臺灣新竹地方法院民事簡易判決 104年度竹東簡字第47號
原 告 林源應
古元寶
古晶鴻
古元湧
古元豐
上列五人共同
訴訟代理人 李林盛律師
王彩又律師
蔡麗雯律師
被 告 曾彩保
訴訟代理人 許修齊律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於中華民國
104年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新竹縣橫山鄉○○段○○○地號土地，面積五六二平方公尺，應有部分一○○○○○分之三九七三之所有權移轉登記予原告林源應。
被告應將坐落新竹縣橫山鄉○○段○○○地號土地，面積一二一點二五平方公尺，應有部分一○○○○○分之八一六之所有權移轉登記予原告林源應。
被告應將坐落新竹縣橫山鄉○○段○○○地號土地，面積五六二平方公尺，應有部分一○○○○○分之四八九三之所有權移轉登記予原告古元寶、古晶鴻、古元湧、古元豐公同共有。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，由原告林源應負擔十分之二。 事實及理由
壹、程序事項：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查 本件原告起訴時聲明原係：㈠被告應將坐落新竹縣橫山鄉○ ○段000 地號土地，面積562 平方公尺，應有部分100000分 之5961之所有權移轉登記予原告林源應。㈡被告應將坐落新 竹縣橫山鄉○○段000 地號土地，面積121.25平方公尺，應 有部分100000分之816 之所有權移轉登記予原告林源應。㈢ 被告應將坐落新竹縣橫山鄉○○段000 地號土地，面積562 平方公尺，應有部分100000分之4893之所有權移轉登記予原 告古元寶、古晶鴻、古元湧、古元豐共有；嗣於訴訟進行中 ，原告於民國（下同）104 年3 月11日具狀變更聲明為：㈠ 被告應將坐落新竹縣橫山鄉○○段000 地號土地，面積562
平方公尺，應有部分100000分之5961之所有權移轉登記予原 告林源應。㈡被告應將坐落新竹縣橫山鄉○○段000 地號土 地，面積121.25平方公尺，應有部分100000分之816 之所有 權移轉登記予原告林源應。㈢被告應將坐落新竹縣橫山鄉○ ○段000地號土地，面積562平方公尺，應有部分100000分之 4893之所有權移轉登記予原告古元寶、古晶鴻、古元湧、古 元豐公同共有等情，有民事爭點整理書暨更正訴之聲明狀在 卷可參（見本院卷第86至91頁），核與前揭規定相符，自應 准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、原告林源應之父親於35年間起即在新竹縣橫山鄉○○段○00 0000地號土地上興建房屋居住使用，被告曾彩保要求原告林 源應必須支付自35年起至78年止之土地租金及向其購買房屋 基地之應有部分，兩造遂於79年9月12日簽訂協議書，約定 原告林源應應補償被告自35年起至78年止之土地租金共新臺 幣（下同）63,450元，另約定原告林源應以每坪1萬元之價 格，向被告購買上開房屋基地之應有部分，於同日簽訂不動 產買賣契約書，約定原告林源應以每坪1萬元之價格，向被 告購買上開土地內約0.0067公頃（依實地測量面積為準）持 分二分之一，原告林源應除給付上開租金外，另依不動產買 賣契約書約定，給付被告土地買賣之定金5萬元。兩造簽訂 系爭不動產買賣契約書時，因系爭○○段000000地號土地（ 重測後地段地號變更為新竹縣橫山鄉○○段000地號）地目 為旱，所有權移轉受到土地法第30條之限制，而原告林源應 於簽約時並不具有自耕農身份，兩造於系爭契約並約定：「 1、本件土地地目為田，乙方（即被告）須辦理地目變更登 記後，始得產權移轉，故因法律規定無法辦理地目變更時， 即視為解除及終止本件買賣契約，並將所收取甲方（即原告 林源應）之價款部分無息返還與甲方，雙方不得異議。」足 見兩造當時雖認定系爭土地暫時無法辦理過戶，惟兩造有約 定待得辦理系爭土地過戶手續時，兩造仍應履行系爭買賣契 約之給付義務，被告曾彩保並於90年10月16日承認系爭買賣 契約之效力，並約定：「註：本件土地地目為田，目前尚無 法變更地目，甲方亦無自耕農身份，故本件買賣無限期延長 至能變更地目為止。同時本件土地尚有一半持分係中華民國 所有，俟乙方與中華民國協調後辦理買賣情事。」依民法第 246條第1項但書之規定，系爭買賣契約並非無效。㈡、又訴外人陳純妹於51年間前即在新竹縣橫山鄉○○段○0000 00地號土地上興建房屋居住使用，被告曾彩保要求其必須支
