徵收補償
臺中高等行政法院(行政),訴字,103年度,268號
TCBA,103,訴,268,20150423,1

臺中高等行政法院判決
103年度訴字第268號
104年4月9日辯論終結
原 告　佑梓有限公司
兼 代表 人　陳宏杰
共 同
訴訟代理人 吳聰億律師
被 告　雲林縣政府
代　表　人　李進勇
訴訟代理人 鄭建財
張同興
黃裕中律師
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國103年5月
19日台內訴字第1030096507號訴願決定，提起行政訴訟，本院判
決如下︰
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：本件被告之代表人於原告起訴後，由蘇治芬變更 為李進勇，並經變更後之代表人李進勇聲明承受訴訟，核無 不合，應予准許。
二、事實概要：緣原告陳宏杰所有坐落雲林縣斗六市○○段○○ ○段13-3、15-16及15-17地號等3筆土地（下稱系爭土地） 位於「斗六市○○○區區段徵收」範圍內，經內政部以民國 101年5月2日內授中辦地字第1016650803號函核准徵收，並 一併徵收其土地改良物，被告據以101年5月9日府地發字第1 0107017311號公告徵收，公告期間自101年5月15日至101年6 月14日止。原告於公告期間內就其系爭土地徵收補償地價及 其上建築改良物、營業損失、機械搬遷等項向被告提出異議 ，經被告以102年7月19日府地發字第1025708027號函復營業 損失不予補償等查處結果。原告仍對徵收補償地價、建築改 良物及營業損失不服，於102年8月16日提出復議，被告乃將 全案提交雲林縣地價及標準地價評議委員會（下稱雲林縣地 評會）102年10月3日第4次會議復議決議，維持土地及建物 原查估補償價格。被告乃據以102年11月6日府地發字第1025 715387號函復原告。原告不服上述徵收補償之計算標準，提 起訴願，遭決定以原告陳宏杰關於營業損失部分訴願不受理 。原告佑梓有限公司關於土地及建築改良物徵收補償費部分 不受理。其餘部分駁回。原告僅就駁回部分提起本件行政訴



訟。
三、本件原告主張：
㈠按「憲法第15條關於人民財產權應予保障之規定，旨在確保 個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能 ，並免於遭受公權力或第三人之侵害，俾能實現個人自由、 發展人格及維護尊嚴。如因公用或其他公益目的之必要，國 家機關雖得依法徵收人民之財產，但應給予相當之補償，方 符憲法保障財產權之意旨。」、「人民之財產權應予保障， 憲法第15條設有明文。國家機關依法行使公權力致人民之財 產遭受損失，若逾其社會責任所應忍受之範圍，形成個人之 特別犧牲者，國家應予合理補償。」司法院釋字第400號、 第440號解釋有案。又行政行為非有正當理由者，不得為差 別待遇；又行政行為應以誠實信用之方法為之，並應保護人 民正當合理之信賴，行政程序法第6條、第8條亦分別定有明 文。又其屬給付性之行政措施授與人民利益之效果者，亦應 受相關憲法原則，尤其是平等原則之拘束，亦經司法院釋字 第485號、第542號解釋在案。
㈡本件雲林縣地評會是否依規定組成，容有疑義，若該組織不 合法，所作成之決議即屬非法：
1.按「土地公告現值之評定，雖涉及市場調查等專業知識，法 令上亦係另設有超然中立『地價評議委員會』進行評定審核 （平均地權條例第4條），故法院原則上固應尊重其判斷， 惟倘被告即原處分機關在調查估計過程中有違誤之處，以致 影響地價評議委員會評定之公告地價有不合理之情形或地價 評議委員會之評定過程有未遵守相關之程序，或其判斷、評 定有顯然違法或不當之情形時，法院非不得予以審查，以確 保評定作業之公正性。」（高雄高等行政法院93年度訴字第 788號判決參照）。
2.聲請調查證據：依平均地權條例第4條、土地法第155條第1 項及地價及標準地價評議委員會組織規程（下稱地評會組織 規程）第3條第5款規定，關於土地徵收補償市價及市價變動 幅度由地評會評議地價。本件雲林縣地評會是否依照地評會 組織規程第4條第1項規定組成，容有疑義，若委員會組織不 合法，是否有利害關係而應迴避未迴避，其所作成之土地徵 收補償市價及市價變動幅度等評議決議即不合法。請命被告 提出本案雲林縣地評會之會議紀錄，以查明是否有程序不合 法之事實。
