臺灣臺東地方法院民事簡易判決 103年度東簡字第316號
原 告 黃玉明
被 告 黃俊榮
訴訟代理人 陳信伍律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年3月17日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明原係： 「被告應給付原告新臺幣（下同）48萬5,000元，及自判決 確定之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」。 嗣於民國104年3月17日言詞辯論期日時，將利息起算日變更 為自通知被告價金減少之存證信函送達翌日即103年11月15 日起算（見本院卷第54頁），參諸前揭規定，應予准許。貳、實體部分：
一、原告起訴主張：坐落臺東縣臺東市○○段000地號土地上， 門牌號碼臺東縣臺東市○○街00巷00弄0號房屋（下稱系爭 房屋）原為被告所有，兩造於103年3月31日簽訂不動產買賣 契約書（下稱系爭買賣契約）時，被告於不動產現況確認書 第4項勾選無滲漏水情形，且被告於原告看屋時，亦未表示 系爭房屋有漏水情形，原告基於信賴被告對屋況之說明，因 而以485萬元向被告買受系爭房屋。不料原告遷入後，於同 年7月22日夜間颱風侵襲時，發現窗框邊緣有多處漏水情形 ，翌日遂以電話通知被告，經被告進屋查看後允諾會找人處 理，於同年8月21日發生第2次漏水情形，被告於同年8月28 日通知訴外人呂姓業者到場處理，又於同年9月19日夜間發 生第3次漏水情形，翌日再度電話通知被告，經被告查看後 旋即找來訴外人林姓業者處理，處理過程被告也在現場，經 林姓業者於屋內漏水處旁之水泥牆壁鑽孔後，發見系爭房屋 之水泥牆壁內部多有空洞，以致大量雨水積存洞內再滲進屋 內，顯見系爭房屋之屋況並未如被告所承諾交付應有之品質 ，林姓業者雖已做處理，但迄今仍無法確認系爭房屋是否完 全不會再有漏水情形發生。依一般常情，房屋漏水將減損房 屋之價值或通常效用，並減損購屋者購買之意願，況且買賣 雙方常有資訊不對稱之情形，倘被告簽約時誠實告知漏水情
形，原告有拒絕購屋或要求減少價金之權利，原告權益此時 已遭侵害，另外，牆壁多有空洞，即便修復漏水情形也容易 再度發生，已嚴重影響原告居住品質及造成心理負擔，並將 減損原告日後換屋出售之價值；又原告於104年2月農曆新年 期間清掃屋內，新發現幾處壁癌，這些壁癌於103年4月29日 系爭房屋交屋時尚未存在，系爭房屋自交屋迄今時間尚不滿 1年，系爭房屋即出現多處壁癌情形，被告雇工處理漏水時 曾經提及在出售系爭房屋前有找人整理，是否為掩飾壁癌漏 水之情形？是被告除負起房屋滲漏水導致交易價值減損之責 任外，亦應負責壁癌之修繕費用。爰依系爭買賣契約、民法 關於物之瑕疵擔保責任及不當得利之相關規範，主張減少價 金10%，請求被告給付48萬5,000元等語。並聲明：被告應給 付原告48萬5,000元，及自103年11月15日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：依據兩造於103年3月31日所簽訂之系爭買賣契約 之附件一、不動產現況確認書第4項、有關漏水與否之情形 ，雙方係約定無漏水之情形，若有滲漏水處，買賣雙方同意 ：賣方（即被告）修繕後交屋，基此，對於漏水部分之責任 ，被告只要「若有滲漏水處，被告修繕後交屋」即可，而非 勾選「以現況交屋」及「減價」，本件被告在原告「接受交 屋」之後，即可認為系爭房屋已無漏水之處，否則原告為何 願意交屋？果如此，被告已完成其契約責任，是原告依據買 賣契約為本件之請求，應屬無據；又原告在「交屋」之時， 系爭房屋有無漏水之處，依通常程序從速檢查其所受領之物 ，即可發現有無漏水之瑕疵，而原告仍願意交屋，即表示原 告檢查之後並無漏水之情形，至為灼然，且依原告起訴狀所 載，係因颱風所發生之窗框邊緣漏水，而非系爭房屋有「滲 漏水」之處，是系爭房屋並無原告所主張之應由出賣人負擔 保責任之瑕疵即漏水之瑕疵，應可確認；系爭買賣契約係於 103年3月31日簽訂，原告入住直至同年7月間，時間已過約4 個月，若有「非因颱風之滲漏水」之情形，依民法第356條 之規定，原告並未從速檢查通知被告，應視為已承認其所受 領之物，是原告依民法瑕疵擔保責任，請求被告損害賠償， 亦無理由；再兩造係因不動產買賣關係而有金錢交付之情形 ，並非無法律上之原因，原告本於不當得利，請求被告損害 賠償，應有誤會等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：
兩造於103年3月31日締結系爭買賣契約，約定由被告出賣系 爭房屋，約定價金為485萬元，且系爭房屋業經交付原告等 情，有不動產買賣契約書影本附卷可稽（見本院卷第7至11
頁），且為兩造所不爭執，自堪認定為真實。原告復主張系 爭房屋內有滲漏水之瑕疵，依民法第359條之規定請求減少 價金48萬5,000元，並依不當得利之法律關係，請求被告返 還，惟遭被告否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：被告 應否負物之瑕疵擔保責任？茲分述如下：