付自51年起至78年止之土地租金及向其購買房屋基地之應有 部分，訴外人陳純妹於79年9月12日與被告簽訂協議書，約 定陳純妹應補償被告自51年起至78年止之土地租金共34,814 元，另約定陳純妹應以每坪1萬元之價格，向被告購買上開 房屋基地之應有部分，於同日簽訂不動產買賣契約書，約定 陳純妹以每坪1萬元之價格，向被告購買上開土地內約0.005 5公頃（依實地測量面積為準）持分2分之1，陳純妹除給付 上開租金外，另依不動產買賣契約書約定，給付被告土地買 賣之定金5萬元。訴外人陳純妹因故未辦理完成系爭土地之 移轉登記，即將系爭土地買賣權利讓與原告古元寶、古晶鴻 、古元湧、古元豐（以下簡稱古元寶等四人）之被繼承人古 道東，並將讓與關係通知被告在案。因當時土地法限制須具 自耕農身分方得取得農地所有權，原告古元寶等4人之被繼 承人古道東斯時未具自耕農身分無法取得農地所有權，故未 能辦理系爭土地所有權移轉登記。嗣古道東往生，上開房屋 及系爭土地之債權債務關係由原告古元寶等4人繼承。依原 告古元寶等4人所繼受之不動產買賣契約第12條其他約定事 項約定：「1、本件土地地目為旱，乙方（即被告）須辦理 地目變更登記後，始得產權移轉，故因法律規定無法辦理地 目變更時，即視為解除及終止本件買賣契約，並將所收取甲 方（即陳純妹）之價款部分無息返還與甲方，雙方不得異議 。2、有關地目變更及實地面積測量費用約定由乙方負擔之 。」。足見縱訴外人陳純妹與被告簽訂系爭買賣契約時不具 有自耕農身分，系爭土地暫時無法辦理過戶，惟兩造有約定 待得辦理系爭土地過戶手續時，兩造仍應履行系爭買賣契約 之給付義務，是依前揭說明，系爭買賣契約亦非無效，兩造 顯然預期於系爭土地可以移轉予非自耕農身分之原告時，即 辦理土地所有權移轉登記。被告雖未依約辦理地目變更，惟 農業發展條例業於89年1月26日修正公布，私有農地已無禁 止移轉為共有之限制；同日土地法第30條亦已刪除，系爭土 地已得移轉予無自耕能力之人，被告已得移轉系爭土地所有 權予原告。
㈢、系爭土地上所坐落門牌號碼整編前為新竹縣橫山鄉○○村○ ○路00○0號之房屋（整編後為新竹縣橫山鄉○○村○○路0 0號）、門牌號碼整編前為新竹縣橫山鄉○○村○○路00○0 號之房屋（整編後為新竹縣橫山鄉○○村○○路00號），皆 係新竹縣於73年10月15日辦理非都市土地使用分區及編定公 告實施建築管制前即存在之舊有房屋。而被告自得依法聲請 補註用地類別後，就系爭房屋所坐落之基地及其法定空地更 正編定為建築用地，變更地目為「建」，系爭土地並非無法
變更地目而係被告遲遲未辦理變更。系爭買賣契約係屬有效 ，被告於簽約後，均未依法辦理變更地目事宜，拖延迄今無 法完成所有權移轉登記。嗣上開○○段000000地號土地分割 增加231-154、231-155號，再於93年12月7日土地重測，重 測後地段地號變更為新竹縣橫山鄉○○段000地號，面積562 平方公尺，被告應有部分為100000分之47437，而分割後之 原南河段231-154地號，重測後地段地號變更為新竹縣橫山 鄉○○段000地號，面積121.25平方公尺，被告應有部分為2 分之1。嗣被告於102年間對原告林源應提起拆屋還地之訴訟 ，由本院以102年度訴字第103號審理，並於102年5月6日勘 驗現場並囑託新竹縣竹東地政事務所測量結果，原告林源應 所有上開房屋除占用374地號土地外，另占用373地號土地1. 98平方公尺，則依系爭土地買賣契約書之約定，原告林源應 與被告就系爭土地之買賣面積除374地號土地中67平方公尺 之應有部分二分之一外，另應包括373地號土地中1.98平方 公尺之應有部分二分之一。系爭374地號土地面積為562平方 公尺，則被告應移轉應有部分100000分之5961予原告林源應 。