3.又徵收說明會與協議價購協調會不能同一天無間隔實施，然 本件徵收之說明會與協議價購協調會卻在同一天，無間隔舉 辦，容有程序瑕疵之問題。按土地徵收條例第10條、第11條



規定，申請徵收土地或土地改良物前應舉行公聽會，及應先 與所有權人協議價購或以其他方式取得。又按內政部97年7 月16日台內地字第09701124501號函釋「要旨：有關土地或 土地改良物徵收，因涉及剝奪私人土地權利，故其徵收作業 及法定程序應確實遵守土地徵收條例規定辦理，以確保人民 之財產權，如有未踐行者，應於補正後再提土地徵收審議委 員會審議。主旨：有關申請徵收土地或土地改良物應辦事項 及法定程序，應切實遵守土地徵收條例規定辦理，如有未踐 行者，應予退件補正後再提土地徵收審議委員會審議，請查 照並轉知所屬。說明：一、依據本部97年6月11日召開第190 次土地徵收審議委員會會議附帶決議辦理。二、按土地徵收 乃國家基於公共利益之需，以強制手段取得人民之財產權， 因涉及剝奪私人土地權利，是以申請徵收土地或土地改良物 應嚴守法定徵收要件，踐行其程序，以確保人民之財產權。 三、按需用土地人於申請徵收前辦理之作業程序包括㈠適當 勘選需用土地。㈡舉行公聽會。㈢都市計畫變更或非都市土 地使用分區及使用地變更。㈣事業計畫報請目的事業主管機 關許可。㈤用地範圍測量分割及調查用地資料。㈥書面通知 所有權人協議取得及陳述意見。㈦所為通知應合法送達等（ 相關作業程序注意事項，請參閱本部訂頒『土地徵收作業手 冊』，可進入本部地政資訊網下載）。各需用土地人申請徵 收案件，如有未踐行相關法定程序者，依本部第190次土地 徵收審議委員會會議附帶決議，則予退件補正後始得再提委 員會審議；又為能如期提送委員會審查，務請確實掌控作業 時程，以避免延宕公共工程建設進度。」故土地徵收應踐行 一定之程序，以確保人民之財產權，其中包括舉行公聽會或 說明會，再進行各項程序，並應再進行協議價購，協議價購 不成始進行徵收；然本件被告為趕於新土地徵收條例施行前 辦理徵收，竟取巧將說明會於早上辦理，下午即舉辦協議價 購，根本未整合說明會中所有權人所陳述之意見，再進行接 下來之都市計畫變更或非都市土地使用分區及使用地變更、 事業計畫報請目的事業主管機關許可、用地範圍測量分割及 調查用地資料等程序，最後才進行協議價購，顯然有違反程 序或方式規定之違誤。
㈢關於土地徵收補償費部分：
1.依修正前之土地徵收條例第30條規定，被徵收之土地，應按 照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫區內 之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告 土地現值，補償其地價。前項徵收補償地價，必要時得加成 補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照



一般正常交易價格，提交地評會於評議當年期公告土地現值 時評定之。又修正前土地徵收條例施行細則第31條規定，本 條例第31條第1項規定之毗鄰非公共設施保留地之平均公告 土地現值，指毗鄰各非公共設施保留地區段地價之平均數； 於每年編製土地現值時，依平均地權條例施行細則第63條規 定計算之。雖非修正後之「市場正常交易價格之平均數」， 然舊法之「毗鄰各非公共設施保留地區段地價之平均數」實 亦含有新法所增之「毗鄰部分為公共設施用地經納入計算致 平均市價降低者，不予納入。」之意。顯不得將毗鄰部分為 公共設施用地者納入區段地價之平均數，否則，亦違反舊法 「毗鄰各非公共設施保留地區段地價之平均數」之規定。又 依內政部75年2月19日台(75)內地字第383530號函釋：「關 於本部68年1月23日台內地字第827178號函釋『市地重劃區 內之抵費地應以其毗鄰土地之平均申報地價為其申報地價』 其中所稱『毗鄰地』之認定，應以與抵費地相鄰接且都市計 畫使用分區相同之土地為準；如與抵費地相鄰接之土地並無 都市計畫土地使用分區相同者，則以最接近且都市計畫使用 分區相同者，視為該抵費地之毗鄰地。又有多筆抵費地相鄰 時，各筆抵費地申報地價之計算方法相同。」
