臺灣嘉義地方法院民事判決 103年度朴簡字第64號
原 告
兼反訴被告 陳木村
訴訟代理人 謝耿銘律師
被 告
兼反訴原告 黃文祥
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國104年3月17日言
詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬元，及民國一百零三年四月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應將門牌號碼嘉義縣六腳鄉○○村○○○號、五之四號房屋騰空遷讓返還予原告，並應自民國一百零三年六月一日起至前開房屋騰空遷讓返還予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十一分之十，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾叁萬壹仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。所謂請 求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點 有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或 關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相 當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理 予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複 審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。本件原告原訴請被 告給付新臺幣（下同）455,000元之租金及法定遲延利息， 嗣原告於民國103年6月17日就上開請求減縮為280,000元及 法定遲延利息，並追加請求被告遷讓返還門牌號碼嘉義縣六 腳鄉○○村0○0號、5之4號房屋（下稱系爭5之3號房屋、5 之4號房屋，合稱系爭房屋）予原告及其他全體共有人，及
自103年5月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付35 ,000元計算相當於租金之不當得利（見本院卷第29頁）；嗣 具狀變更訴之聲明第2、3項為被告應將系爭房屋騰空交還予 原告，及自103年6月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按 月給付原告35,000元。核原告上揭訴之變更、追加，均係因 被告占有使用系爭房屋衍生之權利義務關係，而與原訴之主 要爭點有其共同，各請求利益之主張在社會生活上可認為同 一，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當 程度範圍內具有同一性，得期待後請求之審理予以利用，俾 先後兩請求同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統 一解決紛爭，其請求之基礎事實同一，且為減縮應受判決事 項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。
二、原告主張：
被告向伊承租系爭房屋，兩造並簽訂房屋租賃契約書（下稱 系爭租賃契約書），租賃期間自99年10月1日起至104年9月 30日止，每月租金35,000元。詎被告積欠自102年10月份起 至103年5月止共計8個月之租金280,000元，經原告多次催討 ，被告仍未按期繳付房租。伊遂於103年5月21日以嘉義林森 郵局43號存證信函催告被告於函到7日內給付租金，如逾期 不理則以該存證信函終止兩造租賃契約，被告於同年月22日 收受上揭存證信函後，於同年月29日仍未給付租金，兩造租 賃契約業已終止，被告於兩造租賃契約終止後，並無占有系 爭房屋之正當權源，且被告因此受有每月35,000元相當於租 金之利益，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，爰依 兩造間租賃契約、民法第455條、第179條之法律關係，提起 本件訴訟等語，並聲明：⑴被告應給付原告280,000元，及 自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之 利息。⑵被告應將系爭房屋騰空，並將上開房屋交還原告。 ⑶被告應自103年6月1日起至遷讓交還上開房屋之日止，按 月給付原告35,000元。⑷願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：
㈠雖系爭租賃契約書名為「房屋租賃契約書」，惟系爭房屋係 坐落於嘉義縣六腳鄉○○○段○○○段0000地號土地（下稱 系爭土地），兩造簽立系爭租賃契約書時，系爭土地及房屋 均為原告所有，故兩造約定租賃範圍實則包含土地使用之租 賃，且因系爭房屋已老舊，租賃物之主要價值在土地使用部 分，故兩造租賃標的應包括系爭土地。
㈡系爭土地於102年1月7日經由拍賣程序由訴外人陳文敬取得 ，原告於斯時起就系爭土地已陷入主觀給付不能，就系爭租 賃契約整體已屬不完全給付，致伊需另與陳文敬訂立土地租
賃契約，約定每月租金為35,000元而受有損害，上揭損害與 原告所得主張之租金互為抵銷後，原告並無餘額可以請求。 ㈢兩造自87年起即有租賃關係，伊之後一直均有按期給付租金 ，但嗣後系爭房屋（應為土地）拍賣之後，才發生這件事情 ，而原告要把伊從房子趕走，但土地係伊(承租)的。 ㈣聲明：原告之訴駁回。
