六千元（已代扣10﹪之租賃所得稅），故兩造間之租賃關係應續存在。退步 言之，縱認原、被告雙方未就系爭建物之租賃達成合意，惟原告主張被告每月應 給付廿二萬元之損害賠償，其金額亦屬高估。且雖無權占有他人土地，可能獲得 相當於租金之利益。然依土地法第九十七條規定，系爭房屋座落之土地、房屋及 其房屋每年之法定租金應為四十九萬三千四百三十元，亦即每月四萬一千一百一 十九元。現原告持有被告交付之押租金一百三十二萬及八十九年七、八月之租金 四十四萬元，依前開金額抵銷及扣除違約金，尚屬有餘。是原告請求尚屬無由， 再若本院認原告之訴有理由，亦請給與被告相當期間以利搬遷等情，資為抗辯。二、按租金為租賃契約之重要條件，出租人固有將此條件通知優先承租權人之義務， 如優先承租權人未表示依此條件承租時，出租人尚不負與優先承租權人訂約之義 務，雙方之租賃關係，尤無從認已合法成立。本件兩造就系爭房屋訂有租約，期 限至八十九年六月三十日止，且期滿被告享有優先承租權之事實，業經原告提出 租賃契約書為證，且為兩造所不否認，應為真實。又原告並於租期屆滿前即八十 九年二月二十一日以存證信函表示不再續約等情，復經原告提出存證信函可稽， 雖被告不否認曾收受該存證信函，然以雙方於八十八年五月底在原告戊○○之住 所，就系爭房屋屆期後達成每月租金十八萬五千元整、二年調8.5﹪、租期六年 之續租合意。並再於八十八七月中達成每月租金廿萬、第三年起調10﹪、租期六 年之合意。後於八十九年四月得知訴外人全家便利商店欲以租金廿二萬元整、二 年調5%、租期五年之條件承租，雙方再就此租賃條件達成進一步合意等語抗辯， 惟為原告所否認。經查：兩造就系爭建物固於租期屆期前有商談續約之事宜，惟 就租賃契約重要之點即租金部分，始終未達成明確之合意等情，業經證人即被告 公司參與本件租賃續約事宜之員工顧忠良證稱：「我們於八十八年五月份左右與
原告同意以每月十八萬五千元承租。事後簽約時原告戊○○之女兒不同意，同年 六、七月又與原告授權之彭彩楹達成每月以二十萬承租：：後正式牽約時，原告 復表示希望以二十二萬元承租，當時我們表示不能馬上接受該條件」、「：：八 十八年七月時，我們與彭彩楹達成每月以二十萬元之合意，我就回去報告公司， 之後公司表示租金有點高，希望以每月十九萬五千元承租，之後，就再到彭小姐 處洽談原則以每月二十萬元承租，但若以十九萬五千萬元我們公司會更有意願： ：」等語，及鄒子明證述：「當時原告戊○○表示原則上意同意以二十萬元承租 ，但還要告知家人：：八十九年一月，原告執意以二十一萬承租，但是未達成合 意」、「我們都是在原告之代書事務所洽談租約事宜，而且前後好幾次，但事後 均未達成合意。」等情（均參九十年一月五日及二月二十日之言詞辯論筆錄）。 是兩造就系爭租賃條件之租金部分，始終處於未確定、容有雙方討論議價之空間 ，充其量僅能謂要約之引誘，乃原告喚起被告向其要約為作用之意思表示，仍需 原告承諾後，始謂達成合意，契約始成立。故被告將彼此商議過程中有關意思表 示之傳達與討論，認定為雙方之合意，顯係有誤。執此，揆諸上開說明，雙方既 未就租金等重要要件達成合意，原告亦不負有與優先承租權人訂約之義務。三、復按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示 反對之意思表示為條件，而非以有無收受使用收益之代價為條件，故茍無即表示 之意思表示而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，茍已即為反對之意司 表示而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就。查：本件被告雖另以原告曾 於八十九年八月十四日收受被告寄往之有關續約之押金八十八萬五千元，及八十 九年七、八月之租金三十九萬六千元（即每月十九萬八千元）等支票，認雙方已 成立租賃契約云云，並提出支票影本可查。然原告於系爭租賃契約屆滿前，已以 存證信函表示不再續約；且被告就系爭租賃物雖仍為使用收益，然雙方就續約之 租金部分仍以爭執，未協議一致，已如前述。又原告於收受前開租金支票前，曾 將被告原以電匯方式給付之同一租金及押租退回等情，復為被告所不否認，並有 被告所提之存證信函可稽。是本件原告既已表示反對之意思，承前所述，即不能 適用民法第四百五十一條之規定，視為不定期限繼續契約。故本件租賃契約既已 於八十九年六月三十日屆期，兩造間復無任何租賃契約或視為不定期限租賃契約 等情。從而，原告主張依據民法第七百六十七條規定，請求被告自系爭房屋遷出 並為返還，為有理由，應予准許。