2.系爭土地確實位處都市計畫公共設施保留地，此有原告陳宏 杰之雲林縣稅務局100年度地價稅繳款書可稽，依舊條文規 定即應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償 其地價。依毗鄰地即民眾向政府標購鄰鎮○路土地，取得成 本每坪已達新台幣（下同）20萬元，然本件卻未依照毗鄰非 公共設施保留地之平均公告土地現值來核算，致徵收補償價 款僅每坪7萬元，根本無法清償已貸款之本金餘額，明顯違 法。又所謂毗鄰地之定義，若毗鄰部分為公共設施用地經納 入計算致平均市價降低者，不予納入，且若類推適用上揭內 政部函釋，即應與系爭土地相鄰接且都市計畫使用分區相同 之土地為準；如與系爭土地相鄰接之土地並無都市計畫土地 使用分區相同者，則以最接近且都市計畫使用分區相同者， 視為該系爭土地之毗鄰地。系爭土地原使用分區係批發零售 市場，而依據最接近且都市計畫使用分區相同者，乃斗六市 斗六段56-6、56-7地號（零售市○○○○○段○○○○號（零 售市○○○○○段○○○○○號（零售市○○○○○段313-2、 313-8、314地號（斗六市西市場），而上開土地公告現值最 低19,500元/㎡，有24,000至113,442元/㎡，最高為117,000 元/㎡，平均則為68,486元/㎡（即每坪約226,398元，即與 市價相當），此有上開土地之使用分區及土地登記謄本可稽 （本院卷第213至220頁）。




3.惟被告103年12月16日陳報狀，說明其所採目前徵收地價為1 5-16地號宗地地價為24,925元/㎡，15-17地號宗地地價為17 ,888元/㎡，13-3地號宗地地價為27,600元/㎡；而謂若以毗 鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值（即所謂公保地作 法之地價），則15-16第號宗地地價為18,452元/㎡，15-17 地號宗地地價為17,788元/㎡，13-3地號宗地地價為22,000 元/㎡，故採目前徵收地價來徵收已比公保地作法之地價來 得高，政府用心良苦云云。惟被告所謂公共設施保留地之地 價，擷取鄰近706-3地號土地乃水溝地，故公告現值3,900元 /㎡，又706-1地號土地乃墳墓地，是嫌惡設施土地，故公告 現值僅5,300元/㎡，而345-3地號土地乃私人殯儀館及寺廟 用地，公告現值稍高為21,000元/㎡，完全忽略其立法乃「 應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值」，亦即所 應查訪公告現值之土地，應係毗鄰非作公共設施使用之一般 土地，而求其平均公告現值，而非拿週圍毗鄰作公共設施使 用或其上有嫌惡設施之土地來求平均公告現值，其所求得之 平均公告現值當然非常低，顯失公平，除違反土地徵收條例 施行細則第31條規定，亦非土地徵收條例第30條規定之立法 精神（另都市計畫區內土地經劃定為公共設施保留地，其土 地利用即受限制，如以其土地本身市價補償其地價，將使土 地所有權人蒙受過度之損失，基於保障公共設施保留地所有 權人之權益，乃規定應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價 補償其地價）。
4.原告所爭執者13-3、15-16、15-17地號土地，被告稱13-3地 號屬於345-2地價區段、15-16地號土地屬於345-2及862地價 區段、15-17地號土地跨屬於345-1、706-1地價區段（本院 卷第136頁），何以稱系爭土地所屬公共設施保留地之地價 區段為706地價區段，故該區段地價係由毗鄰非公共設施保 留地706-3地價區段（河川區）、345-3地價區段（宗教專用 區）及706-1地價區段（住宅區）來加權平均計算？又既主 張指整個徵收區段以外之毗鄰非公共設施保留地之地價區段 等云云，然706-1地價區段之土地亦屬本次徵收之範圍，卻 將706-1地價區段納入計算﹖豈非自相矛盾。 5.又本件公告現值之調整亦更有啟人疑竇之處，蓋墳墓區於10 1年度調整15%，而緊鄰鎮○路○○○○段卻僅調漲1%，明顯 依土地總值比例分配，獨厚開發案成立前陸續購買墳墓地之 所有權人。
