臺灣臺北地方法院民事簡易判決 103年度北簡字第7307號
原 告 南華投資股份有限公司
法定代理人 陳隆吉
訴訟代理人 林興富
被 告 焦經國
上列當事人間請求給付租金等事件，於中華民國104年4月8日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落台北市○○區○○○路0段000巷0號建物屋頂平台如附圖所示A部分面積三平方公尺建物拆除，返還予原告及全體共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟捌佰柒拾元，其中新臺幣肆仟伍佰柒拾玖元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。如被告以新臺幣壹拾萬捌仟捌佰肆拾元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原 告起訴時聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）54,450元 及自起訴狀繕本送達翌日起至拆除屋頂建物之日止每月初給 付907元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止按年息 5%計算之利息。嗣原告於民國（下同）103年9月10日以民事 準備狀變更聲明為：㈠被告應將屋頂建物拆除。㈡另給付 54,450元及自起訴狀繕本送達翌日起至拆除屋頂建物之日止 每月初給付907元及自本訴狀繕本送達之翌日起均至清償之 日止按年息5%計算之利息。又於104年4月8日言詞辯論時本 於共有人之法律關係更正聲明第㈠項：被告應將屋頂建物拆 除並返還全體共有人。核原告所為係基於同一基礎事實為追 加請求應受判決事項之聲明，依上開法律規定，應予准許。乙、實體部分：
壹、原告方面：
一、聲明：被告應將萬象大廈屋頂建物拆除，另給付5萬4,450元 並自訴狀繕本送達翌日起至拆除屋頂建物之日止每月初給付 907元予原告及自本訴狀繕本送達之翌日起均至清償之日止 按年息5%計算之利息。
二、陳述：
㈠原告對萬象大廈屋頂平台之使用收益權源：
原告前身南華營造開發股份有限公司（下稱南華營造公司） 為萬象大廈（台北市○○區○○○路0段000巷0號建物，下 稱萬象大廈）之原始起造人（詳原證七），萬象大廈各區分 所有人向南華營造公司購買房屋時，於簽訂「預定萬象特級 大廈房屋買賣契約書」之第6條第1項第2款但書約定「但本 大樓屋頂、屋頂突出物及空地均各有獨立產權，不在甲方訂 購房屋範圍之內。」、同條第3款約定「本大樓基地未經建 築之空地、屋頂、屋頂突出物、屋頂上空及外牆及地下第一 層之冷凍庫設備，其使用收益權屬於乙方（即原告），由乙 方自由使用收益或以出租或出售使用權方式處理，甲方（買 受人）不得異議。」、第22條約定「本約之一切規定，對甲 、乙雙方權利義務之受讓人與繼承人，具同等拘束力。」， 已同意將萬象大廈屋頂平台指定由南華營造公司為某一區分 所有人管理使用（參原證六），應認該萬象大廈之區分所有 人已就共有之屋頂平台成立由該特定區分所有人管理使用之 分管契約（最高法院80年度台上字第714號及92年度台上字 第41號判決參照）。原告自得依上開約定主張使用收益權。 ㈡被告於萬象大廈屋頂加蓋建物供電熱器使用，危及全體住戶 之安全，且違反公寓大廈管理條例及建築法相關規定。該屋 頂建物自5年前即屹立該處迄今。被告未給付租金，即有侵 權行為不當得利，損害原告使用收益權，原告自得請求被告 拆除系爭建物，並請求給付拆除前之租金及其遲延利息。該 屋頂建物面積3平方公尺，應給付5萬4,450元（＝3平方公尺 ×0.3025坪×1,000元×5年即60個月）並每月給付907元至 拆除之日止予原告。
三、對被告抗辯所為之陳述：
㈠被告所有坐落台北市○○區○○○路0段000巷0號11樓-4房 地（下稱萬象大廈11樓-4房地），係鄺榮輝於68年7月9日向 原告前身南華營造公司所購得（見原證六買賣契約書，含末 附甲方預訂房屋平面圖），依該買賣契約書第6條、第22條 約定，系爭大樓屋頂平台僅原告有使用權。被告既係於95年 11月8日向前手陳勇美所購，依公寓大廈管理條例第24條規 定，被告應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或 影印公寓大廈管理條例第35條所定文件，並應於繼受後遵守 原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利 義務事項。被告於屋頂平台裝設系爭屋頂建物，內置熱水器 供自家使用，已違反公寓大廈管理條例第7條之規定。被告 所辯，並無理由。
㈡被告所提鈞院102年度訴字第4545號判決（原證八），被告
身分與本案不同，系爭建物亦異，自難比援。況且，其係以 原告舉證不足（該判決事實及理由四末段），該案被告係基 於管理權而有使用權（該判決事實及理由四(三)末段），為 其立論基礎，然而，此自管委會對於大廈建物有管理權，但 並不等於對大廈建物有使用權即明，且已提上訴，現已由臺 灣高等法院103年度上字第878號審理中（原證九）。貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：原告所提出「預定萬象特級大廈房屋買賣契約書」之 簽約人買方為李鴻源，與被告無關。被告所有房屋係於95年 11月8日向前手陳勇美購得，被告在自家所有權屋頂裝設熱 水器，是被告的權利，原告無權干涉，更無權向被告收取租 金等語。
參、兩造不爭執與爭執事項：
