臺灣臺北地方法院簡易民事判決 103年度店簡字第714號
原 告 環遊市西華館管理委員會
法定代理人 王明坤
訴訟代理人 劉錦隆律師
複代理人 劉力豪律師
被 告 桂麗瑩黃金有限公司
法定代理人 新垣純
訴訟代理人 林禮模律師
上列當事人間回復原狀事件，於中華民國104年4月13日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
被告應將如附表所示之牆面、樑柱上所加裝之廣告招牌拆除並回復原狀。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣壹萬貳仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實理由要領
一、原告主張：被告承租環遊市西華館所屬之新北市○○區○○ 路0段000號1樓經營貴金屬買賣業務後，竟未經區分所有權 人會議決議同意，亦未依法申請，竟在原告所管理之系爭大 樓外牆及柱子設置廣告物（下稱系爭廣告物），經原告制止 ，被告仍執意為之，依系爭大樓規定，必須按月繳納回饋金 ，並符合一定規格，始得設置廣告物，惟被告以其設置系爭 廣告物之位置屬於專有部分為由，拒依原告社區規定繳納回 饋金，致其設置之系爭廣告物不符合區分所有權人會議決議 ，而違反公寓大廈管理條例第8條第1項及第9條第2項之規定 ，原告遂於民國101年11月25日區分所有權人會議決議，如 被告不拆除，則授權原告全權處理或委請律師訴訟，而新北 市政府工務局亦發函限期被告於102年11月10日前改善完成 ，惟被告仍置之不理。又被告雖辯稱系爭廣告物係設置在其 房東專有部分之室內陽台空間云云，惟系爭廣告物設置處為 西華館大廈周圍上下及外牆面，被告辯稱專有部分之樑柱， 非但屬於系爭大廈周圍上下、外牆面之一部分，且該樑柱為 系爭大廈主要樑柱，依公寓大廈管理條例第7條第3款規定， 不得做專有部分。況所謂「陽台」係室外之空間而上方有遮 蓋物，豈會是「室內陽台」？且陽台上方之遮蓋物雖由系爭 大廈之主要樑柱支撐，但樑柱本身並非陽台之一部分，自非 屬專有部分。為此，依民法第821條、第767條及公寓大廈管 理條例第8條第3項、第9條4項規定，提起本件訴訟，並聲明 ：被告應將設置在新北市○○區○○路○段000號系爭大樓
周圍、外牆及樑柱上如附表所示之廣告物拆除；並願供擔保 請准宣告假執行。
二、被告辯以：原告並未取得系爭大樓區分所有權人會議決議之 授權而提起本件訴訟，其當事人資格即屬欠缺，依法應予駁 回。又系爭房屋於系爭大樓設計之初，即考量供做商業使用 ，而將系爭房屋之主建物暨附屬建物即室內及陽台範圍內之 樑柱設計供懸掛招牌廣告物，故系爭廣告物所設置位置係屬 室內陽台之樑柱，為專有部分，依公寓大廈管理條例第4條 規定，本可排除他人之干涉，非屬區分所有權人會議決議所 得管理使用處分之共用部分，亦不受同條例第8條規定限制 ，此有建物謄本及建物測量結果圖可按，故原告依同條例第 3項請求回復原狀，即屬無據。再者，原告並非系爭房屋所 有權人，原告就屬於被告房東欣瑞公司所有之系爭房屋專有 部分，並無管理、使用、收益之權限；且公寓大廈管理條例 第8條第3項、第9條第2、4項之規定，並未賦予原告具有對 違反之住戶行使所有物或共有物返還請求權，原告既非系爭 房屋之所有權人，亦無管理權限，自不得依民法第767條、 第821條規定為請求等語。並答辯聲明：原告之訴駁回；如 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠按當事人適格，乃指當事人就具體特定訴訟標的有無實施訴 訟之權能而言，此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標 的之關係定之。倘原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主 體，或主張他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人 即為適格，至其是否確為權利人或他造是否確為義務人，乃 為訴訟標的法律關係在實體上有無理由問題，非為當事人適 格之欠缺（最高法院86年度台上字第16號判決意旨參照）。 查本件原告主張被告擅自在系爭大樓陽台外牆、樑柱設置系 爭廣告物，經制止不聽，遂依物上請求權及公寓大廈管理條 例等規定，請求被告將系爭廣告物拆除並回復原狀，是原告 主張其為本件訴訟標的法律關係之權利主體，且主張被告為 本件訴訟標的法律關係之義務主體，揆諸上開說明，其當事 人即屬適格。
㈡復按公寓大廈管理條例第3條第3款規定：「專有部分：指公 寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標 的者」，基於物權之排他支配性，作為所有權客體之建物， 在構造上必須有屋頂（天花板）及四周牆壁或其他相類之構 造物始足當之。且區分所有建築物之專有部分係一立體構造 物，具有一定平面廣度與立體厚度，故在區分所有人相互間 ，特別是建築物之維持與管理關係上，專有部分僅至牆壁、