6.系爭土地之公告土地現值評議，未依平均地權條例第46條、 地價調查估計規則第18條劃分地價區段、第21條規定估計區 段地價之方法查估，且違反地評會組織規程第9條及地價評



議委員會會議作業規範第8點之規定。被告稱以路線價評估 本區市價，且其中評估、調整有多處令人懷疑之處，其未以 市價徵收為補償精神，而原告曾提供徵收標的正對面徵收範 圍外的毗鄰地之市場交易價格，每筆土地皆向銀行貸款每坪 20餘萬元及專業之不動產估價報告書，顯無所謂僅每坪7萬 元之價格行情，是應以每坪20餘萬元予以徵收才合法、合情 及合理。
7.本件舉辦說明會時，地政處長張志銘已承諾採行市價徵收方 式辦理，此觀說明會之結論「惟為尊重土地所有權人意見， 有關以市價辦理徵收之訴求，請土地所有權人提供最近3年 內之買賣契約成交價格，縣府將配合估價師之估價報告，重 新檢視公告土地現值，並提交地價評議委員會評定之。」、 「另本次會議決議將以一般市場正常交易價格補償為原則， 有關公告現值偏低的提議，將請斗六地政事務所檢視全區地 價後檢討辦理。」及該處長受媒體訪問時之錄影畫面為憑， 顯然，地政處長已答應本件會採行市價徵收方式辦理，而與 被徵收之人民達成協議，如今民眾依其承諾將合法建物自動 拆遷，結果拆遷完畢後，卻非以市價徵收，為脫免責任，改 稱地政首長及承辦人換人，不承認有所謂的市價補償，欺騙 百姓。又當時經地主抗爭，被告承諾以市價徵收補償精神引 進估價師制度，參考估價報告及公告現值後重新檢視提地評 會評定做為徵收補償依據，此有中國時報100年9月5日剪報 資料可稽，惟原告當時確實提供專業不動產估價師之估價報 告書以供參酌，惟會議結束後竟將該估價報告書退還，又當 時已開始進行實價登錄制度，被告大可進實價登錄網站，蒐 集交易資料，又或可調閱土地登記謄本，了解土地銀行設定 貸款之數額，推算出銀行對該土地估算之價值，而將上開資 料送給雲林縣地評會作參酌，然被告違背承諾，與毗鄰非公 共設施保留地之買賣市價落差甚大，顯不合理。 ㈣關於建築改良物補償費偏低已呈極度不合理狀態： 訴願決定稱本件徵收補償已按土地徵收條例第31條規定、建 築改良物徵收補償費查估基準第1點、第4點、第7點、雲林 縣辦理公共工程建築改良物拆遷補償救濟自治條例（下稱雲 林縣拆遷補償自治條例）第6條第3項、第8條、第9條、第27 條第1項等規定辦理云云。然查雲林縣之公共工程拆遷建築 物補償向來是全國最低，且十多年未調整，如鋼筋混泥土造 單價僅評估為每坪3萬餘元，早已不符合最低單價每坪6萬元 之水準，且如以重建標準補償，評估之建築改良物補償費、 非合法建物地上物救濟金、農林作物補償費、地上物自動拆 除獎勵金、工廠生產及營業設備遷移費及營業損失補償費等



等合計全部之總金額，根本無法讓所有人重新興建。再者， 於公聽會本已答應關於建築改良物補償標準已建請工務單位 檢討調整，提請議會儘快審議，未來如修正雲林縣拆遷補償 自治條例，擬爭取新修正條文之適用，配合調整補償基準， 且依中國時報102年9月24日剪報資料，被告地政處副處長蘇 瑞元表示「坦承拆遷補償確實未修正，原因出在於縣府內部 協調，會爭取追溯依新補償標準。」等語，可見，被告亦坦 承因縣府內部協調問題，未依協調承諾之內容調整修正，且 再次承諾爭取追溯依新補償標準為補償，惟本件於救濟過程 中，卻僅見被告以101年12月14日府地發字第1015707377號 函請工務處修正，嗣後則以函文說明無法完全依台端意見補 償，爰請台端見諒等語，顯與公聽會承諾依新修正自治條例 計價補償，卻因自己內部機關之不作為，未修正後即敷衍答 覆，犧牲民眾權益。
