臺灣臺北地方法院小額民事判決
104年度北小字第434號
原 告 民生綠園大廈管理委員會
法定代理人 林靜萍
訴訟代理人 李友群
被 告 凌蓓
訴訟代理人 林凡凱
上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國104年3月25日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳萬肆仟玖佰捌拾肆元。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳萬肆仟玖佰捌拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按民事訴訟法第48條規定，法定代理權有欠缺之人所為之訴 訟行為，經法定代理人之承認，溯及於行為時發生效力。又 承認之方式，明示或默示均可，其經有權為訴訟行為之人續 行其訴訟，亦足認為已有默示之承認，最高法院82年度台上 字第2112號判決意旨參照。本件原告起訴時並未以當時之主 任委員盧美伶為法定代理人，其法定代理權雖有欠缺，惟嗣 於本件審理中現任主任委員林靜萍（參見民生綠園大廈103 年區分所有權人大會、民生綠園大廈104年度管理委員會會 議記錄，本院卷第53至56頁）已於民國104年2月2日出具委 任狀委由李友群為本件訴訟代理人（本院卷第42頁），由李 友群到庭為言詞辯論而續行其訴訟，足認已有默示之承認， 溯及於行為時發生效力，則本件法定代理權欠缺已為補正及 追認，先予敘明。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或 追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限 ，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴 時，原請求被告應給付原告新臺幣（下同）14,574元，及自 支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息 ，嗣於民國104年3月25日當庭擴張訴之聲明為：被告應給付 原告24,984元，核無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠被告為坐落臺北市○○區○○○路0段000號7樓之5（下稱系 爭房屋）之所有權人，係民生綠園大廈之建物區分所有權人 ，依民生綠園大廈98年3月29日區分所有權人會議決議，管 理費以實際建坪為計算基準，系爭房屋之管理費，自98年4 月起，以建坪41.63坪計算，每月應繳管理費為2,082元。惟
自102年中旬起，系爭房屋之房客林凡凱（即被告訴訟代理 人），因與鄰居交惡，經原告多次口頭勸告制止，詎自103 年4月起，被告即不繳納管理費，經原告以存證信函催告， 仍拒絕繳納，算至104年3月止，累積欠繳之管理費達12個月 ，共計24,984元（計算式：2,08212＝24,984）。爰依公 寓大廈管理條例第21條及民生綠園大廈規約（下稱系爭社區 規約）第7條第6項之規定，提起本件訴訟。
㈡對被告所為抗辯之意見：民生綠園大廈於101年修訂新增系 爭社區規約第13條，對於受託人為委託書上所載之限制，亦 即不得參與投票，但在不違反比例原則下，可以列為計算開 會之法定人數，又此條文在民生綠園大廈102年及103年之區 分所有權人會議均有進行修正。
㈢並聲明：被告應給付原告24,984元。
三、被告方面：
㈠依系爭社區規約第3條之規定，住戶得以參與投票，並得作 為管理委員會之候選人，然原告每年寄發給區分所有權人之 制式年度會議出席「委託書」上竟載有「…不可用委託書參 與投票及摸彩。委託書只可依法律規定比例原則列入開會的 法定人數」等詞，限縮受託人之開會權限，亦即限制被告訴 訟代理人（即開會時被告之受託人）不得參與投票及不能參 加摸彩。原告稱此項限制之依據為系爭社區規約第13條第1 款「不可用委託書參與投票及摸彩。委託書只可依法律規定 比例原則列入開會的法定人數」之規定，惟此項規約顯然違 反公寓大廈管理條例。
㈡且依系爭社區規約第9條第10、11項規定，不得製造聲響， 原告社區有多位住戶養狗、養貓，不時製造聲響，被告訴訟 代理人長期不得安寧，身心不適；社區內119號7樓之5電梯 出口上方安置攝影機1部，不知何人所有，原告應追究是否 有盜用社區電力之情事；又本社區之公共場所乃禁煙區，原 告常放任社區住戶抽煙，經被告訴訟代理人多次向原告反應 均無效果，原告顯然未盡其管理委員會應盡之職責。被告及 被告訴訟代理人並非故意不繳納管理費，被告訴訟代理人一 直持續繳納管理費，惟因原告枉顧及歧視被告訴訟代理人之 權益，被告訴訟代理人不得已才自103年4月起拒絕繳納管理 費以示抗議，原告雖於103年區分所有權人會議再度修改系 爭社區規約第13條內容為「不可用委託書參與投票。委託書 只可依法律規定比例原則列入開會的法定人數」，惟修改後 之規約內容仍是不合法。
㈢原告要求被告給付管理費24,984元，被告訴訟代理人將具狀 向原告具體求償損害賠償及懲罰性賠償30萬元，並於此限度
內主張抵銷，原告之管理費請求權因被告訴訟代理人之抵銷 抗辯而消滅，原告之請求應無理由。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
四、本院得心證之理由：
