臺灣臺北地方法院小額民事判決 103年度店小字第780號
原 告 政大經典公寓大廈管理委員會
法定代理人 王慧菁
訴訟代理人 沈國玠
被 告 高潘寅
上列當事人間給付管理費事件，於中華民國104年3月18日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍萬零陸佰元，及自民國一百零三年十一月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣伍萬零陸佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張應受判決事項之聲明者，不在此限， 民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告原請求 被告給付新臺幣（下同）4萬4,100元，及自支付命令送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，嗣變更訴之聲明為 被告應給付原告5萬0,600元，及自民國103年11月10日陳報 狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均為請求 被告給付不足之停車管理費，其請求之基礎事實同一，僅為 變更應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，其擴張程序合法 ，應予准許。
二、原告主張：㈠被告係原告社區之外賣車位所有權人，每月應 繳車位管理費1,200元，詎被告自97年5月起至103年10月止 ，每月僅繳納500元，尚積欠原告社區車位管理費5萬0,600 元（各月欠款明細如附件八所載，見本院卷第98頁，已扣除 被告先前繳納之保證金6,000元），屢經原告催討，均置之 不理。又原告社區並無住戶車位與外賣車位收費標準不同情 形，且外賣車位亦同時享有原告社區各項公共設施使用權利 ，不因同一基地所占比例大小而有差別待遇，故應按比例分 擔各項社區支出。㈡原告社區於97年4月12日區分所有權人 會議，認為物業保全管理24H保持一人值勤，所需費用較高 ，故當時每戶每坪以80元計，機械車位當時訂定以建商500 元為標準，實屬不相當，故於公設點交後之97年5月24日召 開第三次區分所有權人會議時，作出調整之決議，住戶每坪 收取80元同時另負擔每一機械車位1,000元，另外賣車位車 主因同樣享有原告社區各項公設使用權利，故決議以每月2, 000元收取；嗣經社區預算考量及外賣車位車主拒繳管理費
後，於97年8月17日再行召開第四次會議通過，外賣車主與 住戶之車位繳費標準均相同，惟基於公平性，另向坪數35.2 2住戶收取每坪50元管理費、坪數35坪以上之住戶收取每坪 60元管理費（嗣按每坪收取40元之管理費），以求收支平衡 。惟除和旺建設股份有限公（下稱和旺公司）均依原告社區 會議決議事項辦理外，餘外賣車位之區分所有權人皆以不同 理由拒繳或遲延，故原告於98年1月11日再次召開區分所有 權人會議討論收費事宜，本次會議被告之弟潘偉倫列席參加 並共同討論決議後，同意外賣車位收取標準降至1,800元， 其餘不變，參加者包含其它外賣車位車主與和旺公司，故被 告辯稱自擁有車位以來皆以500元認定且管理委員會未通知 其開會等語，實為狡辯推拖之詞。又原告因入不敷出與外賣 車位拒繳管理費後，迫於無奈，於98年6月20日召開區分所 有權人會議再次討論管理費收取方式，另將原24H駐衛保全 服務更改為16H以求節流，與會當日另邀集外賣車位之區分 所有權人共同討論收費標準後終達成共識，住戶與外賣車位 之區分所有權人每月應繳停車管理費1,200元，日後不應物 價調整而浮動之決議。㈢依原告社區102年2月份至103年1月 止之收支明細顯示，原告社區住戶共22戶、機械停車位總計 60單位，共計82單位，依比例，機械車位車主應負擔約73% 之費用，目前機械車位車主已少負擔4%之費用，且此分擔費 用已轉移至住戶，同時已無結餘方式，至少需繳交1,232元 ，故目前機械車位車主每月所繳交之1,200元，對全體區分 所有權人而言，明顯有失公平，如被告再以自我認知方式支 付機械車位之費用，恐造成其餘所有權人反彈，故被告應依 區分所有權人會議之決議，繳交每月1,200元之管理費，而 非自我認知之每月500元之管理費，以達公平公正之收費原 則。㈣為此，扣除被告已繳納部分之停車管理費及保證金 6,000元後，請求被告給付自97年5月起至103年10月止所積 欠之不足停車管理費5萬0,600元及法定遲延利息。三、被告則以下列情詞置辯，並答辯聲明：原告之訴駁回：㈠原 告社區為和旺公司所建造，共60個停車位，住戶僅22戶，故 多餘車位乃對外銷售，被告於97年4月間向和旺公司購買其 中位於B2第3號停車位，購買時和旺公司向被告表示每月車 位停車管理費約500元，而原告社區亦於97年4月12日召開第 二次區分所有權人會議，作成停車位每月管理費500元之決 議，被告乃依和旺公司之通知及上開區權會決議，按月繳交 500元之停車位管理費。詎原告社區嗣分別於97年5月24日、 97年8月17日召開97年度第三次及第四次區分所有權人會議 ，決議將外賣車位管理費由500元調漲為2,000元，並將住戶
