臺灣臺北地方法院民事判決
103年度北簡字第14748號
原 告 王翠雲
訴訟代理人 黃永琛律師
複 代理人 馮韋凱律師
孫誠偉律師
被 告 許傳吉
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年4月7日言
詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○地號土地上如附圖所示A部分即門牌號碼新北市○○區○○街○○○○號E棟建物騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬元，及自民國一百零四年三月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一百零三年十一月一日起至遷讓返還第一項建物之日止，按月給付原告新臺幣伍萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬零捌拾柒元由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣叁佰壹拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件依兩造所簽訂之房屋租賃契約第11條約定，兩造合意有 關本契約所肇致之訴訟事件，以臺北地方法院為管轄法院， 有原告所提之房屋租賃契約書附卷可證，依民事訴訟法第24 條規定，本院自有管轄權。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，原告得將 原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第255條第1項但書第2款 、第7款分別定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指 變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益 之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟 及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性 或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求 在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛 爭者即屬之，最高法院著有90年度台抗字第2號裁判要旨可 資參照。本件原告起訴時，訴之聲明第1項請求被告應將門
牌號碼新北市○○區○○街00號之1如附圖所示編號A部分建 物（未辦保存登記，以實測為準）騰空遷讓返還予原告；嗣 經新北市樹林地政事務所履勘測量並函覆測量成果圖後，已 確認被告應騰空返還予原告之建物及範圍，於民國104年3月 30日具狀變更訴之聲明第1項為「被告應將坐落於新北市○ ○區○○段000地號土地上如附圖所示A部分即門牌號碼新北 市○○區○○街00○0號E棟建物（下稱系爭房屋）騰空遷讓 返還予原告。」（見本院卷第91頁），經核，原告所為係基 於同一請求返還租賃物之基礎事實，變更應受判決事項之聲 明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開規定，其 所為訴之變更應予准許，併予敘明。
三、再按言詞辯論期日當事人之一造不到場者，得依到場當事人 之聲請，由其一造辯論而為判決，不到場之當事人，經再次 通知而仍不到場者，並得依職權由一造辯論而為判決，民事 訴訟法第385條第1項定有明文。本件被告經合法通知，未於 言詞辯論期日到場，經再次通知而仍不到場，且核無民事訴 訟法第386條各款所列情形，爰依聲請由原告一造辯論而為 判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於99年11月1日起即將系爭房屋出租予被告 使用，兩造並逐年簽訂房屋租賃契約。依兩造於102年10月 15日簽立之房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定被告每月 應給付房租新臺幣（下同）26,000元，租賃期間為102年11 月1日起至103年10月31日止，並約定被告應遵期繳納租金， 且於租期屆滿時，應將系爭房屋遷空交還原告，如未即時遷 讓交還，每月應給付原告相當每日租金5倍之懲罰性違約金 至遷讓完畢止。詎被告自103年1月起即未依約給付租金，經 原告以口頭及存證信函催告給付，被告均置之不理，至系爭 租約屆滿時，已積欠達10個月租金（即自103年1月起至同年 10月止）260,000元（每月租金26,000元×10個月＝260,000 元）；又系爭租約既已屆滿，被告迄未返還系爭房屋，自屬 無權占有系爭房屋，原告自得請求被告按月給付相當於租金 之不當得利26,000元予原告，併再依系爭租約第5條規定請 求被告按租金之5倍給付自103年11月1日起至返還系爭房屋 之日止，每月130,050元（每月租金26,000元÷30日×5倍× 30日＝130,050元）之懲罰性違約金。為此，爰依系爭租約 、民法第179條及第455條規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被 告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告26 0,000元，及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年 利率5％計算之利息；㈢被告應自103年11月1日起至遷讓返
還第1項建物之日止，按月給付原告130,050元；㈣原告願供 擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳 述。
三、得心證之理由：
（一）經查，本件原告主張被告承租系爭房屋、欠租且租期已屆 滿等事實，業據其提出房屋租賃契約書、授權書、臺北南 海郵局第1430號存證信函、土地登記謄本等件為證（見本 院卷第8-21頁、第52-53頁），且經本院前往系爭房屋勘 驗，並囑託新北市樹林地政事務所測量無訛，有測量勘驗 筆錄及新北市樹林地政事務所104年3月16日新北樹地測字 第0000000000號函暨檢送之土地複丈成果表在卷可佐（見 本院卷第47-49頁），核與原告所述相符，而被告經合法 通知未曾到場爭執，亦未提出任何有利於己之聲明、陳述 或證據，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全 辯論意旨，堪信原告之主張為真實。次按租賃定有期限者 ，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終 止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生 產狀態，返還出租人，民法第450條第1項、第455條定有 明文。本件系爭租約已於103年10月31日屆滿，被告除未 依約返還系爭房屋外，亦已積欠10個月之租金260,000元 迄未給付，則原告請求被告遷讓返還系爭房屋及給付積欠 租金260,000元，自屬有據，應予准許。