樑柱、地板、天花板等表層牆面部分；但在外部關係上，亦 即對第三人及涉及買賣、保險、稅金等關係時，專有部分則 包含至牆壁、樑柱、地板、天花板等部分厚度之中心線。亦 即專有部分之範圍，在區分所有人相互間之內部關係是採牆 面說，但在與第三人之外部關係時則採壁心說。又依社會通 念，構造物中屬於維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外 牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室 、公共大門、走廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均不 具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有 權之客體。且公寓大廈之外牆，係為維持建物安全及外觀所 必要之主要構造，性質上亦屬不許分割而獨立為區分所有之 客體，而應由全體住戶共同使用。至於公寓大廈管理條例第 56條第3項雖規定：「公寓大廈之起造人或區分所有權人應 依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權 第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為 界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。三、附屬 建物以其外緣為界辦理登記。四、有隔牆之共用牆壁，依第 二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範 圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度」，其中第1、3款僅 係規範建物所有權及附屬建物之牆壁外緣為界，非謂得據此 切割外牆所有權分屬各樓層區分所有權人所專有。而上開第 2、4款雖採壁心說，惟此條文係指辦理建物所有第一次登記 之測繪規定，與外牆是否為共用部分無關。且此項規定僅係 對第三人之外部關係所為之規範，是被告辯以附屬建物即系 爭房屋陽台之外緣為界，辦理建物所有權第一次登記，並提 出系爭建物登記謄本、竣工圖說等為證，固然屬實，惟依上 開說明，陽台為專有部分，應限於陽台內部而不包含陽台外 牆，陽台外牆仍屬於公寓大廈之共用部分，而非被告之專有 部分，是被告以系爭房屋陽台外牆屬其專有部分等語為辯， 並非可採。
㈢次按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分 之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗 或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規 約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣 (市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人 會議決議之限制。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委 員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第49 條第1項規定處理，該住戶並應於1個月內回復原狀。屆期未 回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費 用由該住戶負擔。公寓大廈管理條例第8條第1項、第3項亦
定有明文。揆諸其立法意旨，應係本於「住戶自治」之精神 ，透過住戶規約之訂定及區分所有權人會議之決議，始允許 區分所有權人使用外牆面等共用部分，以達自主管理並維護 公寓大廈共有、共用部分之目的，進而使共用部分發揮最大 經濟效益，然此前提均為區分所有權人就共用部分已訂立相 關規約或經區分所有權人會議之通過始可。查原告社區就公 寓大廈管理條例第8條第1項所規定之共用部分即本件有關廣 告物設置部分，雖在社區規約第25條訂有「廣告物管理辦法 」，惟原告至今均未能提出上開管理辦法之約定內容，僅能 提出原告社區管理委員會，就商場在系爭大樓設置廣告物之 規格暨給付原告社區回饋金標準之會議紀錄供參，堪認原告 社區就商場在系爭大樓共用部分可否及如何設置廣告物等， 並未有社區規約或經區分所有權人會議決議其使用方式，揆 諸上開說明，被告自不可在未具備其前提要件即經區分所有 權人同意之情形下，擅意在如附表所示之共用部分即陽台、 樑柱等外牆面加裝系爭廣告物。
㈣綜上所述，被告未經區分所有權人會議之決議或共有人全體 之同意，在原告所管理之系爭大樓共用部分即系爭房屋陽台 、樑柱等外牆面設置系爭廣告物，迄今仍未回復原狀，自與 公寓大廈管理條例第8條第1項之規定有違，則原告依同條例 第3條規定請求被告拆除系爭廣告物並回復原狀，洵屬有據 ，應予准許，爰判決如主文第1項所示。又原告僅為系爭大 廈之管理委員會，並非系爭大廈之區分所有權人，自無併依 民法第767條、第821條規定請求必要，附予敘明。四、本件原告係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，依同法第389 條第1項第3款規定，應依職權 宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依聲請宣告被告 如預供擔保，得免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與 判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，確定為第一審裁判費1,000元。
中 華 民 國 104 年 4 月 24 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 林玉珮
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路○段000號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 24 日
法院書記官 馮姿蓉
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