三、再按押租金之主要目的，在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承 租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。 本件原告另主張系爭租約屆期後，被告曾繳納八十九年七、八二月之租金，並曾 交付押租金共一百三十二萬元。被告自八十九年九月起至本件言詞辯論終結前尚 受有六個月相當租金之利益，致原告受有損害，若以每月租金二十二萬計算，前 開押租金予以抵充後，被告尚應自九十年三月一日起至遷讓之日止，按月給付原 告二十二萬元云云。查：被告於系爭房屋屆期後，曾以支票並以每月十九萬八千 元為計算標準，支付屆期後即八十九年七、八月之租金，並交付押租金共一百三 十二萬元（含前已繳付之押租金四十三萬五千元）等情（參被告於八十九年十一 月五日所提之答辯狀），為原告所不否認。又按土地法九十七條復有城市地方房
屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，係就城市地方 房屋，約定租金所設之最高額限制，若當事人間約定之租金額超過此限制，其超 過部分無請求權（參最高法院四十三年台上字第三九二號判例）。本院參酌系爭 房屋坐落地號土地申報地價雖為每平方公尺一萬六千元，然公告地價已為每平方 公尺五萬元等情，認目前不動產交易價值之實情，若以申報地價核算，尚非公允 ，認併參酌下，以每平方公尺三萬元為公平，又該土地面積為二百零七平方公尺 ，故此部分土地總價為六百二十一萬元，又系爭房屋一至四樓之九十年度現值為 一百零八萬五千六百元，此有系爭房屋之稅籍證明書及土地登記簿謄本在卷可查 ，故系爭房地之總價額應為七百二十九萬五千六百元。另系爭房屋位處新竹市中 心、交通便利，鄰地尚稱繁榮，此有現況照片可稽，認以年息百分之十即每月六 萬零七百九十七元（0000000*0.1/12=60797，元以下四捨五入）。是兩造前就系 爭租金約定為十六萬四千九百五十元顯屬過高，超過前開部分尚無請求權。而本 件被告自前揭租期屆至無權占有開始，尚積欠自八十九年九月起至九十年二月（ 本件言詞辯論終結前一月）止，相當六個月租金之不當得利為三十六萬四千七百 八十二元（60797*6=364782）。揆諸上開說明，原告前所收受之租金既就被告所 積欠租金發生抵充效力，且尚剩餘九十五萬五千二百一十八元（0000000-000000 =955218），從而，原告請求被告自九十年三月一日起至遷讓日止，按月給付二 十二萬元之相當租金之損害部分，尚屬無由，應予駁回。四、又按押租金在擔保租金之給付及租賃債務之履行。且約定之違約金過高者，法院 得減至相當之數額。又違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、 當事人實際所受之損害為衡量標準。本件原告主張被告於租期屆滿後，拒不履約 ，返還房屋，依據雙方所訂系爭契約第六條第二項「乙方（即被告）於終止租約 或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房資一 倍計算之違約金」，是被告應給付按當時約定租金之一倍即三十二萬九千九百元 之租金云云。查：本院審酌兩造前就違約金之計算合意以當初約定租金即十六萬 四千九百五十元為基礎，另被告雖就本件租賃房屋屆期未予返還，惟原告既有收 受前開押租金計一百三十二萬元，且就無權占有期間之租金部分扣減後仍有剩餘 之實，已如前述。是原告因本件無權占有所受實際損害尚屬輕微，故原告請求前 揭金額違約金部分，尚嫌過高，本院予以酌減至十六萬四千九百五十元為當，逾 此部分，尚屬無由。又因前開原告收受之押租金於扣抵前揭相當租金之損害後仍 剩餘九十五萬五千二百一十八元。從而，此部分押租金再予抵充本件違約金後， 尚仍有餘七十九萬零二百六十八元（000000-000000=790268）。執此，原告請求 此部分之違約金部分，亦因前開押租金予以抵充後，顯屬無由，應予駁回。五、又判決所命之給付，其性質非長時間不能履行者，法院得定相當之履行期間，本 件交還房屋部分，非長時間不能履行，爰依法酌定履行期間三個月，以資兼顧。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，均與本件結論無涉，爰不一一論述， 附此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行。關於原告勝訴部分，經核 無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已 失所附麗，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 三 月 三十 日 台灣新竹地方法院民事第一庭
~B法 官 彭淑苑
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。~B法院書記官 洪木志
中 華 民 國 九十 年 三 月 三十 日
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