373地號土地面積為121.25平方公尺，故被告應移轉373地 號土地之應有部分100000分之816予原告林源應。又33.5平 方公尺加0.99平方公尺，等於34.49平方公尺，折合10.43坪 ，兩造約定每坪價金為1萬元，全部價金為104,300元，扣除 原告林源應原已給付之定金5萬元，原告林源應應再給付被 告54,300元。但依兩造所簽訂之不動產買賣契約第3條第2款 約定：「第二次款新台幣即尾款，限於本件產權移轉登記與 甲方清楚同時乙次付清與乙方，甲方不得拖延之事。」故尾 款54,300元，於被告將系爭土地之應有部分移轉登記予原告 林源應後，原告林源應始有給付之義務。又依原告古元寶等 四人繼承承受之訴外人陳純妹與被告所簽訂不動產買賣契約 約定，向被告購買系爭土地內約0.0055公頃（依實地測量面 積為準）持分二分之一。0.0055公頃之二分之一，即27.5平 方公尺，系爭374地號土地面積為562平方公尺，則被告應移 轉應有部分100000分之4893予原告古元寶等四人。又27.5平 方公尺折合8.32坪，兩造約定每坪價金為1萬元，全部價金 為83,200元，扣除原已給付之定金5萬元，原告古元寶等四 人應再給付被告33,200元。但因兩造所簽訂之不動產買賣契 約第3條第2款約定：「第二次款新台幣即尾款，限於本件產 權移轉登記與甲方清楚同時乙次付清與乙方，甲方不得拖延 之事。」故尾款33,200元，於被告將系爭374地號土地之應 有部分移轉登記予原告古元寶等四人後，原告古元寶等四人 始有給付之義務。被告雖抗辯在他共有人未放棄優先購買權
之前，其無從辦理所有權移轉登記云云，惟此乃被告辦理所 有權移轉登記所需自行備妥之文件資料，與原告無關，依土 地登記規則第97條規定之意旨，出賣人僅需於移轉登記時出 具切結書或於適當欄位記明「優先購買權人確已放棄優先購 買權，如有不實，出賣人願負法律責任」字樣，即可辦理所 有權移轉登記，不構成原告請求系爭房屋移轉登記之障礙。㈣、訴之聲明：
⒈被告應將坐落新竹縣橫山鄉○○段000地號土地，面積562平 方公尺，應有部分100000分之5961之所有權移轉登記予原告 林源應。
⒉被告應將坐落新竹縣橫山鄉○○段000地號土地，面積121.2 5平方公尺，應有部分100000分之816之所有權移轉登記予原 告林源應。
⒊被告應將坐落新竹縣橫山鄉○○段000 地號土地，面積562 平方公尺，應有部分100000分之4893之所有權移轉登記予原 告古元寶、古晶鴻、古元湧、古元豐公同共有。 ⒋訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯：
㈠、坐落新竹縣橫山鄉○○段000000地號土地，於67年9月30日 分割增加231-154、231-155地號2筆土地，該等土地原為被 告與訴外人曾廷泉共有，所有權應有部分各2分之1，訴外人 曾廷泉於88年4月23日將其231-81地號土地所有權應有部分2 分之1抵繳稅款，於同年10月26日移轉登記為中華民國所有 ，訴外人曾廷泉死亡，其所有231-154地號土地持分2分之1 ，於89年1月19日分割繼承登記為訴外人曾鎮坤、曾棟炫、 曾建越共有，所有權應有部分各6分之1，該等土地因實施地 籍圖重測，於93年12月7日○○段000000地號土地變更為新 竹縣橫山鄉○○段000地號土地面積562平方公尺，231-154 地號土地變更為同鄉○○段000地號土地121.25平方公尺。 被告於101年10月22日將374地號土地所有權應有部分100,00 0分之2563即面積為14.4平方公尺，折合4.36坪，以每坪25 萬元之價格出售與訴外人王春蘭，被告並將買賣事宜通知中 華民國之管理機構財政部國有財產署是否願優先購買，財政 部國有財產署表示不願以相同價格優先購買，而於101年11 月5日辦妥所有權移轉登記，自此該土地之共有人為被告、 訴外人中華民國及王春蘭三人，所有權應有部分被告100,00 0分之47437、訴外人中華民國2分之1、訴外人王春蘭100,00 0分之2563。
㈡、原告林源應於35年間，在未取得上開土地共有人同意下，即 在該土地上建有房舍面積約67平方公尺，於79年9月12日就
