臺灣嘉義地方法院民事判決 103年度嘉簡字第496號
原 告 謝榮卿
訴訟代理人 林德昇律師
李政昌律師
被 告 大林鎮農會
法定代理人 簡慶煌
訴訟代理人 劉烱意律師
複 代 理人 劉育辰律師
被 告 杜昀宸
訴訟代理人 杜幸澐
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國104年4
月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告與被告大林鎮農會於民國101年11月30日訂立土地租賃 契約（下稱系爭租約），約定由原告承租分割前嘉義縣大林 鎮○○段○○○○○○段○00○0○00○0○00○0地號土地 ，租賃期間自101年9月1日起至102年8月31日止，且依系爭 租約第6條第5項之約定，被告大林鎮農會出售原告所承租土 地時，原告之優先購買權並不因租賃關係終止而喪失。87之 3地號土地於101年10月16日分割，如附圖（即嘉義縣大林地 政事務所104年1月26日複丈成果圖）及嘉義縣大林地政事務 所104年2月11日嘉林地測字第0000000000號函（下稱系爭函 文）所示A部分面積8.5平方公尺之土地，原屬分割前87之3 地號土地之一部分，於分割後屬87之13地號土地（下稱系爭 土地）之一部分。
㈡原告承租分割前大林鎮平林段86之2、86之3及87之3地號土 地後，於附圖所示A部分以外之範圍土地上興建一房屋作為 文具行使用，另於附圖所示A部分面積8.5平方公尺之土地上 以紅磚、水泥搭蓋與上開房屋相連之地上物（下稱系爭地上 物），系爭地上物之牆壁完整，僅屋頂前因風災毀損尚未修 復，惟原告仍用以置放儲藏櫃、玻璃及鋁梯等物品，足認系 爭地上物已屬民法第66條第1項所規定之定著物，且系爭地 上物係原告在上開文具行原有牆壁增建而成，無獨立出入門 戶，不具使用上獨立性，在使用上與上開文具行連為一體， 屬於上開文具行之附屬建物，則系爭地上物之所有權應歸於 消滅，上開文具行之所有權範圍因而擴張，原告向被告大林
鎮農會租用土地並興建上開文具行及附圖所示A部分之系爭 地上物，依民法第426條之2及土地法第104條之規定，原告 就附圖所示A部分土地自當享有優先購買權。
㈢被告大林鎮農會於102年10月8日決定出售系爭土地，原告即 委請律師於102年12月17日發函被告大林鎮農會，表示願就 系爭土地中原屬原告承租之87之3地號土地範圍（即附圖所 示A部分面積8.5平方公尺土地）優先承買，惟被告大林鎮農 會未予理會，仍於102年12月12日將系爭土地全部（面積 123.94平方公尺）以每坪新臺幣（下同）43,925元（即每平 方公尺13,287元）之價格出售予被告杜昀宸，並於103年1月 13日將系爭土地所有權移轉登記予被告杜昀宸。惟被告大林 鎮農會並未通知原告行使優先購買權，依民法第426條之2及 土地法第104條之規定，被告間移轉附圖所示A部分面積8.5 平方公尺土地所有權之行為不得對抗原告，原告自得請求被 告杜昀宸塗銷該部分土地之所有權移轉登記，並依相同之買 賣條件行使優先購買權，爰依法提起本訴等語，並聲明：⒈ 系爭土地應依附圖及系爭函文所示A部分範圍，分割出A部分 8.5平方公尺面積之土地。⒉被告杜昀宸應將附圖所示A部分 面積8.5平方公尺土地之所有權登記塗銷。⒊原告給付被告 大林鎮農會112,940元後，被告大林鎮農會應將附圖所示A部 分面積8.5平方公尺土地之所有權移轉登記予原告。二、被告方面：
㈠被告大林鎮農會則以：
⒈被告大林鎮農會於102年12月12日出售系爭土地時，與原告 之租賃關係已不存在，原告依系爭租約第6條第5項之約定， 固仍就其承租土地享有優先購買權，惟民法第426條之2及土 地法第104條所規定基地承租人之優先購買權，係以基地上 有建築物存在為前提，而原告並未在附圖所示A部分土地上 建築房屋，自無從依上開法條主張優先購買權。 ⒉被告大林鎮農會於102年10月18日召開出售會議，告知原告 分割後之系爭土地由訴外人杜玉春優先購買，分割後86之2 、86之3及87之12地號土地則由原告優先購買，原告於會後 102年11月6日曾就87之12地號土地之購買事宜發函被告大林 鎮農會，函文中對於原告原承租之87之3地號土地其中一部 分劃入系爭土地範圍並由杜玉春優先購買乙事並未表示反對 ，直至102年11月20日原告才又來函表示反對。被告大林鎮 農會於102年12月2日再次召開會議，原告委由訴外人即其配 偶廖阿夏出席，並同意由杜玉春購買系爭土地。被告大林鎮 農會復於同年月6日發函通知各承租戶於同年月12日前簽訂 買賣契約，且一併將土地地號、面積及承買金額等買賣條件
通知各承租人，足見被告大林鎮農會已踐行民法第426條之2 及土地法第104條所規定之出賣通知。原告明知附圖所示A部 分面積8.5平方公尺土地已劃入被告杜昀宸所購買之系爭土 地範圍內，而未劃入原告所購買之土地範圍，卻仍於102年 12月12日以訴外人張惠琴之名義與被告大林鎮農會就86之2 、86之3及87之12地號土地訂立買賣契約，顯見原告已自願 放棄附圖所示A部分土地之優先購買權等語置辯，並聲明： 原告之訴駁回。