㈤關於營業損失補償費部分：訴願決定之理由謂按土地徵收條 例第33條規定：「土地或土地改良物原供合法營業之用，因 徵收而致營業停止或營業規模縮小之損失，應給予補償。前 項補償基準，由中央主管機關定之。」又土地及土地改良物 徵收營業損失補償基準第3點規定：「合法營業用土地或土 地改良物全部徵收致停止營業時，其損失補償以該事業最近 3年向稅捐稽徵機關申報之營利事業所得稅結算申報書上營 業淨利加利息收入減利息支出之平均數計算補償之。計算徵 收營業損失補償，其營業淨利、利息收入、利息支出應以營 利事業所得稅結算申報書之帳載結算金額為準，計算結果為 負值者，不予補償。」惟查，原告佑梓有限公司之97、98及 99年度營利事業所得稅結算申報書，97年度營業淨利仍是正 值，98及99年借貸資金以投資，才呈現負值，然此3年度之 課稅所得額仍為正值，故被告依上開標準，以營業淨利加公 司存款利息收入減公司貸款利息支出，然上開計算標準顯不 合理。若一家公司正在擴展而向銀行貸款，貸款利息支出相 對增加，試問現有哪一家公司不向銀行貸款？及把錢存放在 銀行生息而不活用資金？政府徵收合法營運公司，竟然自行 一套公式而完全不補償，合法公司向政府重新申請營業新址 都要逐一收費，政府徵收竟可完全不補償合法公司之營業損 失。原告主張應以稅捐處申報之最終核稅營業額或以實際拆 除面積之補償辦法補償。
㈥依土地徵收條例第8條第1項規定，有下列各款情形之一者， 所有權人得於徵收公告之日起1年內向該管直轄市或縣（市 ）主管機關申請一併徵收，逾期不予受理：其中第1款規定 ，徵收土地之殘餘部分面積過小或形勢不整，致不能為相當



之使用者。本件，原告系爭土地遭徵收後，剩餘6㎡（13-27 地號土地）、8㎡（15-42地號土地）、7㎡（15-43地號土地 ），此有土地所有權狀可稽，皆屬於面積過小之畸零土地， 顯不能為相當之使用，然經申請卻不願一併徵收，且將無法 一併徵收推給雲林縣斗六市公所，亦違反該條立法精神及目 的等情，並聲明求為判決撤銷訴願決定（駁回部分）及本件 公告徵收（原告部分）及被告102年7月19日府地發字第1025 708027號函及102年11月6日府地發字第1025715387號函。四、被告則以：
㈠原告主張雲林縣地評會之組織恐不合法，作成之決議即屬非 法，徵收說明會與協議價購協調會不能同一天無間隔實施， 有程序瑕疵之問題乙節：
1.查雲林縣地評會係依據內政部頒訂之地評會組織規程規定成 立，聘任委員19名組成，並依規程之規定執行地價評議作業 ，並無違誤。另按「地價評議委員會暨標準地價評議委員會 係由包括地方公正人士、對地價有專門知識之學者、專家及 地政主管、工務或都市計畫主管等人所組成，其對於地價（ 含市價）之評定係基於客觀專業知識，除其評定過程有未遵 守相關之程序，或其判斷、評定有顯然違法或不當情形，否 則法院應尊重其判斷。」最高行政法院91年度判字第1396號 判決可資參酌（參見本件徵收補償計算標準異議及復議卷附 錄第11-15頁，下稱補償異議及復議卷）。 2.另本案協議價購與說明會於100年9月4日辦理（補償異議及 復議卷第91-94頁），當日會議紀錄結論載明:「惟為尊重土 地所有權人意見，有關以市價辦理徵收之訴求，請土地所有 權人提供最近3年內的買賣契約成交價格，縣府更將配合估 價師之估價報告，重新檢視公告土地現值，並提交地價評議 委員會評定之。」（補償異議及復議卷第95-102頁），經該 雲林縣地評會於同年12月6日召開100年度第3次評議會決議 ，101年地價補償標準不予加成（補償異議及復議卷第103-1 18頁），被告於101年2月29日再次辦理協議價購，當日會議 紀錄載明：「本府依100年9月4日說明會會議結論，由估價 師查估區內土地市價，也參酌民眾陳述意見來訂定今天的協 議價格。」（補償異議及復議卷第119-127頁）。綜上，被 告已實質對土地價格進行協商，並無原告主張程序瑕疵問題 。
㈡依地價調查估計規則第3條、第18條、第21條及第23條規定 略以：「地價調查估計之辦理程序如下：1.蒐集、製作或修 正有關之基本圖籍及資料。2.調查買賣或收益實例、繪製地 價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。3.估計實例土