房舍所占用上開土地，以每坪1萬元之價格向被告購買，占 用上開土地所有權應有部分2分之1，約20.3坪之2分之1，折 合為10.15坪，並於同日簽訂不動產買賣契約書，由於當時 該土地地目為旱（即田），使用分區為為山坡地保育區，依 當時之法令規定，非自耕農不得購買田地，原告林源應未具 有自耕農身分，應俟地目變更為非農地後，始得為所有權移 轉登記，是以買賣契約第12條訂有：「1、本件地目為田， 乙方（被告）須辦理地目變更登記後，始得產權移轉，故因 法律規定無法辦理地目變更時，即視為解除即終止本件買賣 契約，並將收取甲方（原告林源應）之價款部分無息返還甲 方，雙方不得異議。2、有關地目變更及實施面積測量費用 約定由乙分負擔之。」，後來因一直無法辦理地目變更，被 告又於90年10月16日在契約上加註：「本件土地地目為田， 目前無法變更地目，甲方亦無自耕農身分，故本件買賣無限 期延長至能變更地目為止，同時本件土地上有一半持分係中 華民國所有，俟乙方與中華民國協調後辦理買賣情事」，可 見被告於90年10月16日在上開契約書所為上開加註，係屬被 告應將原告購買上開374地號土地所有權移轉登記之停止條 件。○○段000000地號土地係於67年10月9日分割出231-154 、231-155地號2筆土地，當時分割出之231-154地號土地地 目為道，原告於79年9月12日向被告購買之土地僅為○○段 000000地號田地，此由買賣契約第12條及被告於90年10月16 日在該契約加註可證，因而原告於35年間所建房舍，雖亦有 坐落在南河段231-154地號土地上，因該筆土地被告並未出 售與原告，原告依買賣契約請求該筆土地為所有權移轉登記 ，應無理由。至於○○段000000地號土地，迄至目前為止， 地目仍為旱（即田），尚未變更為其他地目，且該筆土地尚 未編訂有其他用途，自無變更地目之可能，而原告林源應又 非具有自耕農身分，足證原告請求被告將該筆土地持分移轉 登記為原告林源應所有之條件尚未成就，況該筆土地被告僅 為共有人之一，依土地法第34條之1第4項「共有人出賣其應 有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」之 規定，他共有人中華民國、王春蘭均有優先購買權，在未有 優先購買權人放棄優先購買權之情形下，縱然上開買賣契約 之地目變更之條件已成就，依土地登記規則第97條第1項之 規定，被告尚無法辦理所有權移轉登記，原告林源應請求將 上開土地持分100,000分之5961移轉登記為原告林源應所有 ，即非有理由。
㈢、訴外人陳純妹亦在被告共有之新竹縣橫山鄉○○段000000地 號土地無權占用建有房舍，於79年9月12日向被告以每坪1萬
元之價格購買其占用該土地面積55平方公尺所有權2分之1， 因該時該土地地目為旱（即田），使用分區為山坡保育區， 陳純妹非有自耕能力，不得辦理所有權移轉登記，後來陳純 妹將其向被告購買上開土地之權利及地上所建房屋，以270 萬元之價格出售與原告古元寶、古晶鴻、古元湧、古元豐4 人之被繼承人古道東，嗣後古道東死亡，古道東之權利由上 開原告古元寶等4人繼承。被告與訴外人陳純妹於79年9月12 日簽訂之不動產買賣契約書第12條有：「1、本件地目為田 ，乙方（被告）須辦理地目變更登記後，始得產權移轉，故 因法律規定無法辦理地目變更時，即視為解除即終止本件買 賣契約，並將收取甲方（原告林源應）之價款部分無息返還 甲方，雙方不得異議。2、有關地目變更及實施面積測量費 用約定由乙分負擔之。」之約定，該約定應係系爭土地買受 人得請求所有權移轉登記之停止條件，茲查系爭土地迄至目 前止，並無法辦理地目變更情事，原告古元寶等四人雖為被 繼承人古道東之繼承人，因繼承取得古道東之權利。古道東 生前向訴外人陳純妹購買系爭土地上房屋，及取得陳純妹與 被告簽訂之系爭土地買賣契約買受人權利，該權利得由原告 古元寶等4人繼承，然因原契約有第12條上述約定，是以陳 純妹與被告所簽訂之系爭土地買賣契約，應視為業經解除及 終止，被告古元寶等4人憑已解除及終止之買賣契約，請求 被告將系爭土地所有權應有部分100,000分之4893移轉登記 為原告古元寶等4人共有，應無理由。
