最高法院民事判決 一○四年度台上字第六○六號
上 訴 人 地中海大廈管理委員會
法定代理人 黃柏超
訴訟代理人 莫詒文律師
張智婷律師
被 上訴 人 林澭璿
訴訟代理人 賴青鵬律師
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國一○三
年六月二十五日台灣高等法院第二審判決（一○二年度上字第一
三六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人拆除地上物、返還土地及給付不當得利，暨負擔訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件上訴人之法定代理人已變更為黃柏超，其聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。
次查被上訴人主張：伊於民國一○○年三月三十一日經由法院拍賣取得坐落新北市○○區○○○○段○○○○段三一之四一、三一之五五、一之七六、一之四五地號等土地（下稱系爭土地）所有權，上訴人無任何權源，竟占用其中如第一審判決附圖（下稱附圖）第一區Ｌ、Ｍ所示部分，設置裝飾牆及磚造圍牆、魚池，第二區Ｊ、Ｋ所示部分設置花台（含植栽）、磚造圍牆、磚造階梯，及第三區Ｄ、Ｇ所示部分設置石桌椅、涼亭及棧板公園造景、磚造階梯等地上物（下稱系爭地上物），自屬無權占有。又上訴人無權占用系爭土地，依社會通念獲有相當於租金之利益，致伊受有損害等情，依民法第七百六十七條第一項及不當得利法律關係，求為命上訴人將系爭地上物拆除、返還系爭土地，暨自一○○年四月一日起，至返還土地之日止，按月給付伊新台幣（下同）二萬一千七百四十四元之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。
上訴人則以：系爭地上物均係原土地所有人即訴外人福星育樂開發股份有限公司（下稱福星公司）所設置，為福星公司所有，伊社區雖占有系爭土地，惟福星公司於八十八年五月五日與伊社區曾簽立和解書（下稱系爭和解書），同意伊社區住戶得永久無償通行並施作景觀使用，被上訴人於取得系爭土地之前即為伊社區之住戶，對此知之甚詳，自應受系爭和解書內容拘束。再系爭土地均為河道用地，不能作為永久建築使用，系爭地上物存在已有三十餘年，具有一定之公示性，伊社區住戶已支付相當之金額維持現況並加以美化，如允許被上訴人拆除、返還土地，將使伊社區蒙受重大損害，被上訴人亦未因此獲有利益，被上訴人權利之
行使顯違反誠信原則並構成權利濫用。縱認伊社區應給付租金，因系爭土地所在人車往來稀少，非屬交通頻繁地區，每月租金應以四千九百九十二元計算為適當等語，資為抗辯。原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決，予以一部廢棄，改判如其上述聲明，係以：被上訴人於一○○年三月三十一日經由法院拍定取得系爭土地所有權，系爭土地上設有系爭地上物，現為上訴人管理占有中等情，為兩造所不爭執。按公寓大廈管理委員會（下稱管委會）係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，固無實體法上之權利能力。惟公寓大廈管理條例明文規定「管理委員會有當事人能力」，且本件涉及上訴人所屬社區共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備應否拆除、共用土地應否返還，依公寓大廈管理條例第三十六條第一項第二款、第三款、第十一款規定，均與上訴人之職務相關，上訴人自有代表全體住戶應訴之訴訟實施權。系爭地上物如附圖所示Ｌ、Ｍ部分裝飾牆及磚造圍牆、魚池；Ｊ、Ｋ部分花台（含植栽）、磚造圍牆、階梯部分，與上訴人管理之區分所有建物結構、外觀上相連接而為一體，實為區分所有建物共用部分之延伸或功能不具獨立性之附屬物，自為上訴人社區之區分所有權人（下稱區分所有權人）所共有；如附圖所示Ｄ、Ｇ部分之石桌椅係福星公司交付上訴人之動產，為區分所有權人所有，涼亭及棧板部分，雖為獨立之地上物，惟於福星公司移交上訴人時，已由區分所有權人取得事實上處分權，系爭土地除有上訴人所管理之系爭地上物外，其餘空間亦均在上訴人占有及管理使用中。被上訴人以上訴人為對象訴請拆除、遷讓，自無不合。次按借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，土地買受人，並不當然繼受其前手與土地占有人間之使用借貸關係，占有人原則上不得執該關係主張其有使用土地之權利。上訴人主張系爭土地經福星公司同意社區住戶得無償占有使用，此一約定，性質上為使用借貸契約性質，依前揭說明，上訴人不得執為對抗被上訴人之事由。