地正常單價。4.劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。 5.估計區段地價。6.計算宗地單位地價。」、「劃分地價區 段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘 查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土 地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、 特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展 趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相 連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」、「估計 區段地價之方法如下：一、有買賣實例或收益實例估計正常 單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求 其中位數為各該區段之區段地價。二、無買賣實例及收益實 例之區段，應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編 定用地相同，且依前款估計出區段地價之區段，作為基準地 價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因 素評價基準明細表，修正估計目標地價區段之區段地價。無 法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰 近使用性質類似或其他地價區段之區段地價修正之。估計區 段地價之過程及決定區段地價之理由，應填載於區段地價估 價報告表。」及「宗地單位地價之計算方法如下：……二、 其他地價區段之土地，以區段地價作為宗地單位地價。三、 跨越二個以上地價區段之土地，分別按各該區段之面積乘以 各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價。 」。
㈢系爭15-16、15-17及13-3地號土地（原計畫使用分區為農業 區，地目分別為建、旱及建）土地均直接臨鎮○路，其101 年地價訂定情形如下說明：（補償異議及復議卷第171-214 頁地價區段勘查表、區段地價估價報告表、影響地價區域因 素分析明細表）
1.15-16地號跨屬345-2、862地價區段、同段15-17地號跨屬34 5-1、706-1地價區段及同段13-3地號屬於345-2地價區段。 2.345-2【地價區段範圍為鎮南路（大學路2段至雲林溪間）東 側建地目18米路線價】、862【地價區段範圍為鎮南路（大 學路2段至雲林溪間）東側建地目裡地】、345-1【地價區段 範圍為鎮南路（大學路2段至雲林溪間）東側18米路線價（ 建地目除外）】及706-1【地價區段範圍為鎮南路東側與社 口公墓間之裡地及社口公墓南側、鎮○路○○○○○路2段 間之裡地(農地重劃區)】地價區段，因皆無買賣實例，故34 5-2、862、345-1、706-1地價區段，係依據地價調查估計規 則第21條第1項第2款規定，選取262、736；727、728；262 、736；116、333作為基準地價區段。



3.345-2地價區段與262基準地價區段之影響地價區域因素較相 近，故取其地價區段之調整價格27,700元/㎡作為345-2地價 區段之區段地價；862地價區段與727及728基準地價區段之 影響地價區域因素均較相近，故取其兩基準地價區段之平均 價格14,800元/㎡作為862地價區段之區段地價；345-1地價 區段與736及262基準地價區段之影響地價區域因素相近程度 權重分別為40%及60%，依其權重所求得之價格22,000元/㎡ 作為345-1地價區段之區段地價；706-1地價區段與116基準 地價區段之影響地價區域因素較相近，故取其地價區段之調 整價格5,500元/㎡作為706-1地價區段之區段地價。 4.案經依平均地權條例第46條規定，於100年12月提交雲林縣 地評會100年第3次會議評定通過：345-2之區段地價為27,60 0元/㎡、862之區段地價為14,700元/㎡、345-1之區段地價 為22,000元/㎡及706-1之區段地價為5,300元/㎡。 