（二）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民 法第179條定有明文；又無權占有他人之土地，可能獲得 相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他 人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租 金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。 按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252條著有明文。違約金之酌減是否相當須依一般客觀 事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標 準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減 少其數額（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第 1915號判例意旨可資參照）。又約定之違約金苟有過高情 事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債 權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職 權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上 字第1612號判例意旨亦可資參照）。經查，本件兩造簽訂 之系爭租約已於103年10月31日屆滿，已如上述，被告既
未於系爭租約屆滿時即返還系爭房屋，則被告於翌日起即 屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致 原告受有無法使用收益系爭房屋之損害。而被告向原告承 租系爭房屋之租金每月為26,000元，已如前述，自堪認此 租金額即為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告 所受無法使用收益之損害，則原告請求被告應自103年11 月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之 不當得利26,000元予原告，亦屬有據。
（三）按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252條著有明文。違約金之酌減是否相當須依一般客觀 事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標 準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減 少其數額（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第 1915號判例意旨資照）。又約定之違約金苟有過高情事， 法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人 請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為 之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第 1612號判例意旨參照）。經查，系爭租約第6條約定：「 乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意 繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲 方（即原告），不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時 遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求相當每日租金五 倍懲罰性之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人 丙方，決無異議」，係屬懲罰性違約金，本院審酌原告因 被告未依約返還房屋所受損害應為其租金收益及利息損失 ，併參考民法第205條規定當事人依法得請求之最高約定 週年利率為20%及兩造之利益損害等一切情狀，認原告因 被告未如期返還系爭房屋可請求被告每月給付之懲罰性違 約金應按租金1倍計算始為適當，原告請求按租金5倍計算 之違約金即屬過高，應予酌減。準此，本件原告主張被告 應自103年11月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付 26,000元之違約金為即屬有據，逾此部分，不應准許。（五）末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依 法定利率計算之遲延利息。給付無確定期限者，債務人於 債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起， 負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序 送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之 效力，民法第233條第1項、第229條第2項分別定有明文。 本件原告請求被告給付積欠租金260,000元部分，係以支 付金錢為標的，則原告自得請求被告給付自起訴狀繕本送
達翌日即103年3月24日（見本院卷第89頁）起至清償日止 ，按週年利率5％計算之利息，併應准許。
（六）綜上所述，本件系爭租約既已屆滿，被告仍無權占有系爭 房屋，則原告依系爭租約及不當得利法律關係，請求被告 遷讓返還系爭房屋，並給付積欠之租金260,000元及自103 年3月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，及 自103年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付 原告相當於租金之不當得利26,000元及違約金26,000元， 共計52,000元，為有理由，應予准許；逾此部分，為無理 由，應予駁回。
（七）本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依 職權宣告假執行。並依同法第392條第2項、第3項規定， 依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得 免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗 ，應併予駁回。
（八）訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，本件訴訟費用 額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 104 年 4 月 21 日
臺北簡易庭 法 官 劉宇霖
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 4 月 21 日
書記官 吳建元
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備註
第一審裁判費 34,462元
公示送達登報費 600元
勘驗測量費用 5,025元
合 計 40,087元