（一）按民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人應擔保 其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。此項出賣人應負物 之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設 ，若當事人間已有免除擔保責任之特約者，縱使買賣標的 物確有民法第354條第1項所稱之瑕疵情形，惟出賣人仍不 負此法定擔保之責任（最高法院29年上字第826號判例意 旨之反面解釋足資參照）。又按以特約免除或限制出賣人 關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其 瑕疵，其特約為無效，民法第366條定有明文。而瑕疵擔 保之義務，因買受人之利益而設，故有免除義務或加以限 制之特約，當然有效。若出賣人故意不告知物之瑕疵，則 違交易上之誠實及信用，雖有免除或限制特約，仍應認為 無效（民法第366條立法理由參照）。是基於私法自治、 契約自由之原則，當事人間所締結之契約之內容，倘非違 反強行規定、違反公序良俗或其他法律特別規定而無效者 ，法院於自應尊重當事人間之特別約定而為審判，而民法 第354條第1項所規定之物之瑕疵擔保責任，其立法目的本 在於補充契約當事人間之契約不足之處，並非強行規定， 故若契約中特別約定免除或限制物之瑕疵擔保責任，又無 違反民法第366條規定者，則應認為該契約之約定內容為 有效，進而排除出賣人之物之瑕疵擔保責任。又出賣人依 民法第354條規定，就買賣之標的物固應負物之瑕疵擔保 責任，然仍以物之瑕疵於買賣成立後未能除去為前提。倘 買受人於受買賣標的物之交付後，標的物已無瑕疵，即不 得再使出賣人負瑕疵擔保之責。而物之出賣人就出賣標的 物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存 在者為限，此觀民法第354條規定自明。倘瑕疵係於危險 移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範 疇（最高法院95年度台上字第951號判決意旨參照）。（二）經查，兩造間締結之系爭買賣契約之附件一、不動產現況 確認書第4項，有關漏水與否之情形，雙方係約定無漏水 之情形，「若有滲漏水處，買賣雙方同意：賣方（即被告 ）修繕後交屋」（見本院卷第10頁）。上開約定之內容， 應屬限制出賣人即被告依據系爭買賣契約對買受人即原告
應負之物之瑕疵擔保責任。而就上開約定內容觀之，其約 定之目的應在於調整系爭買賣契約雙方之危險負擔，一方 面容許買受人於出賣人交付系爭房屋時若發現有滲漏水之 瑕疵時，得由出賣人修繕系爭房屋，並限制買受人不得再 向出賣人依據物之瑕疵擔保責任之規定行使權利，以避免 日後適用民法關於物之瑕疵擔保責任規定之繁雜等程序不 利益，並合理分配兩造之風險，其約定內容尚無顯失公平 之情事，基於私法自治、契約自由之原則，當事人間所締 結之契約之內容自屬有效，進而排除出賣人之物之瑕疵擔 保責任。況系爭房屋漏水所生瑕疵業經被告雇工修復，現 已無漏水情形乙節，亦為原告所自承（見本院卷第35頁背 面），是系爭房屋所生之漏水瑕疵既已由被告修繕完畢， 則原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，尚屬無稽，並不 可採。
（三）至原告主張系爭房屋有滲漏水瑕疵造成壁癌等損害，固提 出相片為證（見本院卷第28至29頁、46至47頁及外放證物 袋內），然為被告否認，並以上開情詞置辯，自難逕認原 告主張為實在。又系爭房屋滲漏水可能之原因多端，而原 告提出之上開證據至多僅能證明系爭房屋之狀態，至系爭 房屋滲漏水原因及上開滲漏水情形是否確為被告交付系爭 房屋時即已存在，均無從證明，無法據以憑判是否可歸責 於被告之事由，此外，原告復未提出其他證據以實其說， 自無從認定其此部分主張為真。雖被告於本院言詞辯論終 結後之104年4月7日具狀稱：伊於104年4月6日大雨後發現 房屋仍有滲漏水及壁癌情形云云，並提出照片為證。然此 係言詞辯論終結後始提出之攻擊防禦方法，且亦難依上開 照片即認定該滲漏水及壁癌係被告交付系爭房屋時即已存 在之瑕疵，或可歸責於被告之事由所致，爰不予審酌，亦 無再開辯論之必要，附此敘明。
（四）綜上所述，關於系爭房屋之滲漏水瑕疵，兩造既已於系爭 買賣契約中特約約定由被告修復完畢，則被告即無庸負擔 此瑕疵擔保責任，是原告主張依系爭買賣契約、民法關於 物之瑕疵擔保責任及不當得利之相關規範，主張減少價金 ，請求被告給付48萬5,000元等語，尚屬無據，不應准許 。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 4 月 15 日
臺東簡易庭 法 官 朱家寬
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由（應按他造當事人之人數檢附繕本）。中 華 民 國 104 年 4 月 15 日
書記官 陳雅雯