㈡被告杜昀宸則以：原告配偶廖阿夏曾於102年12月2日被告大 林鎮農會召開會議時表示不購買系爭土地，今提起本訴主張 優先購買權並無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事項（見本院卷第170頁）： ㈠原告與被告大林鎮農會於101年11月30日訂立系爭租約，約 定由原告承租分割前86之2、86之3及87之3地號土地，租賃 期間自101年9月1日起至102年8月31日止，契約第6條第5項 約定「出租人如決定出租土地出售者，無論定期或不定期， 租用期間內承租人同意租賃關係即行終止，不得異議，但承 租人得優先購買」。
㈡87之3地號土地於101年10月16日分割，附圖所示A部分面積 8.5平方公尺之土地，原屬分割前87之3地號土地之一部分， 於分割後屬系爭土地之一部分。
㈢原告承租分割前86之2、86之3及87之3地號土地後，於附圖 所示A部分以外之範圍土地上興建一房屋作為文具行使用， 另於附圖所示A部分面積8.5平方公尺之土地上以紅磚、水泥 搭蓋與上開房屋相連之系爭地上物。
㈣被告大林鎮農會於102年12月12日與訴外人杜懿宗（即被告 杜昀宸之父）訂立買賣契約，由被告大林鎮農會將分割後之 系爭土地全部（面積123.94平方公尺）出賣予杜懿宗，約定 買賣價金每坪43,925元，系爭土地之買賣價金為1,646,748 元。
㈤被告大林鎮農會於103年1月13日將系爭土地移轉登記予被告 杜昀宸。
四、得心證之理由：
㈠被告大林鎮農會出售附圖所示A部分面積8.5平方公尺土地時 ，原告與被告大林鎮農會間就該部分土地之租賃關係已不存 在，原告自無從依民法第426條之2第1項及土地法第104條第 1項行使優先購買權：
⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。而土地法 第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基
地出賣時，有優先購買權，其出租人於承租人之房屋出賣時 ，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有 ，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，最高法院65年台上字第 530號判例意旨可資參照。又租用基地建築房屋，出租人出 賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。民法第426 條之2第1項前段亦有明定。揆其立法意旨，乃在於建築基地 之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存 在，然其使用與所有仍不能合一，為達到使用與所有合一之 目的，促進物之利用並減少糾紛，乃參照土地法第104條之 規定，訂定以出賣人應以書面通知優先承買權人。基此可知 ，不論是依土地法第104條第1項或依民法第426條之2第1項 規定主張之優先購買權，均須以基地租賃關係存在為前提。 租賃關係消滅時，承租人之建築物即喪失占用基地之正當權 源，承租人之優先購買權亦隨同一併消滅。
⒉經查，原告與被告大林鎮農會就分割前86之2、86之3及87之 3地號土地訂立系爭租約，約定租賃期間自101年9月1日起至 102年8月31日止，附圖所示A部分面積8.5平方公尺之土地原 屬分割前87之3地號土地之一部分，於分割後屬系爭土地之 一部分，又被告大林鎮農會係於102年12月12日與杜懿宗訂 立系爭土地買賣契約等情，均為兩造所不爭執，顯見被告大 林鎮農會於102年12月12日出賣原屬原告承租範圍之附圖所 示A部分土地時，原告與被告大林鎮農會所訂系爭租約之租 期已屆滿，原告亦自陳其租金僅繳納至102年8月31日，與被 告大林鎮農會在102年8月31日後亦未續訂租約等語（見本院 卷第177頁、第182頁反面），則被告大林鎮農會出賣附圖所 示A部分土地時，原告與被告大林鎮農會就該部分土地之租 賃關係已不存在，揆諸前開說明，原告自無從於被告大林鎮 農會出賣附圖所示A部分土地之際，主張行使民法第426條之 2第1項及土地法第104條第1項所規定之優先購買權。 ⒊原告固主張依系爭租約第6條第5項「出租人如決定出租土地 出售者，無論定期或不定期，租用期間內承租人同意租賃關 係即行終止，不得異議，但承租人得優先購買」之約定，原 告就其所承租土地之優先購買權並不因租賃關係終止而喪失 等語，被告大林鎮農會對原告此一主張亦表示不爭執（見本 院卷第169、178頁）。然查，系爭租約第6條第5項僅屬原告 與被告大林鎮農會以契約約定所創設之優先購買權，基於契 約自由，原告與被告大林鎮農會以契約約定原告就其所承租 土地優先購買權之行使不因租賃關係終止而消滅乙節，固非 法所不許，惟此一約定僅於契約當事人間發生債之效力，與 民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項所規定具有物