四、經查，兩造於99年9月30日簽訂系爭租賃契約書，依該契約 書第1條所載，租賃標的物為坐落嘉義縣六腳鄉○○村000號 之房屋，依照第3條所載，每月租金新台幣35,000元，實際 租賃標的物並包括5-4號房屋；嗣原告所有之系爭土地由訴 外人陳文敬於102年1月7日拍賣取得，並於同年月14日登記 ，陳文敬旋即於102年1月20日與被告就系爭土地簽訂土地租 賃契約書，租賃期間自102年1月7日起至105年1月6日止，租 金為每月35,000元；原告於103年5月21日發存證信函給被告 ，限被告於七日內補繳租金，如逾期未繳，原告終止租約， 該存證信函由被告受僱人黃昭穎於103年5月22日收受，業據 兩造提出系爭租賃契約書、系爭土地登記謄本、土地租賃契 約書、嘉義林森郵局43號存證信函及掛號郵件收件回執為證 ，且經本院調取本院101年度司執字第19184號卷宗核閱屬實 ，復為他造所不爭執，自堪信為真實。
五、原告主張被告應給付前揭租金，並依民法第455條、第179條 之規定請求被告遷讓系爭房屋及返還相當於租金之不當得利 等節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點 厥為：⑴系爭租賃契約之租賃標的物是否包含系爭土地？⑵ 原告請求被告給付102年10月起至103年5月止之租金280,000 元，是否有據？⑶原告請求被告遷讓房屋，有無理由？(4) 原告得否請求被告按月給付原告不能使用系爭房屋相當於租 金之不當得利？金額若干？茲敘述如下：
㈠關於原告請求被告給付280,000元租金之部分： ⒈兩造租賃標的物應包括系爭土地。
觀諸兩造所簽立之系爭房屋租賃契約書雖載明：「立房屋租 賃契約書人陳木村（以下簡稱甲方）承租人黃文祥（以下簡 稱乙方），茲甲乙雙方為租賃房屋事宜，訂立條款如左：第 一條：甲方（即原告）所有之房屋坐落於嘉義縣六腳鄉○○ 村000號之所有權全部。……」等文字（見本院卷第4頁）。 惟查，原告前於97年5月5日本院96年度執助字第492號給付 借款強制執行事件具狀陳報執行法院陳稱：「……而另筆位 於嘉義縣六腳鄉○○○○○○段0000地號土地，地上物廠房 ，債務人業已出租予第三人開設傢俱行，租期至民國99年9 月30日止，每月租金計新臺幣肆萬元，此有房屋租賃契約書
為證…」等語，且檢附之房屋租賃契約書亦載明：「立房屋 租賃契約書人陳木村（以下簡稱甲方）承租人黃文祥（以下 簡稱乙方），茲甲乙雙方為租賃房屋事宜，訂立條款如左： 第一條：甲方（即原告）所有之房屋坐落於嘉義縣六腳鄉○ ○村000號之所有權全部。……」等詞，業經本院調取本院9 6年度執助字第492號執行卷宗查閱無訛，復觀諸該份房屋租 賃契約書條款文字幾乎與系爭租賃契約書相同，倘兩造從未 約定租賃標的物包括系爭土地，何以原告主動陳報將系爭土 地、地上物出租予被告？則被告辯稱兩造租賃標的物包括系 爭土地乙節，並非無據。原告雖結稱：伊係外行人沒有注意 細節等語（見本院卷第116頁），然原告亦坦承該份陳報狀 之印章為伊所蓋乙節（見本院卷第116頁），而出租何物並 非一般人知識、經驗所難能理解，則原告結稱係外行人沒有 注意細節等語，堪認僅係臨訟杜撰之詞，實難採信。是以兩 造租賃標的物應包括系爭土地乙節，堪以認定。 ⒉被告以原告不完全給付而受有每月租金35,000元之損害，而 得與原告所主張之租金抵銷，並無理由。
被告辯稱：系爭土地於102年1月7日經由拍賣程序由訴外人 陳文敬取得，原告於斯時起就系爭土地已陷入主觀給付不能 ，就系爭租賃契約整體已屬不完全給付，致伊需另與陳文敬 訂立土地租賃契約，約定每月租金為35,000元而受有損害云 云，惟縱使系爭土地遭陳文敬拍賣取得，而依民法第425條 第1項「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所 有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」之 規定，此時僅為租賃標的之部分移轉，陳文敬依此規定而繼 受成為系爭租賃契約出租人之一而已。亦即，被告僅需依系 爭租賃契約繳納35,000元之租金予原告與陳文敬即可，實無 須與陳文敬就系爭土地另訂立土地租賃契約。則被告與陳文 敬就系爭土地另訂租賃契約並繳納每月35,000元之租金予陳 文敬，實難認係被告因此所受之損害，是被告辯稱伊受有每 月35,000元之損害，並無理由。
⒊原告得請求之租金數額：
按數人負同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契 約另有訂定外，應各平均分受之。民法第271條前段定有明 文。如前所述，系爭租賃契約之出租人為原告、陳文敬二人 ，而被告每月應給付之租金35,000元，被告對原告、陳文敬 二人所負租金債務，係以貨幣為標的，如分為二個給付時， 亦無損於其性質或價值，顯為可分之債，且無其他法律規定 前開以貨幣為標的之租金為不可分之債，且系爭租賃契約書 亦未為其他約定，依前開法律規定，被告所負之租金債務，
應由原告及陳文敬平均分受之，亦即原告、陳文敬每月各得 向被告請求租金17,500元。又被告積欠自102年10月起迄103 年5月份共計8個月之租金已如前述，準此，原告依系爭租賃 契約主張被告應給付租金140,000元（計算式：17,500元× 8＝140,000元），應屬有據。逾此部分之請求，即屬無據， 不應准許。