㈣、被告為系爭374、373地號土地共有人之一，依原告林源應及 訴外人陳純妹於79年9月12日與被告簽訂契約，所欲購買系 爭374地號土地，係購買二人在該土地上所建有建物坐落之 土地，應屬向被告購買系爭土地之特定部分，被告係該土地 之共有人無權簽訂該土地特定部分買賣契約，依土地法第34 條之1第4項之規定，他共有人有優先購買權，原告林源應及 原告古元寶等4人，在他共有人未放棄優先購買權情形下， 原告等人仍非得逕行請求被告為系爭土地持分之移轉登記。㈤、答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、坐落新竹縣橫山鄉○○段000 地號土地（重測前為南河段23 1-154 地號）為被告與訴外人曾鎮坤、曾棟炫、曾建越所共 有；同段374 地號土地（重測前為○○段000000地號）為被 告與訴外人中華民國、王春蘭所共有。
㈡、被告與原告林源應於79年9 月12日簽訂原證二之不動產買賣
契約書，由原告林源應向被告購買門牌號碼整編前為新竹縣 橫山鄉○○村○○路0000號之房屋所坐落之基地。㈢、被告與訴外人陳純妹於79年9 月12日簽訂原證七之不動產買 賣契約書，由訴外人陳純妹向被告購買門牌號碼整編前為新 竹縣橫山鄉○○村○○路00○0 號之房屋所坐落之基地。㈣、訴外人陳純妹於82年2 月8 日將上開房屋及其與被告間之不 動產買賣契約之債權債務關係，讓售予原告古元寶、古晶鴻 、古元湧、古元豐（以下簡稱古元寶等四人）之被繼承人古 道東。
四、本件爭點：
㈠、被告分別與原告林源應及訴外人陳純妹於79年9 月12日簽訂 之不動產買賣契約書是否有效？
㈡、被告林源應及被告古元寶等4人分別請求被告移轉土地所有 權之應有部分，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠、被告分別與原告林源應及訴外人陳純妹於79年9 月12日簽訂 之不動產買賣契約書是否有效？
⒈按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴 訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結 果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟 資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭 點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得 作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點 效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點 之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推 翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第781 號 判決參照）。蓋法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當 事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之 判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料， 足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭 點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異 之判斷，此源於訴訟上之誠信原則，及當事人公平之訴訟法 理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種 判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所 容許。次按當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付 者，依民法第246條第1項但書規定，固應認其契約仍為有效 。惟在不能之情形除去前，債權人尚不得據以對債務人為給 付之請求（最高法院70年台上第4537號裁判意旨參照）。系 爭土地地目為田，即屬私有農地，被上訴人請求所有權移轉 登記，有無自耕能力，或該系爭土地，已變為非農地，應依