一、兩造不爭執事項：
㈠萬象大廈之屋頂平台為萬象大廈全體區分所有權人共有之共 同使用部分。
㈡萬象大廈係原告之前身南華營造公司與中聯信託公司共同興 建，南華營造公司及中聯信託公司與萬象大廈預售屋承購戶 簽訂之「預定萬象特級大廈房屋買賣契約書」第6條第2項但 書約定：「本大樓屋頂、屋頂突出物、及空地均各有獨立產 權，不在甲方（指萬象大廈之預售屋承購戶）訂購範圍之內 。」，同條第3項約定：「本大樓基地未經建築之空地、屋 頂、屋頂突出物、屋頂上空及外牆及地下第一層之冷凍庫設 備，其使用收益權屬於乙方（指原告之前身南華營造公司及 中聯信託公司），由乙方自由使用收益或以出租或出售使用 權方式處理，甲方不得異議。」，又南華營造公司之權利已 由原告概括承受，中聯信託公司亦已將其權利讓與原告；有 原告提出之「預定萬象特級大廈房屋買賣契約書」影本24件 在卷可參（見本院卷三）。
㈢原告及被告均為門牌號碼臺北市○○○路0段000巷0號萬象 大廈之區分所有權人，有建物暨土地登記謄本可稽（見本院 卷一第49-174頁）。
㈣萬象大廈屋頂平台有如附圖所示A部分（面積3平方公尺）建 物（下稱A建物）供放置熱水器使用，有本院偕同兩造現場 履勘之履勘筆錄及囑託大安地政事務所測量繪製之測量成果 圖、照片在卷可佐（見本院卷二第53、56-59、65-66頁）。二、兩造爭執事項：
㈠原告請求被告拆除系爭A建物將屋頂平台返還全體共有人， 有無理由？
㈡原告主張對萬象大廈屋頂平台有使用收益權，並據以請求被 告給付使用屋頂平台相當於租金之不當得利，有無理由？肆、本院之判斷：
一、原告本於共有人之所有權請求被告拆除系爭A建物，為有理 由：
㈠按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬 物之共同部分，為各所有人之共有，民法第799條第1項、第 2項後段定有明文。則區分所有之建築物屋頂平台為大樓之 屋頂，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要 的構造，其性質應屬整棟建物之共同使用部分，性質上不許 分割而獨立為區分所有之客體，縱實務上未為所有權登記， 仍不失其共有之性質，應由全體住戶共同使用，自係大樓之 共同部分，依前揭規定，自由全體區分所有人所共有。本件 萬象大廈係屬區分所有建物，依前揭規定及說明，萬象大廈 屋頂平台自屬於萬象大廈各區分所有權人之共有部分。 ㈡次按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物 之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為 共有人全體之利益為之。民法第767條第1項及第821條分別 定有明文。又按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部 雖有使用收益之權。惟未經共有人協議分管之共有物，共有 人對共有物之特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之 同意。其未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占 用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權 請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法 院62年台上字第1803號判例、81年度台上字第1818號判決意 旨參照）。查萬象大廈屋頂平台上如附圖所示A建物，為被 告所有供放置熱水器使用之事實，為被告陳述在卷（見本院 卷一第193頁被告答辯狀），復經本院偕同兩造至現場履勘 製有勘驗筆錄（本院卷二第53頁）及囑託大安地政事務所測 量繪製之複丈成果圖（本院卷二第66頁）、現場照片（本院 卷一第16-20頁、卷二第56-59頁）在卷可參，堪信為真正。 被告未經他共有人同意，其所有如附圖所示A建物占用萬象 大廈屋頂平台特定部分之使用收益，屬侵害他共有人之權利 ，原告為萬象大廈之區分所有人，本於共有人之所有權請求 被告拆除如附圖所示A部分建物，將屋頂平台返還原告等全 體共有人，自屬有據，應予准許。
二、原告依「預定萬象特級大廈房屋買賣契約書」分管契約之法 律關係，請求被告給付54,450元及按月給付907元至拆除系
爭A建物之不當得利，為無理由：
㈠按共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特 定部分而為管理者，為共有物之分管契約（最高法院86年台 上字第1382號判決意旨參照）。是共有物分管契約係共有人 就共有物管理方法所成立之協議，協議成立時間於98年1月 23日民法第820條第1項修正前者，依該條項規定，應得共有 人全體共同同意達成協議方得訂定之。查萬象大廈係原告前 身南華營造公司與中聯信託公司共同興建，而南華營造公司 、中聯信託公司與萬象大廈預售屋承購戶簽訂之「預定萬象 特級大廈房屋買賣契約書」第6條第2項但書約定：「本大樓 屋頂、屋頂突出物、及空地均各有獨立產權，不在甲方（指 萬象大廈之預售屋承購戶）訂購範圍之內。」，同條第3項 約定：「本大樓基地未經建築之空地、屋頂、屋頂突出物、 屋頂上空及外牆及地下第一層之冷凍庫設備，其使用收益權 屬於乙方（指原告和中聯信託公司），由乙方自由使用收益 或以出租或出售使用權方式處理，甲方不得異議。」（見本 院卷三「預定萬象特及大廈房屋買賣契約書」），可認萬象 大廈原始承購之區分所有人向南華營造公司、中聯信託公司 購買房地時，已同意將萬象大廈屋頂平台由南華營造公司、 中聯信託公司管理使用，原告主張萬象大廈原始區分所有人 已就共有之屋頂平台合意成立由南華營造公司、中聯信託公 司使用收益之分管契約，堪信為真正。