㈡原告請求被告遷讓系爭房屋之部分，為有理由。 按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終 止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2項、第455條 前段分別定有明文。查被告積欠原告140,000元之租金已如 前述，則被告遲延給付系爭房屋租金之總額，已達2個月之 租額，且兩造亦不爭執87年給付之押金20萬元早已扣抵完畢 （見本院卷第121頁），則原告先以起訴狀繕本催繳被告給 付租金，復於103年5月21日寄發嘉義林森郵局第43號存證信 函通知被告於7日內繳清積欠租金，否則即終止系爭租約， 而該存證信函亦已於103年5月22日經被告受僱人代為收受等 情已如前述，足認系爭租約已於103年5月30日發生合法終止 之效力。準此，既系爭租約業經合法終止，則原告依租賃物 返還請求權，訴請被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予 准許。被告雖辯稱：原告要把伊從房子趕走，但土地係伊( 承租)的云云，惟土地與房屋為各別之不動產，有權占有土 地並不意味有權占用系爭房屋，故被告所辯，並無足採。 ㈢原告請求被告返還相當於租金之不當得利，為有理由： 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條定有明文。又無權占有他人之土地，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有 他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租 金之利益（最高法院97年度臺上字第294 號判決意旨參照） 。查系爭租賃契約經原告終止時，被告已無占有使用系爭房 屋之正當權源，而被告迄今仍未遷讓返還系爭房屋，自屬無 權占有系爭房屋，應返還相當租金之不當得利。本件被告應 按月給付原告17,500元業如前述，則原告請求被告自103年6 月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於約定 租金之不當得利17,500元，即屬有據。逾此部分之請求，即 屬無據，不應准許。
六、綜上所述，原告本於系爭租賃契約、租賃物返還請求權及不 當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，
並請求被告自103年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付17,500元；並請求被告給付140,000元，及自起訴 狀繕本送達翌日即103年4月25日至清償日止，按年息5％計 算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求為無理由 ，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：系爭土地現由伊向訴外人陳文敬承租使用， 然其地租、期間及範圍兩造無從協議，依民法第828條之1規 定，請求本院核定系爭房屋占用系爭土地之地租、期間及範 圍，並聲明：請求核定系爭房屋占用系爭土地之地租、期間 及範圍。
二、反訴被告則以：民法第838條之1規定係土地與建物所有權人 因拍賣而成立法定地上權關係，土地與建物所有權人得協議 ，或訴請法院判決其地租、期間及範圍。反訴原告非法定地 上權關係之當事人，而不具當事人適格，亦無請求權基礎等 語，並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行 之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權 之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議 者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時 ，亦同，民法第838條之1第1項定有明文。而依其立法理由 係認土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，宜將土地 及其建築物，併予查封、拍賣，為強制執行法第75條第3項 、辦理強制執行事件應行注意事項40（7）所明定。如未併 予拍賣，致土地與其建築物之拍定人各異時，因無從期待當 事人依私法自治原則洽定土地使用權，為解決基地使用權問 題，自應擬制當事人有設定地上權之意思，以避免建築物被 拆除，危及社會經濟利益，爰明定此時視為已有地上權之設 定。惟其地租、期間及範圍，宜由當事人協議定之；如不能 協議時，始請求法院以判決定之。如土地及其土地上之建築 物同屬一人所有，執行法院僅就土地或建築物拍賣時，依前 述同一理由，亦宜使其發生法定地上權之效力。可知上開規 定僅賦予法定地上權人即建物所有權人、土地所有人聲請法 院核定地租，惟原告現僅為系爭土地之承租人，並非系爭房 屋、系爭土地之所有權人，從而，反訴原告訴請核定系爭房 屋占用系爭土地之地租、期間及範圍，洵屬無據，不應准許 。
參、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之
規定，依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依 職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行 之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 均於判決結果不生影響，爰不另一一論斷，併予敘明。伍、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告 之反訴為無理由，依民事訴訟法第79條、第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 104 年 4 月 7 日
臺灣嘉義地方法院朴子簡易庭
法 官 楊朝舜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 4 月 10 日
書記官 侯麗茹