職權調查。又訂立買賣契約時，被上訴人如無自耕能力，除 有民法第246條第1項但書及第2項之情形外，依同條第1項前 段規定，其契約應屬無效。如此項契約當事人訂約時並無預 期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，縱令契約成立 後該農地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有效（最 高法院82年度台上第1470號裁判要旨參照）。再按，土地法 第34條之1 第4 項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物 之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購， 並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權 人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權 人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有 人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同 樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應 有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該 買賣為無效而塗銷其依法所為之登記（最高法院82年度台上 第1470號裁判要旨參照）。
⒉經查，兩造於前案拆屋還地訴訟中（本院102年度訴103號， 下稱前案），被告即主張原告林源應、古元寶等4人無權占 有其所有之系爭373、374、381地號土地，請求拆除地上物 ，並返還該部分土地，並就原告林源應、古元寶等四人是否 有權占用、其等所提之不動產買賣契約書是否有效，此重要 爭點，業於前案確定判決之理由叁、一、㈢、⒉中認定「本 件原告未經其他共有人同意，私自將上開共有土地特定部分 出賣予被告林源應及訴外人陳純妹，則此項買賣契約，固不 能拘束其他之土地共有人，惟能拘束原告，且揆諸上開最高 法院69年度台上字第3808號判決意旨，該特定部分（非應有 部分）土地之買賣，亦非自始客觀不能。又本件原告與被告 林源應及訴外人陳純妹所訂立上開土地特定部分之不動產買 賣契約，均於該契約第12條其他約定事項註明：「本件土地 地目為田，乙方須辦理地目變更登記後，始得屋權移轉，故 因法律規定無法辦理地目變更時，即視為解除終止本件買賣 契約並將所收取甲方之價款部分無息返還與甲方，雙方不得 異議」，此有上開不動產買賣契約書附卷可參（見本院卷第 39頁、第50頁），被告曾彩保並於90年10月16日於其與被告 林源應之系爭買賣契約加註：「本件土地地目為田，目前尚 無法變更地目，甲方亦無自耕農身份，故本件買賣無限期延 長至能變更地目為止。同時本件土地尚有一半持分係中華民 國所有，俟乙方與中華民國協調後辦理買賣情事。」足見原 告與被告林源應間，及原告與訴外人陳純妹間已預期於將來 系爭土地地目變更登記時，始為移轉所有權登記，核屬於不