又被上訴人係經由法院拍賣取得系爭土地所有權，拍賣公告關於系爭土地之使用情形，僅記載：「拍定後依現狀點交（九十一年十二月四日指界時據地政人員表示一之七六、一之四五地號係『地中海社區』之人行道，其上無建物占用；其餘之標的均係社區之公設地…」，備註欄亦僅記載：「…其餘標的係八里（龍形地區）都市計畫案之道路用地」等情，被上訴人無從知悉上訴人社區住戶與福星公司間存有何原因關係；參以系爭土地上之綠地、造景等項，其占有、排他及公示性究與建物坐落其上有別，被上訴人主張其買受前全然不知系爭和解書情事，僅知福星公司因原欲利用系爭土地從事遊憩事業，而於遊憩事業開辦前將系爭土地暫借上訴
人使用，因福星公司開發不順，辦理停業，上訴人始一直使用系爭土地等情，應屬非虛。上訴人未舉證被上訴人於應買前明知其與福星公司間簽署系爭和解書內容，空言主張被上訴人明知伊住戶占有系爭土地權源、行使權利違反誠信原則，尚非可採。再系爭土地緊鄰觀光自行車步道及八里渡船頭，有高度商業價值，且被上訴人復就系爭土地支付價金五百七十四萬元；而上訴人占有使用系爭土地係充作社區公園休憩使用，或為建物之附屬物、或為簡易之造景、魚池，均非建物之主要部分，經濟價值與房屋不可同日而語。若為維持上訴人上開使用系爭土地之休憩目的，致令被上訴人支出高額價金而仍須容忍上訴人所屬住戶使用、無從行使所有權人使用收益土地之權利，斷非事理之平。故被上訴人訴請上訴人拆除系爭地上物、返還系爭土地，難認係以損害他人為主要目的或違反誠實及信用方法。復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第一百七十九條、第一百八十一條但書分別定有明文。又按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第一百七十九條前段之規定，請求相當於租金之不當得利。查上訴人未經被上訴人之同意占有系爭土地，即屬無法律上原因受有利益，並致上訴人受有損害，被上訴人請求上訴人給付相當租金之不當得利，自屬有據。審酌系爭土地所在位置、使用情況及工商業繁榮程度等各情，認被上訴人受相當於租金損害以申報地價年息百分之三計算為適當。從而，被上訴人依民法第七百六十七條第一項、第一百七十九條規定，請求上訴人將系爭地上物拆除，返還系爭土地，及自一○○年四月一日起至返還系爭土地之日止，按月給付二萬一千七百四十四元，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查上訴人於原審主張：福星公司於八十八年五月五日曾與伊締結和解書，約定伊及其住戶於福星公司所有系爭土地得永久無償通行及施作景觀使用，福星公司並承諾系爭土地所有權移轉時，應告知其繼受人。且伊社區於九十三年十二月十二日召開第八屆第一次臨時區分所有權人會議，通過決議：「1 、因佔用之河道為福星公司及許敏欣等私有土地，本社區無權將該地之地上物行使捐贈，故該地段維持現況並加以美化供社區住戶使用。2 、該段景觀與本社區建物有不可分關係，請管委會留意該段所有權人異動狀況」，被上訴人當時為伊社區住戶，並參加該區分所有權人會議，足見被上訴人早已知悉上開和解書內容及伊占有使用系爭土地之情形，自應受系爭和解書之拘束等語（見原審卷第五六頁及背面、第一四八頁），被上訴人亦不否認其參與該次區分所有
權人會議（見第一審卷第一一九頁背面）。果爾，被上訴人是否不知上訴人與福星公司和解書內容及系爭土地由上訴人之社區占有使用之情形？茍被上訴人明知上情，仍予買受，再訴請上訴人拆除系爭地上物、返還土地，是否非以損害他人為主要目的或行使權利有無違反誠實及信用原則，即非無推求之餘地。原審就上訴人上開攻擊防禦方法未予審酌，徒以被上訴人係經由法院拍賣取得系爭土地所有權，僅得依拍賣公告知悉系爭土地為「人行道」、「道路用地」，無從知悉上訴人社區住戶與福星公司間存有何原因關係為由，為上訴人不利之認定，自有判決不備理由之違誤。上訴論旨，指摘原判決關於其敗訴部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 四 月 九 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文
法官 鄭 雅 萍
法官 鍾 任 賜
法官 陳 光 秀
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○四 年 四 月 二十 日
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