㈠按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分 所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可 歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權 人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定 者，從其規定。」、「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公 共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額 ，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會 得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」公寓大廈管 理條例第10條第2項、第21條定有明文。而系爭社區規約第7 條第6項則規定：「現住戶若繳交前揭各項費用時，視為代 區分所有權人繳交。區分所有權人不得以現住戶未繳交為由 ，拒絕繳納本條各項費用」。查本件原告主張被告自103年4 月起至104年3月止，未按時繳納每月管理費2,082元，已積 欠管理費12個月，共計24,984元，經原告以存證信函催告， 被告仍拒不繳納管理費之事實，業據原告提出公寓大廈管理 組織報備證明、系爭社區規約、存證信函及回執、管理費欠 繳明細表、公告、民生綠園大廈103年區分所有權人大會及 民生綠園大廈104年度管理委員會會議記錄等件為證，且被 告就上開有積欠管理費共計24,984元一節亦不爭執，應堪以 認定。又系爭管理費原係由被告之房客即被告訴訟代理人林 凡凱按時繳納，因被告訴訟代理人對於原告之管理有諸多不 滿，而拒絕繳納，茲被告為區分所有權人，依上述公寓大廈 管理條例之規定，應按時繳納管理費，不得以現住戶未繳交 為由，拒絕繳納管理費。
㈡至被告固辯稱原告未盡管理維護責任，且於開會之制式委託 書上限制受託人之投票權利，及系爭社區規約第13條「不可 用委託書參與投票。委託書只可依法律規定比例原則列入開 會的法定人數」係違反公寓大廈管理條例等語。惟查，縱認 原告有其他未盡管理責任或規約有不合法等情事，被告仍應 循區分所有權人會議、修改規約等途徑解決，如認區分所有 權人會議決議有無效或得撤銷之事由，亦屬得否請求確認決 議無效，或類推適用民法第56條關於社團總會之召集程序或 決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求 法院撤銷其決議之規定為救濟，尚不影響被告應繳納管理費 之義務。被告既為區分所有權人，自有依區分所有權人會議
決議及規約繳納管理費之義務，否則對於依該決議及規約按 期繳納管理費之其他住戶而言，顯有失公平。
㈢末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任， 民事訴訟法第277條定有明文，又同法第400條第2項對經裁 判之抵銷數額，復明定有既判力，則主張抵銷之當事人就其 主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉證責任。且 民法第334條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其給付種 類相同並均屆清償期者為要件，故得供債務人抵銷之債權， 須為對於自己債權人之債權，而不得以對於他人之債權，對 於債權人為抵銷（最高法院88年度台上字第3398號判決、49 年台上字第125號判例意旨參照）。查本件被告就原告所主 張之管理費金額尚未給付乙節，並不爭執，惟其泛稱「被告 訴訟代理人將具狀向原告具體求償損害賠償及懲罰性賠償30 萬元，並於此限度內主張抵銷...」云云，然被告並未就其 有何損害賠償債權存在而得主張抵銷乙節負舉證責任，況依 被告上述抗辯內容，多係被告訴訟代理人林凡凱與原告間之 糾紛，縱認被告訴訟代理人與原告間有損害賠償債權存在， 惟依前揭說明，抵銷需以二人互負債務，而其給付種類相同 並均屆清償期者為要件，被告自不得以被告訴訟代理人與原 告間存有損害賠償債權而主張抵銷。
㈣綜上所述，原告依系爭社區規約及公寓大廈管理條例第21條 之規定，請求被告給付24,984元，為有理由，應予准許。五、本件係小額程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436 條之20規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項 、第3項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前 預供擔保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 104 年 4 月 8 日
臺北簡易庭
法 官 郭麗萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 8 日
書記官 陳紀元
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： ㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。