能之情形除去後為給付之約定，依民法第246條第1項但書之 約定，系爭土地之買賣應屬有效。是原告主張其與被告林源 應及訴外人陳純妹就上開土地特定部分之不動產買賣契約， 其買賣標的屬自始客觀不能，該不動產買賣契約應屬無效云 云，洵無足採。」等節，此有本院102年度訴字第103號判決 書在卷可稽，並經本院調卷查明。基此，可認前案係認定為 本件不動產買賣契約繫屬有效，且揆諸前案之當事人（除訴 外人林淑媛、詹鳳英外），均與本案當事人相同，而前案認 定被告分別與原告林源應及訴外人陳純妹於79年9月12日簽 訂之土地買賣及不動產買賣契約書，應屬有效，自係訟標的 以外當事人所主張之重要爭點，已本於當事人辯論之結果而 為判斷，且被告亦未提出新訴訟資料，足以推翻原判決之判 斷基礎，故兩造自應受上開確定判決所認定事實之拘束，不 得於本案為相反之主張。從而，堪認被告分別與原告林源應 及訴外人陳純妹於79年9月12日簽訂之不動產買賣契約書確 屬有效。
㈡、被告林源應及被告古元寶等四人分別請求被告移轉土地所有 權之應有部分，有無理由？
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第 1118號判例參照）。查被告與原告林源應及訴外人陳純妹於 79年9 月12日簽訂之協議書及不動產買賣契約書，既約定將 門牌號碼新竹縣橫山鄉○○村00○00號房屋坐落之土地分別 出賣予原告林源應及訴外人陳純妹使用，足認被告與原告林 源應及訴外人陳純妹於79年9 月12日簽訂上開契約時，即已 約定應將上開土地出賣予原告及訴外人陳純妹，而已成立買 賣契約甚明。又上開不動產買賣契約書第12條其他約定事項 ，雖分別載明：「1 、本件土地地目為田，乙方（即被告） 須辦理地目變更登記後，始得產權移轉，故因法律規定無法 辦理地目變更時，即視為解除及終止本件買賣契約，並將所 收取甲方（即林源應）之價款部分無息返還與甲方，雙方不 得異議。2 、有關地目變更及實地面積測量費用約定由乙方 負擔之。」、「1 、本件土地地目為旱，乙方（即被告）須 辦理地目變更登記後，始得產權移轉，故因法律規定無法辦 理地目變更時，即視為解除及終止本件買賣契約，並將所收 取甲方（即林源應）之價款部分無息返還與甲方，雙方不得 異議。2 、有關地目變更及實地面積測量費用約定由乙方負 擔之。」等情（分別見本院卷第17、28頁），然顯係渠等於 訂約時因受法令限制不能分割及移轉過戶，始就產權移轉之
時期另為約定，並非純係針對地目是否得以變更為約定。遑 論，本院依職權函詢新竹縣竹東地政事務所就系爭373 、37 4 地號土地可否移轉或分割，該所函覆稱「查本案橫山鄉 ○○段000 地號土地（重測前為南河段231-154 地號），於 67年逕為地目變更為道，並於73年非都市土地使用編訂公告 確定使用分區；山坡地保育區，使用地類別：交通用地；本 縣橫山鄉○○段000 地號土地（重測前為○○段000000地號 ），於67年逕為分割地目為旱，並於73年非都市土地使用編 訂公告確定使用分區；山坡地保育區，使用地類別：暫未編 訂。合先敘明。再查旨揭2 筆地號土地，尚無農業發展條 例第16條各款規定耕地分割之限制，自得依法就其應有部分 辦理移轉或分割。惟本案民事起訴狀內訴之聲明三略以：『 被告應將坐落新竹縣橫山鄉○○段000 地號土地，面積562 平方公尺，應有部分100000分之4893之所有權移轉登記予原 告古元寶、古晶鴻、古元湧、古元豐共有。』其移轉登記予 原告等4 人共有之各別權利範圍為何欠為明確。」等情，有 新竹縣竹東地政事務所104 年1 月21日東地所登字第000000 0000號函暨檢附之人工登記簿等在卷可參（見本院卷第78至 81頁）。準此，系爭373 、374 地號土地既得移轉或分割， 而不受農業發展條例第16條耕地分割之限制，原告自得依不 動產買賣契約書之約定，請求被告移轉土地。從而，被告辯 稱系爭374 、373 地號土地既尚未變更地目，原告即非得為 請求云云，尚無足採。
⒉又查被告與原告林源應及訴外人陳純妹於79年9 月12日簽訂 之協議書，雙方乃分別就門牌號碼新竹縣橫山鄉○○村○○ 路0000號（整編後為新竹縣橫山鄉○○村○○路00號）及12 -1號（整編後為新竹縣橫山鄉○○村○○路00號）房屋坐落 位置為標的，此有協議書及房屋稅籍證明書各二份在卷可參 （見本院卷第13、24頁；第23、36頁）；而原告古元寶於兩 造間前案即本院102 年度訴字第103 號拆屋還地案件（下稱 前案訴訟）現場履勘時稱：此建物自我父親78年間購買時， 建物現況即如此，我們使用了30幾年，從未增建過等語；原 告林源應亦稱：自我阿公時期，就住在這裡，我25年在此出 生，一直居住到現在等語，復經前案訴訟法官至現場勘驗屬 實，有勘驗筆錄可參（見前案訴訟卷㈠第73、73頁背面）， 並有房屋稅籍證明書在卷可參（見本院卷第23頁、30頁）， 堪認上開協議書及不動產買賣契約書乃僅就被告所有系爭37 3 、374 地號地中之特定範圍（即門牌號碼新竹縣橫山鄉○ ○村○○路0000○0000號房屋基地所在位置土地）為標的， 應可認定。又查，原告林源應所有門牌號碼新竹縣橫山鄉○