管理費由原本每坪80元調降為每坪50元，日後甚至調降為每 坪40元，明顯藉由調漲車位管理費方式，補貼原告社區住戶 原應繳之管理費，嚴重損及外賣車位所有權人之權益。事後 雖因外賣車位之所有權人全體反彈，原告社區方於98年6月 20日之區權人會議，將車位管理費由2,000元降為1,200元， 惟仍較原本每月500元高出近1.5倍，顯不合理，原告社區上 開所為之決議，有違權利濫用原則而無效。㈡被告所購原告 社區B2第3號車位，在停車位買賣契約書已載明所購權利範 圍為：「除對所購之車位（包括車道、停車空間）外，並不 得對前開建物主張使用、收益或使用社區內任何屬於社區共 用部分（地下二層至壹樓電梯間除外）及公共休閒設施」， 因被告僅單純購買車位，故確實遵守買賣契約書所載明之約 定，非如原告所稱外賣車位亦同時享有社區各項公共設施使 用之權利；且原告社區所召開之區分所有權人大會，亦未每 次皆通知參加，所參加之區分所有權人會議記錄亦未另外規 定外賣車位權利範圍，故無從得知是否有在其社區公約載明 外賣車位權利範圍。㈢原告並未說明為何調降一般住戶每坪 管理費，而調升車位管理費，若管理費確實不足，為何不調 漲每坪管理費，反而要調降，顯然自相矛盾；且依原告所提 102年2月起至103年1月止之收支明細，原告社區每月收入共 10萬4,812元，以目前原告收取每個車位1,200元之管理費計 算，車位共收入7萬2,000元，餘3萬2,812元為每坪管理費， 除車位收取費用與整個社區管理收取費用不符比例，不合乎 公平正義原則外，原告社區共1080.83坪，若以此計算，現 今每坪管理費經計算後僅約收取30元，明顯藉由損害外賣車 位所有人之方式，減輕一般住戶之管理費。再者，外賣車位 總數不多，連同建商共19個機械停車位，占區分所有權人比 重約0.17%，而決議或推翻區分所有權人決議事項，皆須超 過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數，所以即 便列席，亦無改變會議決議之實質影響，則原告社區區分所 有權人會議決議調降一般住戶每坪管理費，而調升車位管理 費，顯然未依正義公平之方法，明顯係藉由犧牲外賣車位所 有權人之權益，以達圖利自己之目的，故原告社區前揭區分 所有權人會議決議內容，違反權利濫用原則而無效，是原告 據此請求被告給付系爭車位管理費之差額，於法實屬無據。四、得心證之理由：
㈠按「區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載 明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨 時會者，得以公告為之；公告期間不得少於2日。」、「前 項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人
後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面 反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計 半數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成 立後10日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」公寓 大廈管理條例第30條第1項、第32條第2、3項分別定有明文 。惟關於公寓大廈住戶區分所有權人會議決議之效力，公寓 大廈管理條例尚乏明文。依公寓大廈管理條例第1條第2項規 定：本條例未規定者，適用其他法令之規定。參諸公寓大廈 住戶之性質，與社團法人相當接近，故關於其意思決定機關 所為決議之效果，自應類推適用民法第56條關於社團總會決 議效力之規定；而總會之召集程序或決議方法，違反法令或 章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，民 法第56條第1項前段定有明文。是以，公寓大廈區分所有權 人會議，其召集程序或決議方法有違反法令或章程時，於區 分所有權人依法於期限內請求法院撤銷決議確定之前，其所 為決議應仍屬有效，對各住戶自有拘束力存在（最高法院96 年台上字第116號、93年台上字第2347號判決意旨參照）。 ㈡查原告雖主張系爭社區區分所有權人會議之開會均有通知被 告，惟為被告所否認，原告復未能舉證證明已將開會之書面 通知及會議紀錄送達被告，被告抗辯未收到開會之書面通知 及會議紀錄，堪可採取。然原告於98年6月20日召集之98年 度第4次區分所有權人會議已依法定程序以書面通知被告參 加，縱未經送達被告，召集程序固有違法，惟此區分所有權 人會議之決議迄今未經撤銷，為兩造所不爭，揆諸前揭說明 ，應認其決議仍屬有效。又雖不能證明原告已將上開區分所 有權人會議記錄寄送被告，惟被告既自承已知上開區分所有 權人會議之決議結果，係將外賣車位之停車管理費調漲為每 月1,200元，且該區分所有權人會議之決議現既屬有效未經 撤銷，被告仍應受該決議之拘束。故被告抗辯不受該次區分 所有權人會議所為決議拘束云云，尚難憑採。