權效力之基地承租人優先購買權並非同一，倘被告大林鎮農 會違反契約約定而將原告承租之土地出賣予第三人，並已辦 理所有權移轉登記時，原告至多僅得依據債務不履行之規定 ，向被告大林鎮農會請求賠償損害，尚不得主張該買賣為無 效而請求塗銷所有權移轉登記。惟本件原告起訴係依據民法 第426條之2第1項及土地法第104條第1項所規定之優先購買 權，主張被告間移轉附圖所示A部分土地所有權之行為不得 對抗原告，進而請求被告杜昀宸塗銷其就附圖所示A部分土 地之所有權移轉登記，及請求被告大林鎮農會將該部分土地 出賣並移轉所有權予原告，則原告欲行使此一具有物權效力 之優先購買權，自應以原告與被告大林鎮農會間就附圖所示 A部分土地之租賃關係仍存在為要件。是原告依據系爭租約 第6條第5項之約定，請求被告杜昀宸塗銷其就附圖所示A部 分土地之所有權移轉登記，及請求被告大林鎮農會將該部分 土地出賣並移轉所有權予原告，難謂有據。
㈡被告大林鎮農會出售附圖所示A部分面積8.5平方公尺土地時 ，原告並未在該部分土地上有房屋之建築，自不能依民法第 426條之2第1項及土地法第104條第1項主張優先購買權： ⒈按土地法第104條關於基地承租人優先購買權之規定，旨在 使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，以盡經濟上之效用 ，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者 ，當無該條規定之適用（最高法院65年台上字第530號判例 意旨可資參照）。而依民法第426條之2立法理由，該法條既 係參照土地法第104條規定而制定，自應與土地法第104條規 定作相同解釋，亦即必須基地承租人於基地上有房屋之建築 者，始有民法第426條之2及土地法第104條優先購買權之適 用。
⒉經查，原告承租分割前86之2、86之3及87之3地號土地後， 於附圖所示A部分以外之範圍土地上興建一房屋作為文具行 使用，另於附圖所示A部分面積8.5平方公尺之土地上以紅磚 、水泥搭蓋與上開房屋相連之系爭地上物等節，為兩造所不 爭執，而經本院至現場履勘之結果，系爭地上物為3面紅色 磚牆所圍成之空間，與上開文具行之後門相連，得由文具行 進入，南側則為訴外人所有建物之鐵門牆壁，與原告所搭建 之3面紅色磚牆共同圍成一個尚無屋頂之空間，內部堆置玻 璃等雜物等情，有勘驗筆錄及現場照片附卷可稽（見本院卷 第75、76、79至81頁），依系爭地上物之形式觀之，並無屋 頂可供遮風避雨，且4面牆壁中僅3面磚牆為原告所搭建，南 側鐵門牆壁則屬訴外人所有建物之一部分，可知系爭地上物 之結構並非完整，難認屬民法第66條第1項所規定之定著物
，亦即非屬不動產，顯非民法第426條之2及土地法第104條 所指之「房屋」，揆諸前開判例意旨，原告自不得依民法第 426條之2及土地法第104條規定，就附圖所示A部分土地主張 優先購買權。
⒊原告雖主張系爭地上物屬上開文具行之附屬建物，上開文具 行之所有權範圍因而擴張，原告自得就系爭地上物所坐落之 附圖所示A部分土地主張優先購買權云云。按所謂附屬建物 ，係指同屬一人所有，依附於原建築物以助成其效用而未具 獨立性之次要建築而言，是否為附屬建物，應以該建物是否 依附於原建築物，常助原建築物之經濟效用，在一般交易觀 念上，咸認與原建築物有繼續之主從關係為斷（最高法院81 年度台上字第1217號、84年度台上字第714號判決意旨參照 ）。惟查，系爭地上物僅係原告以3面磚牆所搭建，雖與上 開文具行之後門相連而須由文具行進入，然依現場照片所示 （見本院卷第79至81頁），磚牆與上開文具行後門之牆壁並 未達到難以分離之程度，難認系爭地上物與上開文具行之間 具有高度之物理上依附關係，且磚牆內部僅係用以堆置玻璃 等雜物，並非上開文具行使用上所必須，自難謂有助於上開 文具行之經濟效用，應認系爭地上物仍屬獨立之動產，與上 開文具行各自為單獨之所有權標的，尚無從認系爭文具行之 所有權範圍已擴張及於系爭地上物，故原告上開主張洵非可 採。
五、綜上所述，被告大林鎮農會出售附圖所示A部分面積8.5平方 公尺土地時，原告與被告大林鎮農會間就該部分土地之租賃 關係已不存在，且原告並未於該部分土地上建築房屋，自不 符合民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項所規定基 地承租人優先購買權之要件。從而，原告依民法第426條之2 及土地法第104條之規定，請求自系爭土地分割附圖所示A部 分8.5平方公尺面積之土地，及請求被告杜昀宸塗銷附圖所 示A部分面積8.5平方公尺土地之所有權登記，並請求被告大 林鎮農會將該部分土地出賣並移轉所有權予原告，均無理由 ，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 4 月 28 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 黃逸寧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 104 年 4 月 28 日
書記官 陳慶時