○村○○路00號房屋分別占用系爭373 、374 地號土地之面 積為1.98平方公尺及44.66 平方公尺；原告古元寶等四人所 有門牌號碼新竹縣橫山鄉○○村○○路00號房屋，占用系爭 374 地號土地44.21 平方公尺等情，亦經前案囑託新竹縣竹 東地政事務所測量屬實，且協議書及不動產買賣契約書中亦 載明『實際面積以地政機關測量為準』等情，是認原告林源 應與被告間土地買賣之範圍乃係系爭373地號土地，其中面 積1.98平方公尺之二分之一即0.99平方公尺，系爭373地號 土地面積為121.25平方公尺，換算應有部分為100000分之81 6，及系爭374地號土地面積為562平方公尺，其中面積44.66 平方公尺之二分之一即22.33平方公尺，換算應有部分為100 000分之3973；訴外人陳純妹與被告土地買賣之範圍乃系爭3 74地號土地、其中44.21平方公尺之二分之一即22.105平方 公尺，應有部分為100000分之3973；至逾部分之範圍，因非 屬不動產買賣契約書中約定之範圍，故該部分之請求自屬無 據。
⒊再查，訴外人陳純妹向原告買受該「橫山鄉內灣村三鄰中正 路12-1號」房屋所坐落之土地後，再於82年2 月8 日將該房 屋及其基地出售予古道東（即被告古元寶、古晶鴻、古元豐 、古元湧之父），並於該房屋買賣契約內載明：「乙方（即 訴外人陳純妹）於79年9 月12日向本房屋基地之地主曾彩保 先生承買座落橫山鄉○○段000000地號壹筆土地內約55㎡、 權利範圍為貳分之壹，乙方原給付地主之定金新台幣伍萬元 正及原有土地買賣條件依照原契約均包括本買賣之價款內， 房屋點交時，同時移交給甲方（即古道東）」等語，有該不 動產買賣契約書附卷可稽（見本院卷第31至34頁），應認古 道東已自訴外人陳純妹取得房屋所坐落基地之占有之合法權 源，嗣古道東死亡後，由被告古元寶、古晶鴻、古元豐、古 元湧等人繼承古道東對該房屋之事實上處分權，則被告古元 寶、古晶鴻、古元豐、古元湧等現占有人，基於同上法律關 係，自可據此向被告請求移轉上開土地為公同共有。㈢、綜上所述，原告依不動產買賣契約之法律關係，請求被告將 系爭374 地號土地，面積562 平方公尺，應有部分100000分 之3973之所有權移轉登記予原告林源應，及系爭373 地號土 地，面積121.25平方公尺，應有部分100000分之816 之所有 權移轉登記予原告林源應；暨請求被告應將系爭374 地號土 地，面積562平方公尺，應有部分100000分之4893之所有權 移轉登記予原告古元寶、古晶鴻、古元湧、古元豐公同共有 ，為有理由；逾此部份，則屬無據，不應准許。六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證
據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案 之爭點無涉，自無庸逐一論述。
七、據上論結：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第436 條第2 項、第79條、第85條第1 項、第2 項，判 決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 22 日
竹東簡易庭 法 官 林麗玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並記載上訴理由。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 22 日
書記官 何尚安