㈡再按，共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約 後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於 受讓人固仍繼續存在，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管 契約，亦無可得而知之情形，受讓人如仍受讓與人所訂分管 契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，應認不受分 管契約之拘束（最高法院48年度台上字第1065號判例、大 法官會議釋字第349號解釋意旨參照）。查被告係於95年間 向陳勇美購得萬象大廈11樓之4房地，被告並非萬象大廈11 樓之4房地之原始承購戶，為兩造所不爭執，並有建物暨土 地登記謄本在卷可稽（見本院卷一第49-74頁）。依萬象大 廈原始承購戶區分所有人所簽訂「預定萬象特級大廈房屋買 賣契約書」之約定，各區分所有權人間就萬象大廈屋頂平台 固有分管協議，惟依前揭最高法院48年度台上字第1065號判 例及大法官會議釋字第349號解釋意旨說明，該分管契約是 否對被告有拘束力，應以被告受讓萬象大廈11樓之4房地之 應有部分時，是否知悉或可得而知有該分管契約存在而定。 惟本件除原「預定萬象特級大廈買賣契約書」上載有系爭分 管約定外，萬象大廈之屋頂平台或其出入口並未設置任何表
明該屋頂平台使用收益權歸屬原告之標示，客觀上並無可認 被告知悉或有可得而知系爭屋頂平台之使用收益權歸屬原告 之情形存在。原告雖主張依公寓大廈管理條例第24條規定， 被告應於繼受11樓之4房地前向管理負責人或管理委員會請 求閱覽或影印公寓大廈管理條例第35條所定文件，即可知悉 或可得而知萬象大廈屋頂平台僅原告有使用權云云。然查， 依公寓大廈管理條例第35條規定「利害關係人於必要時，得 請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿 、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形 、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理 委員會不得拒絕。」，縱被告有依上開規定請求閱覽或影印 上開資料文件，然並未有系爭屋頂平台使用收益權分管契約 之相關約定文件，不能證明被告得予知悉或可得而知關於屋 頂平台使用收益權之約定。又萬象大廈管理委員會雖與原告 曾有關於使用收益權之訴訟並經判決，然亦不能證明被告當 然知悉該相關訴訟判決。此外，原告復未舉證證明被告知悉 或可得而知萬象大廈屋頂平台使用收益權之約定協議，揆諸 前揭說明，為維持交易安全，應認被告不受原始區分所有權 人分管契約之拘束。
㈤被告既不受原告與萬象大廈原始承購戶區分所有人間分管契 約之拘束，原告主張被告侵害原告就萬象大廈屋頂平台之使 用權收益為由，請求被告給付相當於租金之不當得利，委屬 無據，為無理由。
三、綜上所述，原告本於共有人之所有權請求被告拆除如附圖所 示系爭A建物，將屋頂平台返還原告等全體共有人，為有理 由，應予准許。另原告請求被告給付54,450元及按月給付 907元至拆除系爭A建物止之不當得利，為無理由，應予駁回 。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
陸、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條 第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條 第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。 至原告就敗訴部分所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所依 據，應併予駁回。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 104 年 4 月 29 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 蔡寶樺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 4 月 29 日
書記官 陳福華
計 算 書
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│項 目│金 額（新臺幣）│ 備 註│
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│第一審裁判費│ 1,770元 │原告部分敗訴，故訴│
│複丈測量費 │ 5,100元 │訟費用中4,579元由 │
│ │ │被告負擔，餘2,291 │
│ │ │元由原告負擔。 │
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│合 計│ 6,870元 │ │
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