㈢復按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的，民法第148條第1項定有明文。且權利濫用禁止原則， 於適用時除須注意權利人於行使權利時，於主觀上有無以損 害他人為主要目的外，在客觀上尚須綜合權利人因權利行使 所能取得之利益，與其權利之行使對於他人及社會國家整體 可能造成之損失，加以比較衡量。次按區分所有權人會議經 由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突 時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不 利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部 分比例分擔」之原則；且是否係以損害該少數區分所有權人
為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大 廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數 區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡 量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極 少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者， 非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數 區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決 方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認 以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（ 最高法院97年度台上字第2347號判決意旨參照）。 ㈣觀系爭社區98年度第4次區分所有權人會議決議將停車位之 收費標準，由前次在97年8月17日區分所有權人會議所決議 之每月2,000元之收費標準，調降為每月收費1,200元；並在 召開上開98年度第4次區分所有權人會議前，已就該次會議 之各項議題以書面通知各住戶及外賣車位所有人，並就停車 位收費標準提出4種方案及相關收支數據資料供參，以利參 與該次區分所有權人會議者，在會前能就停車位收費標準之 4種方案仔細考量，進而以多數決決定停車位之收費標準， 此有原告所提該次區分所有權人會議所有相關紀錄（包括簽 到冊、管理費繳交分析表、議案表決單、郵寄資料、外賣車 位協調車位管理費會議決議紀錄等，見本院卷第155-186頁 ）。查系爭社區上開98年度第4次區分所有權人會議召開之 目的，除延續98年度第3次區分所有權人會議就討論及決議 事項未決部分（案由一：停車位管理費收費標準、案由二： 停車設備正常保養費用及非保養責任以外新增費用分擔方式 、案由三：管理費收取方案，見本院卷第69-70頁），繼續 進行討論決議外，並基於社區多項設備設施已終止保固，社 區停車場之警衛保全、公共用電、專用電梯維修保養、消防 設備、維修耗材、保險及清洗等保養維護費用等固定支出， 提出各項方案及參考數據資料併進行討論及決議，故原告社 區就該次決議停車位收費標準而召集之區分所有權人會議， 應有所本。再者，被告及其他非住戶於使用停車位時，無可 避免會使用到大樓之公共設施（例如通往室外之道路、出入 大廳、電梯及照明設備等），且其進出停車場時，亦須另行 僱請管理人員協助引導車輛，並保持停車位設備之清潔及正 常運作，此均屬增加社區之公共支出，是被告雖非住戶，但 對大樓公共設施亦有相當之使用，基此，被告本應共同負擔 上述日益增加之管理費用，而不能將公共設施之維護費用概 由住戶全體承擔等情，已據原告陳述在卷，並有系爭社區98 年度第4次區分所有權人會議紀錄及相關資料在卷可稽（見