5.綜上，系爭土地15-16、15-17及13-3地號，依地價調查估計 規則第23條第3款規定，按其所跨屬區段之面積比例計算宗 地地價分別為24,925元/㎡【計算式：27,600元/㎡×(7926/ 10,000)+14,700元/㎡×(2,074/10,000)】、17,888元/㎡【 計算式：22,000元/㎡×(7,538/10,000)+5,300元/㎡×(2,4 62/10,000)】，13-3地號位屬345-2區段，依同條第2款規定 ，以其區段地價27,600元/㎡作為宗地地價。 ㈣按土地徵收條例第31條規定：「建築改良物之補償費，按徵 收當時該建築改良物之重建價格估定之。建築改良物及農作 改良物之補償費，由直轄市或縣(市)主管機關會同有關機關 估定之；其查估基準，由中央主管機關定之。」次按建築改 良物徵收補償費查估基準第1點規定：「本基準依土地徵收 條例第31條第3項規定訂定之。」第4點規定：「……重建單 價依建物主體構造材料及裝修材料由直轄市或縣（市）政府 另定之。」第7點規定：「直轄市或縣（市）政府應依本基 準並參酌當地實際狀況，自行訂定該直轄市或縣（市）辦理 建物徵收補償費查估之依據。」又雲林縣拆遷補償自治條例 第6條第3項規定：「建築物無法檢具合法證明文件者不發給 補償費，但需地機關得自行斟酌財力狀況及實際情形發給救 濟金。」第8條規定：「建築物之主體構造材料分為下列各 種：鋼筋混凝土造。鋼骨水泥造。加強磚造。磚造 、石造。鋼鐵造。木造。土造。竹造。第1款至 第8款規定二種以上材料混合造。其他。」第9條規定：「 建築物以重建價格補償其計算方式如下：房屋之補償價格 依房屋重建單價補償基準（如附表一）估算。圍牆之補償 價格依圍牆重建單價補償基準（如附表二）估算。室外附



屬雜項建造物之補償價格按照其構造依附屬雜項建造物重建 單價補償基準（如附表三）估算。但廢棄之附屬設施不予補 償。前項第1款房屋拆除面積計算依房屋各層外牆或外柱之 中心線以內面積計算。……」第27條第1項規定：「拆除戶 在主辦單位規定期限內自動拆除完竣經查屬實者，發給自動 拆除獎勵金，其計算依合法建築改良物查估補償金額加發五 成獎勵金。」查原告所有坐落雲林縣斗六市○○段○○○段 甲、乙兩棟建物，為求公正、公平原則，被告依內政部頒訂 土地徵收遷移費查估基準第10點規定略以：「在查估之認定 上有困難或爭議時，得委託具有公信力之專業機構查估，並 由直轄市或縣（市）政府審核認定之。」由被告委外查估， 以示超然，甲棟為合法建物，依雲林縣辦理公共工程建築改 良物拆遷補償救濟自治條例第8條規定查估，主體構造材料 有鋼鐵造、磚造、鋼筋混凝土造等，依同條例第6條第3項、 第9條、第27條規定估算，補償構造種類項目、單價及計算 式詳如建築改良物調查表（補償異議及復議卷第218-222頁） ，補償金計4,007,448元，救濟金計3,656,601元，自拆獎金 計1,944,663元；乙棟為非合法建物，依同條例第8條規定查 估，並無原告所主張主體構造材料為RC加強磚造1項，調查 主體構造材料有加強磚造、磚造等，補償價格依同條例第9 條規定估算，補償構造種類項目、單價及計算式詳如建築改 良物調查表（補償異議及復議卷第223-225頁），補償金計 60,482元，救濟金計1,133,567元，有關原告陳述遺漏查估 之事項，被告已於101年11月26日作地上物複估更正之公告 ，並函覆相關異議人，並提列於地上物各式複估補償清冊， 依規定妥處在案（補償異議及復議卷第49-68頁），並無違 誤。
㈤原告對地價及地上建物補償費聲明不服，被告依土地徵收條 例第22條第3項規定提請該評議委員會復議並函請原告列席 說明（補償異議及復議卷第153-155頁），於同年10月3日召 開102年第4次會議決議維持15-16地號公告土地現值24,925 元/㎡、1 5-17地號公告土地現值17,888元/㎡、13-3地號公 告土地現值27,600元/㎡。建物維持依雲林縣拆遷補償自治 條例規定加強磚造補償；並以102年11月6日府地發字第1025 715387號函通知原告（補償異議及復議卷第156-163頁）。 ㈥關於營業損失部分：按土地徵收條例第33條規定：「土地或 土地改良物原供合法營業之用，因徵收而致營業停止或營業 規模縮小之損失，應給予補償。前項補償基準，由中央主管 機關定之。」又土地及土地改良物徵收營業損失補償基準第 3點規定：「合法營業用土地或土地改良物全部徵收致停止