本院卷第155-165頁）。審酌系爭社區住戶亦與外賣車位車 主繳交同樣之停車位管理費即每車位每月約1,200元（住戶 會因所使用機械車位設備保養費用不同，而略有些微差異） ，用於支應社區公共設備維護保養與物業管理、保全、清潔 等開支，且尚需分攤包含地下停車場在內之公共電費、停車 設備保養費等，而被告非社區住戶，每月僅負擔每車位500 元之停車位管理費，其餘均未分攤，所使用地下停車場停車 位所須之電費、維修保養費、清潔費、物業管理及保全費等 ，卻均由社區住戶分攤之管理費及公共電費等支應，客觀上 自會對社區住戶產生不公平之現象。又被告雖辯以原告社區 以調高外賣停車位管理費之方式，藉以減輕原告社區住戶房 屋管理費之支出，故此舉有損外賣停車位所有人權益云云。 然查，原告社區住戶房屋管理費之調降，主要是因為原告社 區減少物業保全之服務時間，由原本之24小時降為14小時， 因而減省物業保全管理費用每月達3萬6,400元之多（按依得 標之萬安公司原訂24小時之保全費用為8萬8,000元，嗣依保 全14小時所訂之合約金額為5萬1,600元相減計算，見本院卷 第159頁、第163頁），以一般社區主要支出在於負擔物業公 司之保全費用，則原告社區因減少近一半保全時間所節省之 費用，其相對地反應在社區房屋保全管理費之支出，調降社 區住戶每坪應繳交之大樓管理費，並無過當損害外賣停車位 所有人權益之處；蓋原告社區住戶一方面負擔與外賣車位所 有人相當或相同之停車管理費，另一方面社區大部分住居處 之服務管理，亦因保全服務時數降低而減少物業公司之服務 。至於社區停車場就保全之管理因範圍及時間性相對較少， 影響亦較小，故原告主張其據此所為調降社區房屋管理費之 決議，並無損害被告之權益等語，應堪採信。再者，參酌原 告所提系爭社區停車位支出均攤明細，原告已針對社區各項 支出明細，提出4種方案給各區分所有權人包括外賣車位所 有人參考，並經部分外賣車位所有人表示每車位合理收費約 1,100元至1,200元上下（含保養費），而將之列為第4方案 （見本院卷第164-165頁）；經該次區分所有權人會議討論 後，決定採用多數決之第4方案，且與外賣車位所有人即訴 外人和旺公司、江森、范家華等人，協議外賣車位日後收費 標準含停車設備例行保養為每車位每月1,200元，日後不再 浮動升降等情（見本院卷第155-156頁），多數外賣車位所 有人和旺公司並據此決議繳交每月1,200元停車管理費，顯 見原建商和旺公司亦認上開外賣車位之收費標準亦在合理可 接受範圍內。況原告社區日後尚有電梯、消防機電設備等修 繕或更新之大宗費用支出，均有賴社區管理費結餘支應，此
部分亦應由所有使用者包括外賣車位所有人共同承擔。準此 ，原告提案由區分所有權人會議通過無論住戶、非住戶，其 停車位之收費標準均為每車位每月1,200元（左右），並因 減少社區保全時數而同時調降社區住戶房屋之每坪管理費， 並無顯不合理之情形存在，亦即通過系爭決議之主觀目的， 在維持全體公平及平衡收支，自可認定。且所謂公平，非指 齊頭式平等，而應具體考量各種客觀可能情事，非一旦社區 住戶房屋管理費有調降，或社區住戶與外賣車位者有不同收 費標準時，即認社區所為之決議係出於權利濫用。此乃全體 區分所有權人為因應完善管理之支出，基於使用者付費之精 神，籌措或調整社區支出經費來源，即增加管理費收入，應 有其必要性；且係為維護社區多數住戶公共利益目的所必需 ，尚無藉由系爭決議以損害被告權利為主要目的。故被告抗 辯原告社區98年度第4次區分所有權人會議之決議，係以損 害被告權利為主要目的云云，要無可採。
五、綜上所述，原告社區於98年6月20日召開98年度第4次區分所 有權人會議所為調整外賣停車位收費標準為每車位每月1,20 0元之決議，應屬有效。被告擁有原告社區1個機械式車位， 每月應繳納管理費1,200元，被告僅依照每個車位每月500元 之費用繳納，自97年5月起至103年10月止，共短繳停車管理 費5萬0,600元，有原告所提被告欠繳明細在卷可參（見本院 卷第98頁），被告對此自承若是以調高外賣停車位收費標準 所計算之欠款明細亦不爭執（見本院卷第106頁），揆諸前 揭說明，則原告據此請求被告給付停車管理費5萬0,600元， 及自103年11月10日擴張金額陳報狀送達翌日即103年11月14 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准 許。
六、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第 436條 之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規 定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與 判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，確定為第一審裁判費1,000元。
中 華 民 國 104 年 4 月 10 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 林玉珮
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），
並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原判決所違背之法令及其具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 4 月 10 日
法院書記官 馮姿蓉