營業時，其損失補償以該事業最近3年向稅捐稽徵機關申報 之營利事業所得稅結算申報書上營業淨利加利息收入減利息 支出之平均數計算補償之。計算徵收營業損失補償，其營業 淨利、利息收入、利息支出應以營利事業所得稅結算申報書 之帳載結算金額為準，計算結果為負值者，不予補償。」， 經查原告徵收當時近3年之營業淨利為負值（補償異議及復 議卷第140頁），依上述規定有關營業損失補償部分，不予 補償之決定，並無不合。
㈦查101年1月4日修正公布土地徵收條例第63條第2項規定修正 之第30條施行日期由行政院定之，行政院以101年7月20日院 臺建字第1010040049號令於同年9月1日始行施行。本件於10 1年5月2日經內授中辦地字第1016650803號函核准，是土地 徵收補償標準須依101年1月4日修正前土地徵收條例第30條 規定辦理。原告援引內政部75年2月19日台（75）內地字第3 83530號函釋，係針對「市地重劃」開發完成後有關抵費地 「申報地價」之核定方法及標準，與本件為「區段徵收」前 ，未開發前土地之「補償地價」完全無關，自不得逕行比附 援用，原告主張類推適用前開函釋，亦有違誤。另原告復引 用土地徵收條例施行細則第31條係修正後101年6月27日發布 101年9月1日施行，其以修正後土地徵收條例施行細則，解 釋修正前土地徵收條例第30條規定，適用法規顯有錯誤： 1.修正前土地徵收條例第30條第1項規定：被徵收之土地，應 按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫區 內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公 告土地現值，補償其地價，是本件補償地價之基準為區段徵 收當年度之土地公告現值，並非市價。
2.又修正前土地徵收條例施行細則第31條第1項之規定：本條 例第30條第1項規定之毗鄰非公共設施保留地之平均公告土 地現值，指毗鄰各非公共設施保留地區段地價之平均數；於 每年編製土地現值時，依平均地權條例施行細則第63條規定 計算之，即指整個徵收區段以外之毗鄰非公共設施保留地之 「地價區段」（非單筆土地地號），並非指個別被徵收土地 之毗鄰單筆宗地，或區段徵收範圍外毗鄰之單筆宗地；另法 條已明確規定「毗鄰非公共設施保留地區段地價之平均數」 ，並非法條未規定，不生原告主張類推適用前開內政部函釋 之問題。
3.被告前依鈞院諭知「若以公共設施保留地方式計算」之假設 前提所為說明略為：系爭所屬公共設施保留地之地價區段為 706地價區段，該區段地價係由毗鄰非公共設施保留地706-3 地價區段（河川區）、345-3地價區段（宗教專用區）及706



-1地價區段（住宅區）加權平均計算，但原告所為主張將「 地價區段」誤認為單筆宗地地號，顯然違反修正前土地徵收 條例施行細則第31條第1項規定係以「地價區段」之估價方 法，容有違誤。
4.原告另主張被告前地政處處長答應採市價徵收方式辦理云云 ，被告否認，經查，原告所提出相關媒體報導內容，均表示 由雲林縣地評會評議等語，並未就原告所主張將以市價補償 為任何意思表示合致，又原告亦未提出兩造間有成立協議之 證據，參以被告於103年9月30日補充答辯狀已詳細敘明查估 經過，又本件補償地價之基準為區段徵收當年度之土地公告 現值，並非市價，亦如前述，則原告請求按市價為徵收補償 ，顯與斯時相關規定不符，應無足採等語，資為抗辯，並聲 明求為判決駁回原告之訴。
五、兩造之爭點：被告對系爭土地所為之徵收補償地價、建物改 良物補償費及營業損失不予補償等三部分查估，是否適法？六、經查：
㈠按土地徵收條例第22條第2項、第3項規定：「權利關係人對 於徵收補償價額有異議者，得於公告期間屆滿之次日起30日 內以書面向該管直轄市或縣（市）主管機關提出異議，該管 直轄市或縣（市）主管機關於接受異議後應即查明處理，並